【正文】 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。③估價(jià)時(shí)點(diǎn)：簽訂契約的時(shí)間。②計(jì)稅依據(jù)。②主要是合理地劃分土地等級(jí)。①法律依據(jù)。如：當(dāng)一建筑物嚴(yán)重受損，雖然沒有完全毀掉，但可能須完全重建，為了重建，該建筑未損壞的部分必須完全毀掉，這種損失就是間接損失；間接損失中很重要的一種類型就是凈收入下降的損失。房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，根據(jù)采用的保險(xiǎn)形式，可按該房地產(chǎn)投保時(shí)的實(shí)際價(jià)值確定，也可按保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值確定。(不包括土地價(jià)值)法律依據(jù)。獲得權(quán)限內(nèi)政府相關(guān)部門的認(rèn)可，方可設(shè)定抵押，估價(jià)時(shí)考慮補(bǔ)交土地征用費(fèi)、土地出讓金等因素。抵押評估中常見的類型與方法。（本部分是在報(bào)告中說明時(shí)出現(xiàn)，不改變評估價(jià)值，即公開市場價(jià)值）①注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。①權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、臨管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。①收益法是在租賃房屋預(yù)期收益可預(yù)測或可確定的情況下常用的估價(jià)方法。租賃房屋已訂立租約時(shí)，應(yīng)對租約中所約定的租金標(biāo)準(zhǔn)的客觀性、合理性進(jìn)行判斷。轉(zhuǎn)租。三、②從委托人和評估主體上講，委托人既可能是買方或賣方單獨(dú)委托，也可能是買賣雙方共同委托，是一種自愿行為。 二、拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)時(shí)，其拍賣底價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地拍賣出讓日；招標(biāo)方式出讓國有土地使用權(quán)時(shí)，其招標(biāo)底價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地招標(biāo)出讓日；協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)時(shí)，其協(xié)議底價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地協(xié)議出讓日；以劃撥方式取得的土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓時(shí)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，為受讓方可辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)開始日?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定。⑹估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定是否正確（購地日期、建設(shè)期、經(jīng)營期限的確定）；⑺公式的選用是否正確，計(jì)算過程是否有誤等。⑹投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。應(yīng)把握：開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的時(shí)間，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是將開發(fā)完成后的房地產(chǎn)全部租售完畢的時(shí)間。③估計(jì)開發(fā)建設(shè)期；④預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（市場比較法和長期趨勢法相結(jié)合求取）；⑤估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；假設(shè)開發(fā)法的操作步驟：①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；假設(shè)開發(fā)法：難點(diǎn)是利潤的估算和開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的測算。②完損等級(jí)：根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的完好、損壞程度分為：A⑤建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物已使用年限加上土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊。⑶成新折扣法。②實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。是由于消費(fèi)觀念變更、規(guī)劃設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲?、落后或不適用所造成的價(jià)值損失。建筑物重新購建價(jià)格的求取方法：①單位比較法（單位面積法和單位體積法）②分部分項(xiàng)法是社會(huì)一般的公平耗費(fèi)，是客觀成本。計(jì)算基數(shù)=開發(fā)完成捕撈的房地產(chǎn)價(jià)值（售價(jià)）計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用⑹開發(fā)利潤。包括：勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)過程中的稅費(fèi)。②要結(jié)合市場供求分析來確定評估價(jià)值。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)。P1920221225例******1方法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題：⑴收益是否采用客觀收益，是否考慮租約限制、空置率、損失率，對于客觀收益沒有考慮到未來的變化，收益均應(yīng)以年為單位，查看是否一致；⑵運(yùn)營成本考慮得是否全面，是否剝離了其他資產(chǎn)的收益，是否漏項(xiàng)和重復(fù)計(jì)算問題；⑶資本化率的確定理由是否充分，方式是否正確。應(yīng)以客觀收益為估價(jià)的依據(jù)。如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的，就根據(jù)土地使用年限確定未來可獲收益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)；③對于土地與建筑物合成體的估價(jià)對象。②建筑物剩余技術(shù)。RB—建筑物資本化率RE—自有資本要求的正常收益率將抵押貸款與自有資金的組合是將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合資本化率。B、在V=a[1－1/(1+r)n]/r的情況下，通過試錯(cuò)法或內(nèi)插法求取?？闯墒歉鞣N單一收益類型房地產(chǎn)的組合，分別計(jì)算，然后綜合。②直接經(jīng)營型房地產(chǎn)。估算潛在毛收入：是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入。投資者購買收益性房地產(chǎn)，實(shí)質(zhì)是以現(xiàn)在的一筆資金去換取期望在未來可以獲得的一系列資金。⑶影響因素的選擇是否合適；注意修正的方法是用直接比較還是間接比較；⑷各因素的修正方向是否有誤。可分為權(quán)益狀況修正、區(qū)位狀況修正和實(shí)物狀況修正。房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率，有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率兩種。受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。（a⑤可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對象的權(quán)利性質(zhì)相同（出讓與劃撥、商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用房等）。包括坐落位置、形狀與面積，地質(zhì)條件，購物、交通等環(huán)境條件，土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途，有關(guān)地上建筑物的基本情況，權(quán)利狀況；③成交日期；④成交價(jià)格。市場比較法：難點(diǎn)是交易修正。在不影響城市總體規(guī)劃、能夠形成基礎(chǔ)配套等前提下，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后，可以發(fā)給房地產(chǎn)證，自發(fā)證之日起5年以后可以上市。是將房地產(chǎn)作為一種投資，將該投資未來可以獲得的所有凈收益折現(xiàn)后累加，所得結(jié)果不應(yīng)小于投資額，用這個(gè)結(jié)果作為估價(jià)對象的房地產(chǎn)價(jià)格。市場比較法。技術(shù)路線：先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價(jià)值，然后預(yù)計(jì)由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價(jià)值。歸資料包括：①委托估價(jià)合同；②向委托人出具的估價(jià)報(bào)告（包括附件）；③實(shí)地查勘記錄；④估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況；⑤估價(jià)中的不同意見和估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見；⑥估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要保存和其他估價(jià)資料。估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的高低，取決于估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性、估價(jià)方法選用的正確性、參數(shù)確定的合理性、估價(jià)報(bào)告格式、文字表達(dá)水平及印刷質(zhì)量。選定估價(jià)方法計(jì)算。搜集估價(jià)所需資料。估價(jià)對象及其內(nèi)容和范圍應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人認(rèn)可后綜合確定。二、假設(shè)開發(fā)法中常用。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為歷史狀況下的情形。替代原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。③適合原理。只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)上可行性。包括最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度。處分方式包括買賣、租賃、典當(dāng)、抵債、贈(zèng)與等。地價(jià)與土地面積大小的關(guān)系是可變的。從全社會(huì)角度來看，土地的自然供給是完全無彈性的；但對于某種特定用途的土地來說，土地供給是有彈性的。兩宗實(shí)物和權(quán)益狀況均相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位不同，其價(jià)值可能有很大的不同。②⑩若市場不穩(wěn)定，應(yīng)有市場狀況修正。⑵利潤率最好用房地產(chǎn)業(yè)的利潤率或參考社會(huì)平均利潤率。資本化率的確定要充分說明理由；⑧收益要與相應(yīng)面積對應(yīng)好）③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)易出錯(cuò)（樓面價(jià)與地價(jià)，幣種換算，建筑面積，使用面積，收益面積）③估價(jià)方法的選用：①（12）估價(jià)作業(yè)日期。（９）估價(jià)方法的說明（方法的選用，方法定義及估價(jià)思路，往往說明不全面）（10）估價(jià)結(jié)果（單價(jià)、總價(jià)要求大寫，涉及到劃撥土地時(shí)，土地收益應(yīng)單獨(dú)列示，涉及外匯時(shí)要把對應(yīng)時(shí)點(diǎn)的匯率折合成人民幣）。⑦估價(jià)對象介紹不全面，缺少直接作用于價(jià)格的重要內(nèi)容。F、估價(jià)結(jié)果報(bào)告（１）常見錯(cuò)誤A、封面③表達(dá)方式不規(guī)范（帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概）；③錯(cuò)別字。估價(jià)結(jié)果（二）⑤同類房地產(chǎn)市場售價(jià)。③建筑物成新度、重新購建價(jià)格方面的資料。土地取得成本方面的資料。②估價(jià)對象區(qū)域條件資料：①項(xiàng)目的有關(guān)資料：①估價(jià)目的（委托方提供）；②委托方基本情況（法人、住址、聯(lián)系電話）；五、房地產(chǎn)價(jià)值形成及分配規(guī)律法律法規(guī)政策（市場準(zhǔn)入、限定條件、價(jià)格規(guī)定、規(guī)劃限制）；產(chǎn)權(quán)原則確定（適用房、劃撥土地、共有否、抵押否）客觀性原則（費(fèi)用、成本、收益都要客觀）帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格；是因決定價(jià)格內(nèi)涵而決定的；②劃撥土地不能單獨(dú)抵押。過去—現(xiàn)在部分價(jià)—整體價(jià)假設(shè)開發(fā)法價(jià)值角度②遵守估價(jià)原則；估價(jià)對象在不同的時(shí)點(diǎn)狀態(tài)是不同的。②估價(jià)思路，由原則原理確定單選：考適用法律、適用方法、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵。估價(jià)報(bào)告常見錯(cuò)誤……………………………………………………21第八部分旅館（含娛樂）房地產(chǎn)估價(jià)……………………………………19五、房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評估……………………………………………17十一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估……………………………………………12三、市場比較法………………………………………………………3二、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線…………………………………………3第四部分征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)………………………………………15八、居住房地產(chǎn)估價(jià)…………………………………………………18二、　※　⑥以上各項(xiàng)在確定技術(shù)路線時(shí)要全面考慮相關(guān)事項(xiàng)。比較法賣方價(jià)值轉(zhuǎn)換收益價(jià)格各原則均對價(jià)格進(jìn)行限定，共同構(gòu)成價(jià)格的框架。應(yīng)以合法原則為前提。（2）可以驗(yàn)證建筑物相對于土地是否過大？思路：用成本法求公平原則資料反映形成價(jià)格的影響因素，哪些因素對價(jià)格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、關(guān)系不同，要有針對性）地區(qū)性的；③繁華程度。不同估價(jià)方法應(yīng)收集的主要資料（四章Ｐ191）（1）房地產(chǎn)狀況修正的有關(guān)技術(shù)資料。④估價(jià)對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)經(jīng)營收益或租賃收的資料。假設(shè)開發(fā)法：①項(xiàng)目開發(fā)周期、開發(fā)費(fèi)用。了解方法技術(shù)思路。①缺有效期、價(jià)格內(nèi)涵、資質(zhì)等；②假設(shè)限制條件；③估價(jià)依據(jù)、基準(zhǔn)地價(jià)、估價(jià)人員現(xiàn)場調(diào)查；④估價(jià)結(jié)果。②不正確。說明不全（評估時(shí)，工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途，假設(shè)……）；②④建筑物裝修情況要詳細(xì)、尤其是商業(yè)用途。個(gè)別因素、區(qū)域因素、市場背景三大分析與計(jì)算過程中的取值要對應(yīng)（４）●市場比較法●①計(jì)算收益時(shí)未采用客觀收益而采用個(gè)別收益，錯(cuò)誤②必須扣除正常生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用和其他資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，租賃收入中是否扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)要分析租約決定）⑤房地產(chǎn)可視為實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合。④如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗地進(jìn)行估價(jià)就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。如，評估政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)遵循政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。對于每一種潛在的使用方式，要檢查其它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等。以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。保持現(xiàn)狀前提。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑后再予以利用為前提進(jìn)行估價(jià)。如預(yù)售或預(yù)購價(jià)格。實(shí)際中往往是估價(jià)人員提出問題，委托人認(rèn)可。擬定估價(jià)作業(yè)方案。實(shí)地查勘估價(jià)對象。特別強(qiáng)調(diào)：估價(jià)中的每一個(gè)數(shù)字都要有來源依據(jù)。十、一、其價(jià)格內(nèi)涵是房地產(chǎn)因損壞所造成的價(jià)值損失或修復(fù)所需的費(fèi)用。是在無法通過市場直接得到估價(jià)對象的正常市價(jià)的情況下，我們可以通過對估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格組成部分進(jìn)行分解，了解各價(jià)格組成部分的正常市價(jià)，再累加（積算）作為估價(jià)對象的正常市價(jià)。不同估價(jià)對象的估價(jià)技術(shù)路線。我的案例筆記（03年z續(xù)）第四部分搜集內(nèi)容：①交易雙方的基本情況和交易目的。②可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對象的用途相同（居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等）。統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價(jià)、統(tǒng)一幣種和貨幣單位（不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時(shí)的市場匯率中間價(jià)計(jì)算—買入價(jià)和賣出價(jià)的平均價(jià)）、統(tǒng)一面積內(nèi)涵（土地分劃撥、出讓，建筑物分使用面積、套內(nèi)面積和建筑面積）、統(tǒng)一面積單位。特殊方式的交易，如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售；f交易日期修正。如果引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的是單純的通貨膨脹因素，則可選用一般物價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率。采用百分率法、差額法和回歸分析法。收益法：難點(diǎn)是求取凈收益時(shí)扣除項(xiàng)目的準(zhǔn)確界定和資本化率的確定。如目前自用或空閑的住宅，可設(shè)想為出租情況下運(yùn)用此方法。凈收益=租賃收入－維修費(fèi)－管理費(fèi)－保險(xiǎn)費(fèi)－稅金－租賃代理費(fèi)租金收入=有效毛收入+租賃保證金、押金等利息收入在實(shí)際求取時(shí)，維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)是否要扣除，應(yīng)在分析租賃契約的基礎(chǔ)上決定。凈收益＝產(chǎn)品銷售收入－生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷售費(fèi)用－產(chǎn)品銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－廠商利潤。資本化率的確定。⑶投資收益率排序插入法。RM—抵押貸款收益率8226。VL=（Ao－VBRB）/但如果知道了房地整體價(jià)值后，為了分離出土地或建筑物的價(jià)值，可利用求出的土地或建筑的凈收益余值求取。在求取凈收益時(shí)，不僅要包括有形收益，還要考慮各種無形收益。其價(jià)格基于“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過去的投入，是賣方愿意接受的最低價(jià)格；從買方的角度來看，是替代原理。也就是說，成本的增加并不一定增加其價(jià)值，投入成本不多也不一定說明其價(jià)值不高。③在市場上“購買”的，如購買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用拆遷的熟地，土地取得成本包括購買土地的價(jià)款和在購買時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)等。（注意計(jì)息基礎(chǔ)、期限、利率、計(jì)息方式）⑸銷售稅費(fèi)。特別注意：①重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的。②重建價(jià)格：采用與估價(jià)對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。有自然經(jīng)過的