【正文】 房地產估價案例與分析講義作者：日期：二００三年全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試筆記《房地產估價案例與分析》目錄第一部分房地產估價原則………………………………………………1第二部分估價程序………………………………………………………2第三部分房地產估價技術路線…………………………………………3第四部分估價方法………………………………………………………3一、市場比較法………………………………………………………3二、收益法……………………………………………………………5三、成本法……………………………………………………………7四、假設開發(fā)法………………………………………………………9五、基準地價修正法…………………………………………………11第五部分不同估價目的下的估價………………………………………11一、土地使用權出讓價格評估………………………………………11二、房地產轉讓價格評估……………………………………………12三、房地產租賃價格評估……………………………………………12四、房地產抵押價值評估……………………………………………13五、房地產保險估價…………………………………………………14六、房地產課稅估價…………………………………………………14七、征地和房屋拆遷補償估價………………………………………15八、房地產的分割、合并估價………………………………………15九、房地產糾紛估價…………………………………………………16十、房地產拍賣底價評估……………………………………………17十一、企業(yè)各種經濟活動中涉及的房地產估價……………………17十二、損害賠償估價…………………………………………………18第六部分各種類型的房地產估價………………………………………18一、居住房地產估價…………………………………………………18二、商業(yè)（含餐飲）房地產估價……………………………………18三、商務辦公（寫字樓）房地產估價………………………………18四、旅館（含娛樂）房地產估價……………………………………19五、工業(yè)房地產估價…………………………………………………19六、特殊用途房地產估價……………………………………………19第七部分估價報告格式…………………………………………………19估價報告常見錯誤……………………………………………………21第八部分估價報告案例…………………………………………………23第九部分投資分析………………………………………………………23第十部分網上下載………………………………………………………24案例分析解題思路問答：考估價的基本事項，估價目的、對象、時點（市場變化對估價結果的影響），價值內涵，技術路線，方法運用過程中應注意的問題（如參數應選取客觀值，計算折舊時應用有效經過年數和經濟壽命）等。單選：考適用法律、適用方法、估價時點、價值內涵。挑錯：考對估價的一般要求，對報告的熟悉程度，基本原理的一般應用，估價方法掌握。改錯：考估價方法在應用中的難點。一、房地產估價的技術路線：確定房地產價格內涵和價格形成過程。什么是技術路線？路線的三個方面①價格內涵，由目的確定②估價思路，由原則原理確定③估價方法，由估價對象房地產的類型、估價方法的適用條件及所搜集資料的數量和質量決定。技術路線與估價要求事項的關系？?、倥c估價方法：每種方法都體現了一種技術路線（p6）?、谂c估價對象：估價技術路線反映了估價對象房地產的價格形成過程?！、叟c估價目的：目的決定內涵，從而決定路線。對估價依據、估價所考慮的因素、采用的價值標準及估價方法均有影響?！鵤、估價對象實體、權利狀況、區(qū)位與價值內涵有密切關系。b、不同類型房地產適用不同的估價方法，有不同技術路線。d、估價對象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來狀況的房地產要在未來狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評估⑤含有其它資產的房地產）④與估價時點：估價結論具有很強的時間相關性和時效性。估價對象在不同的時點狀態(tài)是不同的。⑤與估價原則：技術路線反映價格形成過程，估價原則體現了價格形成原理，因而制定路線要遵守估價原則?！、抟陨细黜椩诖_定技術路線時要全面考慮相關事項。估價路線的確定過程：①了解估價的基本事項（對象、目的、時點）；②遵守估價原則；③確定價格內涵（一定要先說清楚）；④確定價格形成過程；⑤再確定估價方法。二、房地產估價方法各方法之間的關系①各種方法數據資料的不確定性，角度不同，局限性，同時運用、相互印證。②各方法在實質上是一致的，都是比較法的變形P34③各方法相互引用P54比較項目比較法成本法收益法假設開發(fā)法價值角度買方、賣方賣方買方賣方賣方價值轉換價格—價格部分價—整體價年收益—價格整體價—部分價價值類型比準價格積算價格收益價格剩余價格價值方向過去—現在過去—現在將來—現在將來—現在估價對象與估價目的、估價方法。估什么？為什么而估？怎么估？估價方法的選用《規(guī)范 》P8三、估價原則。各原則均對價格進行限定，共同構成價格的框架。合法原則：A、合法產權：占用、使用、收益、處分四方面。B、合法使用：要符合城市規(guī)劃、土地用途管制。C、合法處分：①拆遷范圍內的不能抵押。②劃撥土地不能單獨抵押。③集體土地未經征用不得出讓。④相鄰關系、共同所有、區(qū)分所有。⑤土地所有權下的租賃權，擁有期內占有、使用、收益權。⑥抵押權和地役權替代原則（1）替代性（可比實例必須具有替代性）（2）客觀性（成本、收益等必須客觀）最高最佳原則。應以合法原則為前提。說的是房地產的經濟價值最高。不是樓越高越好，剩余技術也表明這一點。（1）先用收益法求出帶有舊建筑物的房地價，再用成本法求V建，二者相減得V地。（2）可以驗證建筑物相對于土地是否過大？思路：用成本法求V建，再用剩余法V建二者相比估價時點原則《原理》P97公平原則四、估價目的（核心）不同估價目的要受不同法律法規(guī)制約。①市場準入；②條件限定（最高出讓年限、拍賣、招標條件、二次抵押等）；③對價格進行的明確規(guī)定（拆遷價、基準地價）不同目的影響價格內涵（底價、最高價、現房價、交換價）不同目的影響估價對象（保險不含地、改制不含基礎設施費用）目的決定價格形成。是因決定價格內涵而決定的；目的決定時點和價格形成對應的市場條件；目的決定估價的假設前提、影響方法的選擇。目的影響技術路線。五、房地產價值形成及分配規(guī)律法律法規(guī)政策（市場準入、限定條件、價格規(guī)定、規(guī)劃限制）；產權原則確定（適用房、劃撥土地、共有否、抵押否）客觀性原則（費用、成本、收益都要客觀）帶租約的房地產轉讓價格；特殊交易（稅費轉嫁、相鄰地塊）百年老店（如同仁堂）整體轉讓，如用剩余法和收益法計算，其結果中包含著商譽價值，要扣除掉?？鄢康禺a以外資產的貢獻；房地的匹配問題。六、資料的搜集。資料反映形成價格的影響因素，哪些因素對價格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、關系不同，要有針對性）一般資料：（1）項目的有關資料：①估價目的（委托方提供）；②委托方基本情況（法人、住址、聯(lián)系電話）；③項目有關文件。（2）估價時點房地產市場狀況的資料：①一般性的；②地區(qū)性的；③本類型房地產資料（商業(yè)、特殊物業(yè)）（3）估價對象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權利狀況……（4）估價對象區(qū)域條件資料：①交通。②環(huán)境。③繁華程度。（5）相關法律、法規(guī)、政策。不同估價方法應收集的主要資料（四章Ｐ191）（1）市場比較法：①交易實例及實例房地產狀況。②不同交易情況價格差異的資料。③房地產價格指數及匯率方面的資料。④房地產狀況修正的有關技術資料。（2）成本法：①土地取得成本方面的資料。②土地開發(fā)和房屋建設方面的資料。③管理費用方面的資料。④利息率、利潤率、稅費等標準方面的資料。⑤建筑物成新度、重新購建價格方面的資料。⑥建筑物的折舊方面的資料。（3）收益法：①估價對象房地產或類似房地產經營收益或租賃收的資料。②估價對象房地產和似房地產的經營費用資料。③折舊、剩余收益年限等資料。④資本化率方面的資料。（4）假設開發(fā)法：①同類房地產市場現有競爭狀況、未來趨勢。②同類房地產市場售價。③同類項目開發(fā)周期、開發(fā)費用。④同類項目開發(fā)利潤或收益資料。⑤折現率確定的有關資料。七　估價報告（一）閱讀報告：先了解估價基本事項。了解價值定義。了解方法技術思路?？垂纼r依據全不全，假設限制條件，特殊說明。測算過程。估價結果（二）錯誤類型不全面。①缺有效期、價格內涵、資質等；②假設限制條件；③估價依據、基準地價、估價人員現場調查；④估價結果。不規(guī)范。①術語不規(guī)范；②表達方式不規(guī)范（帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概）；③錯別字。不充分。(1)取值依據不充分（數據來源、資本化率取值）；(2)推理說明不充分。①時間修正未說明市場狀況分析。②比準價格的未說明理由。如加權、平均。③各種方法最后綜合取值的理論依據。不一致。①結果報告與技術報告不一致；②兩種方法之間參數不一致（基準地價、比較法中的年期修正、資本化率）；③報告中有兩個估價對象，分開評時參數不對應；④前面的因素分析和后而后面的取值計算不一致；⑤推理說明與結論不一致。５、不正確。①每一項描述不正確（評估目的）；②推理分析不正確（與常理相悖）；③方法選用不正確；④技術路線不正確（公式、價值內涵、時點、形成過程）（三）常見錯誤A、封面B、目錄C、致委托方函（時點、對象、目的、結果、簽字、蓋章）D、估價師聲明E、假設和限制條件：①說明不全（評估時，工業(yè)房地產作商業(yè)用途，假設……）；②他項權利（抵押權對資產的影響）；③特殊處理（無法確認的數據特殊處理）；④權證說明（證與用途不一致，產權問題，他項權利是否評估，出讓土地最高年限超出的處理如：商地本應40年，證載70年，要按40年處理，劃撥土地轉讓的說明）。F、估價結果報告（１）委托方（一般無誤）（２）估價方（看是否超級評估）（３）估價對象：區(qū)位、實物、權益。①面積前后不符，分部之和不符合總面積；②產權狀況：土地權利、性質（集體還是國有）、出讓年限、出讓起止日期、剩余年限、有無糾紛、他項權利、共有權，是否為劃撥土地③規(guī)劃條件：改變用途、改擴建等變更情況。④建筑物裝修情況要詳細、尤其是商業(yè)用途。⑤建筑物建成時間、已使用年限、耐用年限、尚可使用年限。⑥土地用途，建筑物用途，不同樓層用途。⑦估價對象介紹不全面，缺少直接作用于價格的重要內容。（４）估價目的；（５）估價時點（與估價目的對應精確到年月日）（６）價值定義（價值類型標準及對應的有關條件）（７）估價依據（法律法規(guī)、技術依據、委托方提供的估價人員掌握及收集的資料）（８）估價原則。（９）估價方法的說明（方法的選用，方法定義及估價思路，往往說明不全面）（10）估價結果（單價、總價要求大寫，涉及到劃撥土地時，土地收益應單獨列示，涉及外匯時要把對應時點的匯率折合成人民幣）。對不可量化因素作調整，并在報告中闡述理由。（11）估價人員（蓋章、簽字）（12）估價作業(yè)日期。（13）估價報告應用的有效期（與房地產市場變化有關，變化快則有效期短，反之則長）。G、估價技術報告（留機構存檔，體現報告質量）（１）區(qū)域因素與市場背景均指本地區(qū)同類房地產的狀況（２）資料包括過去現在和將來的（過去的資料時間相隔不能太久，未來屬市場預測要和時點對應）（３）個別因素、區(qū)域因素、市場背景三大分析與計算過程中的取值要對應（４）資料要客觀、真實，引用資料應標出，用詞要規(guī)范，不能夸張（５）最高最佳使用分析：應說明房地產現狀和規(guī)