【正文】 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析講義作者：日期：二００三年全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試筆記《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》目錄第一部分房地產(chǎn)估價(jià)原則………………………………………………1第二部分估價(jià)程序………………………………………………………2第三部分房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線…………………………………………3第四部分估價(jià)方法………………………………………………………3一、市場比較法………………………………………………………3二、收益法……………………………………………………………5三、成本法……………………………………………………………7四、假設(shè)開發(fā)法………………………………………………………9五、基準(zhǔn)地價(jià)修正法…………………………………………………11第五部分不同估價(jià)目的下的估價(jià)………………………………………11一、土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估………………………………………11二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估……………………………………………12三、房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估……………………………………………12四、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估……………………………………………13五、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)…………………………………………………14六、房地產(chǎn)課稅估價(jià)…………………………………………………14七、征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)………………………………………15八、房地產(chǎn)的分割、合并估價(jià)………………………………………15九、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)…………………………………………………16十、房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評估……………………………………………17十一、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)……………………17十二、損害賠償估價(jià)…………………………………………………18第六部分各種類型的房地產(chǎn)估價(jià)………………………………………18一、居住房地產(chǎn)估價(jià)…………………………………………………18二、商業(yè)（含餐飲）房地產(chǎn)估價(jià)……………………………………18三、商務(wù)辦公（寫字樓）房地產(chǎn)估價(jià)………………………………18四、旅館（含娛樂）房地產(chǎn)估價(jià)……………………………………19五、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)…………………………………………………19六、特殊用途房地產(chǎn)估價(jià)……………………………………………19第七部分估價(jià)報(bào)告格式…………………………………………………19估價(jià)報(bào)告常見錯(cuò)誤……………………………………………………21第八部分估價(jià)報(bào)告案例…………………………………………………23第九部分投資分析………………………………………………………23第十部分網(wǎng)上下載………………………………………………………24案例分析解題思路問答：考估價(jià)的基本事項(xiàng)，估價(jià)目的、對象、時(shí)點(diǎn)（市場變化對估價(jià)結(jié)果的影響），價(jià)值內(nèi)涵，技術(shù)路線，方法運(yùn)用過程中應(yīng)注意的問題（如參數(shù)應(yīng)選取客觀值，計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)用有效經(jīng)過年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命）等。單選：考適用法律、適用方法、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵。挑錯(cuò)：考對估價(jià)的一般要求，對報(bào)告的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價(jià)方法掌握。改錯(cuò)：考估價(jià)方法在應(yīng)用中的難點(diǎn)。一、房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線：確定房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程。什么是技術(shù)路線？路線的三個(gè)方面①價(jià)格內(nèi)涵，由目的確定②估價(jià)思路，由原則原理確定③估價(jià)方法，由估價(jià)對象房地產(chǎn)的類型、估價(jià)方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定。技術(shù)路線與估價(jià)要求事項(xiàng)的關(guān)系？　①與估價(jià)方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線（p6）?、谂c估價(jià)對象：估價(jià)技術(shù)路線反映了估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過程?！、叟c估價(jià)目的：目的決定內(nèi)涵，從而決定路線。對估價(jià)依據(jù)、估價(jià)所考慮的因素、采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及估價(jià)方法均有影響。※a、估價(jià)對象實(shí)體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價(jià)值內(nèi)涵有密切關(guān)系。b、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價(jià)方法，有不同技術(shù)路線。d、估價(jià)對象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來狀況的房地產(chǎn)要在未來狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)）④與估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。估價(jià)對象在不同的時(shí)點(diǎn)狀態(tài)是不同的。⑤與估價(jià)原則：技術(shù)路線反映價(jià)格形成過程，估價(jià)原則體現(xiàn)了價(jià)格形成原理，因而制定路線要遵守估價(jià)原則?！、抟陨细黜?xiàng)在確定技術(shù)路線時(shí)要全面考慮相關(guān)事項(xiàng)。估價(jià)路線的確定過程：①了解估價(jià)的基本事項(xiàng)（對象、目的、時(shí)點(diǎn)）；②遵守估價(jià)原則；③確定價(jià)格內(nèi)涵（一定要先說清楚）；④確定價(jià)格形成過程；⑤再確定估價(jià)方法。二、房地產(chǎn)估價(jià)方法各方法之間的關(guān)系①各種方法數(shù)據(jù)資料的不確定性，角度不同，局限性，同時(shí)運(yùn)用、相互印證。②各方法在實(shí)質(zhì)上是一致的，都是比較法的變形P34③各方法相互引用P54比較項(xiàng)目比較法成本法收益法假設(shè)開發(fā)法價(jià)值角度買方、賣方賣方買方賣方賣方價(jià)值轉(zhuǎn)換價(jià)格—價(jià)格部分價(jià)—整體價(jià)年收益—價(jià)格整體價(jià)—部分價(jià)價(jià)值類型比準(zhǔn)價(jià)格積算價(jià)格收益價(jià)格剩余價(jià)格價(jià)值方向過去—現(xiàn)在過去—現(xiàn)在將來—現(xiàn)在將來—現(xiàn)在估價(jià)對象與估價(jià)目的、估價(jià)方法。估什么？為什么而估？怎么估？估價(jià)方法的選用《規(guī)范 》P8三、估價(jià)原則。各原則均對價(jià)格進(jìn)行限定，共同構(gòu)成價(jià)格的框架。合法原則：A、合法產(chǎn)權(quán)：占用、使用、收益、處分四方面。B、合法使用：要符合城市規(guī)劃、土地用途管制。C、合法處分：①拆遷范圍內(nèi)的不能抵押。②劃撥土地不能單獨(dú)抵押。③集體土地未經(jīng)征用不得出讓。④相鄰關(guān)系、共同所有、區(qū)分所有。⑤土地所有權(quán)下的租賃權(quán)，擁有期內(nèi)占有、使用、收益權(quán)。⑥抵押權(quán)和地役權(quán)替代原則（1）替代性（可比實(shí)例必須具有替代性）（2）客觀性（成本、收益等必須客觀）最高最佳原則。應(yīng)以合法原則為前提。說的是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值最高。不是樓越高越好，剩余技術(shù)也表明這一點(diǎn)。（1）先用收益法求出帶有舊建筑物的房地價(jià)，再用成本法求V建，二者相減得V地。（2）可以驗(yàn)證建筑物相對于土地是否過大？思路：用成本法求V建，再用剩余法V建二者相比估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則《原理》P97公平原則四、估價(jià)目的（核心）不同估價(jià)目的要受不同法律法規(guī)制約。①市場準(zhǔn)入；②條件限定（最高出讓年限、拍賣、招標(biāo)條件、二次抵押等）；③對價(jià)格進(jìn)行的明確規(guī)定（拆遷價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)）不同目的影響價(jià)格內(nèi)涵（底價(jià)、最高價(jià)、現(xiàn)房價(jià)、交換價(jià)）不同目的影響估價(jià)對象（保險(xiǎn)不含地、改制不含基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用）目的決定價(jià)格形成。是因決定價(jià)格內(nèi)涵而決定的；目的決定時(shí)點(diǎn)和價(jià)格形成對應(yīng)的市場條件；目的決定估價(jià)的假設(shè)前提、影響方法的選擇。目的影響技術(shù)路線。五、房地產(chǎn)價(jià)值形成及分配規(guī)律法律法規(guī)政策（市場準(zhǔn)入、限定條件、價(jià)格規(guī)定、規(guī)劃限制）；產(chǎn)權(quán)原則確定（適用房、劃撥土地、共有否、抵押否）客觀性原則（費(fèi)用、成本、收益都要客觀）帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格；特殊交易（稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁、相鄰地塊）百年老店（如同仁堂）整體轉(zhuǎn)讓，如用剩余法和收益法計(jì)算，其結(jié)果中包含著商譽(yù)價(jià)值，要扣除掉。扣除房地產(chǎn)以外資產(chǎn)的貢獻(xiàn)；房地的匹配問題。六、資料的搜集。資料反映形成價(jià)格的影響因素，哪些因素對價(jià)格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、關(guān)系不同，要有針對性）一般資料：（1）項(xiàng)目的有關(guān)資料：①估價(jià)目的（委托方提供）；②委托方基本情況（法人、住址、聯(lián)系電話）；③項(xiàng)目有關(guān)文件。（2）估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場狀況的資料：①一般性的；②地區(qū)性的；③本類型房地產(chǎn)資料（商業(yè)、特殊物業(yè)）（3）估價(jià)對象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權(quán)利狀況……（4）估價(jià)對象區(qū)域條件資料：①交通。②環(huán)境。③繁華程度。（5）相關(guān)法律、法規(guī)、政策。不同估價(jià)方法應(yīng)收集的主要資料（四章Ｐ191）（1）市場比較法：①交易實(shí)例及實(shí)例房地產(chǎn)狀況。②不同交易情況價(jià)格差異的資料。③房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)及匯率方面的資料。④房地產(chǎn)狀況修正的有關(guān)技術(shù)資料。（2）成本法：①土地取得成本方面的資料。②土地開發(fā)和房屋建設(shè)方面的資料。③管理費(fèi)用方面的資料。④利息率、利潤率、稅費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)方面的資料。⑤建筑物成新度、重新購建價(jià)格方面的資料。⑥建筑物的折舊方面的資料。（3）收益法：①估價(jià)對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)經(jīng)營收益或租賃收的資料。②估價(jià)對象房地產(chǎn)和似房地產(chǎn)的經(jīng)營費(fèi)用資料。③折舊、剩余收益年限等資料。④資本化率方面的資料。（4）假設(shè)開發(fā)法：①同類房地產(chǎn)市場現(xiàn)有競爭狀況、未來趨勢。②同類房地產(chǎn)市場售價(jià)。③同類項(xiàng)目開發(fā)周期、開發(fā)費(fèi)用。④同類項(xiàng)目開發(fā)利潤或收益資料。⑤折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料。七　估價(jià)報(bào)告（一）閱讀報(bào)告：先了解估價(jià)基本事項(xiàng)。了解價(jià)值定義。了解方法技術(shù)思路。看估價(jià)依據(jù)全不全，假設(shè)限制條件，特殊說明。測算過程。估價(jià)結(jié)果（二）錯(cuò)誤類型不全面。①缺有效期、價(jià)格內(nèi)涵、資質(zhì)等；②假設(shè)限制條件；③估價(jià)依據(jù)、基準(zhǔn)地價(jià)、估價(jià)人員現(xiàn)場調(diào)查；④估價(jià)結(jié)果。不規(guī)范。①術(shù)語不規(guī)范；②表達(dá)方式不規(guī)范（帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概）；③錯(cuò)別字。不充分。(1)取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)來源、資本化率取值）；(2)推理說明不充分。①時(shí)間修正未說明市場狀況分析。②比準(zhǔn)價(jià)格的未說明理由。如加權(quán)、平均。③各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。不一致。①結(jié)果報(bào)告與技術(shù)報(bào)告不一致；②兩種方法之間參數(shù)不一致（基準(zhǔn)地價(jià)、比較法中的年期修正、資本化率）；③報(bào)告中有兩個(gè)估價(jià)對象，分開評時(shí)參數(shù)不對應(yīng)；④前面的因素分析和后而后面的取值計(jì)算不一致；⑤推理說明與結(jié)論不一致。５、不正確。①每一項(xiàng)描述不正確（評估目的）；②推理分析不正確（與常理相悖）；③方法選用不正確；④技術(shù)路線不正確（公式、價(jià)值內(nèi)涵、時(shí)點(diǎn)、形成過程）（三）常見錯(cuò)誤A、封面B、目錄C、致委托方函（時(shí)點(diǎn)、對象、目的、結(jié)果、簽字、蓋章）D、估價(jià)師聲明E、假設(shè)和限制條件：①說明不全（評估時(shí)，工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途，假設(shè)……）；②他項(xiàng)權(quán)利（抵押權(quán)對資產(chǎn)的影響）；③特殊處理（無法確認(rèn)的數(shù)據(jù)特殊處理）；④權(quán)證說明（證與用途不一致，產(chǎn)權(quán)問題，他項(xiàng)權(quán)利是否評估，出讓土地最高年限超出的處理如：商地本應(yīng)40年，證載70年，要按40年處理，劃撥土地轉(zhuǎn)讓的說明）。F、估價(jià)結(jié)果報(bào)告（１）委托方（一般無誤）（２）估價(jià)方（看是否超級評估）（３）估價(jià)對象：區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益。①面積前后不符，分部之和不符合總面積；②產(chǎn)權(quán)狀況：土地權(quán)利、性質(zhì)（集體還是國有）、出讓年限、出讓起止日期、剩余年限、有無糾紛、他項(xiàng)權(quán)利、共有權(quán)，是否為劃撥土地③規(guī)劃條件：改變用途、改擴(kuò)建等變更情況。④建筑物裝修情況要詳細(xì)、尤其是商業(yè)用途。⑤建筑物建成時(shí)間、已使用年限、耐用年限、尚可使用年限。⑥土地用途，建筑物用途，不同樓層用途。⑦估價(jià)對象介紹不全面，缺少直接作用于價(jià)格的重要內(nèi)容。（４）估價(jià)目的；（５）估價(jià)時(shí)點(diǎn)（與估價(jià)目的對應(yīng)精確到年月日）（６）價(jià)值定義（價(jià)值類型標(biāo)準(zhǔn)及對應(yīng)的有關(guān)條件）（７）估價(jià)依據(jù)（法律法規(guī)、技術(shù)依據(jù)、委托方提供的估價(jià)人員掌握及收集的資料）（８）估價(jià)原則。（９）估價(jià)方法的說明（方法的選用，方法定義及估價(jià)思路，往往說明不全面）（10）估價(jià)結(jié)果（單價(jià)、總價(jià)要求大寫，涉及到劃撥土地時(shí)，土地收益應(yīng)單獨(dú)列示，涉及外匯時(shí)要把對應(yīng)時(shí)點(diǎn)的匯率折合成人民幣）。對不可量化因素作調(diào)整，并在報(bào)告中闡述理由。（11）估價(jià)人員（蓋章、簽字）（12）估價(jià)作業(yè)日期。（13）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（與房地產(chǎn)市場變化有關(guān)，變化快則有效期短，反之則長）。G、估價(jià)技術(shù)報(bào)告（留機(jī)構(gòu)存檔，體現(xiàn)報(bào)告質(zhì)量）（１）區(qū)域因素與市場背景均指本地區(qū)同類房地產(chǎn)的狀況（２）資料包括過去現(xiàn)在和將來的（過去的資料時(shí)間相隔不能太久，未來屬市場預(yù)測要和時(shí)點(diǎn)對應(yīng)）（３）個(gè)別因素、區(qū)域因素、市場背景三大分析與計(jì)算過程中的取值要對應(yīng)（４）資料要客觀、真實(shí)，引用資料應(yīng)標(biāo)出，用詞要規(guī)范，不能夸張（５）最高最佳使用分析：應(yīng)說明房地產(chǎn)現(xiàn)狀和規(guī)