20xx年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試試卷-房地產(chǎn)估價案例分析(doc12)-管理案例(已修改)
2025-08-30 12:41 本頁面
【正文】 中國最大的管理資源中心 第 1 頁 共 10 頁 2020 年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試試卷 房地產(chǎn)估價案例分析 A 試卷 (考生回憶版 ) 一、問答題 (共 3題，每題 10 分。請將答案寫在答題紙對應的題號下 ) (一 )某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷．拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質的拆遷估價機構名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構咨詢，假如你作為該估價機構的一名房地產(chǎn)估價師在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于 5年前被改造為自 營副食店。 請問： 1．你所在的估價機構通過什途徑獲 取委托后才能出具房屋拆遷估價報告？ 2．你應如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途 ? (二 )2020年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期 5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，對招商引進的商戶收取較高的管理費。現(xiàn)該百貨公司欲轉讓該商場而委托評估其轉讓價格。 請問： 1．該商場周邊近期有較多權利性質相同的臨街鋪面正常交易的實例．可否選取其作為可比實例 ?為什么 ? 2．確定出租部分的潛在毛收入時應注意的主要問題是什么 ? 3．確定自營部分的凈收益時應 注意的主要問題是什么 ? 三 )某房地產(chǎn)估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業(yè)務，估價時點為 2020年 6 月 15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是 2020年 6 月通過出讓取得， 2020年 6 月開始建設。委托方提供的實際成本價格為 1800元／㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金和期望利潤，并計算了自 2020年 6月至估價時點的投資利啟、。估價人員經(jīng)調查核實，認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為 18OO元 ／㎡。 請問： 1．估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤 ? 2．在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格 ? 二、單項選擇題 (共 3大題， ]0小題：每小題 2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內 ) (一 )甲開發(fā)商開發(fā)建設一住宅小區(qū)，已取得國有土地使用證，正在施工．尚未封頂。 1．甲開發(fā)商擬以該在建工程抵押，申請貸款．下列表述中正確的是 ( )。 B．甲開 發(fā)商不能以該在建工程為其他企業(yè)向銀行申請貸款提供抵押物擔保 2．下列關于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是 ( )。 ，可以單獨辦理抵押登記 B．該宗地無論是劃撥還是出讓土地使用權．因己取得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，即可單獨辦理抵押登記 C。該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權證后。才能辦理抵押登記手續(xù) D。該在建工程已取得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，雖末取得施工許 中國最大的管理資源中心 第 2 頁 共 10 頁 可證，也可辦理抵押登記手續(xù) 3．若該在建王程已整體抵押．在無法定優(yōu)先更償款的情況下．欲信算抵押物的變現(xiàn)價值，測算結果應為 ( )。 A。抵押價值 B．處分抵押物時的市場價值 C。抵押價值 — 處分抵押物的費用及稅費 D．處分抵押物時的市場價值 — 處分抵押物的費用及稅費 4．若該項目目前已全部取得預售許可證，且部分售出．甲開發(fā)商若以尚未售出住宅部分申請貸款．則可用作抵押物的住宅建筑面積應 該是 ( )： A。土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積 B．建設工程規(guī)劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積 C施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積 D．商品房預售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積 (二 )張某在 2020年 10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出．租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是 200 元㎡，張某與王某就該店面達成的月租金是 180 元 /㎡，租期為 5年，費用按法規(guī)各自承擔。 5．在 2020年 10月時，張某的權益價格為 ( )。 A。沒有租賃條件下的正常市場價格 B剩余 3年租期的月租金為 180元／㎡條件下的凈收益于 2020年 10 月的現(xiàn)值之和 C．剩余 3年租期的月租金為 180元 /㎡條件下的凈收益于 2020年 10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價格在 2020年 10月的現(xiàn)值 D張某與李某實際達成的帶租約交易的成交價格 6．在 2020年 10月時，王某的權益價格為 ( )。 A剩余 3年租期、月 租金為 200元／㎡條件下的凈，收益于 2020年 10月的現(xiàn)值之和 B．剩余 3年租期、月租金為 180元／㎡條件下的凈收益于 2020年 10 月的現(xiàn)值之和 C該店面在 2020年 10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余 3年租期的價格 D．剩余 3年租期、正常市場租金與 180元 /㎡條件下的差額在 2020年 10月的現(xiàn)值之和 7．如果張某是通過按揭貸款方式購買的，購買價格為 10000/元㎡．建筑面積為 500㎡，首付款比例為 20％，則該店面帶債務轉讓的價格應為 ( )。 A 20％的首付款．加上該苣付款 2年的利息 B． 20％的首付款，加上該首付款 2年的利啟、和已償還月供在估價時點的本息值 C．該店面無債務條件下在估價時點的正常市場價格．減去該店面估價時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本啟、值在估價時點的現(xiàn)值之和 D． 2020 年 10 月的購買價格，加上 20％的首付款的二年利息和已償還月供在估價時點的本息值，減去 2020年 10月至 2020年 10月估價對象發(fā)生的物質折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊之和，再減去該店面估價時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價時點的現(xiàn)值之 和 （三）某住宅小區(qū)內的一條道路兩側建有商住樓 (底層為商業(yè)用房，以上各層為住宅 )。在該道路上建一高架
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