【正文】 2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析串講第一章 房地產(chǎn)估價(jià)文書寫作一、房地產(chǎn)估價(jià)文書的種類及作用(一)估價(jià)委托書(二)估價(jià)委托合同(三)估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況記錄(四)估價(jià)作業(yè)方案(五)估價(jià)所需資料清單(六)估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄(七)估價(jià)報(bào)告(八)估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表(九)估價(jià)中的主要不同意見和估價(jià)結(jié)果重大修改意見記錄(十)估價(jià)報(bào)告交接單二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的構(gòu)成要素(掌握)(指錯(cuò)題)一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由以下八個(gè)部分構(gòu)成：(1)封面。(2)目錄。(3)致估價(jià)委托人函。(4)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明。(5)估價(jià)假設(shè)和限制條件。(6)估價(jià)結(jié)果報(bào)告。(7)估價(jià)技術(shù)報(bào)告。(8)附件。三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作(掌握)(指錯(cuò)題)(一)封面的寫作(二)目錄的寫作(三)致估價(jià)委托人函的寫作致估價(jià)委托人函的寫作內(nèi)容應(yīng)包括：標(biāo)題(致估價(jià)委托人函)、估價(jià)委托人(名稱或者姓名)、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象(名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬)、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型(名稱)、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章、法定代表人或者執(zhí)行合伙人蓋章或者簽名、落款日期。對(duì)于受函方要寫明估價(jià)委托人的全稱，致函方要署估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱，致函日期為估價(jià)報(bào)告出具日期。致估價(jià)委托人函中的文字應(yīng)表述準(zhǔn)確、簡(jiǎn)潔，應(yīng)特別注意估價(jià)結(jié)果與估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告中的結(jié)果必須—致，落款日期必須在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)有效期內(nèi)。(四)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明的寫作注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明中應(yīng)包括以下內(nèi)容：(1)我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)，是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。(2)本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論，是我們自己獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見、結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。(3)我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有(或有已載明的)利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有(或有已載明的)個(gè)人利害關(guān)系或偏見。(4)我們是依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。(5)我們已(或沒有)對(duì)與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并應(yīng)列出對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名。(6)沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助(若有例外，應(yīng)說(shuō)明提供重要專業(yè)幫助者的姓名)。(7)其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)。在注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明末尾處要求由參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，蓋章。(五)估價(jià)假設(shè)和限制條件的寫作(六)估價(jià)結(jié)果報(bào)告的寫作估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)記載以下事項(xiàng)：①標(biāo)題。②估價(jià)委托人。③估價(jià)機(jī)構(gòu)。④估價(jià)對(duì)象。⑤估價(jià)目的。⑥估價(jià)時(shí)點(diǎn)。⑦價(jià)值定義。⑧估價(jià)依據(jù)。⑨估價(jià)原則。⑩估價(jià)方法。11估價(jià)結(jié)果。12估價(jià)人員。13估價(jià)作業(yè)日期。14估價(jià)報(bào)告使用期限。如果是房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告，還應(yīng)包括變現(xiàn)能力分析、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示。(七)估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫作房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：①估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析。②估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析。③估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析。④市場(chǎng)背景描述與分析。⑤最高最佳利用分析。⑥估價(jià)方法適用性分析。⑦估價(jià)測(cè)算過(guò)程。⑧估價(jià)結(jié)果確定。第二章 不同類型房地產(chǎn)估價(jià) 一、居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)（掌握） （一）單宗交易規(guī)模較小，但市場(chǎng)交易量十分巨大 （二）具有較強(qiáng)的相似性、可比性 （三）不同類型住房?jī)r(jià)格內(nèi)涵差異明顯 二、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況（掌握） 1．位置 2．交通條件 3．生活服務(wù)設(shè)施 4．教育配套設(shè)施 5．環(huán)境質(zhì)量 三、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況（掌握） 1．建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí) 2．設(shè)施與設(shè)備 3．建筑質(zhì)量 4．裝飾裝修 四、居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法（掌握） 居住房地產(chǎn)的估價(jià)可以選擇市場(chǎng)法、成本法、收益法等。 （一）市場(chǎng)法 由于居住房地產(chǎn)交易較頻繁、交易量較大，很容易獲取交易實(shí)例，因此市場(chǎng)法是居住房地產(chǎn)估價(jià)最常用的方法，主要用于各種類型的商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓價(jià)格、抵押價(jià)格、征收補(bǔ)償價(jià)格等的評(píng)估，也可用于為商品房預(yù)售價(jià)格定位而進(jìn)行的估價(jià)。 （二）成本法 成本法也常用于居住房地產(chǎn)的估價(jià)，在居住房地產(chǎn)的抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，出于安全、保守的考慮常會(huì)用到成本法，此外居住房地產(chǎn)的征收估價(jià)以及在建工程的估價(jià)往往也會(huì)采用成本法。 （三）收益法 采用收益法對(duì)居住房地產(chǎn)估價(jià)相對(duì)較少，主要用于出租型公寓等居住房地產(chǎn)。 五、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)（掌握） 1．收益性 商業(yè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，其主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，其收益和獲利方式大致分為兩類：一類是房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)后直接銷售、投資轉(zhuǎn)賣，這類商業(yè)房地產(chǎn)多為小區(qū)級(jí)零星商鋪、街鋪，其特點(diǎn)表現(xiàn)為分散、體量小及經(jīng)營(yíng)檔次在中檔以下，這種商業(yè)房地產(chǎn)獲利方式從嚴(yán)格意義上講仍屬于房地產(chǎn)開發(fā)范疇，主要獲取開發(fā)利潤(rùn)；另一類則是長(zhǎng)期投資經(jīng)營(yíng)，有開發(fā)商自營(yíng)、業(yè)主自營(yíng)、出租給他人經(jīng)營(yíng)等方式，這類包含各種體量商業(yè)房地產(chǎn)。 2．經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣 在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)特別是大體量商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會(huì)有不同的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和內(nèi)容，例如一部分經(jīng)營(yíng)商品零售，一部分經(jīng)營(yíng)餐飲，一部分經(jīng)營(yíng)娛樂(lè)等等。不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容（或者說(shuō)不同的用途）一般會(huì)有不同的收益水平，因此對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)需要區(qū)分其不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)內(nèi)容分別進(jìn)行估價(jià)測(cè)算，例如采用收益法時(shí)應(yīng)在市場(chǎng)調(diào)查分析的基礎(chǔ)上測(cè)算不同經(jīng)營(yíng)內(nèi)容商業(yè)房地產(chǎn)的收益水平，并對(duì)各種商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)采取不同的收益率。 3．出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜 商業(yè)房地產(chǎn)往往是銷售給個(gè)體業(yè)主或公司，業(yè)主又常常將其擁有的房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者，造成商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散、復(fù)雜，因此在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況，分清估價(jià)價(jià)值定義是出租人權(quán)益評(píng)估還是承租人權(quán)益評(píng)估，避免有的估價(jià)委托人僅是承租人，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的身份委托。 4．裝修高檔且復(fù)雜 為了營(yíng)造舒適宜人的購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境，商業(yè)房地產(chǎn)通常會(huì)有相對(duì)高檔的裝修，而且形式各異，估價(jià)時(shí)需要準(zhǔn)確單獨(dú)估算其價(jià)值。另外，商業(yè)用房裝修升級(jí)快，對(duì)有些經(jīng)營(yíng)者而言，買下或承租別人經(jīng)營(yíng)的商業(yè)用房后，為了保持或建立自己的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格或品牌效應(yīng)，一般會(huì)重新裝修。因此在估價(jià)時(shí)應(yīng)充分分析現(xiàn)有裝修狀況能否有效利用，如無(wú)法利用應(yīng)考慮追加裝修投入對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。 5．垂直空間價(jià)值衰減性明顯商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值在垂直空間范圍內(nèi)表現(xiàn)出明顯的衰減性。一般說(shuō)，商業(yè)物業(yè)的價(jià)值以底層為高（高層商業(yè)物業(yè)頂層有景觀等因素，比較特殊），向上的方向其價(jià)值呈現(xiàn)快速的衰減，越到后面，價(jià)值衰減則越慢。這是因?yàn)榈讓訉?duì)于消費(fèi)者而言具有最便捷的通達(dá)度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的樓層需要借助垂直交通工具，通達(dá)的便捷度隨之減弱。 六、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況（掌握） 1．地段繁華程度 影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的首要因素是所處地段的繁華程度，繁華程度越高，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值越高。 2．交通條件 交通的通達(dá)度對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格具有很大影響，商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要從兩方面考慮交通條件，一是顧客方面，二是經(jīng)營(yíng)者方面。 3．臨街狀況 商業(yè)房地產(chǎn)一般都應(yīng)該是臨街的，其臨街的具體分布狀況對(duì)其價(jià)值產(chǎn)生較大影響，在一條路上相距數(shù)米范圍內(nèi)的不同分布，將可能呈現(xiàn)不同的價(jià)格或租金水平。一般來(lái)說(shuō)臨街面越寬越好，如果幾面臨街，一般認(rèn)為有利于商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的提高。 4．樓層 通常情況下位于底層的商業(yè)用房的價(jià)值要高于其他樓層的商業(yè)用房，一般來(lái)說(shuō)，如沒有電梯，首層商業(yè)用房與二層商業(yè)用房?jī)r(jià)格相差較大，二層商業(yè)用房與其他層商業(yè)用房的價(jià)格差距將大大縮小。 七、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況（掌握） 1．建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局 2．凈高 3．面積 4．裝飾裝修 5．無(wú)形價(jià)值 八、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法（掌握）根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》