房地產(chǎn)評估案例分析-免費閱讀
【正文】 3＝4,296元／㎡（5）綜合整體土地容積率，設(shè)定容積率為3分攤的地價＝土地單價247。土地管理費＝（135000＋1500）％＝3,549元／畝：依照W政（1987）98號文件規(guī)定，取耕地占用稅為10元／㎡（6,667元／畝）?；鶞?zhǔn)地價修正系數(shù)法公式：待評估土地使用權(quán)評估值＝基準(zhǔn)地價時間因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)剩余使用年限修正數(shù)容積率修正系數(shù)（1）基準(zhǔn)地價：依據(jù)W市土地管理局2001年7月制定的商服用地級別與基準(zhǔn)地價圖和評估規(guī)則的規(guī)定，該塊屬叁級地價，其基準(zhǔn)地價為3,330元／㎡。本評估結(jié)論僅供委托方為評估目的使用和送交財產(chǎn)評估主管機關(guān)審查使用，評估報告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評估機構(gòu)不得隨意向他人提供或公開。提交報告：根據(jù)評估人員對委估資產(chǎn)的初步評估結(jié)果，進行整理、匯總、分析，撰寫資產(chǎn)評估報告初稿，并與委托方、資產(chǎn)占有方充分交換意見，進行必要修改，按照程序經(jīng)本公司內(nèi)部三級審核后，向委托方提供正式資產(chǎn)評估報告書。在對全部資產(chǎn)進行現(xiàn)場勘察的基礎(chǔ)上，合理確定資產(chǎn)的技術(shù)狀態(tài)和參數(shù)，力求準(zhǔn)確估算委估資產(chǎn)的現(xiàn)時公允價值。本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)實施了實地勘察、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)在 2004年7月1日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。委估資產(chǎn)的所有權(quán)證分別為“W國用（2003）字第157號、第158號、”“W房字第200205765號、第200205766號、第200205855號、第9900103號”。在接受評估后，由項目負責(zé)人先行了解委托評估資產(chǎn)的構(gòu)成、產(chǎn)權(quán)界定、經(jīng)營狀況、評估范圍、評估目的，與委托方、資產(chǎn)占有方共同商定評估基準(zhǔn)日、制定評估工作計劃并簽訂“資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托約定書”，明確雙方各自承擔(dān)的責(zé)任、義務(wù)和評估業(yè)務(wù)基本事項。十一、評估報告的法律效力本報告所稱“評估價值”是指所評估資產(chǎn)在現(xiàn)有不變并繼續(xù)經(jīng)營或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用，以及在評估基準(zhǔn)日的狀況和外部經(jīng)濟環(huán)境前提下，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣的假設(shè)條件下，為本報告書所列明的目的而提出的公允估價意見。十二、評估結(jié)論列入本次評估范圍的資產(chǎn)經(jīng)評估價值為人民幣壹億貳仟肆佰壹拾壹萬伍仟伍佰伍拾柒元整（￥124,115,557元）。（6）土地單價評估值＝3,3301 ＝36,341,331元重置成本法公式：土地價格＝土地取得費＋土地開發(fā)費＋投資利息＋投資利潤＋土地出讓金（1）土地取得費：：該宗地所處區(qū)域耕地以蔬菜種植為主，通過對近幾年W市前三年蔬菜畝產(chǎn)值調(diào)查，目前年產(chǎn)值為4,500元／畝，按照土地補償費和安置補助費總和不超過土地前三年平均產(chǎn)值的30倍計算，即4,50030＝135,
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