【正文】 本文在已有的有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險研究的理論基礎(chǔ)之上，作者綜合運用了分析、歸納、圖表、定量、定性、案例等方法，對所要探討的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險問題進(jìn)行了詳細(xì)的分析，研究成果與創(chuàng)新之處主要體現(xiàn)在兩個方面：，但大多是從房地產(chǎn)開發(fā)的某個階段或方面入手研究，比如投資風(fēng)險或籌資風(fēng)險。對物資采用嚴(yán)格定額管理，在保證原材料供應(yīng)的基礎(chǔ)上，盡量減少資金的占用，保持企業(yè)的健康發(fā)展。但在實際銷售中，售價也不是越高越好。結(jié)論是：銷售價格的變化對凈現(xiàn)值的影響較大，而建安成本的變動對凈現(xiàn)值的影響次之；也就是說，凈現(xiàn)值對銷售價格變化的反映比凈現(xiàn)值對建安成本變化的反映敏感。通過該方法，可以研究各種不確定因素變動對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)效益的影響程度，了解投資項目的風(fēng)險根源和風(fēng)險大小，還可以篩選出若干最為敏感的因素，有利于集中力量對它們進(jìn)行研究，重點調(diào)查和收集資料，盡量降低因素的不確定性，進(jìn)而減少項目風(fēng)險。利用盈虧平衡分析能找出預(yù)計商品房銷售收入恰好彌補(bǔ)成本時的保本銷售量。在這一點，經(jīng)營收入等于總成本費用，正好實現(xiàn)盈虧平衡，用以考察項目對產(chǎn)出品變化的適應(yīng)能力和抗風(fēng)險能力。房地產(chǎn)，占地面積125400平方米，集商業(yè)、衛(wèi)生、物業(yè)、社區(qū)服務(wù)、室內(nèi)活動為一體，屬于中高檔住宅小區(qū)。總之目的只有一個，就是分散投資風(fēng)險，保證獲得預(yù)期的投資收益。從房地產(chǎn)上市公司后十名的公司2010年的投資情況看，顯然對政策的解讀出現(xiàn)了失誤，對房地產(chǎn)市場發(fā)展過于樂觀，造成了公司的發(fā)展受阻。公司為使項目運行，千方百計地向銀行貸款，很少從現(xiàn)有企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，具有極大的盲目性。從近兩年的數(shù)據(jù)來看，%%，說明公司通過擴(kuò)大銷售來獲取利潤的能力在減弱。可以看出自2009年以來，公司的利息保障倍數(shù)呈現(xiàn)下降的趨勢，公司的經(jīng)營所得支付債務(wù)利息的能力變?nèi)?。產(chǎn)權(quán)比率是負(fù)債總額與股東權(quán)益總額的比率，反映了債權(quán)人所提供資金與股東所提供資金的對比關(guān)系。比率較為合適，可以看出公司償還流動負(fù)債的能力比較強(qiáng)，速動比率是速動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比率。制定可行性研究報告，以定性和定量分析為主。房地產(chǎn)上市公司后十名的公司地產(chǎn)應(yīng)根據(jù)自身的發(fā)展規(guī)劃和償債能力確定資本結(jié)構(gòu)，適當(dāng)提高負(fù)債的比例，長短期負(fù)債相結(jié)合，充分利用財務(wù)杠桿效應(yīng)，使企業(yè)得到合理發(fā)展。要重視內(nèi)部積累，除按規(guī)定的比例提取法定盈余公積外，要擴(kuò)大盈余公積金、公益金、資本公積金的提取比例。(1) 房地產(chǎn)上市公司后十名的公司籌資決策的盲目性這是產(chǎn)生籌資風(fēng)險的主要原因?；I資成本在更多時候采用相對數(shù)，即籌資成本率，公式見式(31)：n C0=∑Ct/(1+k) t 式(31)t=1式中，C0——第1年初籌集資金時的凈所得現(xiàn)值 Ct——第t年末房地產(chǎn)投資者的付款 n——房地產(chǎn)籌資者從收到資金到最后一次向資金所有者付款持續(xù)的年數(shù) k——籌資成本率(1) 銀行貸款資金成本率K1借款總額：L=600萬元年支付利息額：I=6008%=48萬元所得稅率：r=25%抵減金額率：R=20%所以K1=48(1—)/［600(1—)］ =%(2) 債券的資金成本K2年利息支付額：I=10009%=90債券發(fā)行總額L=1000萬元，所得稅率：25%抵減金額率：%(籌資費用率)K2=90(1—)/［(1—)］=%(3) 優(yōu)先股資金成本率K3年股利支出額：5007%=35萬元優(yōu)先股發(fā)行總額：500萬元現(xiàn)行市場價：500/100=376萬元抵減金額率：3%K3=35/［376(1—)］=%(4) 普通股資金成本率K4預(yù)期年股利支出額：5000/10=375萬元普通年股利支出額：105000/10=5000萬元抵減金額率：3%預(yù)期股利增長率：%K4=375/［5000(1—)］+%=%(5) 留存收益資金成本率K5最近一期股息利率：普通股現(xiàn)行市價：5000萬元抵減金額率：3%預(yù)期股息增長率：%個人所得稅率：20%K5=［(1—)+%］(1—)=%(6)綜合資金成本率nK=∑WiRi i=1W1=600/=W2=W3=376/=W4=5000/=W5=2600/=因此，該項目籌資方案綜合資金成本率：K=%+%+%+%+%=%房地產(chǎn)企業(yè)在考慮運用各種籌資方式籌措資金時，應(yīng)首先設(shè)計出籌措到所需自己的多個不同方案，進(jìn)而對這些方案進(jìn)行計算分析。該公司位于南通市工農(nóng)路529號六樓。(2) 深受宏觀政策影響。而當(dāng)前信貸政策趨向緊縮，資本市場融資機(jī)構(gòu)監(jiān)管力度加大，房地產(chǎn)企業(yè)其他融資渠道難度就會更大，融資不暢則會直接導(dǎo)致企業(yè)資金鏈的斷裂。如果負(fù)債過多，就提高了企業(yè)資金的使用成本，容易引發(fā)財務(wù)風(fēng)險。(2) 不確定性財務(wù)風(fēng)險雖然可以在事前加以估計和控制，但由于影響財務(wù)活動結(jié)果的各種因素不斷發(fā)生變化，因此事前無是法準(zhǔn)確地確定財務(wù)風(fēng)險的大小。指在企業(yè)財務(wù)活動中，由于各種不確定性因素的影響，使企業(yè)實際財務(wù)狀況與預(yù)期財務(wù)目標(biāo)發(fā)生偏離，因而蒙受損失或獲得超額利潤的機(jī)會或可能性。第三章：房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估。2. 調(diào)查法。2010年，申山宏在商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)表題為《國內(nèi)中小型房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的困境與對策》，對當(dāng)前中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險提出了相關(guān)論述與研究。研究結(jié)果表明三種模型都能在財務(wù)困境發(fā)生前發(fā)出相對準(zhǔn)確的預(yù)測，并且相對同一信息集，邏輯回歸分析預(yù)測模型的誤判率最低，%。期權(quán)定價模型表明某家公司破產(chǎn)的概率取決于其資產(chǎn)相對于其初始市場價值和資產(chǎn)市價的波動率。他從流動性、獲利能力、財務(wù)杠桿、償債能力和活動性五個方面選用了22個變量作為預(yù)測備選變量，通過對19461965年間33家破產(chǎn)制造企業(yè)和33家非破產(chǎn)配對企業(yè)的研究分析，根據(jù)誤判率最小的原則，構(gòu)建了ZScore模型。同時要提高經(jīng)營管理水平，加強(qiáng)預(yù)算控制和成本費用管理，盡可能減少房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，提高企業(yè)的生存能力和競爭能力。首先回顧了國內(nèi)外對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的相關(guān)研究，來探尋我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險；從整體著眼，對房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的特點、分類和表現(xiàn)進(jìn)行詳細(xì)的闡述；然后分章對房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)的籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險進(jìn)行分析，運用了財務(wù)分析和不確定風(fēng)險分析的相關(guān)方法，根據(jù)房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)項目的具體情況，提出了自己的控制方法，以期能夠?qū)σ恍┓康禺a(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理有所裨益，為企業(yè)進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險防范提供新的參考。再加上它的發(fā)展深受宏觀環(huán)境的制約，如國家的政策導(dǎo)向、國際經(jīng)濟(jì)形勢、金融市場的波動等等，使得財務(wù)風(fēng)險成為許多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的現(xiàn)實問題。另外，在企業(yè)經(jīng)營管理方面，我國的房地產(chǎn)企業(yè)大多都不重視對風(fēng)險的識別和管理，只關(guān)注高額利潤，卻忽略了隱藏在高利潤后面的高風(fēng)險。1966年，Beave率先提出了單變量分析法。到九十年代。在前者中發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)流動比率和負(fù)債比率的誤判率最低；而在多元線性判定分析中發(fā)現(xiàn)由負(fù)債比率、凈資產(chǎn)收益率、流動比率、營運資本資產(chǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率6個指標(biāo)構(gòu)建的模型，在公司被ST處理的前三年能較好地預(yù)測ST公司的財務(wù)困境。研究結(jié)果表明，違約距離可提升財務(wù)預(yù)警模型的擬和優(yōu)度和預(yù)測能力，但提升效果較為有限。另外，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)受國內(nèi)宏觀政策調(diào)控影響較大，再加上國際經(jīng)濟(jì)變動、金融政策的變更，房地產(chǎn)企業(yè)如何在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中有效控制財務(wù)風(fēng)險，防范投資風(fēng)險，以爭取房地產(chǎn)投資的可靠、可行和更有效率，已成為一個亟待解決的問題。介紹了本文的研究背景及意義，國內(nèi)外研究現(xiàn)狀及文獻(xiàn)綜述，根據(jù)本文的研究目的提出本文的研究思路與結(jié)構(gòu)安排。以房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)項目為例，對其進(jìn)行經(jīng)營的不確定風(fēng)險分析，綜合運用了盈虧平衡分析法和敏感性分析法，提出了房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險控制的策略。企業(yè)的財務(wù)活動貫穿于生產(chǎn)經(jīng)營的整個過程中，籌措資金、長短期投資、分配利潤等都可能產(chǎn)生風(fēng)險。(4) 可預(yù)測決策性房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營是持續(xù)進(jìn)行的，財務(wù)管理者可以通過財務(wù)技術(shù)，基于歷史情況對未來不確定的環(huán)境因素進(jìn)行估計，在事前對損失進(jìn)行預(yù)測，運用數(shù)學(xué)的概率論衡量、計算，從而做出投資經(jīng)營決策，將可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險降至最低點。項目投資內(nèi)部問題和經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況都會導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險,如管理水平較低,資金回籠困難和收益分配不當(dāng)?shù)葐栴},都將使企業(yè)的營業(yè)收入小于預(yù)期值。(1) 投資決策失誤。部分房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財務(wù)部門的成本管理和監(jiān)督職能。房地產(chǎn)上市公司后十名的公司新擬訂的下一個籌資方案如下：總投資為11800萬元，設(shè)計了五種籌資工具，其中銀行長期借款(10年期，利率8%)600萬元，發(fā)行債券(5年，利率9%)1000萬元，發(fā)行股票、優(yōu)先股(股利7%)500萬元，普通股5000萬元，留存收益2600萬元，共籌集資金9700萬元，該項目資產(chǎn)負(fù)債表及相應(yīng)的補(bǔ)充資料見(表31，表32)： 表31 項目資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬元 資 產(chǎn) 金 額 負(fù) 債 金 額流動資產(chǎn)