【正文】 。而本文是對房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行全面的評估，并且對不同性質(zhì)的風(fēng)險采用不同的分析方法。從本文的分析看，由于房地產(chǎn)上市公司后十名的公司資產(chǎn)負(fù)債率高，籌資渠道單一，投資決策失誤，短期償債能力不足等原因，很可能會引發(fā)公司的財務(wù)風(fēng)險。另外，房地產(chǎn)上市公司后十名的公司公司內(nèi)部各職能部門之間要加強聯(lián)系，把成本費用控制上升到管理的高度，使財務(wù)預(yù)算和成本管理相符。(3)加強成本費用管理房地產(chǎn)上市公司后十名的公司管理層要建立健全材料成本管理制度和標(biāo)準(zhǔn)。(2)制定合理的銷售價格房地產(chǎn)上市公司后十名的公司在房產(chǎn)銷售時，要根據(jù)市場行情和預(yù)期收益制定出合理的銷售價格。同時積極挖掘資金潛力，降低資金風(fēng)險；最后加強商品房存貨和應(yīng)收賬款管理，加快資金的周轉(zhuǎn)，優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)。成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的核心，加強對項目成本費用的控制和監(jiān)督，提高全員的成本意識，有利于實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化，達(dá)到預(yù)期收益。(3) 成本費用的控制。價格過高會引起房地產(chǎn)銷售困難，難以實現(xiàn)利潤；而價格過低不僅會減少房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，還可能致使消費者懷疑商品房的質(zhì)量，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的形象和信譽。在其他因素不變的情況下，商品房的銷售價格對企業(yè)盈利與否最為敏感。由于房地產(chǎn)企業(yè)投入高、投資回收期長等的特點，對現(xiàn)金的要求較高，若房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流長期處于負(fù)值，會給項目營運帶來資金上的困難，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈的斷裂，引發(fā)經(jīng)營風(fēng)險。在對房地產(chǎn)項目的敏感性分析中，建安成本和銷售價格的變動最終影響的是現(xiàn)金流的變化。所以，凈現(xiàn)值指標(biāo)對銷售價格因素變動的反映最敏感；建安成本為次敏感因素。(2)當(dāng)財務(wù)凈現(xiàn)值為0時，建安成本、銷售價格的變動幅度為： 表58敏感性分析表2序號項目 變動幅度 凈現(xiàn)值(萬元)1基本方案0189762建安成本+% 03銷售價格% 0因此在其他因素不變的情況下，%%時，財務(wù)凈現(xiàn)值為0。確定用于敏感性分析的經(jīng)濟評價指標(biāo)：財務(wù)凈現(xiàn)值。(2)房地產(chǎn)項目敏感性分析(表5表5表56見附錄)對于房地產(chǎn)上市公司后十名的公司泛地產(chǎn)房地產(chǎn)項目：確定不確定性因素：影響房地產(chǎn)項目收益的主要敏感因素為銷售價格和建安成本。于此同時，還可以確定不確定因素的變化與項目經(jīng)濟效益好壞的關(guān)系。在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，敏感性分析是對項目不確定性分析的一種重要方法。所以，用盈虧平衡分析法是難以得出一個全面的結(jié)論。另外，盈虧平衡分析雖然能對項目的風(fēng)險進(jìn)行分析，但它缺乏概率的判斷，難以定量測度風(fēng)險的大小。商品房銷售面積一定的前提下，盈虧平衡點越低，項目的盈利可能性就越大，適應(yīng)市場的變化能力也越強，經(jīng)營安全性越好。%，說明項目是可行的。盈虧平衡分析的基本公式：總成本：C=Cf+CvQ總收入：S=PQ列出盈虧平衡方程：C=SPQ＝Cf+CvQ則， 盈虧平衡產(chǎn)量點： Q=Cf/（PCv） 式(51)盈虧平衡價格點： P0=Cf/Q+Cv 式(52)盈虧平衡單位產(chǎn)品變動成本： C0=P—Cf/Q 式(53)式中： C——銷售成本P——產(chǎn)品銷售價格Cf——固定成本總額Cv——單位變動成本Q——銷售數(shù)量S——銷售收入 (2)房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析根據(jù)上述數(shù)據(jù)可知：房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)項目可銷售住宅面積167654平方米，平均銷售單價5800元/平方米，總成本費用50000萬元，其中固定成本(土地費用)18300萬元，成本與產(chǎn)量呈線性關(guān)系。通常情況下，在項目產(chǎn)出能力一定時，盈虧平衡點越低，房地產(chǎn)項目的盈利可能性就越大，經(jīng)營安全性越好。一般而言，盈虧平衡點越低，項目盈利的可能性就越大，對不確定性因素變化帶來的風(fēng)險的承受能力就越強。收入及成本：預(yù)計銷售收入為97239萬元，開發(fā)總成本50000萬元利潤及稅金：經(jīng)營稅金及附加13715萬元，利潤總額37628萬元預(yù)計凈利潤為26733萬元，%具體數(shù)據(jù)詳見附錄：表5表52(1)盈虧平衡分析法盈虧平衡點又稱保本點，即項目的盈利與虧損的轉(zhuǎn)折點。房地產(chǎn)項目工程建設(shè)的資金來源：用于項目的自有資金25000萬元，以土地抵押貸款18000萬元，其他7000萬元主要依靠銷售回款，%。房地產(chǎn)項目工程建設(shè)總投資為50000萬元。區(qū)內(nèi)建筑密度為22%,綠化率為38%。5房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營風(fēng)險評估本章選取2010年房地產(chǎn)上市公司后十名的公司新開發(fā)的項目房地產(chǎn)進(jìn)行項目經(jīng)營風(fēng)險評估。(4)必要時采用風(fēng)險回避來消除投資風(fēng)險這種做法可以達(dá)到徹底規(guī)避風(fēng)險的目的，房地產(chǎn)上市公司后十名的公司應(yīng)該通過選聘業(yè)內(nèi)知名專家和企業(yè)精英人士，對項目進(jìn)行充分的研究和論證，有效地預(yù)測項目的潛在風(fēng)險。房地產(chǎn)上市公司后十名的公司得投資決策必須在有效期內(nèi)迅速、及時、果斷地做出。相比之下，房產(chǎn)投資組合優(yōu)勢明顯，例如在房地產(chǎn)上市公司后十名的公司生活廣場項目中，在開發(fā)住宅的同時一并開發(fā)辦公樓和商鋪，利用不同類型的房地產(chǎn)實現(xiàn)他們之間的補充和融合，滿足了不同的市場需求，提高了公司的抗風(fēng)險能力和獲利能力。既可以選擇對不同類型的房產(chǎn)項目進(jìn)行投資，也可以選擇同一類型不同項目的投資組合。(2)合理安排投資組合不同的房地產(chǎn)項目的風(fēng)險大小不同，其獲利能力也存在一定的差異。因此，可行性研究階段對風(fēng)險的評估，分析正確與否，將直接影響到房地產(chǎn)投資項目的成功與否。(1)高度重視可行性研究可行性研究是對擬投資項目進(jìn)行全面的綜合技術(shù)經(jīng)濟分析。近年來，國家出臺了一系列的政策法規(guī)，利用行政 稅收、金融、信貸等多種手段從土地供應(yīng)、住宅市場的供給與需求等各個方面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。(3) 宏觀調(diào)控政策的波動加大了房企的投資風(fēng)險。目前，由于房地產(chǎn)投資過快增長導(dǎo)致房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性失衡，經(jīng)濟適用房的比例一直處于很低的水平。公司忽略了房地產(chǎn)上市公司后十名的公司自身是否具有相應(yīng)的償債能力，過高的負(fù)債和內(nèi)源籌資的缺乏導(dǎo)影響了資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，加大了資金的使用成本，也加重了償債壓力。房地產(chǎn)上市公司后十名的公司每年的資產(chǎn)負(fù)債率都超過了65%，已經(jīng)超過了60%的警戒線。公司的市盈率增長幅度很大，說明公司的股票具有較大的投資風(fēng)險。從2009到2010年，%%，說明公司為獲取收益而付出的代價在增加，企業(yè)的獲利能力下降，同時還表明公司對成本費用的控制能力下降，經(jīng)營管理不善。成本費用凈利率是企業(yè)凈利潤與成本費用總額的比率。銷售凈利率是企業(yè)的凈利潤與銷售收入凈額的比率，是評價企業(yè)通過銷售獲取利潤的能力。該指標(biāo)越高不僅說明企業(yè)在增加收入和節(jié)約資金使用等方面取得良好的效果，同時也說明資產(chǎn)運用效率高。表44公司20092010年主要盈利能力指標(biāo)報告日期201012312010630200912312009630資產(chǎn)報酬率%%%%銷售凈利率%10%%%成本費用利潤率%%%%市盈率60資產(chǎn)報酬率是企業(yè)在一定時期內(nèi)的凈利潤與資產(chǎn)平均總額的比率。盈利能力指企業(yè)賺取利潤的能力，它不僅關(guān)系到企業(yè)所有者的利益，也是企業(yè)償還債務(wù)的一個重要來源。它反映了企業(yè)的經(jīng)營所得支付債務(wù)利息的能力。由于人口的不斷增加以及農(nóng)村人口的涌入，南通市區(qū)的住房需求在不斷地增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展和公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)的不斷擴大。房地產(chǎn)上市公司后十名的公司在06年剛剛進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)，正處于發(fā)展的前期，在這一階段會以擴大規(guī)模的等方式進(jìn)行發(fā)展，這樣就需要大量的資金投入，便造成了產(chǎn)權(quán)比率較高的狀況。公司近幾年的產(chǎn)權(quán)比率一直在150%以上。從表中可以看出2009到2010年，公司的資產(chǎn)負(fù)債率一直維持在65%左右，是比較高的；與此相反，公司的股東權(quán)益比率一直在35%徘徊，說明公司面臨較大的財務(wù)風(fēng)險，償還長期債務(wù)的能力比較弱。主要包括資產(chǎn)負(fù)債率、股東權(quán)益比率、產(chǎn)權(quán)比率、權(quán)益乘數(shù)、利息保障倍數(shù)等等。明顯低于流動比率，可以看出存貨商品房在公司的流動資產(chǎn)占有較大的比例，公司的短期償債能力一般。速動比率越高，說明公司的短期償債能力越強。通常情況下，流動比率在2:1左右比較合適。公司各項主要財務(wù)指標(biāo)見(表42，表43，表44)表42公司20092010主要短期償債能力指標(biāo)報告日期201012312010630200912312009630流動比率速動比率流動比率是企業(yè)流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比率。(1)短期償債能力短期償債能力是指企業(yè)償付流動負(fù)債的能力。定性主要是對該項目的市場分析，而定量主要是財務(wù)指標(biāo)分析，包括償債能力與盈利能力分析。因此，項目的可行性研究是房地產(chǎn)上市公司后十名的公司在進(jìn)行投資決策的首要工作。公司不夠重視投資項目的前期考察，未能對房地產(chǎn)項目投資進(jìn)行可行性分析研究，而且投資分析缺少依據(jù)，規(guī)劃不夠合理。4 房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房