【正文】 國(guó)內(nèi)學(xué)者研究還處在起步階段，同國(guó)外學(xué)者的研究還有很大的差距。與其他眾多成熟學(xué)科相比，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理還只是一門(mén)十分年輕的學(xué)科。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)特殊的行業(yè)，在衡量房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，如果直接套用一般性的模型方法，將會(huì)使對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的判斷出現(xiàn)較大的誤差，進(jìn)而對(duì)籌資和投資決策產(chǎn)生不利影響。另外，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)受?chē)?guó)內(nèi)宏觀政策調(diào)控影響較大，再加上國(guó)際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)、金融政策的變更，房地產(chǎn)企業(yè)如何在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，防范投資風(fēng)險(xiǎn)，以爭(zhēng)取房地產(chǎn)投資的可靠、可行和更有效率，已成為一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。本文從整體上對(duì)房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，主要采用了以下幾種研究方法：。根據(jù)研究課題，通過(guò)查閱文獻(xiàn)來(lái)獲得房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)資料，從而全面地、正確地了解掌握房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀以及有關(guān)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的理論知識(shí)。2. 調(diào)查法。運(yùn)用調(diào)查法，充分了解房地產(chǎn)上市公司后十名的公司地產(chǎn)當(dāng)前的籌資、投資和經(jīng)營(yíng)狀況，獲得相關(guān)的數(shù)據(jù)，揭示房地產(chǎn)上市公司后十名的公司當(dāng)前所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 在大量財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，綜合運(yùn)用財(cái)務(wù)指標(biāo)分析、財(cái)務(wù)杠桿、盈虧平衡分析及敏感性分析等方法，揭示了房地產(chǎn)上市公司后十名的公司在籌資、投資和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并提出了相應(yīng)的控制措施。4. 個(gè)案研究法 從全文來(lái)看，本文就是以房地產(chǎn)上市公司后十名的公司地產(chǎn)為例，對(duì)該公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與防范的研究。第一章：緒論。介紹了本文的研究背景及意義，國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀及文獻(xiàn)綜述，根據(jù)本文的研究目的提出本文的研究思路與結(jié)構(gòu)安排。第二章：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)別和表現(xiàn)進(jìn)行闡述，分析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。第三章：房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。以房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)2009和2010年資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，對(duì)房地產(chǎn)上市公司后十名的公司公司進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，提出了控制房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的策略。第四章：房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。以房地產(chǎn)上市公司后十名的公司某新項(xiàng)目的籌資方案為例，計(jì)算其籌資成本，還進(jìn)行了財(cái)務(wù)杠桿分析，提出了房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)控制的策略。第五章：房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析。以房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，對(duì)其進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的不確定風(fēng)險(xiǎn)分析，綜合運(yùn)用了盈虧平衡分析法和敏感性分析法，提出了房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制的策略。2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本理論財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分為廣義和狹義兩種。廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不只是指損失的不確定性，而且還包括盈利的不確定性。指在企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種不確定性因素的影響，使企業(yè)實(shí)際財(cái)務(wù)狀況與預(yù)期財(cái)務(wù)目標(biāo)發(fā)生偏離，因而蒙受損失或獲得超額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)或可能性。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也稱(chēng)籌資風(fēng)險(xiǎn)或融資風(fēng)險(xiǎn)，是指企業(yè)由于舉債經(jīng)營(yíng)而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，也就是因財(cái)務(wù)杠桿的作用而由普通股股東承擔(dān)的附加風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)的新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無(wú)法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果與預(yù)期財(cái)務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是一種與企業(yè)價(jià)值活動(dòng)相關(guān)聯(lián)的微觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)主體即企業(yè)，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的參與者與競(jìng)爭(zhēng)者。企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)貫穿于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程中，籌措資金、長(zhǎng)短期投資、分配利潤(rùn)等都可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)由于財(cái)務(wù)狀況惡化而致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資以及其報(bào)酬無(wú)法全部收回的可能。(1) 客觀性即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不以人的意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的，所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都面臨著一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，想完全消除是不可能的。(2) 不確定性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)雖然可以在事前加以估計(jì)和控制，但由于影響財(cái)務(wù)活動(dòng)結(jié)果的各種因素不斷發(fā)生變化，因此事前無(wú)是法準(zhǔn)確地確定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。房地產(chǎn)的不確定性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。(3) 可分散轉(zhuǎn)移性房地產(chǎn)對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)形勢(shì)十分敏感，再加上其開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，對(duì)形勢(shì)波動(dòng)做出反應(yīng)并進(jìn)行調(diào)整卻相當(dāng)緩慢，這同樣是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)之所在。雖然財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)法避免的，但可以通過(guò)防范和控制來(lái)分散、轉(zhuǎn)移。在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前或發(fā)生過(guò)程中，選擇合適的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，采取一定的方法和手段，來(lái)分散和轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，避免或減少損失。(4) 可預(yù)測(cè)決策性房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)是持續(xù)進(jìn)行的，財(cái)務(wù)管理者可以通過(guò)財(cái)務(wù)技術(shù)，基于歷史情況對(duì)未來(lái)不確定的環(huán)境因素進(jìn)行估計(jì)，在事前對(duì)損失進(jìn)行預(yù)測(cè)，運(yùn)用數(shù)學(xué)的概率論衡量、計(jì)算，從而做出投資經(jīng)營(yíng)決策，將可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至最低點(diǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展、壯大的過(guò)程中，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有很多。從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分析,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要由來(lái)源于以下幾方面：(1) 房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目為了取得財(cái)務(wù)杠桿利益而大規(guī)模舉債,加重了到期還本付息的負(fù)擔(dān),潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，從而導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)賬面利潤(rùn)大幅度下降。如果負(fù)債過(guò)多，就提高了企業(yè)資金的使用成本，容易引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。(2) 房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在投入一定資金后，因市場(chǎng)需求變化而影響最終收益與預(yù)期收益偏離的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性,前期投入成本較高,投資活動(dòng)是房地產(chǎn)企業(yè)活動(dòng)的主旋律。恰在此時(shí)，項(xiàng)目投資的盲目性、隨意性容易引發(fā)潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)。(3) 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)上的失誤,造成實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果偏離預(yù)期望值的可能性。項(xiàng)目投資內(nèi)部問(wèn)題和經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況都會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),如管理水平較低,資金回籠困難和收益分配不當(dāng)?shù)葐?wèn)題,都將使企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入小于預(yù)期值。(1) 資產(chǎn)負(fù)債率高，后續(xù)資金不足，而再融資能力低下。房地產(chǎn)企業(yè)高利潤(rùn)高負(fù)債的現(xiàn)狀還在延續(xù)下去，大部分的房產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率都超過(guò)60%，這就意味著企業(yè)必須承受著更高的財(cái)務(wù)杠桿，放大了投資風(fēng)險(xiǎn)，因而從銀行等金融機(jī)構(gòu)的再融資難度加大。而當(dāng)前信貸政策趨向緊縮，資本市場(chǎng)融資機(jī)構(gòu)監(jiān)管力度加大，房地產(chǎn)企業(yè)其他融資渠道難度就會(huì)更大，融資不暢則會(huì)直接導(dǎo)致企業(yè)資金鏈的斷裂。(2) 負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理，不能如期償還債務(wù)。一些房地產(chǎn)企業(yè)在籌措資金時(shí)，主要選擇短期貸款，這樣還本付息的壓力較小。但是用短期借款來(lái)籌資，利息費(fèi)用可能會(huì)有大幅度的波動(dòng)。另外，將短期借款用于長(zhǎng)期資產(chǎn)，一旦房產(chǎn)銷(xiāo)售沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，當(dāng)短期借款到期時(shí)，就可能會(huì)難以籌措到足夠的現(xiàn)金來(lái)償短期借款。(1) 投資決策失誤。房地產(chǎn)企業(yè)在投資前沒(méi)有對(duì)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目從征地成本、資金來(lái)源、經(jīng)濟(jì)效益等方面上做出細(xì)致、科學(xué)的財(cái)務(wù)分析，沒(méi)有確立合理的目標(biāo)利潤(rùn)以及對(duì)各項(xiàng)成本指標(biāo)的測(cè)算及分解落實(shí)工作。在整個(gè)投資過(guò)程中，缺少科學(xué)有效的投資管理體系，包括投資可行性分析和投資項(xiàng)目實(shí)施后的監(jiān)控。(2) 深受宏觀政策影響。房地產(chǎn)業(yè)是政府宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)條件下，特別是“國(guó)十九條”頒布后，銀行利率的進(jìn)一步提高，與此同時(shí)各地紛紛出臺(tái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策措施，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)貸款的難度進(jìn)一步增加，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資影響較大。(1) 經(jīng)營(yíng)各部門(mén)協(xié)調(diào)能力不強(qiáng)。在經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)包括土地使用權(quán)的獲得、建筑施工、營(yíng)銷(xiāo)推廣等一系列過(guò)程，涉及許多的相關(guān)部門(mén)和環(huán)節(jié)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯(cuò)，都將導(dǎo)致項(xiàng)目工期延長(zhǎng)、成本費(fèi)用增加、預(yù)期收益大幅降低。(2) 費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)。部分房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門(mén)的成本管理和監(jiān)督職能。房地產(chǎn)企業(yè)很少對(duì)企業(yè)內(nèi)部各職能部門(mén)進(jìn)行全過(guò)程的成本核算，致使財(cái)務(wù)部無(wú)法收集第一線成本基礎(chǔ)資料，導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏差大，資金管理跟不上，影響了企業(yè)預(yù)期收益。3房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估房地產(chǎn)上市公司后十名的公司地產(chǎn)發(fā)展有限公司是以房地產(chǎn)上市公司后十名的公司服裝集團(tuán)股份有限公司為主成立的股份有限公司，具有國(guó)家二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，成立于2006年，注冊(cè)資金5000萬(wàn)元。該公司位于南通市工農(nóng)路529號(hào)六樓。目前公司設(shè)有2家分公司及1家策劃營(yíng)銷(xiāo)公司。自成立以來(lái)，公司投資的項(xiàng)目有 “房地產(chǎn)”、“房地產(chǎn)上市公司后十名的公司生活廣場(chǎng)”、“金飛達(dá)名郡”等等，與此同時(shí)，公司還參與了“博園嵐郡”及多個(gè)安居工程的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金籌集的主要方式是銀行信貸、自籌資金、商品房銷(xiāo)售款。公司的籌資方式主要以銀行信貸為主，再輔之以發(fā)行股票、債券和自籌資金等。房地產(chǎn)上市公司后十名的公司新擬訂的下一個(gè)籌資方案如下：總投資為11800萬(wàn)元，設(shè)計(jì)了五種籌資工具，其中銀行長(zhǎng)期借款(10年期，利率8%)600萬(wàn)元，發(fā)行債券(5年，利率9%)1000萬(wàn)元，發(fā)行股票、優(yōu)先股(股利7%)500萬(wàn)元，普通股5000萬(wàn)元，留存收益2600萬(wàn)元，共籌集資金9700萬(wàn)元，該項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表及相應(yīng)的補(bǔ)充資料見(jiàn)(表31，表32)： 表31 項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬(wàn)元 資 產(chǎn) 金 額 負(fù) 債 金 額流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債 現(xiàn)金1860 應(yīng)付賬款 1265 應(yīng)收賬款 740 應(yīng)付銀行貸款 500 存量商品房6270 應(yīng)付稅費(fèi) 80 預(yù)付費(fèi)用 2800 應(yīng)付