【文章內(nèi)容簡介】 到期長期債務 135流動資產(chǎn)合計 11670應收股利 120流動負債合計 2100 銀行借款(10年，8%) 600 債券(面值1000萬元，5年，9%)1000固定資產(chǎn)合計 130負債合計 3700股東權(quán)益 優(yōu)先股(面值100元，7%)500 普通股(面值10元)5000 留存收益2600股東權(quán)益總計8100資產(chǎn)總計11800負債與股東權(quán)益總計11800表32 項目財務補充資料 內(nèi) 容 金額或數(shù)量 普通股： 發(fā)行費率% 每股收益 每股現(xiàn)行市場價10元/股 每股股息 股息預期增長率% 優(yōu)先股： 發(fā)行費率% 每股股息7元/股 每股現(xiàn)行市場價 金融債券： 籌資費率% 現(xiàn)行市場價 公司所得稅率25% 個人所得稅率20%相稱活期存款余額未清償貸款20% 最低活期存款余額100萬元 稅前利潤額700萬元債務總額9700萬元現(xiàn)行市場價籌資成本主要是房地產(chǎn)投資者在籌資時所付出的代價。通過包括以下幾方面：使用資金所占用的費用，即資本占用費；籌資過程中的資金與人力等耗費，即籌資費用；特定條件下的機會成本。加強對籌資成本的計算，通過較為詳細的數(shù)據(jù)，來識別和分析企業(yè)的籌資風險，達到控制的目的?；I資成本在更多時候采用相對數(shù)，即籌資成本率，公式見式(31)：n C0=∑Ct/(1+k) t 式(31)t=1式中，C0——第1年初籌集資金時的凈所得現(xiàn)值 Ct——第t年末房地產(chǎn)投資者的付款 n——房地產(chǎn)籌資者從收到資金到最后一次向資金所有者付款持續(xù)的年數(shù) k——籌資成本率(1) 銀行貸款資金成本率K1借款總額：L=600萬元年支付利息額：I=6008%=48萬元所得稅率：r=25%抵減金額率：R=20%所以K1=48(1—)/［600(1—)］ =%(2) 債券的資金成本K2年利息支付額：I=10009%=90債券發(fā)行總額L=1000萬元，所得稅率：25%抵減金額率：%(籌資費用率)K2=90(1—)/［(1—)］=%(3) 優(yōu)先股資金成本率K3年股利支出額：5007%=35萬元優(yōu)先股發(fā)行總額：500萬元現(xiàn)行市場價：500/100=376萬元抵減金額率：3%K3=35/［376(1—)］=%(4) 普通股資金成本率K4預期年股利支出額：5000/10=375萬元普通年股利支出額：105000/10=5000萬元抵減金額率：3%預期股利增長率：%K4=375/［5000(1—)］+%=%(5) 留存收益資金成本率K5最近一期股息利率：普通股現(xiàn)行市價：5000萬元抵減金額率：3%預期股息增長率：%個人所得稅率：20%K5=［(1—)+%］(1—)=%(6)綜合資金成本率nK=∑WiRi i=1W1=600/=W2=W3=376/=W4=5000/=W5=2600/=因此，該項目籌資方案綜合資金成本率：K=%+%+%+%+%=%房地產(chǎn)企業(yè)在考慮運用各種籌資方式籌措資金時，應首先設(shè)計出籌措到所需自己的多個不同方案，進而對這些方案進行計算分析。同時，還要要對債務資本與權(quán)益資本進行權(quán)衡，使其達到合理配備，實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化和籌資風險的最小化。在資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化分析時，財務杠桿就成為衡量企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、評價企業(yè)負債經(jīng)營的重要指標。財務杠桿作用的大小通常用財務杠桿系數(shù)表示。財務杠桿系數(shù)越大，表明財務杠桿作用越大，籌資風險也就越大；反之則表明，籌資風險越小。其計算公式見式(32)： DFL=EBIT/EBIT—I 式(32)式中：DEL——財務杠桿系數(shù)；EBIT——變動前的息稅前利潤；I——債務利息若存在優(yōu)先股時，公式見式(33)： DFL=EBIT/[EBITIPD/(1T)] 式(33)式中：PD——優(yōu)先股股利 T——企業(yè)所得稅率計算該項目籌資方案的財務杠桿系數(shù)稅前利潤：EBIT =700萬元債務利息：I=6008%+10009%=138萬元優(yōu)先股股利：PD=5007%=35萬元企業(yè)所得稅稅率：T=25%財務杠桿系數(shù)：DFL =EBIT/[EBITIPD/(1T)] =700/［70013835/(125%)］ =在通常情況下。，略高于標準參考值，可以看出該項目方案具有較高的財務杠桿系數(shù)。可以看出，房地產(chǎn)上市公司后十名的公司籌資決策的盲目性，籌資渠道的單一化，籌資結(jié)構(gòu)的不合理將可能引發(fā)較高的籌資風險。(1) 房地產(chǎn)上市公司后十名的公司籌資決策的盲目性這是產(chǎn)生籌資風險的主要原因。房地產(chǎn)上市公司后十名的公司籌資決策通常由管理層指定的，缺乏對籌資問題科學、理性的決策，普遍依據(jù)經(jīng)驗進行決策。沒有根據(jù)投資的規(guī)模大小來確定需要籌集資金的數(shù)額，使自有資金和借入資金的比例失衡。在籌資的過程中，對整個開發(fā)過程中的資金運作成粗放型，沒有把資金使用效率最大化與實現(xiàn)項目利潤最大化結(jié)合起來。(2) 房地產(chǎn)上市公司后十名的公司籌資渠道過于單一，權(quán)益融資與債務融資的比例失衡房地產(chǎn)上市公司后十名的公司項目投資主要靠商業(yè)銀行貸款和商品房銷售款支撐資金需求，輔以債權(quán)融資，而股權(quán)融資比例較小，整體籌資格局非常單一。如果在商銀博弈中銀行對項目拒絕貸款，項目無法取得預期的資金源，項目將無法繼續(xù)進行，甚至導致項目以失敗告終。如果房地產(chǎn)上市公司后十名的公司在貸款的過程中違約，其信用和信譽會降低，損害了房地產(chǎn)上市公司后十名的公司得長遠利益，在下期項目開發(fā)中將無法有效籌集資金，還將造成社會信用缺失，嚴重破壞市場秩序，增加市場交易成本，降低交易效率。(1)籌資方式的多樣化房地產(chǎn)上市公司后十名的公司應充分調(diào)動自身潛力，充分利用好自身各項優(yōu)勢實施多元化的籌資戰(zhàn)略，降低對銀行信貸的依賴，以便獲取足夠的資金進行項目開發(fā)和建設(shè)。要重視內(nèi)部積累，除按規(guī)定的比例提取法定盈余公積外，要擴大盈余公積金、公益金、資本公積金的提取比例。這樣，既有利于擴大其開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營規(guī)模，又可減少其財務風險。因此，內(nèi)部積累應該成為房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房產(chǎn)長期采用的最為可靠、安全的一種資金籌集方式。房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房產(chǎn)還可以通過聯(lián)營，集中多方面資金，擴大經(jīng)營范圍，建立規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟聯(lián)合體，同時進行技術(shù)、勞動力、土地、資源等多種生產(chǎn)要素的聯(lián)合，發(fā)揮各方面的優(yōu)勢，增強其活力和競爭能力。因此，聯(lián)營已成為當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為擴大開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營規(guī)模而籌集資金的一種重要方式。另外，房地產(chǎn)上市公司后十名的公司在條件具備的情況下，經(jīng)有關(guān)部門批準，還可以通過向外國銀行借貸，開展國際租賃業(yè)務，以及在國外發(fā)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債券和股票等形式，從國際金融市場籌集其開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營所需的資金。這不僅有利于充分利用國外資金，而且還有利于引進、吸收國外先進的管理經(jīng)驗和方法，提高房地產(chǎn)上市公司后十名的公司自身實力。(2)拓寬籌資渠道，調(diào)整籌資結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)上市公司后十名的公司地產(chǎn)應充分利用資本市場和金融市場，改變單一的貸款融資方式，合理選擇發(fā)行股票、債券、商業(yè)信用及合作開發(fā)等方式，以“融資組合”的方式籌集企業(yè)經(jīng)營所需的資金，降低融資成本，減少企業(yè)的財務風險。房地產(chǎn)上市公司后十名的公司地產(chǎn)應根據(jù)自身的發(fā)展規(guī)劃和償債能力確定資本結(jié)構(gòu)，適當提高負債的比例，長短期負債相結(jié)合，充分利用財務杠桿效應，使企業(yè)得到合理發(fā)展。(3)注重對國家宏觀政策的把握包括房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、金融政策和商業(yè)政策等等。房地產(chǎn)上市公司后十名的公司地產(chǎn)要時刻關(guān)注國家在金融貨幣、土地供應、稅收和保障性住房建設(shè)等方面各項調(diào)控政策變化，研究政府出臺的相關(guān)文件精神，有利于其根據(jù)政策變動及時調(diào)整籌資策略，研究市場變化，把握市場趨勢，以有效控制企業(yè)的財務風險。4 房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)投資風險評估2010年，公司銷售總額達到13781萬元，投資額總額為72130萬元。目前，房地產(chǎn)上市公司后十名的公司的投資決策通常由管理層作出的，主要依靠前期經(jīng)驗和市場預期，缺乏一定的科學性。公司不夠重視投資項目的前期考察，未能對房地產(chǎn)項目投資進行可行性分析研究，而且投資分析缺少依據(jù)，規(guī)劃不夠合理。公司較為注重工程的預決算，很少對開發(fā)的房地產(chǎn)項目進行全面的財務預算，沒