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正文內(nèi)容

論文房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理探討(編輯修改稿)

2024-10-17 10:15 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 裝飾直接提供的市場(chǎng)容量就帶動(dòng)了商業(yè)、建材、林業(yè)、輕工業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)也推動(dòng)力服務(wù)業(yè)的發(fā)展。隨著城市建設(shè)的迅速發(fā)展、人民生活水平的提供、住房條件的改善,加強(qiáng)了對(duì)水平的需求,同時(shí)物業(yè)管理、家政服務(wù)行業(yè)等一系列的第三產(chǎn)業(yè)近幾年也在逐漸興起。 房地產(chǎn)業(yè)是政府財(cái)政收入的重要來(lái)源 地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有著很高的依存度。每一次房地產(chǎn)政策調(diào)控,每一次房地產(chǎn)形式的好壞都直接影響甚至已經(jīng)左右財(cái)政收入任務(wù)能否完成。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家,房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入一般可占到其財(cái)政 收入的 1040%。香港地區(qū)平均每年在土地上直接和間接收入約占其財(cái)政收入的 25%。 (二)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段面臨的困境 從 2020 年“國(guó)八條”算起,到后來(lái)的“國(guó)六條”、限制外資政策、增加個(gè)人所得稅、增加二手房交易營(yíng)業(yè)稅、發(fā)行國(guó)債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率到多部 門(mén)聯(lián)手嚴(yán)查、加強(qiáng)住房保障,到 2020 年 9 月 27 日央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)的房貸新政、國(guó)土資源部的 39 號(hào)令( 236 號(hào)文),到 2020 年的“國(guó)十一條” 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,再到 2020 年的“新國(guó)八條”,在這幾年的時(shí)間里,調(diào)控政 策出臺(tái)之密集、數(shù)量之多、時(shí)間持續(xù)之長(zhǎng)、措施之嚴(yán)厲,在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見(jiàn)。并且再加上 2020年國(guó)際金融危機(jī)的影響,這些對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了許多負(fù)面影響,其面臨的困境也可想而知。 房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈斷裂 房地產(chǎn)行業(yè)大部分都是負(fù)債率很高的企業(yè),一般通過(guò)銀行借債進(jìn)行資金周轉(zhuǎn),并且借貸金額都是巨大的。金融危機(jī)使得金融系統(tǒng)也提高了警惕,為了保證金融行業(yè)自身的安全運(yùn)轉(zhuǎn),對(duì)其他行業(yè)特別是受政策性影響較大的房地產(chǎn)行業(yè)的放貸開(kāi)始?jí)嚎s。這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō),無(wú)疑是雪上加霜。 投資者喪失信心 金融危機(jī)使得大多投資 者對(duì)資本市場(chǎng)產(chǎn)生了懷疑,資本市場(chǎng)的信用基礎(chǔ)出現(xiàn)了問(wèn)題,股市一落千丈,房地產(chǎn)股價(jià)也一路殺跌,房?jī)r(jià)不斷回落,使得許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商損失嚴(yán)重。 消費(fèi)者處于觀望狀態(tài),售房進(jìn)入“嚴(yán)冬時(shí)期” 由于房?jī)r(jià)一再走低,消費(fèi)者一直處于觀望狀態(tài)。房?jī)r(jià)的不斷走低使得房產(chǎn)不能保值,好多消費(fèi)者買房之后,發(fā)現(xiàn)不長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)同一樓盤(pán)價(jià)格縮水,去向開(kāi)發(fā)商索要價(jià)差一般都是未果,這在一定程度上打擊了消費(fèi)者的消費(fèi)欲望。因此,售房進(jìn)入“嚴(yán)冬時(shí)期”。 (三)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析 房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著舉足輕重的作用。國(guó)民經(jīng) 濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的提升,為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)會(huì);國(guó)家出臺(tái)的一系列調(diào)控政策,也使得房地產(chǎn)業(yè)面臨著前所未有的困境。目前,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀主要有以下幾個(gè)方面的表現(xiàn): 銀根收緊,房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張 綠城集團(tuán),作為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的代表, 近日因傳聞?lì)l出,一度被推上風(fēng)口浪尖。 綠城的傳聞并非空穴來(lái)風(fēng)。綠城的高層承認(rèn),一切源于資金鏈緊繃。綠城激進(jìn)的擴(kuò)張步伐,造成了其高居不下的資產(chǎn)負(fù)債率。尤其在 2020 年和 2020 年金融危機(jī)的時(shí)候,當(dāng)時(shí)綠城集團(tuán)的資金鏈異常緊張,如果不是杭州市政府從工行為它借了錢,結(jié) 果就真的很難說(shuō)。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展嚴(yán)重依賴銀行信貸 截止到 2020 年底,有關(guān)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了一次全面調(diào)查,調(diào)查的指標(biāo)主要包括:資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率。以下是這 3 個(gè)指標(biāo)的行業(yè)均值,這足以說(shuō) 明其對(duì)銀行信貸的依賴程度之高。 表 11 資金依賴性分析 資產(chǎn)負(fù)債率 凈負(fù)債率 凈資產(chǎn)負(fù)債率 2020年 % % % 2020 年 % % % 2020 年 % % % 2020 年 % % % 注:數(shù)據(jù)來(lái)源于和訊網(wǎng)有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源渠道的分析 商品房空置率過(guò)高 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 17 日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示, 2020 年全國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、商品房銷售增速、開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源增速,以及全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增速,全線下行。國(guó)房景氣指數(shù)更是跌至 2020 年 8 月以來(lái)的最低點(diǎn) —— 。以下是從 2020 年以來(lái)商品房的空置率。據(jù)專家的意見(jiàn),空置率 12%是警戒線。從 2020 年開(kāi)始,我國(guó)的商品房空置率連年上升,到 2020 年幾乎達(dá)到行業(yè)警戒線。 表 12 商品房空置率分析 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 商品房空置率 % % % % 注:數(shù)據(jù)來(lái)源于和訊網(wǎng)有關(guān)商品房空置率調(diào)查數(shù)據(jù) 綜上所述,由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、規(guī)模小、管理欠妥善等原因,房地產(chǎn)企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。再加上欠穩(wěn)定的國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控及金融政策的影響,使得在一些房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中如何采取有效措施防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為了一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。所以,預(yù)測(cè)及分析房地產(chǎn)企業(yè)可能遇到的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而采取措施顯得尤為重要。 二、房地行業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)行 業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是由兩方面因素引起的,一方面是企業(yè)外部環(huán)境因素,另一方面是企業(yè)內(nèi)部管理因素,因此房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)主要從微觀和宏觀兩個(gè)方面分析。 (一)從宏觀層面進(jìn)行分析 受利率波動(dòng)的影響所面臨的風(fēng)險(xiǎn) 利率的增長(zhǎng)必然增加企業(yè)的資金成本 , 從而抵減了企業(yè)的預(yù)期收益。高額的利息將成為房地產(chǎn)企業(yè)沉重的負(fù)擔(dān)。利率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)在某種意義上說(shuō)是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命
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