房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀風(fēng)險分析(編輯修改稿)
2025-07-13 12:37 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 調(diào)控政策，并在很大程度影響了市場的發(fā)展，但是從宏觀調(diào)控的目標(biāo)來看，政府并不希望房價大起大落，對市場形成大的沖擊。在發(fā)布相關(guān)政策措施時，有關(guān)部門也表達了自己的政策調(diào)控目標(biāo)與對房地產(chǎn)市場發(fā)展的觀點：（1）國務(wù)院的政策宏觀控制目標(biāo)是“穩(wěn)定住房價格，遏制投資需求”，這是針對2004至2005年期間過快的固定投資增長提出的。為了保持國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，防止經(jīng)濟過熱對經(jīng)濟發(fā)展造成破壞作用，作為投資增量顯著增加的房地產(chǎn)行業(yè)，就成為國家宏觀調(diào)控的首選對象；（2）國家建設(shè)部則認識到“房價問題不僅是經(jīng)濟問題，更是社會問題、政治問題”。房價增長過快已經(jīng)切實影響到老百姓的現(xiàn)實生活，過高的房價已經(jīng)與普通居民的收入、消費能力不相適應(yīng)，中國部分城市居民的購房消費與居民收入之比也已經(jīng)高于發(fā)達國家的平均水平，這說明房產(chǎn)價格已與政府承諾人民“安居樂業(yè)”的政治目標(biāo)相違背，房價調(diào)控勢在必行；（3）七部委發(fā)布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，也是從具體措施和條款著手，向社會和市場傳遞了政府干預(yù)房地產(chǎn)市場、控制房產(chǎn)價格增長的信號，力求進一步制約房價增長，并且指出通過調(diào)控“穩(wěn)定房價，使房地產(chǎn)市場供求基本平衡”。七部委的聯(lián)合調(diào)控措施表明國家對與房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)的經(jīng)濟發(fā)展、金融風(fēng)險監(jiān)管、資源利用等各方面都予以深切的關(guān)注，并在相關(guān)部門達成共識，認為近幾年的房產(chǎn)價格持續(xù)過快增長已經(jīng)切實形成房產(chǎn)泡沫，如果不加以調(diào)控將會嚴重影響到經(jīng)濟發(fā)展和金融安全。因此，七部委統(tǒng)一發(fā)布指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的工作意見，旨在通過穩(wěn)定房產(chǎn)價格，遏制房產(chǎn)投機，促進房產(chǎn)市場和國民經(jīng)濟的健康發(fā)展；（4）上海市為了貫徹中央“加強宏觀調(diào)控、切實穩(wěn)定房價”的決策和部署，于2005年年初確定了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”的房地產(chǎn)市場調(diào)控原則，先后出臺了加快建設(shè)以配套商品房為主的中低價普通商品房、征收營業(yè)稅、規(guī)范房屋“轉(zhuǎn)按揭”交易登記等政策措施。上海對房地產(chǎn)市場實行供應(yīng)和需求的雙向調(diào)控，既要解決房地產(chǎn)市場運行中的階段性、結(jié)構(gòu)性矛盾，又要防止房地產(chǎn)市場大起大落，力爭實現(xiàn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。另外，上海市政府兩個“1000萬”項目工程住房將從下半年起按照就近原則供應(yīng)給動遷居民和符合一定條件的市民家庭，這將為進一步穩(wěn)定房價提供堅實的保障。但是，位于外環(huán)線以外或郊區(qū)的經(jīng)濟適用房的4500元的價格定位，也將成為上海其他區(qū)位商品房房價的參考基準(zhǔn)，由此可以推斷上海市政府所采取的系列措施雖然在一定程度上緩解了房價上漲的壓力，但是對現(xiàn)有房價也予以了有力的承托，也即上海市政府對房產(chǎn)市場的期望是穩(wěn)定發(fā)展，既可有效控制房價的快速增長，但也不希望房價出現(xiàn)大跌現(xiàn)象。從中央政府、各部委到上海市政府相繼出臺的政策和調(diào)控目標(biāo)解釋來看，2004年采取的調(diào)控措施主要有二：一是通過銀行緊縮房地產(chǎn)開發(fā)項目的貸款供應(yīng)，二是暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用建設(shè)用地審批，嚴格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的規(guī)模，從緊控制房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)。實際上從資金和土地兩個源頭控制了房地產(chǎn)供應(yīng)。從國家的角度講，是為了控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，防止宏觀經(jīng)濟過熱采取的必要措施。到了2005年隨著購房貸款政策和買賣稅收的調(diào)整，調(diào)控目標(biāo)則轉(zhuǎn)向抑制房地產(chǎn)市場的投機行為：一是在房產(chǎn)炒作的流通環(huán)節(jié)上，規(guī)范房產(chǎn)買賣程序、提高交易稅收、嚴格交易期限，嚴厲打擊了房產(chǎn)買賣中旨在哄抬價格的不實交易；在購房資金供應(yīng)方面，通過提高兩套以上購房貸款門檻等措施來節(jié)制房產(chǎn)的投機需求?？傊?004年的調(diào)控立足于房地產(chǎn)投資增長過快、過多將會引致經(jīng)濟發(fā)展不平衡的預(yù)期，而2005年的調(diào)控則是立足于房地產(chǎn)泡沫已真正形成的判斷；前者調(diào)控的是供應(yīng)市場，后者調(diào)控的是需求市場。從國家對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控的路徑來看，國家的宏觀調(diào)控手段已日漸成熟，它充分運用國家控制資源的能力，從土地、資金等資源供給的軟性調(diào)控起始發(fā)展到通過財政、稅收、金融、法律的制度性硬性調(diào)控，由此也反映了政府部門對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展認識的深入。國家宏觀調(diào)控的最終目標(biāo)是滿足人民對住房的正常消費需求，最終達到穩(wěn)定房產(chǎn)市場，使之健康發(fā)展。如果這一目
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