【文章內容簡介】 4 615332 000478 643利潤總額20 10041 50067 010凈利潤14 10032 00050 230銷售利潤率1314凈資產收益率353132由表36可以看出，公司2009年銷售收入較2008年增加177383萬元，2010年銷售收入較2009年增加146643萬元。銷售收入逐年大幅度上升。2010年公司利潤總額較2008年增加369130萬元。公司銷售利潤率在市場環(huán)境逐漸惡化的情況下仍然能保持保持10%以上，并且連續(xù)三年凈資產收益率在30%以上，凈資產收益保持了較高的收益水平，表明公司具有較強的盈利能力。主要原因是：一是公司積極開拓市場，完善營銷網絡，擴大經營規(guī)模，積極應對政策調控，加快布局二三線城市，進軍商業(yè)地產，土地轉讓金保持同比增長；二是市場需求旺盛，房地產市場在嚴厲的調控政策中繼續(xù)保持增長態(tài)勢。因此，從公司內部和外部的發(fā)展形勢下，較強的盈利能力會給企業(yè)的融資創(chuàng)造良好的條件。公司可以利用債券和股票進行融資。③營運能力。 它主要包括應收賬款周轉率、現(xiàn)金流量結構、固定資產周轉速度、存貨周轉率等指標見表35所示。表35 營運能力指標表 （單位：萬元）項目/日期2008年2009年2010年經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額2306 56013 640投資活動產生的現(xiàn)金流量凈額11 72011 3104 920籌資活動產生的現(xiàn)金流量凈額22 69011 38014 050現(xiàn)金流量凈額11 2006 6304510應收賬款周轉率存貨周轉率固定資產周轉率從表35可看出公司應收賬款周轉率保持穩(wěn)定，表明應收賬款管理水平較好。存貨逐年下降，但是下降幅度不明顯，總體來說公司的營運能力也比較好。公司2010現(xiàn)金凈額因經營活動導致現(xiàn)金流量流出較大，影響了該年度凈現(xiàn)金流出，經營活動產生的現(xiàn)金流量為負值的原因是:一是 2010年土地價格大幅度上漲，公司加大了土地的儲備量，多占用了部分現(xiàn)金；二是由于在預付賬款中，本項目預付的工程建設款也被核算在內，這筆資金的使用反映出支出流動資產項，致使經營活動產生現(xiàn)金流量減少了900萬元；三是因為公司近年來經營規(guī)模逐漸擴大，帶動了應收賬款的增加，同時主營業(yè)務的應收賬款周期較長，導致大部分資金流動性較慢。從以上情況可以看出，盡管公司近幾年銷售收入和經營規(guī)模的不斷擴大，但經營活動所產生的凈現(xiàn)金流量并沒有與銷售收入同步增長，尤其是2010年經營活動的凈現(xiàn)金流量為負值，而公司固定資產的增加，加重了現(xiàn)金支出的負擔，主要依靠外部籌資來解決。也就是說,公司的外源融資占大部分。如果在突發(fā)事件下，依靠外援融資獲得的資金會給企業(yè)帶來嚴重的債務負擔，從而引發(fā)融資財務風險。（2）根據非財務因素分析公司融資能力非財務因素分析是評估企業(yè)的市場風險、經營風險、信用風險、法律風險和政策，實際是通過對不確定性因素分析公司未來償債能力。非財務分析的指標有行業(yè)分析、市場競爭能力分析、經營者素質評價等。①行業(yè)分析國內的房地產行業(yè)在國民經濟中居于重要地位，為房地產業(yè)提供綜合服務對房地產業(yè)的發(fā)展提供重要的力量，是房地產業(yè)長遠發(fā)展的基礎。從統(tǒng)計數據上看，國內主要房地產公司2010年銷售額均突破1 000億，對比近年來的數據現(xiàn)實，國內每年的銷售收入均在增加。2010年地產行業(yè)雖然一線城市銷售額總體大幅度下降，但二、三線城市銷售額卻猛增，總體來看按依然保持著強勁的發(fā)展態(tài)勢。 ②市場競爭力分析2009年8月世聯(lián)地產在深圳證券交易所掛牌上市。作為首家在國內A股上市的房地產綜合服務企業(yè)，世聯(lián)地產在業(yè)內率先建立“咨詢+實施”[11]的服務員模式，形成了顧問策劃、代理銷、房產經紀三大業(yè)務相結合，珠三角、長三角和環(huán)渤海三大業(yè)務中心共同支撐的發(fā)展道路。目前，公司顧問策劃業(yè)務位居同行業(yè)全列，代理銷售業(yè)務占據珠三角區(qū)域市場的領先地位。2008年在全國房地產市場調整的情況下，顧問策劃和代理銷售業(yè)務收入增長均在10%以上。在房地產開發(fā)服務外包趨勢加強，各城市交易規(guī)則趨同及交易成本下降三大因素的驅動下，房地產服務業(yè)發(fā)展前景廣闊。③經營者素質評價世聯(lián)地產公司高級管理人員主要有12人，均為碩士學歷，具有豐富的管理經驗。董事長陳勁松先生，碩士學歷，19881993年在北京、香港等地從事房地產項目管理工作；1993年創(chuàng)立世聯(lián)地產，歷任世聯(lián)地產董事長；現(xiàn)為中國注冊房地產評估師與房地產經紀人學會副會長等；2007年至今任深圳世聯(lián)地產顧問股份有限公司董事長。在本行業(yè)20多年，具有較強的決策能力、經營管理水平較高。周曉華，公司總經理，擁有注冊房地產估價師，注冊造價工程師，注冊房地產經紀人資質。1996年加入世聯(lián)地產，歷任估價部經理，顧問部經理等。公司中高層管理者均為大學以上學歷，公司為上市公司，公司內部已經建立規(guī)范化、系統(tǒng)化的現(xiàn)代企業(yè)制度，企業(yè)戰(zhàn)略目標明確，組織結構健全，工作流程合理清晰，職責明確。公司已經建立現(xiàn)代化的人力資源管理體系與經營管理體系。世聯(lián)地產員工效率較高，人才健全，市場競爭能力強，連續(xù)數年同行業(yè)排名前三名。 （三）融資存在的問題及成因世聯(lián)地產顧問股份有限公司的融資行為常處于一種消極、被動融資狀態(tài)，整個融資行為具有偶然性和隨機性。由于公司自身發(fā)展的原因，導致公司在融資方面缺少中長期的戰(zhàn)略規(guī)劃，融資策略不明確。從世聯(lián)地產的融資歷程來看，公司融資缺少規(guī)劃或規(guī)劃不足，銀行貸款一直是公司最常用的融資方式，這顯然沒有發(fā)揮出上市公司巨大的融資潛力。伴隨著國家對房地產業(yè)的宏觀調控，公司在銀行的可貸資金會越來越少，利率越來越高，給公司帶來嚴重的債務負擔，形成惡性循環(huán)，所以這樣的消極、被動的融資行為不利于公司的長遠發(fā)展。公司現(xiàn)融資總額為120 000萬元，主要為資本市場股權融資、內源融資和負債融資。其中股權融資60 000萬元，內源融資4 000萬元來源于公司的留存收益和折舊，外援融資為銀行承兌和銀行貸款，共 20 000萬元。從公司的融資結構可以看出公司的間接融資基本為銀行貸款，而且全部為短期借款，這不僅加大了融資成本同時也增加了公司的財務風險。因此，公司以后要在銀行融資方面要逐步由單一借款向商業(yè)承兌匯票貼現(xiàn)，銀行承兌匯票等多種形式過度，長期借款與單一借款形成合理比例，避免企業(yè)面臨極大的短期還貸壓力。世聯(lián)地產在融資過程中有一定的融資風險意識，但公司的融資風險體系并不健全，缺少合理的決策融資程序，缺少風險評估，融資具有隨意性和偶然性，并且籌集的資金多為短期借款，因此要頻繁舉債，增加了公司的融資成本，使公司面臨著較高的風險。如果此時公司資金周轉不靈或者遇到突發(fā)事件，依靠外援融資獲得的資金會使企業(yè)承擔嚴重的債務負擔，減少公司的盈利。四、解決世聯(lián)地產融資的措施（一）科學的制定融資決策由于公司相對于其他上市公司的抗風險能力相對較弱，更應該對每筆資金善加權衡，綜合考慮經營需要與資金成本，融資風險及投資收益等因素，避免決策失誤。在進行融資管理決策時應該按以下步驟進行循環(huán)決策：是否需要融資融資時間融資金額融資地點融資方式融資期限誰負責融資是否需要放棄控制權融資進程怎樣管理是否能獲取所需資金融資評價。這樣的循環(huán)決策方式入手進行全盤考慮。減少公司盲目性融資，提高公司融資效率。企業(yè)融資是一個循環(huán)的決策過程，這樣便可以減少不必要的財務費用，確保企業(yè)價值最大化和投資收益最大化。如圖41 是否需要融資 融資時間融資金額 融資評價 融資地點 是否獲取所需資金 融資方式融資進程怎樣管理 融資期限是否放棄控股權 誰負責融資 融資決策步驟循環(huán)圖41現(xiàn)代融資管理理論認為，企業(yè)融資管理的目標是實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，當企業(yè)資金成本達到最低的時候，企業(yè)價值就達到最大，在此以前，公司的管理者們認為只有投資項目能夠賺取利潤時，企業(yè)總體價值才能增加。因此本文認為公司的融資總體思路應是：投資與融資相結合，以投資帶動融資，融資必須直接為投資服務。世聯(lián)地產的財務管理目標是確保公司價值最大化和投資收益收益最大化相結合的目標，融資策略必需把資金的來源和投資相結合起來，綜合考慮融資風險、融資成本和投資收益等因素，分析資金成本與投資收益率的關系，合理確定融資規(guī)模，減少不必要的財務費用。(1) 資金數量上追求合理性對以上市股份公司為代表的大企業(yè)來講，融資的目的在于追求企業(yè)價值最大和資金成本最低，即實現(xiàn)最佳資本結構。對于世聯(lián)地產這樣剛在中小板上市的公司來講，融資的目的是確保經營所需的資金，資金不足會影響企業(yè)日常經營及未來發(fā)展，而資金過剩則會導致資金使用效率低，形成不必要的財務費用。由于在目前的宏觀調控政策下，世聯(lián)地產融資不易，所以企業(yè)經營者要對每筆資金善加利用，在未來遇到比較寬松的政策環(huán)境時，也不要犯“韓信點兵，多多益善” [12]的錯誤。如果企業(yè)籌集的資金得不到合理的使用，那么企業(yè)籌集到的資金反倒可能使企業(yè)背上沉重的債務負擔，進而影響企業(yè)利潤和融資能力。綜上所訴企業(yè)在融資規(guī)模數量上，要根據企業(yè)的實際情況，綜合決策。融資過多，則增大融資成本，增加風險，加重債務負擔、償債風險等。融資不足，影響企業(yè)業(yè)績，造成產品競爭力下降，相對增加了成本。(2) 資金的使用上追求效益性公司處于房地產服務的行業(yè)上，所以在融資方式和融資渠道并不像其它行業(yè)那樣有更多的選擇，但是這并不表示公司對何種融資方式和融資渠道都接受。相反，由于公司所處行業(yè)相對其他行業(yè)融資困難，所以企業(yè)的經營者就更應該對每筆資金權衡利用，充分考慮資金成本、經營需要、投資收益和融資風險等因素，分析投資收益與資金成本的關系，綜合決策，避免失誤。公司融資時注重時機的選擇，從公司內部環(huán)境看，要在公司經營發(fā)展關鍵的時機，及時和適度的融入恰當的資金；從公司外部環(huán)境看，要根據金融機構的融資產品選擇合適的時機，選擇性價比最高的融資產品，改善公司融資環(huán)境。(3) 資金結構上追求配比性公司資產由流動資產和非流動資產兩部分構成。流動資產又分為兩種:一是