【文章內(nèi)容簡介】 4 615332 000478 643利潤總額20 10041 50067 010凈利潤14 10032 00050 230銷售利潤率1314凈資產(chǎn)收益率353132由表36可以看出，公司2009年銷售收入較2008年增加177383萬元，2010年銷售收入較2009年增加146643萬元。銷售收入逐年大幅度上升。2010年公司利潤總額較2008年增加369130萬元。公司銷售利潤率在市場環(huán)境逐漸惡化的情況下仍然能保持保持10%以上，并且連續(xù)三年凈資產(chǎn)收益率在30%以上，凈資產(chǎn)收益保持了較高的收益水平，表明公司具有較強的盈利能力。主要原因是：一是公司積極開拓市場，完善營銷網(wǎng)絡(luò)，擴大經(jīng)營規(guī)模，積極應(yīng)對政策調(diào)控，加快布局二三線城市，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，土地轉(zhuǎn)讓金保持同比增長；二是市場需求旺盛，房地產(chǎn)市場在嚴(yán)厲的調(diào)控政策中繼續(xù)保持增長態(tài)勢。因此，從公司內(nèi)部和外部的發(fā)展形勢下，較強的盈利能力會給企業(yè)的融資創(chuàng)造良好的條件。公司可以利用債券和股票進(jìn)行融資。③營運能力。 它主要包括應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度、存貨周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)見表35所示。表35 營運能力指標(biāo)表 （單位：萬元）項目/日期2008年2009年2010年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額2306 56013 640投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額11 72011 3104 920籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額22 69011 38014 050現(xiàn)金流量凈額11 2006 6304510應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從表35可看出公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率保持穩(wěn)定，表明應(yīng)收賬款管理水平較好。存貨逐年下降，但是下降幅度不明顯，總體來說公司的營運能力也比較好。公司2010現(xiàn)金凈額因經(jīng)營活動導(dǎo)致現(xiàn)金流量流出較大，影響了該年度凈現(xiàn)金流出，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為負(fù)值的原因是:一是 2010年土地價格大幅度上漲，公司加大了土地的儲備量，多占用了部分現(xiàn)金；二是由于在預(yù)付賬款中，本項目預(yù)付的工程建設(shè)款也被核算在內(nèi)，這筆資金的使用反映出支出流動資產(chǎn)項，致使經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量減少了900萬元；三是因為公司近年來經(jīng)營規(guī)模逐漸擴大，帶動了應(yīng)收賬款的增加，同時主營業(yè)務(wù)的應(yīng)收賬款周期較長，導(dǎo)致大部分資金流動性較慢。從以上情況可以看出，盡管公司近幾年銷售收入和經(jīng)營規(guī)模的不斷擴大，但經(jīng)營活動所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量并沒有與銷售收入同步增長，尤其是2010年經(jīng)營活動的凈現(xiàn)金流量為負(fù)值，而公司固定資產(chǎn)的增加，加重了現(xiàn)金支出的負(fù)擔(dān)，主要依靠外部籌資來解決。也就是說,公司的外源融資占大部分。如果在突發(fā)事件下，依靠外援融資獲得的資金會給企業(yè)帶來嚴(yán)重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，從而引發(fā)融資財務(wù)風(fēng)險。（2）根據(jù)非財務(wù)因素分析公司融資能力非財務(wù)因素分析是評估企業(yè)的市場風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、信用風(fēng)險、法律風(fēng)險和政策，實際是通過對不確定性因素分析公司未來償債能力。非財務(wù)分析的指標(biāo)有行業(yè)分析、市場競爭能力分析、經(jīng)營者素質(zhì)評價等。①行業(yè)分析國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中居于重要地位，為房地產(chǎn)業(yè)提供綜合服務(wù)對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供重要的力量，是房地產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，國內(nèi)主要房地產(chǎn)公司2010年銷售額均突破1 000億，對比近年來的數(shù)據(jù)現(xiàn)實，國內(nèi)每年的銷售收入均在增加。2010年地產(chǎn)行業(yè)雖然一線城市銷售額總體大幅度下降，但二、三線城市銷售額卻猛增，總體來看按依然保持著強勁的發(fā)展態(tài)勢。 ②市場競爭力分析2009年8月世聯(lián)地產(chǎn)在深圳證券交易所掛牌上市。作為首家在國內(nèi)A股上市的房地產(chǎn)綜合服務(wù)企業(yè)，世聯(lián)地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)率先建立“咨詢+實施”[11]的服務(wù)員模式，形成了顧問策劃、代理銷、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)三大業(yè)務(wù)相結(jié)合，珠三角、長三角和環(huán)渤海三大業(yè)務(wù)中心共同支撐的發(fā)展道路。目前，公司顧問策劃業(yè)務(wù)位居同行業(yè)全列，代理銷售業(yè)務(wù)占據(jù)珠三角區(qū)域市場的領(lǐng)先地位。2008年在全國房地產(chǎn)市場調(diào)整的情況下，顧問策劃和代理銷售業(yè)務(wù)收入增長均在10%以上。在房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)外包趨勢加強，各城市交易規(guī)則趨同及交易成本下降三大因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展前景廣闊。③經(jīng)營者素質(zhì)評價世聯(lián)地產(chǎn)公司高級管理人員主要有12人，均為碩士學(xué)歷，具有豐富的管理經(jīng)驗。董事長陳勁松先生，碩士學(xué)歷，19881993年在北京、香港等地從事房地產(chǎn)項目管理工作；1993年創(chuàng)立世聯(lián)地產(chǎn)，歷任世聯(lián)地產(chǎn)董事長；現(xiàn)為中國注冊房地產(chǎn)評估師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長等；2007年至今任深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司董事長。在本行業(yè)20多年，具有較強的決策能力、經(jīng)營管理水平較高。周曉華，公司總經(jīng)理，擁有注冊房地產(chǎn)估價師，注冊造價工程師，注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)。1996年加入世聯(lián)地產(chǎn)，歷任估價部經(jīng)理，顧問部經(jīng)理等。公司中高層管理者均為大學(xué)以上學(xué)歷，公司為上市公司，公司內(nèi)部已經(jīng)建立規(guī)范化、系統(tǒng)化的現(xiàn)代企業(yè)制度，企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)明確，組織結(jié)構(gòu)健全，工作流程合理清晰，職責(zé)明確。公司已經(jīng)建立現(xiàn)代化的人力資源管理體系與經(jīng)營管理體系。世聯(lián)地產(chǎn)員工效率較高，人才健全，市場競爭能力強，連續(xù)數(shù)年同行業(yè)排名前三名。 （三）融資存在的問題及成因世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司的融資行為常處于一種消極、被動融資狀態(tài)，整個融資行為具有偶然性和隨機性。由于公司自身發(fā)展的原因，導(dǎo)致公司在融資方面缺少中長期的戰(zhàn)略規(guī)劃，融資策略不明確。從世聯(lián)地產(chǎn)的融資歷程來看，公司融資缺少規(guī)劃或規(guī)劃不足，銀行貸款一直是公司最常用的融資方式，這顯然沒有發(fā)揮出上市公司巨大的融資潛力。伴隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，公司在銀行的可貸資金會越來越少，利率越來越高，給公司帶來嚴(yán)重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，形成惡性循環(huán)，所以這樣的消極、被動的融資行為不利于公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。公司現(xiàn)融資總額為120 000萬元，主要為資本市場股權(quán)融資、內(nèi)源融資和負(fù)債融資。其中股權(quán)融資60 000萬元，內(nèi)源融資4 000萬元來源于公司的留存收益和折舊，外援融資為銀行承兌和銀行貸款，共 20 000萬元。從公司的融資結(jié)構(gòu)可以看出公司的間接融資基本為銀行貸款，而且全部為短期借款，這不僅加大了融資成本同時也增加了公司的財務(wù)風(fēng)險。因此，公司以后要在銀行融資方面要逐步由單一借款向商業(yè)承兌匯票貼現(xiàn)，銀行承兌匯票等多種形式過度，長期借款與單一借款形成合理比例，避免企業(yè)面臨極大的短期還貸壓力。世聯(lián)地產(chǎn)在融資過程中有一定的融資風(fēng)險意識，但公司的融資風(fēng)險體系并不健全，缺少合理的決策融資程序，缺少風(fēng)險評估，融資具有隨意性和偶然性，并且籌集的資金多為短期借款，因此要頻繁舉債，增加了公司的融資成本，使公司面臨著較高的風(fēng)險。如果此時公司資金周轉(zhuǎn)不靈或者遇到突發(fā)事件，依靠外援融資獲得的資金會使企業(yè)承擔(dān)嚴(yán)重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，減少公司的盈利。四、解決世聯(lián)地產(chǎn)融資的措施（一）科學(xué)的制定融資決策由于公司相對于其他上市公司的抗風(fēng)險能力相對較弱，更應(yīng)該對每筆資金善加權(quán)衡，綜合考慮經(jīng)營需要與資金成本，融資風(fēng)險及投資收益等因素，避免決策失誤。在進(jìn)行融資管理決策時應(yīng)該按以下步驟進(jìn)行循環(huán)決策：是否需要融資融資時間融資金額融資地點融資方式融資期限誰負(fù)責(zé)融資是否需要放棄控制權(quán)融資進(jìn)程怎樣管理是否能獲取所需資金融資評價。這樣的循環(huán)決策方式入手進(jìn)行全盤考慮。減少公司盲目性融資，提高公司融資效率。企業(yè)融資是一個循環(huán)的決策過程，這樣便可以減少不必要的財務(wù)費用，確保企業(yè)價值最大化和投資收益最大化。如圖41 是否需要融資 融資時間融資金額 融資評價 融資地點 是否獲取所需資金 融資方式融資進(jìn)程怎樣管理 融資期限是否放棄控股權(quán) 誰負(fù)責(zé)融資 融資決策步驟循環(huán)圖41現(xiàn)代融資管理理論認(rèn)為，企業(yè)融資管理的目標(biāo)是實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，當(dāng)企業(yè)資金成本達(dá)到最低的時候，企業(yè)價值就達(dá)到最大，在此以前，公司的管理者們認(rèn)為只有投資項目能夠賺取利潤時，企業(yè)總體價值才能增加。因此本文認(rèn)為公司的融資總體思路應(yīng)是：投資與融資相結(jié)合，以投資帶動融資，融資必須直接為投資服務(wù)。世聯(lián)地產(chǎn)的財務(wù)管理目標(biāo)是確保公司價值最大化和投資收益收益最大化相結(jié)合的目標(biāo)，融資策略必需把資金的來源和投資相結(jié)合起來，綜合考慮融資風(fēng)險、融資成本和投資收益等因素，分析資金成本與投資收益率的關(guān)系，合理確定融資規(guī)模，減少不必要的財務(wù)費用。(1) 資金數(shù)量上追求合理性對以上市股份公司為代表的大企業(yè)來講，融資的目的在于追求企業(yè)價值最大和資金成本最低，即實現(xiàn)最佳資本結(jié)構(gòu)。對于世聯(lián)地產(chǎn)這樣剛在中小板上市的公司來講，融資的目的是確保經(jīng)營所需的資金，資金不足會影響企業(yè)日常經(jīng)營及未來發(fā)展，而資金過剩則會導(dǎo)致資金使用效率低，形成不必要的財務(wù)費用。由于在目前的宏觀調(diào)控政策下，世聯(lián)地產(chǎn)融資不易，所以企業(yè)經(jīng)營者要對每筆資金善加利用，在未來遇到比較寬松的政策環(huán)境時，也不要犯“韓信點兵，多多益善” [12]的錯誤。如果企業(yè)籌集的資金得不到合理的使用，那么企業(yè)籌集到的資金反倒可能使企業(yè)背上沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，進(jìn)而影響企業(yè)利潤和融資能力。綜上所訴企業(yè)在融資規(guī)模數(shù)量上，要根據(jù)企業(yè)的實際情況，綜合決策。融資過多，則增大融資成本，增加風(fēng)險，加重債務(wù)負(fù)擔(dān)、償債風(fēng)險等。融資不足，影響企業(yè)業(yè)績，造成產(chǎn)品競爭力下降，相對增加了成本。(2) 資金的使用上追求效益性公司處于房地產(chǎn)服務(wù)的行業(yè)上，所以在融資方式和融資渠道并不像其它行業(yè)那樣有更多的選擇，但是這并不表示公司對何種融資方式和融資渠道都接受。相反，由于公司所處行業(yè)相對其他行業(yè)融資困難，所以企業(yè)的經(jīng)營者就更應(yīng)該對每筆資金權(quán)衡利用，充分考慮資金成本、經(jīng)營需要、投資收益和融資風(fēng)險等因素，分析投資收益與資金成本的關(guān)系，綜合決策，避免失誤。公司融資時注重時機的選擇，從公司內(nèi)部環(huán)境看，要在公司經(jīng)營發(fā)展關(guān)鍵的時機，及時和適度的融入恰當(dāng)?shù)馁Y金；從公司外部環(huán)境看，要根據(jù)金融機構(gòu)的融資產(chǎn)品選擇合適的時機，選擇性價比最高的融資產(chǎn)品，改善公司融資環(huán)境。(3) 資金結(jié)構(gòu)上追求配比性公司資產(chǎn)由流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)兩部分構(gòu)成。流動資產(chǎn)又分為兩種:一是