【正文】 ”的研究，權(quán)益融資要保證對公司的控制力。(4) 注意融資風險的控制權(quán)益融資是一把雙刃劍，一方面權(quán)益融資量大，能幫助公司在短時間內(nèi)獲得大量資金，加快公司發(fā)展，提升公司形象等，世聯(lián)地產(chǎn)2009年上市，公司依靠上市權(quán)益融資所取得的資金在短短兩年時間便基本建立了全國的銷售網(wǎng)絡(luò)布局；另一方面，權(quán)益融資容易導(dǎo)致公司喪失控制權(quán)、所有權(quán)，進而造成利潤分流等不利因素，影響公司的發(fā)展和穩(wěn)定，這將是以后世聯(lián)地產(chǎn)要重點防范的地方。根據(jù)有關(guān)資料顯示，公司的財務(wù)失敗案例中有很多是由于企業(yè)經(jīng)營者不了解各種資金的特性將不恰當?shù)刭Y金用在了不恰當?shù)捻椖客顿Y上。根據(jù)結(jié)構(gòu)配比原則，公司用于永久性流動資產(chǎn)和固定資產(chǎn)的資金主要應(yīng)以中長期融資方式籌集。流動資產(chǎn)又分為兩種:一是長期保持穩(wěn)定的流動資產(chǎn)，即永久性流動資產(chǎn)；二是數(shù)量隨著生產(chǎn)經(jīng)營變化而變化的流動資產(chǎn)，即暫時性流動資產(chǎn)。公司融資時注重時機的選擇，從公司內(nèi)部環(huán)境看，要在公司經(jīng)營發(fā)展關(guān)鍵的時機，及時和適度的融入恰當?shù)馁Y金；從公司外部環(huán)境看，要根據(jù)金融機構(gòu)的融資產(chǎn)品選擇合適的時機，選擇性價比最高的融資產(chǎn)品，改善公司融資環(huán)境。(2) 資金的使用上追求效益性公司處于房地產(chǎn)服務(wù)的行業(yè)上，所以在融資方式和融資渠道并不像其它行業(yè)那樣有更多的選擇，但是這并不表示公司對何種融資方式和融資渠道都接受。融資過多，則增大融資成本，增加風險，加重債務(wù)負擔、償債風險等。如果企業(yè)籌集的資金得不到合理的使用，那么企業(yè)籌集到的資金反倒可能使企業(yè)背上沉重的債務(wù)負擔，進而影響企業(yè)利潤和融資能力。對于世聯(lián)地產(chǎn)這樣剛在中小板上市的公司來講，融資的目的是確保經(jīng)營所需的資金，資金不足會影響企業(yè)日常經(jīng)營及未來發(fā)展，而資金過剩則會導(dǎo)致資金使用效率低，形成不必要的財務(wù)費用。世聯(lián)地產(chǎn)的財務(wù)管理目標是確保公司價值最大化和投資收益收益最大化相結(jié)合的目標，融資策略必需把資金的來源和投資相結(jié)合起來，綜合考慮融資風險、融資成本和投資收益等因素，分析資金成本與投資收益率的關(guān)系，合理確定融資規(guī)模，減少不必要的財務(wù)費用。如圖41 是否需要融資 融資時間融資金額 融資評價 融資地點 是否獲取所需資金 融資方式融資進程怎樣管理 融資期限是否放棄控股權(quán) 誰負責融資 融資決策步驟循環(huán)圖41現(xiàn)代融資管理理論認為，企業(yè)融資管理的目標是實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，當企業(yè)資金成本達到最低的時候，企業(yè)價值就達到最大，在此以前，公司的管理者們認為只有投資項目能夠賺取利潤時，企業(yè)總體價值才能增加。減少公司盲目性融資，提高公司融資效率。在進行融資管理決策時應(yīng)該按以下步驟進行循環(huán)決策：是否需要融資融資時間融資金額融資地點融資方式融資期限誰負責融資是否需要放棄控制權(quán)融資進程怎樣管理是否能獲取所需資金融資評價。如果此時公司資金周轉(zhuǎn)不靈或者遇到突發(fā)事件，依靠外援融資獲得的資金會使企業(yè)承擔嚴重的債務(wù)負擔，減少公司的盈利。因此，公司以后要在銀行融資方面要逐步由單一借款向商業(yè)承兌匯票貼現(xiàn)，銀行承兌匯票等多種形式過度，長期借款與單一借款形成合理比例，避免企業(yè)面臨極大的短期還貸壓力。其中股權(quán)融資60 000萬元，內(nèi)源融資4 000萬元來源于公司的留存收益和折舊，外援融資為銀行承兌和銀行貸款，共 20 000萬元。伴隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，公司在銀行的可貸資金會越來越少，利率越來越高，給公司帶來嚴重的債務(wù)負擔，形成惡性循環(huán)，所以這樣的消極、被動的融資行為不利于公司的長遠發(fā)展。由于公司自身發(fā)展的原因，導(dǎo)致公司在融資方面缺少中長期的戰(zhàn)略規(guī)劃，融資策略不明確。世聯(lián)地產(chǎn)員工效率較高，人才健全，市場競爭能力強，連續(xù)數(shù)年同行業(yè)排名前三名。公司中高層管理者均為大學(xué)以上學(xué)歷，公司為上市公司，公司內(nèi)部已經(jīng)建立規(guī)范化、系統(tǒng)化的現(xiàn)代企業(yè)制度，企業(yè)戰(zhàn)略目標明確，組織結(jié)構(gòu)健全，工作流程合理清晰，職責明確。周曉華，公司總經(jīng)理，擁有注冊房地產(chǎn)估價師，注冊造價工程師，注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人資質(zhì)。董事長陳勁松先生，碩士學(xué)歷，19881993年在北京、香港等地從事房地產(chǎn)項目管理工作；1993年創(chuàng)立世聯(lián)地產(chǎn)，歷任世聯(lián)地產(chǎn)董事長；現(xiàn)為中國注冊房地產(chǎn)評估師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會副會長等；2007年至今任深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司董事長。在房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)外包趨勢加強，各城市交易規(guī)則趨同及交易成本下降三大因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展前景廣闊。目前，公司顧問策劃業(yè)務(wù)位居同行業(yè)全列，代理銷售業(yè)務(wù)占據(jù)珠三角區(qū)域市場的領(lǐng)先地位。 ②市場競爭力分析2009年8月世聯(lián)地產(chǎn)在深圳證券交易所掛牌上市。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，國內(nèi)主要房地產(chǎn)公司2010年銷售額均突破1 000億，對比近年來的數(shù)據(jù)現(xiàn)實，國內(nèi)每年的銷售收入均在增加。非財務(wù)分析的指標有行業(yè)分析、市場競爭能力分析、經(jīng)營者素質(zhì)評價等。如果在突發(fā)事件下，依靠外援融資獲得的資金會給企業(yè)帶來嚴重的債務(wù)負擔，從而引發(fā)融資財務(wù)風險。從以上情況可以看出，盡管公司近幾年銷售收入和經(jīng)營規(guī)模的不斷擴大，但經(jīng)營活動所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量并沒有與銷售收入同步增長，尤其是2010年經(jīng)營活動的凈現(xiàn)金流量為負值，而公司固定資產(chǎn)的增加，加重了現(xiàn)金支出的負擔，主要依靠外部籌資來解決。存貨逐年下降，但是下降幅度不明顯，總體來說公司的營運能力也比較好。 它主要包括應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度、存貨周轉(zhuǎn)率等指標見表35所示。公司可以利用債券和股票進行融資。主要原因是：一是公司積極開拓市場，完善營銷網(wǎng)絡(luò)，擴大經(jīng)營規(guī)模，積極應(yīng)對政策調(diào)控，加快布局二三線城市，進軍商業(yè)地產(chǎn)，土地轉(zhuǎn)讓金保持同比增長；二是市場需求旺盛，房地產(chǎn)市場在嚴厲的調(diào)控政策中繼續(xù)保持增長態(tài)勢。2010年公司利潤總額較2008年增加369130萬元。表36 盈利能力指標表 （單位：萬元）項目/年份2008年2009年2010年銷售收入154 615332 000478 643利潤總額20 10041 50067 010凈利潤14 10032 00050 230銷售利潤率1314凈資產(chǎn)收益率353132由表36可以看出，公司2009年銷售收入較2008年增加177383萬元，2010年銷售收入較2009年增加146643萬元。②盈利能力。從以上幾個指標可以說明公司的短期償債能力比較好。流動比率呈現(xiàn)逐年上升趨勢， ,公司高于同行業(yè)比率，說明公司流動資產(chǎn)較充足，流動資產(chǎn)具有較強的變現(xiàn)能力，可以滿足公司突發(fā)性資金需求和偶然性資金需求。它主要包括速動比率、流動比率、資產(chǎn)負債率等指標見表34所示。（1）根據(jù)財務(wù)因素分析公司融資能力影響公司融資能力的財務(wù)因素主要包括:財務(wù)結(jié)構(gòu)、營運能力，盈利能力及管理水平評價分析。 （二）融資能力分析世聯(lián)地產(chǎn)為了進行融資，就必須對公司融資能力進行分析。世聯(lián)地產(chǎn)以深圳為總部，逐步建立起珠三角、長三角和環(huán)渤海三大業(yè)務(wù)中心，形成“咨詢+實施”獨特的業(yè)務(wù)模式，并將顧問策劃、代理銷、房產(chǎn)經(jīng)紀三大業(yè)務(wù)相結(jié)合，提供從區(qū)域開發(fā)、舊城改造、土地出讓到項目開發(fā)、銷售以及二手房租售的綜合服務(wù)，憑借本地智慧和全國共享的知識平臺，為客戶跨地域和細分市場下的多樣化、精細化發(fā)展提供強有力的支持。經(jīng)過17年的發(fā)展，世聯(lián)地產(chǎn)現(xiàn)已成為全國性的房地產(chǎn)市場服務(wù)提供商。2007年，世聯(lián)地產(chǎn)整體改制，成立深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司。努力開拓市場，提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，提升國際競爭力歸根結(jié)底都需要雄厚的資金作為基礎(chǔ)。企業(yè)要發(fā)展，就必須吸收國外先進的管理經(jīng)驗和科學(xué)技術(shù)，也是提高競爭力應(yīng)對全球化挑戰(zhàn)的要求。特別是高風險、高收益為特征的企業(yè)，創(chuàng)新是企業(yè)的靈魂，企業(yè)需要不斷的新產(chǎn)品開發(fā)以引領(lǐng)新的市場來贏得機會，因此創(chuàng)新所需要的資金量大而且迫切。（2）融資是創(chuàng)新的需要促進上市企業(yè)發(fā)展，是關(guān)系社會穩(wěn)定和民生的重大戰(zhàn)略任務(wù)，是保持國民經(jīng)濟又快又好發(fā)展的重要基礎(chǔ)[9]。資金作為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營的血液，在企業(yè)的每個環(huán)節(jié)都起著重要的作用。（四）融資的必要性（1）融資是企業(yè)發(fā)展的需求企業(yè)的發(fā)展必須具備一定的生產(chǎn)經(jīng)營要素，即物力、人力、財力等。第三，通過債務(wù)資本的存在給管理者帶來經(jīng)營的壓力與積極性，從而影響企業(yè)市場價值。如免稅收益。合理負債可以達到融資結(jié)構(gòu)最佳，實現(xiàn)市場價值最大。融資渠道示意圖如下圖21融資渠道資金來源不同內(nèi)源資金外源資金留存收益，自有資產(chǎn)，閑置資產(chǎn)變現(xiàn)，折舊計提等商業(yè)信用，銀行貸款，發(fā)行債券，發(fā)行股票優(yōu)點：融資成本低，抗風險性，自主性缺點：受盈利大小以及企業(yè)規(guī)模限制優(yōu)點：靈活性，高效行性，集中性，大量性缺點：融資成本高，風險大 融資渠道示意圖21（三）融資的結(jié)構(gòu)融資結(jié)構(gòu)根據(jù)融資理論的認識的視角而不同，那么較為一致的認識是：莫迪利安尼和米勒著名的MM定理認為的金融結(jié)構(gòu)同市場價值無關(guān)的結(jié)論是建立在理想的約束條件智商，與現(xiàn)實有一定的差距，融資結(jié)構(gòu)的變化顯然會導(dǎo)致市場價值的變動。債券發(fā)行、股票和銀行信貸發(fā)行這三種方式在凈收益、稅收、發(fā)行成本及對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的影響有很大的不同，采取何種融資方式，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模、企業(yè)的發(fā)展前景和行業(yè)特點來決定企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，以使企業(yè)的市場價值最大化。直接融資是指通過資本市場以債券和股票的形式向社會募集資金的渠道。外源融資是企業(yè)獲取資金最主要的方式。主要包括商業(yè)信用、銀行貸款、發(fā)行債券、發(fā)行股票等。但是受贏利大小和企業(yè)規(guī)模限制。內(nèi)源融資是指企業(yè)依靠自身的積累獲得資本并轉(zhuǎn)化為投資的過程，包括留存收益、自有資金、閑置資產(chǎn)變現(xiàn)、折舊計提等。根據(jù)不同的標準可對融資方式進行不同分類。從市場經(jīng)濟發(fā)展的情況看，作為企業(yè)需要比以往任何時候都更加深刻，全面地了解金融機構(gòu)、了解金融知識、了解金融市場，因為企業(yè)的發(fā)展和經(jīng)營離不開金融的支持，企業(yè)必須與之打交道。企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營的狀況和資金額，以及企業(yè)未來生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展的需要，采用一定的方式，通過各種融資渠道向企業(yè)的債權(quán)人和投資者去籌集資金，滿足企業(yè)資金的需要，以保證企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動的行為。通過分析深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司在經(jīng)營中所面臨的實