房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)研究-文庫(kù)吧資料
2025-06-30 15:09本頁(yè)面
【正文】 點(diǎn)與預(yù)期存在誤差營(yíng)銷(xiāo)推廣策略的制定是以預(yù)期的工程節(jié)點(diǎn)為參考的，比如在營(yíng)銷(xiāo)中心未完工前，需要外展點(diǎn)的開(kāi)設(shè)，便于在銷(xiāo)售前期打響知名度、完成第一階段的蓄客。在重要的銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，各種推廣手段會(huì)相對(duì)密集。適用于蓄客、認(rèn)籌、開(kāi)盤(pán)。適用于認(rèn)籌前、開(kāi)盤(pán)前一個(gè)星期。適用于認(rèn)籌前、開(kāi)盤(pán)前一個(gè)星期?？身?xiàng)目開(kāi)發(fā)全程使用。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程使用。戶外：作用周期長(zhǎng)，具有較好的品牌昭示性。可以短期內(nèi)增加來(lái)電、來(lái)訪量。這些手段的效果依靠來(lái)電來(lái)訪量進(jìn)行評(píng)估。目前我公司進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)推廣的手段主要有：報(bào)紙廣告、戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信、CALL客、活動(dòng)。二、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣風(fēng)險(xiǎn)如果說(shuō)營(yíng)銷(xiāo)定位是戰(zhàn)略上的布局，各大兵種、戰(zhàn)略武器的部署，那么營(yíng)銷(xiāo)推廣就是真正的貼身肉搏，刺刀見(jiàn)紅了。而開(kāi)發(fā)東區(qū)其它項(xiàng)目只有司徒路這一條線，就算我公司不進(jìn)行開(kāi)發(fā)東區(qū)炒作，其它項(xiàng)目也不得不著手炒作，以保證客流，這部分客流又可以很好地被位于司徒路的營(yíng)銷(xiāo)中心分流。外展點(diǎn)與營(yíng)銷(xiāo)中心兩面蓄客，相互聯(lián)動(dòng)，這是開(kāi)發(fā)東區(qū)其它項(xiàng)目做不到的。拉近本項(xiàng)目與市中心的心理距離，也可以將本項(xiàng)目最大的景觀優(yōu)勢(shì)展現(xiàn)給客戶。鄂州項(xiàng)目真的只能定位于開(kāi)發(fā)東區(qū)么？從營(yíng)銷(xiāo)角度來(lái)講，不是。眾所周知，觀念的改變是困難的，將東城區(qū)形象在鄂州人心目中做一個(gè)根本性的提升，需要的時(shí)間周期長(zhǎng)不說(shuō)，資金投入可能是一個(gè)無(wú)底洞。有人會(huì)說(shuō)三江進(jìn)入之后可以炒熱東城區(qū)，將整個(gè)片區(qū)價(jià)格拉高。位于我公司項(xiàng)目對(duì)面的“馳恒地產(chǎn)”均價(jià)更低，約3300元/㎡，遠(yuǎn)低于開(kāi)發(fā)南區(qū)4000元/㎡的均價(jià)，更要命的是其開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)80萬(wàn)方，直追我公司100萬(wàn)方的規(guī)劃。當(dāng)然，這里的定位是指的營(yíng)銷(xiāo)概念上的定位。這些數(shù)據(jù)不同于宏觀數(shù)據(jù)，由于范圍小，所以數(shù)據(jù)要求更加精細(xì)，這些數(shù)據(jù)的收集不是一周兩周就可以完成的，需要兩到三個(gè)月甚至更長(zhǎng)的時(shí)間去籌備、完成，其間需要投入大量的人力、物力。這些數(shù)據(jù)來(lái)源于對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域全面的實(shí)地調(diào)查。一份完整的區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告應(yīng)該包含每種客群的數(shù)量、消費(fèi)習(xí)慣、生活方式等等。客戶群體定位風(fēng)險(xiǎn)：客群定位是營(yíng)銷(xiāo)定位中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，出海打漁，摸準(zhǔn)了魚(yú)群洄游方位，才會(huì)有所收獲，否則大海茫茫，就算織再大的網(wǎng)，放網(wǎng)次數(shù)再多也撈不到魚(yú)。市場(chǎng)形勢(shì)定位是公司發(fā)展戰(zhàn)略制定的重要依據(jù)，也是公司調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略的重要參考。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，其強(qiáng)大的資金集聚效應(yīng)引起國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，對(duì)國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)造成了嚴(yán)重影響，這是2010年到如今國(guó)家制定一系列調(diào)控政策的根本原因。這與客戶群體對(duì)萬(wàn)科品牌的認(rèn)可是分不開(kāi)的?？蛻舻目诒畬?duì)營(yíng)銷(xiāo)是有巨大影響的，萬(wàn)科的物管能力在國(guó)內(nèi)頗受認(rèn)可，良好的口碑效應(yīng)大大促進(jìn)了其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售。物管能力定位風(fēng)險(xiǎn)：小區(qū)景觀環(huán)境、房屋質(zhì)量是硬件，物業(yè)管理的服務(wù)則是軟件。銷(xiāo)售能力定位風(fēng)險(xiǎn)：銷(xiāo)售是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的第一線，銷(xiāo)售能力直接營(yíng)銷(xiāo)到回款能力，銷(xiāo)售回款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生命之源，銷(xiāo)售回款越充裕，企業(yè)的生命活力越旺盛，銷(xiāo)售能力的發(fā)揮直接決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)速度：是漫步、小跑、還是奔跑。直接降低營(yíng)銷(xiāo)信用；本來(lái)適于低端樓盤(pán)的圖紙，由于施工的精細(xì)、嚴(yán)謹(jǐn)，做出了更高端的品質(zhì)，在客戶進(jìn)行抉擇時(shí)，這是最好的加分項(xiàng)。設(shè)計(jì)能力越強(qiáng)，產(chǎn)品越契合營(yíng)銷(xiāo)需要，營(yíng)銷(xiāo)定位過(guò)程中，對(duì)于客戶群體定位的把握將更高。營(yíng)銷(xiāo)部則負(fù)責(zé)參與設(shè)計(jì)輸入，將客戶需求統(tǒng)計(jì)并傳達(dá)給設(shè)計(jì)部門(mén)。正所謂“欲速則不達(dá)”，在進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模定位時(shí)，要量力而
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