【正文】 地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估2010年，公司銷(xiāo)售總額達(dá)到13781萬(wàn)元，投資額總額為72130萬(wàn)元。(3)注重對(duì)國(guó)家宏觀政策的把握包括房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、金融政策和商業(yè)政策等等。(2)拓寬籌資渠道，調(diào)整籌資結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)上市公司后十名的公司地產(chǎn)應(yīng)充分利用資本市場(chǎng)和金融市場(chǎng)，改變單一的貸款融資方式，合理選擇發(fā)行股票、債券、商業(yè)信用及合作開(kāi)發(fā)等方式，以“融資組合”的方式籌集企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需的資金，降低融資成本，減少企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，房地產(chǎn)上市公司后十名的公司在條件具備的情況下，經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，還可以通過(guò)向外國(guó)銀行借貸，開(kāi)展國(guó)際租賃業(yè)務(wù)，以及在國(guó)外發(fā)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)債券和股票等形式，從國(guó)際金融市場(chǎng)籌集其開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所需的資金。房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房產(chǎn)還可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)，集中多方面資金，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，建立規(guī)模較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合體，同時(shí)進(jìn)行技術(shù)、勞動(dòng)力、土地、資源等多種生產(chǎn)要素的聯(lián)合，發(fā)揮各方面的優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)其活力和競(jìng)爭(zhēng)能力。這樣，既有利于擴(kuò)大其開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模，又可減少其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。(1)籌資方式的多樣化房地產(chǎn)上市公司后十名的公司應(yīng)充分調(diào)動(dòng)自身潛力，充分利用好自身各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)實(shí)施多元化的籌資戰(zhàn)略，降低對(duì)銀行信貸的依賴(lài)，以便獲取足夠的資金進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)。如果在商銀博弈中銀行對(duì)項(xiàng)目拒絕貸款，項(xiàng)目無(wú)法取得預(yù)期的資金源，項(xiàng)目將無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行，甚至導(dǎo)致項(xiàng)目以失敗告終。在籌資的過(guò)程中，對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金運(yùn)作成粗放型，沒(méi)有把資金使用效率最大化與實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化結(jié)合起來(lái)。房地產(chǎn)上市公司后十名的公司籌資決策通常由管理層指定的，缺乏對(duì)籌資問(wèn)題科學(xué)、理性的決策，普遍依據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行決策?？梢钥闯觯康禺a(chǎn)上市公司后十名的公司籌資決策的盲目性，籌資渠道的單一化，籌資結(jié)構(gòu)的不合理將可能引發(fā)較高的籌資風(fēng)險(xiǎn)。其計(jì)算公式見(jiàn)式(32)： DFL=EBIT/EBIT—I 式(32)式中：DEL——財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)；EBIT——變動(dòng)前的息稅前利潤(rùn)；I——債務(wù)利息若存在優(yōu)先股時(shí)，公式見(jiàn)式(33)： DFL=EBIT/[EBITIPD/(1T)] 式(33)式中：PD——優(yōu)先股股利 T——企業(yè)所得稅率計(jì)算該項(xiàng)目籌資方案的財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)稅前利潤(rùn)：EBIT =700萬(wàn)元債務(wù)利息：I=6008%+10009%=138萬(wàn)元優(yōu)先股股利：PD=5007%=35萬(wàn)元企業(yè)所得稅稅率：T=25%財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)：DFL =EBIT/[EBITIPD/(1T)] =700/［70013835/(125%)］ =在通常情況下。財(cái)務(wù)杠桿作用的大小通常用財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)表示。同時(shí)，還要要對(duì)債務(wù)資本與權(quán)益資本進(jìn)行權(quán)衡，使其達(dá)到合理配備，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化和籌資風(fēng)險(xiǎn)的最小化。加強(qiáng)對(duì)籌資成本的計(jì)算，通過(guò)較為詳細(xì)的數(shù)據(jù)，來(lái)識(shí)別和分析企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到控制的目的。房地產(chǎn)上市公司后十名的公司新擬訂的下一個(gè)籌資方案如下：總投資為11800萬(wàn)元，設(shè)計(jì)了五種籌資工具，其中銀行長(zhǎng)期借款(10年期，利率8%)600萬(wàn)元，發(fā)行債券(5年，利率9%)1000萬(wàn)元，發(fā)行股票、優(yōu)先股(股利7%)500萬(wàn)元，普通股5000萬(wàn)元，留存收益2600萬(wàn)元，共籌集資金9700萬(wàn)元，該項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表及相應(yīng)的補(bǔ)充資料見(jiàn)(表31，表32)： 表31 項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬(wàn)元 資 產(chǎn) 金 額 負(fù) 債 金 額流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債 現(xiàn)金1860 應(yīng)付賬款 1265 應(yīng)收賬款 740 應(yīng)付銀行貸款 500 存量商品房6270 應(yīng)付稅費(fèi) 80 預(yù)付費(fèi)用 2800 應(yīng)付到期長(zhǎng)期債務(wù) 135流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 11670應(yīng)收股利 120流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 2100 銀行借款(10年，8%) 600 債券(面值1000萬(wàn)元，5年，9%)1000固定資產(chǎn)合計(jì) 130負(fù)債合計(jì) 3700股東權(quán)益 優(yōu)先股(面值100元，7%)500 普通股(面值10元)5000 留存收益2600股東權(quán)益總計(jì)8100資產(chǎn)總計(jì)11800負(fù)債與股東權(quán)益總計(jì)11800表32 項(xiàng)目財(cái)務(wù)補(bǔ)充資料 內(nèi) 容 金額或數(shù)量 普通股： 發(fā)行費(fèi)率% 每股收益 每股現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)10元/股 每股股息 股息預(yù)期增長(zhǎng)率% 優(yōu)先股： 發(fā)行費(fèi)率% 每股股息7元/股 每股現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià) 金融債券： 籌資費(fèi)率% 現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià) 公司所得稅率25% 個(gè)人所得稅率20%相稱(chēng)活期存款余額未清償貸款20% 最低活期存款余額100萬(wàn)元 稅前利潤(rùn)額700萬(wàn)元債務(wù)總額9700萬(wàn)元現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)籌資成本主要是房地產(chǎn)投資者在籌資時(shí)所付出的代價(jià)。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金籌集的主要方式是銀行信貸、自籌資金、商品房銷(xiāo)售款。目前公司設(shè)有2家分公司及1家策劃營(yíng)銷(xiāo)公司。3房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估房地產(chǎn)上市公司后十名的公司地產(chǎn)發(fā)展有限公司是以房地產(chǎn)上市公司后十名的公司服裝集團(tuán)股份有限公司為主成立的股份有限公司，具有國(guó)家二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，成立于2006年，注冊(cè)資金5000萬(wàn)元。部分房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門(mén)的成本管理和監(jiān)督職能。在經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)包括土地使用權(quán)的獲得、建筑施工、營(yíng)銷(xiāo)推廣等一系列過(guò)程，涉及許多的相關(guān)部門(mén)和環(huán)節(jié)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯(cuò)，都將導(dǎo)致項(xiàng)目工期延長(zhǎng)、成本費(fèi)用增加、預(yù)期收益大幅降低。房地產(chǎn)業(yè)是政府宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)條件下，特別是“國(guó)十九條”頒布后，銀行利率的進(jìn)一步提高，與此同時(shí)各地紛紛出臺(tái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策措施，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)貸款的難度進(jìn)一步增加，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資影響較大。在整個(gè)投資過(guò)程中，缺少科學(xué)有效的投資管理體系，包括投資可行性分析和投資項(xiàng)目實(shí)施后的監(jiān)控。(1) 投資決策失誤。但是用短期借款來(lái)籌資，利息費(fèi)用可能會(huì)有大幅度的波動(dòng)。(2) 負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理，不能如期償還債務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)高利潤(rùn)高負(fù)債的現(xiàn)狀還在延續(xù)下去，大部分的房產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率都超過(guò)60%，這就意味著企業(yè)必須承受著更高的財(cái)務(wù)杠桿，放大了投資風(fēng)險(xiǎn)，因而從銀行等金融機(jī)構(gòu)的再融資難度加大。項(xiàng)目投資內(nèi)部問(wèn)題和經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況都會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),如管理水平較低,資金回籠困難和收益分配不當(dāng)?shù)葐?wèn)題,都將使企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入小于預(yù)期值。恰在此時(shí)，項(xiàng)目投資的盲目性、隨意性容易引發(fā)潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)。(2) 房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在投入一定資金后，因市場(chǎng)需求變化而影響最終收益與預(yù)期收益偏離的風(fēng)險(xiǎn)。從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分析,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要由來(lái)源于以下幾方面：(1) 房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目為了取得財(cái)務(wù)杠桿利益而大規(guī)模舉債,加重了到期還本付息的負(fù)擔(dān),潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，從而導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)賬面利潤(rùn)大幅度下降。(4) 可預(yù)測(cè)決策性房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)是持續(xù)進(jìn)行的，財(cái)務(wù)管理者可以通過(guò)財(cái)務(wù)技術(shù)，基于歷史情況對(duì)未來(lái)不確定的環(huán)境因素進(jìn)行估計(jì)，在事前對(duì)損失進(jìn)行預(yù)測(cè)，運(yùn)用數(shù)學(xué)的概率論衡量、計(jì)算，從而做出投資經(jīng)營(yíng)決策，將可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至最低點(diǎn)。雖然財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)法避免的，但可以通過(guò)防范和控制來(lái)分散、轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)的不確定性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。(1) 客觀性即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不以人的意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的，所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都面臨著一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，想完全消除是不可能的。企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)貫穿于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程中，籌措資金、長(zhǎng)短期投資、分配利潤(rùn)等都可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是一種與企業(yè)價(jià)值活動(dòng)相關(guān)聯(lián)的微觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也稱(chēng)籌資風(fēng)險(xiǎn)或融資風(fēng)險(xiǎn)，是指企業(yè)由于舉債經(jīng)營(yíng)而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，也就是因財(cái)務(wù)杠桿的作用而由普通股股東承擔(dān)的附加風(fēng)險(xiǎn)。廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不只是指損失的不確定性，而且還包括盈利的不確定性。以房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，對(duì)其進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的不確定風(fēng)險(xiǎn)分析，綜合運(yùn)用了盈虧平衡分析法和敏感性分析法，提出了房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制的策略。以房地產(chǎn)上市公司后十名的公司某新項(xiàng)目的籌資方案為例，計(jì)算其籌資成本，還進(jìn)行了財(cái)務(wù)杠桿分析，提出了房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)控制的策略。以房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)2009和2010年資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，對(duì)房地產(chǎn)上市公司后十名的公司公司進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，提出了控制房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的策略。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)別和表現(xiàn)進(jìn)行