【正文】 營稅金及附加13715萬元，利潤總額37628萬元預計凈利潤為26733萬元，%具體數(shù)據(jù)詳見附錄：表5表52(1)盈虧平衡分析法盈虧平衡點又稱保本點，即項目的盈利與虧損的轉折點。在這一點，經(jīng)營收入等于總成本費用，正好實現(xiàn)盈虧平衡，用以考察項目對產(chǎn)出品變化的適應能力和抗風險能力。一般而言，盈虧平衡點越低，項目盈利的可能性就越大，對不確定性因素變化帶來的風險的承受能力就越強。在房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中，關鍵是找到盈虧平衡點。通常情況下，在項目產(chǎn)出能力一定時，盈虧平衡點越低，房地產(chǎn)項目的盈利可能性就越大，經(jīng)營安全性越好。盈虧平衡分析對房地產(chǎn)項目而言，主要是要找出預計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量。盈虧平衡分析的基本公式：總成本：C=Cf+CvQ總收入：S=PQ列出盈虧平衡方程：C=SPQ＝Cf+CvQ則， 盈虧平衡產(chǎn)量點： Q=Cf/（PCv） 式(51)盈虧平衡價格點： P0=Cf/Q+Cv 式(52)盈虧平衡單位產(chǎn)品變動成本： C0=P—Cf/Q 式(53)式中： C——銷售成本P——產(chǎn)品銷售價格Cf——固定成本總額Cv——單位變動成本Q——銷售數(shù)量S——銷售收入 (2)房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析根據(jù)上述數(shù)據(jù)可知：房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)項目可銷售住宅面積167654平方米，平均銷售單價5800元/平方米，總成本費用50000萬元，其中固定成本(土地費用)18300萬元，成本與產(chǎn)量呈線性關系。這樣，單位產(chǎn)品變動成本 Cv=5800—18300/=銷售面積盈虧平衡點Q=1830010000/(5800—) =㎡167654㎡ 邊際系數(shù)=70%銷售單價盈虧平衡點P0=Cv+Cf/Q=+1830010000/167654 =5170元/㎡5800/㎡盈虧平衡分析表明，㎡或者平均銷售價格達到5170元/㎡時，達到盈虧平衡臨界點，項目投資保本。%，說明項目是可行的。利用盈虧平衡分析能找出預計商品房銷售收入恰好彌補成本時的保本銷售量。商品房銷售面積一定的前提下，盈虧平衡點越低，項目的盈利可能性就越大，適應市場的變化能力也越強，經(jīng)營安全性越好。但是盈虧平衡分析是建立在一些理想基本假設條件下的，如果假設條件與實際出入很大，那么分析結果很難準確。另外，盈虧平衡分析雖然能對項目的風險進行分析，但它缺乏概率的判斷，難以定量測度風險的大小。同時，該方法沒有考慮資金的時間價值因素。所以，用盈虧平衡分析法是難以得出一個全面的結論。(1)概述敏感性分析是分析和預測項目主要不確定因素的變化對項目評價指標(如內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期)的影響，從中找出敏感性因素，確定評價指標對該因素的敏感程度和項目對其變化的承受能力。在房地產(chǎn)領域中，敏感性分析是對項目不確定性分析的一種重要方法。通過該方法，可以研究各種不確定因素變動對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益的影響程度，了解投資項目的風險根源和風險大小，還可以篩選出若干最為敏感的因素，有利于集中力量對它們進行研究，重點調(diào)查和收集資料，盡量降低因素的不確定性，進而減少項目風險。于此同時，還可以確定不確定因素的變化與項目經(jīng)濟效益好壞的關系。反應敏感程度的指標是敏感系數(shù)，敏感度系數(shù)=目標值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比。(2)房地產(chǎn)項目敏感性分析(表5表5表56見附錄)對于房地產(chǎn)上市公司后十名的公司泛地產(chǎn)房地產(chǎn)項目：確定不確定性因素：影響房地產(chǎn)項目收益的主要敏感因素為銷售價格和建安成本。確定不確定性因素可能的變動范圍：5%即對銷售價格和建安成本浮動5%進行敏感性分析。確定用于敏感性分析的經(jīng)濟評價指標：財務凈現(xiàn)值。(1) 根據(jù)表54所列數(shù)據(jù)，求得財務凈現(xiàn)值FNPV=18517+921 (1+3%)1+38828 (1+3%)2 =18976 表57 敏感性分析表1序號項目 變動幅度 凈現(xiàn)值(萬元)1基本方案0189762建安成本+5%16344 (%)3銷售價格5%14352 (%)由表55，當建安成本+5%時，財務凈現(xiàn)值FNPV=19443+(246)(1+3%)1 +38220(1+3%) 2 =16344由表56，當銷售價格5%時，財務凈現(xiàn)值FNPV=18517+(538)(1+3%) 1+35425(1+3%)2 =14352，當建安成本+5%時，凈現(xiàn)值為16344萬元，%，；當銷售價格5%時，凈現(xiàn)值是14352萬元，%。(2)當財務凈現(xiàn)值為0時，建安成本、銷售價格的變動幅度為： 表58敏感性分析表2序號項目 變動幅度 凈現(xiàn)值(萬元)1基本方案0189762建安成本+% 03銷售價格% 0因此在其他因素不變的情況下，%%時，財務凈現(xiàn)值為0。結論是：銷售價格的變化對凈現(xiàn)值的影響較大，而建安成本的變動對凈現(xiàn)值的影響次之；也就是說，凈現(xiàn)值對銷售價格變化的反映比凈現(xiàn)值對建安成本變化的反映敏感。所以，凈現(xiàn)值指標對銷售價格因素變動的反映最敏感；建安成本為次敏感因素。從上述分析中可以看出，以下幾個方面和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險息息相關：(1) 現(xiàn)金流的穩(wěn)定。在對房地產(chǎn)項目的敏感性分析中，建安成本和銷售價格的變動最終影響的是現(xiàn)金流的變化?，F(xiàn)金流是企業(yè)的血液，可以真實反映企業(yè)實際支付、收入情況，是企業(yè)短期償債能力的體現(xiàn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)投入高、投資回收期長等的特點，對現(xiàn)金的要求較高，若房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流長期處于負值，會給項目營運帶來資金上的困難，甚至可能導致企業(yè)資金鏈的斷裂，引發(fā)經(jīng)營風險。(2) 銷售價格的制定。在其他因素不變的情況下，商品房的銷售價格對企業(yè)盈利與否最為敏感。但在實際銷售中，售價也不是越高越好。價格過高會引起房地產(chǎn)銷售困難，難以實現(xiàn)利潤；而價格過低不僅會減少房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，還可能致使消費者懷疑商品房的質量，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的形象和信譽。如果銷售無法實現(xiàn)，資金回收就更不可能了。(3) 成本費用的控制。從對該項目的經(jīng)營不確定風險分析中看，成本和售價是其主要變動指標，也是企業(yè)能否達到預期收益的關鍵因素。成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的核心，加強對項目成本費用的控制和監(jiān)督，提高全員的成本意識，有利于實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化，達到預期收益。從房地產(chǎn)項目的經(jīng)營風險不確定分析來看，該項目從財務的角度是可行的，但房地產(chǎn)上市公司后十名的公司在項目實施的過程中依舊要加強管理：(1)重視現(xiàn)金流的管理房地產(chǎn)上市公司后十名的公司地產(chǎn)首先要加強資金預算管理，及時反映公司未來現(xiàn)金流量和資金盈缺狀況，提高資金調(diào)度、融通和運作的準確性和及時性，為公司生產(chǎn)經(jīng)營和資金融通提供及時有效的信息；接著要統(tǒng)籌管理現(xiàn)金流量，對資金進行綜合平衡和適時調(diào)度，保持日?，F(xiàn)金流的穩(wěn)定性。同時積極挖掘資金潛力，降低資金風險；最后加強商品房存貨和應收賬款管理，加快資金的周轉，優(yōu)化庫存結構。對物資采用嚴格定額管理，在保證原材料供應的基礎上，盡量減少資金的占用，保持企業(yè)的健康發(fā)展。(2)制定合理的銷售價格房地產(chǎn)上市公司后十名的公司在房產(chǎn)銷售時，要根據(jù)市場行情和預期收益制定出合理的銷售價格。同時，合理利用折扣手段，吸引顧客享受優(yōu)惠價格而提前付款還貸，縮短企業(yè)的平均收款期，促進資金的及時回收。(3)加強成本費用管理房地產(chǎn)上市公司后十名的公司管理層要建立健全材料成本管理制度和標準。財務部門要加強項目成本的核算和控制，做好工程材料入庫、出庫管理工作，同時還要加強費用預算的編制工作，對各種費用支出做出合理統(tǒng)籌安排。另外，房地產(chǎn)上市公司后十名的公司公司內(nèi)部各職能部門之間要加強聯(lián)系，把成本費用控制上升到管理的高度，使財務預算和成本管理相符。結 論由于房地產(chǎn)企業(yè)具有投資規(guī)模大，資金回收期長、資產(chǎn)負債率高等特點，并且深受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響，因此大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)面臨著很多財務風險。從本文的分析看，由于房地產(chǎn)上市公司后十名的公司資產(chǎn)負債率高，籌資渠道單一，投資決策失誤，短期償債能力不足等原因，很可能會引發(fā)公司的財務風險。本文在已有的有關房地產(chǎn)企業(yè)風險研究的理論基礎之上，作者綜合運用了分析、歸納、圖表、定量、定性、案例等方法，對所要探討的房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險問題進行了詳細的分析，研究成果與創(chuàng)新之處主要體現(xiàn)在兩個方面：，但大多是從房地產(chǎn)開發(fā)的某個階段或方面入手研究，比如投資風險或籌資風險。而本文是對房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務風險進行全面的評估，并且對不同性質的風險采用不同的分析方法。，綜合運用財務指標、杠桿系數(shù)，盈虧平衡和敏感性分析等方法著重對房地產(chǎn)投資風險、籌資風險、經(jīng)營風險進行了詳細地闡述；然后采用定性分析法，提出了優(yōu)化籌資結構，加強項目的可行性研究，注重公司現(xiàn)金流的管理等風險控制策略。