【正文】 （抵押權對資產(chǎn)的影響）；③B、目錄①每一項描述不正確（評估目的）；②推理分析不正確（與常理相悖）；③方法選用不正確；④技術路線不正確（公式、價值內(nèi)涵、時點、形成過程）不一致。比準價格的未說明理由。(1)取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)來源、資本化率取值）；(2)推理說明不充分。不規(guī)范。看估價依據(jù)全不全，假設限制條件，特殊說明。七　估價報告（一）④同類同類房地產(chǎn)市場現(xiàn)有競爭狀況、未來趨勢。④②建筑物的折舊方面的資料。利息率、利潤率、稅費等標準方面的資料。土地開發(fā)和房屋建設方面的資料。（2）③市場比較法：①（5）②本類型房地產(chǎn)資料（商業(yè)、特殊物業(yè)）（3）（2）一般資料：房地的匹配問題?？鄢康禺a(chǎn)以外資產(chǎn)的貢獻；目的決定時點和價格形成對應的市場條件；目的決定估價的假設前提、影響方法的選擇。四、估價目的（核心）不同估價目的要受不同法律法規(guī)制約。V建，再用剩余法V建二者相比估價時點原則《原理》P97（1）先用收益法求出帶有舊建筑物的房地價，再用成本法求V建，二者相減得V地。說的是房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值最高。④相鄰關系、共同所有、區(qū)分所有。合法原則：A、合法產(chǎn)權：剩余價格價值方向整體價—部分價價值類型價格—價格賣方成本法②各方法在實質上是一致的，都是比較法的變形P34⑤再確定估價方法。④確定價格形成過程；③確定價格內(nèi)涵（一定要先說清楚）；估價路線的確定過程：①了解估價的基本事項（對象、目的、時點）；a、估價對象實體、權利狀況、區(qū)位與價值內(nèi)涵有密切關系?！、谂c估價對象：估價技術路線反映了估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程?！、倥c估價方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術路線（p6）技術路線與估價要求事項的關系？③估價方法，由估價對象房地產(chǎn)的類什么是技術路線？路線的三個方面改錯：考估價方法在應用中的難點。網(wǎng)上下載………………………………………………………24估價報告案例…………………………………………………23第九部分特殊用途房地產(chǎn)估價……………………………………………19第七部分商業(yè)（含餐飲）房地產(chǎn)估價……………………………………18三、損害賠償估價…………………………………………………18第六部分房地產(chǎn)的分割、合并估價………………………………………15九、房地產(chǎn)抵押價值評估……………………………………………13五、不同估價目的下的估價………………………………………11一、成本法……………………………………………………………7四、房地產(chǎn)估價案例與分析講義作者：日期：二００三年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試筆記《房地產(chǎn)估價案例與分析》目錄第一部分估價程序………………………………………………………2第三部分估價方法………………………………………………………3一、假設開發(fā)法………………………………………………………9五、土地使用權出讓價格評估………………………………………11二、房地產(chǎn)保險估價…………………………………………………14六、房地產(chǎn)糾紛估價…………………………………………………16十、商務辦公（寫字樓）房地產(chǎn)估價………………………………18四、案例分析解題思路問答：考估價的基本事項，估價目的、對象、時點（市場變化對估價結果的影響），價值內(nèi)涵，技術路線，方法運用過程中應注意的問題（如參數(shù)應選取客觀值，計算折舊時應用有效經(jīng)過年數(shù)和經(jīng)濟壽命）等。一、房地產(chǎn)估價的技術路線：確定房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程。型、估價方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質量決定。③與估價目的：目的決定內(nèi)涵，從而決定路線。b、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價方法，有不同技術路線。d、估價對象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來狀況的房地產(chǎn)要在未來狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)）④與估價時點：估價結論具有很強的時間相關性和時效性。二、房地產(chǎn)估價方法各方法之間的關系收益法買方比準價格過去—現(xiàn)在將來—現(xiàn)在估價對象與估價目的、估價方法。占用、使用、收益、處分四方面。B、合法使用：要符合城市規(guī)劃、土地用途管制。C、合法處分：①拆遷范圍內(nèi)的不能抵押。⑤土地所有權下的租賃權，擁有期內(nèi)占有、使用、收益權。不是樓越高越好，剩余技術也表明這一點。①市場準入；②條件限定（最高出讓年限、拍賣、招標條件、二次抵押等）；③對價格進行的明確規(guī)定（拆遷價、基準地價）不同目的影響價格內(nèi)涵（底價、最高價、現(xiàn)房價、交換價）不同目的影響估價對象（保險不含地、改制不含基礎設施費用）目的決定價格形成。目的影響技術路線。六、（1）估價時點房地產(chǎn)市場狀況的資料：①估價對象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權利狀況……（4）環(huán)境。相關法律、法規(guī)、政策。交易實例及實例房地產(chǎn)狀況。房地產(chǎn)價格指數(shù)及匯率方面的資料。成本法：①③⑤（3）估價對象房地產(chǎn)和似房地產(chǎn)的經(jīng)營費用資料。資本化率方面的資料。②同類項目開發(fā)利潤或收益資料。閱讀報告：先了解估價基本事項。測算過程。①術語不規(guī)范；②①如加權、平均。①結果報告與技術報告不一致；②兩種方法之間參數(shù)不一致（基準地價、比較法中的年期修正、資本化率）；③報告中有兩個估價對象，分開評時參數(shù)不對應；④前面的因素分析和后而后面的取值計算不一致；⑤推理說明與結論不一致。（三）特殊處理（無法確認的數(shù)據(jù)特殊處理）；④權證說明（證與用途不一致，產(chǎn)權問題，他項權利是否評估，出讓土地最高年限超出的處理如：商地本應40年，證載70年，要按40年處理，劃撥土地轉讓的說明）。①面積前后不符，分部之和不符合總面積；②產(chǎn)權狀況：土地權利、性質（集體還是國有）、出讓年限、出讓起止日期、剩余年限、有無糾紛、他項權利、共有權，是否為劃撥土地⑥土地用途，建筑物用途，不同樓層用途。（５）估價時點（與估價目的對應精確到年月日）（６）價值定義（價值類型標準及對應的有關條件）（７）估價依據(jù)（法律法規(guī)、技術依據(jù)、委托方提供的估價人員掌握及收集的資料）（８）估價原則。區(qū)域因素與市場背景均指本地區(qū)同類房地產(chǎn)的狀況（２）最高最佳使用分析：應說明房地產(chǎn)現(xiàn)狀和規(guī)劃要求、估價時用途的確定（６）②采用方法的理由測算過程H、估價結果的確定：一定要有論述，有說明，有充足的理由，要符合一般規(guī)定，要與結果報告保持一致。可比實例選擇不當（八小方面，類似房地產(chǎn)、用途、交易類型應一致，時間≤1年）②房地產(chǎn)狀況修正（直接修正還是間接修正、權重、分子分母、單項修正≤20%，綜合修正≤30%）。車庫、高爾夫球場客房一般不按面積計算收益，具體要看收益條件是如何給出的。不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費、土地攤提費、房地產(chǎn)改擴建費用等，即純收益中包含以上各項）。純收益的確定是否穩(wěn)定，變化的趨勢如何必須有充足的說明⑦●成本法●①生地、毛地、熟地、劃撥地、出讓地、舊建筑物；②開發(fā)成本的確定要有依據(jù)；③管理費用的確定；④計息期易出錯，利息的計算基數(shù)是土地成本+建設成本+管理費，容易缺項；⑤開發(fā)利潤：⑴要與利潤基數(shù)對應好。⑧折舊方法的綜合運用，以年限法（其中主要為直線法）為主。開發(fā)經(jīng)營期要結合畫圖掌握，開發(fā)期分前期和建造期）①最佳開發(fā)利用方式的確定、分析是否充分；②估算開發(fā)總價值若用比較法確定，比較過程中應有相當?shù)恼f明，若用收益法要注意收益法中常見的問題；③建造成本和管理費用、公共設備層成本也屬建造成本④開發(fā)期銷售期的確定是否合理，要按客觀的計算⑤利息和折現(xiàn)（計息期和折現(xiàn)年限，計息基數(shù)，折現(xiàn)率的確定是否正確。實物可分為有形的實體及其質量、組合完成的功能三個方面。③⑤從較長時期來看，房地產(chǎn)價格上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收入的增長率。合法原則：必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。在無法確認估價對象產(chǎn)權的合法性的情況下，必須在估價報告中說明估價過程和結論是在假定估價對象具有合法產(chǎn)權的情況下才是有效的用途合法。合法交易或合法處分。③財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。最高最佳使用原則：指法律上許可，技術上可能，經(jīng)濟上可行，價值最大化。對于每一種潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所允許。經(jīng)濟可行性檢驗的一般做法是：針對每一種使用方式，首先估計其未來收入和支出流量，然后將此未來的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將兩者進行比較。可以幫助我們確定最佳集約度和最佳規(guī)模。以建筑物和土地組合來講，建筑物與土地比較，如果過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用得不到有效發(fā)揮，從而降低該房地產(chǎn)的價值。如：某宗房地產(chǎn)，城市規(guī)劃規(guī)定既可用作商業(yè)用途，也可用作居住用途，如果用途商業(yè)用途能夠取得最大收益，則估價應以商業(yè)用途為前提；反之，應以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提。裝修改造前提。其條件是：預計轉換用途所帶來的房地產(chǎn)價值的增加額大于轉換用途所需的費用。三、四、多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對估價結果有爭議而引發(fā)的復核估價。最常見、最大量的，包括在建工程估價。多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場預測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)的情況中，特別是預估房地產(chǎn)在未來建成后的價值。(換位思考。獲取估價業(yè)務：方法有被動接受、主動爭取和自有自估三種。明確估價目的。估價對象應包括明確估價對象的實體狀況、權益狀況和區(qū)位狀況。簽訂書面委托合同。四、搜集資料的途徑有：⑴委托人提供；⑵實地查勘；⑶到政府有關部門查閱；⑷詢問有關當事人、咨詢公司等。六、檢查估價結果出現(xiàn)差異的方法：按照從低級錯誤到高級錯誤的順序進行檢查。撰寫估價報告。九、估價資料歸檔。①價格構成中不應包括土地使用權出讓金等由劃撥土地使用權轉變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的款額。估價技術路線與估價方法”作技術路線。收益法。技術路線：未完成的房地產(chǎn)的價格取決于它完成后的價格和從未完成到完成階段所需增加的各項投入以及相應的利稅。估價對象原為在農(nóng)村宅基地上建設的“集資房”。企業(yè)聯(lián)營技術路線，即聯(lián)營企業(yè)的利潤分配比例取決于投入聯(lián)營企業(yè)的房的產(chǎn)價值。估價方法：（《估價理論與方法》）一、適用條件是同一供求范圍內(nèi)的類似房地產(chǎn)交易案例較多。交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包括買賣、入股、抵債等；②交易實例房地產(chǎn)的狀況（權益、區(qū)位、實物三方面）。（見下面5）選取可比實例。（鋼結構、鋼砼結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構）④可比實例規(guī)模應與估價對象的規(guī)模相當（面積不能相差太大）。⑧可比實例的成交價格應是正常成交價格或可修正為正常成交價格。進行交易情況修正，應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調整為正常價格。交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易；d相鄰房地產(chǎn)合并交易；h②可通過價格指數(shù)或價格變動率進行調整。價格變動率）期數(shù)=在估價時點的價格②采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進行交易日期修正的公式為：可比實例在成交日期時的價格（1177。房地產(chǎn)狀況修正。注意：可比實例的房地產(chǎn)狀況是在成交日期時的狀況。******方法應用過程中容易出現(xiàn)的問題：⑴可比實例是否在同一供求區(qū)，規(guī)模是否相當，權利性質類型，估價目的是否吻合，結構是否一致，面積是否相當?shù)?，距待估房地產(chǎn)估價時點是否長于1年，長于1年的說明理由；⑵基礎數(shù)據(jù)是否有誤，搜集的數(shù)據(jù)是否有可比性（建立價格可比基礎），是否剔除了交易稅費的非正常負擔。最終比準價格是否進行了綜合和說明。所以，購買收益性房地產(chǎn)可以視為一種投資。收益法適用的對象和條件：收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。搜集有關房地產(chǎn)收入和費用的資料；如潛在毛收入、有效毛收入、運營費用等（均為客觀值）。不包括所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款償還額、建筑物折舊、土地攤提費、房地產(chǎn)改建擴建費。帶家具、設備出租的，應扣除其對房地產(chǎn)的貢獻。凈收益=銷售收入－商品銷售成本－經(jīng)營費用－商品銷售稅金及附加－管理費用－財務費用－商業(yè)利潤。④混合型。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。A、在V=a/r情況下，可以采用同一市場上類似房地產(chǎn)的凈收益與其成交價格的比率作為資本化率。風險調整值應根據(jù)估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟現(xiàn)狀及未來預測、估價對象的用途及新舊程度等確定。⑷投資組合技術：①抵押貸款與自有資金的組合。RM+（1－M）REL—抵押貸款額度（比例）②土地與建筑物的組合。剩余技術。另外，在需要對附有舊建筑物的土地進行估價時，雖然采用比較法求得設想該舊建筑物不存在時的空地價值，但對于因附有舊建筑物而導致的土地價值降低應減價多少，比較法通常難以解決，這時如果運用土地剩余技術便可以求得。此外，它還可以用來估計建筑物的折舊，即將建筑物的重新購建價格減去運用建筑物剩余技術求取的建筑物價值。應分別根據(jù)土地使用年限和建筑物經(jīng)濟壽命確定未來可獲收益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費；②對于土地與建筑物合成體的估價對象。1凈收益求取時有關參數(shù)的取舍。②實際收益和客觀收益。（預知未來若干年的凈收益及若干年后的價格的公式）tV=∑ai/(1+r)i+Vt/(1+r)ti=1　　　　　　　　　　　V=a/(r+g)[1－(1－g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)t以上公式適用于房地產(chǎn)目前的價格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預測未來的價格時，特別是在某地區(qū)將會出現(xiàn)較大改觀或房地產(chǎn)市場行