【正文】 ，項(xiàng)目自身優(yōu)勢較為明顯，在所處市場環(huán)境中的機(jī)會大于威脅，周圍地段的烘托更加凸顯本項(xiàng)目的價(jià)值，市場前景樂觀。隨著市場的多元化發(fā)展，寫字樓市場日趨理性化，在選擇地段、戶型、配套、智能化系統(tǒng)等結(jié)合各自行業(yè)的特色，有不同的需求。在本區(qū)域建設(shè)一個大型高檔商業(yè)中心可以彌補(bǔ)本區(qū)域商業(yè)氛圍不足的缺點(diǎn)。 項(xiàng)目建設(shè)條件項(xiàng)目建設(shè)條件包括項(xiàng)目建設(shè)自然條件、項(xiàng)目建設(shè)用地條件以及項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件。 項(xiàng)目建設(shè)用地條件項(xiàng)目建設(shè)用地位于沈丘縣行政新區(qū)和諧路，占地面積為45000平方米。 市政配套條件新城區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施與道路同步建設(shè)，具體內(nèi)容包括給水、雨水、污水、電力、電信、熱力、天然氣集中管線，項(xiàng)目開發(fā)需要的市政接駁點(diǎn)可從鄰近已建成的道路接駁。第3章 項(xiàng)目市場定位 項(xiàng)目的功能定位本項(xiàng)目是高檔商住樓，其主要功能是居住和商業(yè)經(jīng)營，下部兩層作為商用。② 主要來訪途徑是精神堡壘，其次短信以及短信、單頁的電轉(zhuǎn)訪，夾報(bào)效果有待提升?？蛻魠^(qū)域統(tǒng)計(jì)：：縣城客戶居住區(qū)域統(tǒng)計(jì)：鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶區(qū)域劃統(tǒng)計(jì)：分析：① 來電客戶居住區(qū)域比例相對均勻，來訪客戶大多為縣城居民；② 鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶中，卞路口、白集、付井、紙店所占比例相對較高；③ 縣城客戶主要集中在項(xiàng)目周邊區(qū)域及富都大道附近幾個小區(qū)，其中，客戶大多為二次購房；④ 外地客戶較少，大多集中在鄭州、周口、項(xiàng)城，且戶籍多為本縣人口。客戶需求面積統(tǒng)計(jì)：分析：① ㎡戶型外大多需求面積集中在110㎡—130㎡的三室和90多㎡的兩室；② 項(xiàng)目戶型面積偏大，加上新區(qū)房價(jià)相對較高，總房款過高是客戶對本項(xiàng)目的最大抗性。② 來訪客戶多為二次購房客戶?？蛻舢愖h分析：① 大多客戶對本項(xiàng)目單價(jià)并無異議；② 面積過大，加上新區(qū)房價(jià)相對過較，總房款過高是本項(xiàng)目的最大抗性；③ 客戶對本項(xiàng)目的地段、周邊環(huán)境非常認(rèn)同；④ 小部分客戶對本項(xiàng)目周邊商業(yè)配套不是太滿意，認(rèn)為新區(qū)商業(yè)發(fā)展需要相當(dāng)一段的時(shí)間。綜合分析： ① 在當(dāng)?shù)貋碓L客戶中，精神堡壘、短信、單頁獲知項(xiàng)目信息的占據(jù)主要地位，戶外宣傳相對效果最明顯，后期應(yīng)加大戶外大牌等戶外廣告力度； ② 單頁效果有待提升，并及時(shí)調(diào)整派發(fā)區(qū)域； ③ 來帶薪客戶數(shù)量提升潛力較大，根據(jù)沈丘縣城特殊情況，沈丘縣老帶新客戶所占比例基本在2030%左右。④ 夾報(bào)每次發(fā)送3000份，每周發(fā)送3次分區(qū)域夾送(5），以提高質(zhì)量。本項(xiàng)目主要針對機(jī)關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)，教室，及在外做生意的人士，因這些人最高檔住宅要求較高，年收入在10萬以上，因此價(jià)格在3300左右。②根據(jù)項(xiàng)目用地周邊環(huán)境以及市場需求分析，合理劃分商業(yè)用房與住宅用房。另外，依據(jù)市場調(diào)研分析結(jié)果，合理的設(shè)計(jì)各種類型的戶型，以滿足不同類型住戶的需求。運(yùn)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)的思想與方法，對整體環(huán)境的空間輪廓、群體組合、單體造型、綠化種植以及整體色彩等一系列環(huán)境設(shè)計(jì)要素進(jìn)行整體構(gòu)思。營造出溫馨、親和的居住環(huán)境。按照有關(guān)規(guī)定，對建筑的防火、防震構(gòu)造、安全間距、安全疏散通道與場地、人防的地下構(gòu)筑物等做出必要的安排，使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災(zāi)害的發(fā)生或減少其危害程度。在場地的北側(cè)布置住宅樓，下兩層為臨街商鋪，充分發(fā)揮用地的商業(yè)價(jià)值，住宅大堂集中布置在小區(qū)內(nèi)部，改善居住環(huán)境，為居民提供公共活動場所。③ 環(huán)境與綠化綠化設(shè)計(jì)力爭作到環(huán)境優(yōu)美、活潑、親切、有特色，以便更好地為居民服務(wù)。并且在小區(qū)內(nèi)部有大面積的水系景觀帶。在戶型的設(shè)計(jì)上，本項(xiàng)為了達(dá)到高檔住宅小區(qū)的要求將住宅戶型設(shè)計(jì)成以大戶型為主。200多平米的占52%，戶型多由三室二廳兩衛(wèi)、五室兩廳兩衛(wèi)、六室兩廳兩衛(wèi)組成。② 立面設(shè)計(jì)立面造型追求簡潔、明快、富有現(xiàn)代感和居住氣氛。綠化環(huán)境設(shè)計(jì)以親切怡人為基準(zhǔn)，把歐洲園林的抽象幾何形空間與中國園林的自然構(gòu)成元素巧妙結(jié)合，創(chuàng)造出豐富多彩的園林休憩空間。所有梁、板、柱全部為現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑用地面積：32畝總建筑面積：45000m2容積率：建筑密度：36. %綠地率：40%總建筑層數(shù)：地上16層，地下1層建筑高度：地上車庫加車位：174個總住戶：104戶第5章 項(xiàng)目投資經(jīng)營方案① 明確經(jīng)營目標(biāo) 為了保證招商目標(biāo)能夠成功地實(shí)現(xiàn)，因而在實(shí)施招商之前首先需要在投資回報(bào)經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)上確定“和諧二號院”短、中、長期的經(jīng)營目標(biāo)。 項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)模式針對“和諧二號院”考慮到資金迅速回籠和長期利潤增長的前提，提出產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營開發(fā)模式。 房地產(chǎn)銷售的目標(biāo)客戶主要包括三類人群：一般置業(yè)者、房地產(chǎn)炒家、商業(yè)物業(yè)投資者。分析房地產(chǎn)物業(yè)銷售的主要目標(biāo)客戶，結(jié)合本項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)銷售，我們認(rèn)為和諧二號院在管理上的精髓就體現(xiàn)于“統(tǒng)一性”，本項(xiàng)目在產(chǎn)權(quán)分割后的經(jīng)營管理也將直接影響到“和諧二號院”長期而持續(xù)的經(jīng)營發(fā)展。第六章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案 項(xiàng)目建設(shè)方案 合理安排施工順序，確保工程質(zhì)量 ① 及時(shí)完成有關(guān)的施工準(zhǔn)備工作，為正式施工創(chuàng)造良好條件。② 平整場地、鋪設(shè)管網(wǎng)、修筑道路等全場性工程及可供施工使用的永久性建筑物，進(jìn)行各個工程子項(xiàng)目的施工。 采用流水作業(yè)法，提高施工效率采用流水方法組織施工，充分考慮各道工序之間的技術(shù)間歇與搭接，以保證施工連續(xù)地、均衡地、有節(jié)奏地進(jìn)行。 恰當(dāng)安排冬雨季施工，確保按時(shí)竣工由于本工程的竣工日期為2012年12月底，其間要經(jīng)歷兩個冬季和一個雨季。因此，在安排施工進(jìn)度時(shí)，需要適當(dāng)?shù)目紤]雨雪的因素。本項(xiàng)目針對不同的功能，依據(jù)前期市場調(diào)研結(jié)果進(jìn)行不同的室內(nèi)布置、分區(qū)、裝飾等，盡量滿足購房者的需求。他們更關(guān)心的是房屋質(zhì)量過硬、產(chǎn)品物有所值、合同信守兌現(xiàn)、物業(yè)管理到家。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果分析顯示，在符合住宅建設(shè)基本要求的基礎(chǔ)上，大部分購房者要求小區(qū)能夠更加健康、安全、舒適和環(huán)保。目前，越來越多的購房者更加注重的是房屋售后的物業(yè)管理和服務(wù)水平。另外，依據(jù)前期市場調(diào)研分析，為了消除廣大購房者對高層電梯服務(wù)質(zhì)量的顧慮，本小區(qū)將配備性能優(yōu)質(zhì)的電梯設(shè)備。市場調(diào)查表明，大部分的購房者認(rèn)為自己所居住小區(qū)智能化程度應(yīng)達(dá)到有安全監(jiān)控系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控、小區(qū)局域網(wǎng)、寬帶接入、家庭自動報(bào)警系統(tǒng)等要求。 銷售策略由于項(xiàng)目在開發(fā)過程中需要經(jīng)歷不同的階段，因此，有必要根據(jù)不同的開發(fā)時(shí)期，制定不同的價(jià)格和營銷策略。每一階段的銷售策略具體實(shí)施如下：在2012年年初在這一期內(nèi)，小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施、綠化及景觀等工程都無法充分地展現(xiàn)出來，周邊的環(huán)境，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還有待進(jìn)一步完善。具體如下：① 在本期內(nèi)購房的消費(fèi)者，可享受一次性優(yōu)惠2個點(diǎn)，按揭優(yōu)惠1個點(diǎn)，實(shí)行這種策略有利于吸引大量的購房者，提高人氣，同時(shí)又可使項(xiàng)目更加迅速的融入市場。在樓盤正式推出前10天，應(yīng)在各大具有影響力的媒體上做大量的廣告宣傳，拓寬影響范圍，并開始接受內(nèi)部認(rèn)購，到10天后再正式公開發(fā)售。在這期間，隨著小區(qū)自身設(shè)施的不斷完善與周邊環(huán)境的改善，小區(qū)整體規(guī)模已初步形成。② 在強(qiáng)銷期間，銷售中心應(yīng)不斷地播放廣告錄像，同時(shí)，請求合同公證處、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、銀行按揭處等有關(guān)人員到現(xiàn)場辦公，使現(xiàn)場銷售氣氛顯得更加濃厚。促銷活動已成為企業(yè)活動中相當(dāng)重要的組成部分。促銷的方式主要有廣告促銷、人員促銷、銷售促進(jìn)、公共關(guān)系促銷以及其他方式促銷等。另外，根據(jù)本項(xiàng)目的不同開發(fā)期，結(jié)合營銷組合戰(zhàn)略，采取不同程度的廣告促銷策略，充分把握好各個階段的機(jī)會，取得最好的經(jīng)濟(jì)效果。因此，本期的主要精力要集中放在解決人們對本項(xiàng)目不認(rèn)識或不熟悉的問題上，采用大篇幅、長時(shí)間、有特色的專題廣告宣傳。在內(nèi)容上要著重突出自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢。強(qiáng)銷期和持續(xù)期：在這一時(shí)期，小區(qū)內(nèi)的整體規(guī)劃已初具規(guī)模，購房者可以直接到現(xiàn)場觀看和了解本項(xiàng)目的具體情況。因此，本期的銷售量將呈現(xiàn)上漲的趨勢。同時(shí)，也要適當(dāng)?shù)販p少廣告篇幅與時(shí)間，加大廣告頻率，及時(shí)更新前期的廣告畫面，注重自身品牌的宣傳。④電子媒體1）廣播和電視選擇收視率較高的廣播和電視進(jìn)行廣告宣傳。因此，通過發(fā)送本項(xiàng)目的相關(guān)文字或圖像信息到手機(jī)、掌上通信設(shè)備和移動通訊工具中，可以起到更好的宣傳作用。所以，我們應(yīng)綜合網(wǎng)絡(luò)廣告營銷和網(wǎng)站營銷兩種方法各自的特點(diǎn)和優(yōu)勢，在各大有關(guān)房地產(chǎn)信息網(wǎng)站上發(fā)布本項(xiàng)目的具體情況，并及時(shí)對銷售情況進(jìn)行更新。使用這種方法既能節(jié)約成本，又能加大宣傳。2）路牌可在沈丘縣內(nèi)主要干道兩旁、露天公共場所、立交橋身、電線桿上、候車大廳等處，設(shè)立引人注目的廣告牌。 人員促銷在現(xiàn)代營銷觀念指導(dǎo)下，人員促銷的作用不僅僅是幫助出售現(xiàn)有物品，而是要配合企業(yè)的整體營銷活動來滿足顧客需求。在銷售初期，應(yīng)聘選優(yōu)秀的促銷人員，對他們進(jìn)行專門的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，規(guī)范銷售過程中的細(xì)節(jié)行為，統(tǒng)一專業(yè)術(shù)語。在銷售期間，對業(yè)績好的促銷人員要給予一定的獎勵：如發(fā)放獎金或?qū)Τ~完成部分進(jìn)行提成等。 銷售促進(jìn)銷售促進(jìn)是指通過贈物、抽獎、折價(jià)等措施，刺激購房者的購買欲望，使其在多家購買對象中選擇本項(xiàng)目。在項(xiàng)目銷售初期，可對購房者實(shí)行折價(jià)或者提供優(yōu)質(zhì)價(jià)廉的裝修服務(wù)等優(yōu)惠策略。在項(xiàng)目銷售尾期，個別樓盤由于位置的原因不利于銷售。 其他促銷方法① 精品樓書樓書是在樓盤銷售時(shí)詳細(xì)介紹本項(xiàng)目的資料，通常印成精美考究的小冊子。所以，在制作本項(xiàng)目的樓書時(shí)，一定要有自己的特色，簡潔明了，色彩鮮明，以吸引購買者為主要目的。和諧2號院，行政新區(qū)低密度豪品華宅，兩梯兩戶三房接受咨詢。沈丘縣政府東隔壁。和諧2號院，新區(qū)低密度豪宅公開品鑒。和諧2號院，行政新區(qū)最核心，市政廣場、中華槐園立體環(huán)繞，低密度豪品華宅公開品鑒。和諧2號院，行政新區(qū)低密度豪品華宅，兩梯兩戶三房接受咨詢。沈丘縣政府東隔壁。第8章 項(xiàng)目物業(yè)管理方案 物業(yè)管理模式建議因本物業(yè)是高檔公寓的定位，在物業(yè)管理上要突出特色服務(wù)，提供的服務(wù)包括：家居清潔 汽車清潔 代聘鐘點(diǎn)工 代購商品 代定車船票 郵政服務(wù) 住宅外觀清洗 花匠服務(wù) 訂餐 地毯清洗 賓館預(yù)約服務(wù) 代辦快遞服務(wù) 代辦搬家 商務(wù)中心預(yù)約：電腦/傳真服務(wù) 代訂書報(bào)智能化管理服務(wù)：周界報(bào)警系統(tǒng) 紅外線及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 寬帶網(wǎng)入戶門窗防盜系統(tǒng) 煤氣泄露報(bào)警系統(tǒng) 給排水監(jiān)控系統(tǒng)輸配電監(jiān)測系統(tǒng) 照明監(jiān)測系統(tǒng) 緊急求助按鈕 第9章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃 總投資估算的原則① 盡可能地反映項(xiàng)目的實(shí)際情況；②盡量符合節(jié)約和穩(wěn)妥的原則；③對于無法準(zhǔn)確估算的項(xiàng)目在預(yù)備費(fèi)中考慮；④依據(jù)政府相關(guān)職能部門的規(guī)定及行業(yè)要求。①土地費(fèi)用、工程前期費(fèi)用、室外工程費(fèi)股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中“和諧二號院”項(xiàng)目初步按樓位價(jià)格1200元/平方米計(jì)算