【正文】 ，包括：土地費用、七通一平（電、上水、下水、路、天燃氣、通訊、網絡）、設計費、勘察費、行政事業(yè)性收費、公用配套設施費（只供電、）、室外配套工程，樓位面積不計算地下室和安置樓面積。股權轉讓過程中的樓位價格：120045000=5400萬元②建安工程費根據《河南省建筑工程綜合概預算定額（2008）》，結合鄭州市類似工程的實際造價確定本項目單位造價指標(包括室外裝修費)如下：住宅：商業(yè)：2300元/平方米地下建筑（177。⑦項目總投資的確定本項目的總投資由以上六項費用構成，共計：。表92 投資使用計劃表 單位：萬元時 間2008年2009年2010年合 計第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度資本金銀行貸款資金回籠再生產合計第10章 項目銷售收入預測 銷售價格預測本項目的住宅價格定位采用市場比較法，商鋪價格定位采用市場比較法與收益還原法相結合的方法。收益還原法的基本原理是將估價時點視為現在，則現在購買一宗有一定期限收益的房地產，預示著在其未來收益期限內可以源源不斷地獲取凈收益，如果現在有一筆資金可與未來一定期限內的凈收益的現值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產的價格。 住宅價格確定 選擇案例從可比案例中選擇與本項目在用途、功能和結構以及層數上較為接近的有：“翰林公館”、“御景國際”“貽豐園”兩個案例。②計算修正系數修正系數的計算方法如下：每個因素的取值以項目為基準值計算，項目的各個因素取值均為100，案例的因素取值參照基準值計算。修正系數計算如下：表101 修正系數計算可比實例比較因素A翰林公館3400元/m2B御景國際3000元/m2C貽豐園2800元/m2區(qū)域因素100/100100/99100/101交易情況100/100100/100100/100交易時間102/100102/100103/100個別因素100/100100/98100/99修正系數③ 權重的確定因“翰林公館”和“御景國際”與本項目較為接近，對項目的影響較大，對各案例的權重確定如下：翰林公館：；御景國際：；貽豐園：④比準價格的確定根據以上結果，確定各案例的比準價格確定如下：案例一比準價格：3400 ＝ 3468 元/m2案例二比準價格：3000 ＝ 3150 元/m2案例三比準價格：2800 ＝ 2884 元/m2⑤項目最終合理比準價格的確定項目的價格為以上三個案例的比準價格的加權平均，計算如下：項目比準價格 ＝ 3468＋3000＋2884＝3164元/m2依據以上計算結果，考慮到“低價入市”的銷售策略，綜合確定本項目的高層住宅入市均價為3100元/m2，隨著時間的推移，項目配套設施日趨完善，項目人氣逐漸上漲，因此項目價格也可逐步上調。 財務評價基礎數據與參數選擇計算期：（2010年第3季度至2012年第4季度）銷售價格：基準收益率：12% 財務盈利能力分析。% ，稅前財務凈現值（基準收益率=12%），；%，稅后財務凈現值（基準收益率=12%）。%,稅后財務凈現值（基準收益率=12%）為 。 項目財務評價結論項目在控制好投資，節(jié)約成本，加強營銷管理，促進銷售的情況下，從盈利能力、清償能力以及不確定分析等方面的分析結果可以看出本項目在財務上是可行的。 項目盈虧平衡分析各種不確定性因素的變化會影響投資方案的經濟效果，當這些因素的變化達到某一臨界值時，就會使方案的損益情況產生質變。f0=+f0（+）f0=%%時，項目即可保本。根據鄭州市目前的市場行情，該項目的風險在合理的限度內。本項目主要進行住宅、商鋪的銷售率及投資額對內部收益率的因素敏感性分析，其結果如下表121：表121 住宅、產權式酒店的銷售率，商鋪的銷售期，投資額對內部收益率的影響住宅銷售率商鋪銷售率產權式酒店在項目建成后 第一季度售完產權式酒店在項目建成后 第二季度售完產權式酒店在項目建成后 第三季度售完100%95%90%100%95%90%90%95%100%投 資 不 變100%%%% %%%%%%95%%%% %%%%%%90%%%% %%%%%%投 資 增 加 5%100%%%% %%%%%%95%%%% %%%%%%90%%%% %%%%%%投 資 增 加 10%100%%%% %% % % %%95%% % % % % % % % %90%%%%%%%%%%5%10%5%10%5%10%15%20%內部收益率因素變動幅度銷售率投資從上表可以看出，在投資不變時，住宅、商鋪的銷售率達到90%,同時商場延后一季度售完的情況下，項目都是可行的。用插入法求出最悲觀情況下投資上漲的臨界點（所謂最悲觀是指商場在項目建成后第三季度售完，住宅、商鋪的銷售率為90%）如下： ＋5%－ 5%=＋%同時，用插入法求出最樂觀情況下投資上漲的臨界點（所謂最樂觀是指商場在項目建成后售完，住宅、商鋪的銷售率為100%）如下：＋10%－ 5%=＋%當項目內部收益率小于12%時不能滿足行業(yè)基準要求，此時該項目在財務上是不可行的。因此，當總投資上漲在（%,%）范圍內項目有可能不可行，具體視銷售情況而定；%，內部收益率一定小于12%，項目肯定是不可行。 風險規(guī)避和控制措施 風險類型風險集中反映在政策調控風險、資金變現風險、購買力風險、市場競爭等四個方面。后者與當地居民的整體消費水平高低有關。①政策調控風險針對國務院目前發(fā)出的“八點意見”以及“新八點意見”，沈丘縣政府已經在近段時間內，出臺一系列限制房價的政策，其限制對象將主要是目前成都市場的中高端產品，這將對我項目今后銷售產生一定的影響。②資金變現風險資金變現風險，就是將非貨幣的資產或有價證券兌換成貨幣。在資金的回收方面，我們在銷售期間將采用靈活、輕松的付款策略，盡量降低資金的變現力。③購買力風險購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產商品不能按市場消化，造成經濟上的損失。由于沈丘消費者的購買力是不斷發(fā)生變的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費結構等影響，如果成都整體房市場上需求下降，將會給房地產投資商經營者帶來損失。波特的五力競爭分析，市場競爭有來自供貨商的競爭、顧客競爭、己進入開發(fā)商的競爭、潛在進入者的競爭、替代品的競爭。正如前面我們所分析的，目前已售的樓盤有翰林公館、御景國際等，這些樓盤在沈丘縣都屬于中高檔樓盤，價位在30003200元/平米，這些都對于本案的銷售產生不利，勢必影響本案在以后的銷售業(yè)績。 規(guī)避風險的措施在房產投資開發(fā)過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在經濟轉軌時期的中國房地產投資，風險更是在所難免。① 如何規(guī)避政策風險規(guī)避政策風險，只有緊密把握國家政策調動。沈丘縣作為周口的重要衛(wèi)星城市，房市緊隨周口市場波動。目前，宏觀政策對和諧二號院項目是有利的。而上街的商業(yè)物業(yè)市場行情一般，我們未來將運用以下多種營銷手段對商業(yè)街進行推介，以避免資金變現風險。在前期招商工作開展的同時，可引進專業(yè)的經營管理公司。第二，專業(yè)的經營管理公司熟悉經營者對產品的相關需求和消費者消費習慣，對商業(yè)街的宣傳包裝推廣也能夠給予一些合理化的建議。在河南范圍內尋找專門的商業(yè)投資機構或個人進行合作，吸引游資。③ 如何規(guī)避購買力風險規(guī)避購買力風險的手段是通過切實有效的營銷手段，激發(fā)目標消費群的購買欲望，引發(fā)購房風暴，迅速結束樓盤的銷售周期。通過對項目外場及內部環(huán)境的精心設計，加上對外的有力的宣傳包裝，將項目的概念訴求及豐富的文化附加值傳達給受眾，使其感受到我項目與眾不同的格調。經過一系列的市場行為和營銷手段提升項目的人氣和被關注度，在前的外場環(huán)境、宣傳包裝到位的情況下將項目快速成功的銷售，實現資金的迅回籠，并取得較好的效益。④ 如何規(guī)避市場競爭風險針對所面臨的主要的市場競爭者，在樓盤的規(guī)劃、項目定位、營銷策略等面著手進行相應的應對措施，從項目的前期到后期自始至終采取對策來降低場競爭風險。沈丘房市己開始重視“實景環(huán)境”的營造，營造成本的過高，勢必造成成本的上升。戶型設計上，針對沈丘市場的消費觀念，符合基本居住生活要求為主要述求，設計合理，以小戶型為主。第13章 結論及建議房地產項目投資策劃就是研究如何科學地制定建設項目的總體規(guī)劃立項之后的依據問題，擯棄單純依靠經驗確定設計內容及依據(設計計劃書)的不科學、不合理的傳統(tǒng)方法，利用對建設目標所處社會環(huán)境及相關因素的邏輯數理分析，研究項目任務書對設計的合理向導，制定和論證建筑設計依據，科學地確定設計的內容，并尋找達到這一目標的科學方法。從這一目的出發(fā)，論文首先對“和諧二號院”項目的研究背景及現狀和房地產項目投資策劃理論方法進行了概述、初步了解進行投資策劃策劃的意義及方法。本文的研究得到以下結論沈丘縣房地產市場前景良好。48參考文獻[1]《房地產財務管理》編著：趙玉霞 周桂芳 人民交通出版社[2]《工程經濟學》 編著：劉曉君 中國建筑工業(yè)出版社[3]《房地產經紀概論》 編著：張永岳 崔裴 中國建筑工業(yè)出版社[4]《項目成本管理》 編著：徐玖平 經濟管理出版社[5]《房地產營銷策劃》 編著：祖立廠 機械工業(yè)出版社[6]《工程項目管理》 編著：孫海玲 中國電力出版社