【正文】 部分比例。推廣建議：① 應(yīng)及時(shí)實(shí)行老帶新政策，增加老帶新成交量；② 在兆豐大道項(xiàng)目附近和通往鄉(xiāng)鎮(zhèn)主干道增加戶外大牌、在潁河大道和兆豐大道增設(shè)跨街廣告牌；（注：兆豐大道、建行路口、東關(guān)十字路口、一峰廣場(chǎng)等主要位置）③ 在縣中心地區(qū)租用LED加上本項(xiàng)目視頻短片，以提高客戶對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知度和影響力（東關(guān)路口/一峰廣場(chǎng)/建行路口）。第4章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則根據(jù)項(xiàng)目用地的周邊環(huán)境以及城市規(guī)劃要求，本小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)將遵循著以下幾點(diǎn)指導(dǎo)思想與原則：①本小區(qū)的規(guī)劃必須符合沈丘縣總體規(guī)劃和新城區(qū)的規(guī)劃要求，充分利用地形地貌，合理布置空間組織。③處理好小區(qū)內(nèi)商業(yè)與住宅兩大功能部分之間的共生關(guān)系，在滿足各種功能需求的同時(shí)，規(guī)劃好小區(qū)自身的整體一致性。⑤建造一個(gè)安全的居住環(huán)境。② 交通組織本小區(qū)有三個(gè)大門，尚德路上的東門，和諧路上的南門，中英文學(xué)校對(duì)面的北門，32畝住104戶，車庫(kù)加車位將近150個(gè)。 建筑設(shè)計(jì)① 平面設(shè)計(jì)項(xiàng)目共有12棟建筑，北面兩棟住宅樓設(shè)集中門廳大堂，南面產(chǎn)權(quán)式酒店設(shè)帶兩層通高中廳的底層大堂。兩棟高層為兩梯2戶戶型設(shè)計(jì)方正大氣，南北通透，采用全名設(shè)計(jì)。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目地下為一層滿堂地下室，地上16層，3—16層為住宅。② 確定經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式針對(duì)“和諧二號(hào)院”考慮到資金迅速回籠和長(zhǎng)期利潤(rùn)增長(zhǎng)的前提，提出產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式 ③ 明確管理模式 本項(xiàng)目應(yīng)充分實(shí)現(xiàn)所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)和管理權(quán)的分離，導(dǎo)入集中管理和分散經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)思路。這些商業(yè)物業(yè)投資者采取的投資方式都是買了酒店客房然后租給酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，自己收取租金收益。如：拆除已有建筑物、清理場(chǎng)地、設(shè)置圍墻、鋪設(shè)施工需要的臨時(shí)性道路以及供水、供電管網(wǎng)、建造臨時(shí)性工房等。合理的使用人力、物力和財(cái)力，在保證工程質(zhì)量的同時(shí)，盡量縮短工期。第7章 項(xiàng)目營(yíng)銷方案 營(yíng)銷理念對(duì)于購(gòu)買住宅和商鋪的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的功能分為消費(fèi)和投資兩大類。因此，本項(xiàng)目必須樹(shù)立誠(chéng)信營(yíng)銷的經(jīng)營(yíng)理念，塑造良好的社會(huì)形象，提高“德商置業(yè)”在沈丘縣的地位。因此，本項(xiàng)目將聘請(qǐng)出色的物業(yè)管理公司，為小區(qū)日后的物業(yè)管理與服務(wù)提供良好的保障，同時(shí)，也可以維護(hù)企業(yè)自身的品牌。因此，本小區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)本著 “建立一個(gè)信息智能化小區(qū)”的設(shè)計(jì)理念。所以，首期采用折價(jià)銷售策略，同時(shí)做好宣傳工作。從2012年3月到2012年4月底。 促銷策略在市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變、競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，促銷的作用越來(lái)越明顯。 廣告促銷① 廣告內(nèi)容廣告的內(nèi)容應(yīng)以廣告訴求為中心、以購(gòu)房者需求為導(dǎo)向、以促進(jìn)銷售為目標(biāo)，把廣告信息迅速準(zhǔn)確地傳遞給廣大群眾，刺激他們的購(gòu)買欲望。同時(shí)，選擇業(yè)績(jī)優(yōu)秀、綜合實(shí)力強(qiáng)的廣告代理商，通過(guò)各大傳播媒體進(jìn)行宣傳。在前一期的宣傳和銷售基礎(chǔ)上，會(huì)有更多的購(gòu)房者進(jìn)入項(xiàng)目的銷售過(guò)程中。② 廣告媒體③印刷媒體印制大量的單頁(yè)及廣告條幅。3）計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)隨著網(wǎng)絡(luò)的迅速普及，有相當(dāng)一部分購(gòu)房者是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)獲取房地產(chǎn)信息的。⑤ 戶外媒體1）墻壁在項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)四周的圍墻上，可以通過(guò)簡(jiǎn)單的圖畫和醒目的文字來(lái)突出建筑物的特色，以便吸引周邊或過(guò)路的購(gòu)房者。促銷人員在與顧客進(jìn)行面對(duì)面的、無(wú)障礙的洽談過(guò)程中，能更具體、更全面地了解顧客的要求，收集到更準(zhǔn)確地有關(guān)信息。通過(guò)這些有效的激勵(lì)方法來(lái)調(diào)動(dòng)促銷人員的積極性，激發(fā)他們的潛力，發(fā)揮他們的最大效能，獲取更好的銷售業(yè)績(jī)。這樣既有利于吸引購(gòu)房者，又有利于本項(xiàng)目快速進(jìn)入市場(chǎng)。樓書的封面很重要，它反映了所介紹項(xiàng)目的品質(zhì)，或者說(shuō)至少會(huì)就項(xiàng)目品質(zhì)給投資者留下較深刻的印象。高臺(tái)闊府，一邸私藏。地址：沈丘縣政府東隔壁電話： 5302222/1111吉祥路、縣府街、和諧路、德尚路、建行路口、東關(guān)路口等；短信（十五）10萬(wàn)條低密度、名流圈、貴族域！和諧2號(hào)院，行政新區(qū)最核心，三大公園立體環(huán)繞，兩梯兩戶三房公開(kāi)品鑒，一府傾城！沈丘縣政府東鄰5302222/1111公務(wù)員、教師、醫(yī)院、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各企業(yè)名錄、投資人群、鄉(xiāng)鎮(zhèn)生意人群、話費(fèi)200元以上客戶；短信10萬(wàn)條高臺(tái)闊府，一邸私藏。高臺(tái)闊府，一邸私藏。 項(xiàng)目總投資的估算項(xiàng)目的總投資包括土地費(fèi)用、工程前期費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建安工程費(fèi)用、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期利息等項(xiàng)。）：3000元/平方米建安工程費(fèi)： 78255++ =③建設(shè)監(jiān)理費(fèi)建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按建安工程費(fèi)的1%計(jì)算得：④開(kāi)發(fā)管理費(fèi)開(kāi)發(fā)管理費(fèi)按建安工程費(fèi)的3%計(jì)算得：⑤預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)按建按工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)管理費(fèi)的3%計(jì)算得：⑥建設(shè)期利息建設(shè)期利息為：，詳見(jiàn)附表1。市場(chǎng)比較法的基本原理是對(duì)選擇的案例的售價(jià)進(jìn)行修正，然后計(jì)算出修正價(jià)格，最后將各修正價(jià)格的加權(quán)平均價(jià)格作為項(xiàng)目的價(jià)格。① 修正因素的確定三個(gè)案例與本項(xiàng)目在結(jié)構(gòu)上比較接近，功能上相同，但在以下方面存在差異：1） 區(qū)域因素2） 交易情況 3） 交易時(shí)間4) 個(gè)別因素因此，本項(xiàng)目將從以上四個(gè)方面對(duì)案例進(jìn)行價(jià)格修正。第11章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、項(xiàng)目的清償能力以及項(xiàng)目的不確定性三個(gè)方面進(jìn)行分析，以確定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。，見(jiàn)附表3。第12章 項(xiàng)目不確定性分析本項(xiàng)目的不確定分析包括盈虧平衡分析和敏感性分析。低于這個(gè)比率時(shí)，項(xiàng)目將會(huì)出現(xiàn)虧損，高于這個(gè)比率，項(xiàng)目才可能出現(xiàn)盈利。但是當(dāng)投資額度發(fā)生變化時(shí)，將對(duì)項(xiàng)目的可行性產(chǎn)生很大的影響。這就要求建設(shè)單位必須控制好投資，節(jié)約成本，加強(qiáng)營(yíng)銷管理，促進(jìn)銷售。資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)公司的努力，來(lái)盡量趨利避害。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要是指在交易過(guò)程中可能因變現(xiàn)的進(jìn)間和方式變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制中，需求是一個(gè)非常不定的因素。從本行業(yè)及本案的情況來(lái)看，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自已有樓盤及正在興建樓盤的競(jìng)爭(zhēng)。就和諧二號(hào)院所面臨的四個(gè)主要風(fēng)險(xiǎn)，只要我們根據(jù)實(shí)際情況，采取適當(dāng)措施，并綜合其他開(kāi)發(fā)個(gè)案的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)以及充分利用項(xiàng)目的有利因素，上述四個(gè)主要風(fēng)險(xiǎn)都是可以規(guī)避的。隨著沈丘縣政府對(duì)本地房市支持力度不斷增強(qiáng)，我們預(yù)測(cè)，未來(lái)兩年，沈丘房市仍將走好，且房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。項(xiàng)目完成規(guī)劃設(shè)計(jì)后就與品牌餐飲、休閑商家進(jìn)行前期接洽，如此盡可能廣泛的與商家進(jìn)行溝通，從中挖掘出合作利益點(diǎn)，使商家感受到我們的合作誠(chéng)意，為其量身劃分經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，有助于順利完成招商工作，同時(shí)，借助商家的口碑效應(yīng)也是對(duì)項(xiàng)目的一次推介。第三，在商業(yè)街未來(lái)整體包裝和對(duì)外宣傳中可以主推專業(yè)管理公司入駐，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)者和投資者的信心。未來(lái)，我們將運(yùn)用以下一系列手段對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷，以避免購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。制定針對(duì)整個(gè)項(xiàng)目后期市場(chǎng)宣傳及經(jīng)營(yíng)管理的詳細(xì)計(jì)劃，并提出商業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，使投資者和經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目以后的商業(yè)前景產(chǎn)生良好的預(yù)期，增強(qiáng)投資和經(jīng)營(yíng)商業(yè)街的信心。此外，消費(fèi)者比較青睞于優(yōu)美、房?jī)r(jià)適中的高性價(jià)比樓盤，而些都是本案的優(yōu)勢(shì)所在。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃是進(jìn)行項(xiàng)目投資決策的依據(jù)，是建設(shè)活動(dòng)中的一個(gè)獨(dú)立環(huán)節(jié)。通過(guò)對(duì)和諧二號(hào)院項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)投資環(huán)境和市場(chǎng)機(jī)會(huì)進(jìn)行分析和對(duì)和諧二號(hào)院項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀進(jìn)行分析得出，在和諧二號(hào)院項(xiàng)目區(qū)域雖然競(jìng)爭(zhēng)會(huì)很激烈，總體將保持發(fā)展良好的態(tài)勢(shì)，投資該項(xiàng)目將會(huì)產(chǎn)生較好經(jīng)濟(jì)效益。然后分別從項(xiàng)目背景、項(xiàng)目所處市場(chǎng)現(xiàn)狀分析、項(xiàng)目規(guī)劃、投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目投資決策等方面利用房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃理論進(jìn)行了全程系統(tǒng)投資策劃研究，為河南德尚置業(yè)集團(tuán)有限公司是否開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目提供了重要的決策參考。采用富有創(chuàng)意的，切實(shí)為顧客提供服務(wù)的營(yíng)銷策略及體現(xiàn)人本關(guān)懷的業(yè)管理，讓住戶及投資者均能在這兒享受到其他樓盤所不能享受到的特別的務(wù)。在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)上，我們采用傳統(tǒng)符號(hào)、延續(xù)地方文脈為主的后現(xiàn)代派建筑，主要是傳統(tǒng)與現(xiàn)代的結(jié)合，采用西南穿斗式木構(gòu)民居的建筑風(fēng)格，出項(xiàng)目的風(fēng)格，在外觀上形成差異。通過(guò)頻繁組織現(xiàn)場(chǎng)的各種活動(dòng)(如項(xiàng)目開(kāi)盤活動(dòng)，各種演藝活動(dòng)、刁‘藝展示、項(xiàng)目絢目燈景展示)，制造新聞效應(yīng)，吸引大眾目光。未引入基金性質(zhì)的機(jī)構(gòu)，待項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后由基金購(gòu)買，再進(jìn)行統(tǒng)一的租賃經(jīng)營(yíng)等，這樣能保證項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定。第一，專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司擁有豐富的商家資源，能夠促進(jìn)商業(yè)街招商和銷售。② 如何規(guī)避資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)目前，沈丘縣住宅銷售情況良好，價(jià)格合理、位置較佳的項(xiàng)目都很暢銷。現(xiàn)階段，沈丘縣房產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者購(gòu)買欲望強(qiáng)，房產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)穩(wěn)定。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也是以后主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)。④市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)按照邁克爾。結(jié)合沈丘房產(chǎn)市場(chǎng)，在本項(xiàng)目營(yíng)銷上，住宅樓盤的資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)較小，商業(yè)街物業(yè)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)較大。但項(xiàng)目所處地存在電梯洋房的市場(chǎng)空白，在國(guó)家進(jìn)行房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整時(shí)，本項(xiàng)目可以在一定程度上消除這個(gè)不利因素的影響。其中政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)為不可控風(fēng)險(xiǎn)，前者屬于政策面上的，只有隨時(shí)關(guān)注國(guó)家對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)的各種信息，來(lái)提前作出預(yù)測(cè)，做好應(yīng)對(duì)措施。如住宅、產(chǎn)權(quán)式酒店銷售95%，商鋪在項(xiàng)目建成后第二季度售完，投資上漲10%時(shí)，%，小于12%，此時(shí)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是不可行的。0銷售面積收入費(fèi)用BEP收入其他費(fèi)用土地費(fèi)用線性盈虧平衡分析圖 項(xiàng)目敏感性分析敏感性是指影響方案的因素中一個(gè)