【正文】 部分比例。推廣建議：① 應及時實行老帶新政策，增加老帶新成交量；② 在兆豐大道項目附近和通往鄉(xiāng)鎮(zhèn)主干道增加戶外大牌、在潁河大道和兆豐大道增設(shè)跨街廣告牌；（注：兆豐大道、建行路口、東關(guān)十字路口、一峰廣場等主要位置）③ 在縣中心地區(qū)租用LED加上本項目視頻短片，以提高客戶對項目認知度和影響力（東關(guān)路口/一峰廣場/建行路口）。第4章 項目規(guī)劃設(shè)計方案 規(guī)劃設(shè)計指導思想與原則根據(jù)項目用地的周邊環(huán)境以及城市規(guī)劃要求，本小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計將遵循著以下幾點指導思想與原則：①本小區(qū)的規(guī)劃必須符合沈丘縣總體規(guī)劃和新城區(qū)的規(guī)劃要求，充分利用地形地貌，合理布置空間組織。③處理好小區(qū)內(nèi)商業(yè)與住宅兩大功能部分之間的共生關(guān)系，在滿足各種功能需求的同時，規(guī)劃好小區(qū)自身的整體一致性。⑤建造一個安全的居住環(huán)境。② 交通組織本小區(qū)有三個大門，尚德路上的東門，和諧路上的南門，中英文學校對面的北門，32畝住104戶，車庫加車位將近150個。 建筑設(shè)計① 平面設(shè)計項目共有12棟建筑，北面兩棟住宅樓設(shè)集中門廳大堂，南面產(chǎn)權(quán)式酒店設(shè)帶兩層通高中廳的底層大堂。兩棟高層為兩梯2戶戶型設(shè)計方正大氣，南北通透，采用全名設(shè)計。 結(jié)構(gòu)設(shè)計本項目地下為一層滿堂地下室，地上16層，3—16層為住宅。② 確定經(jīng)營開發(fā)模式針對“和諧二號院”考慮到資金迅速回籠和長期利潤增長的前提，提出產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營開發(fā)模式 ③ 明確管理模式 本項目應充分實現(xiàn)所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)的分離，導入集中管理和分散經(jīng)營的經(jīng)營思路。這些商業(yè)物業(yè)投資者采取的投資方式都是買了酒店客房然后租給酒店管理公司經(jīng)營管理，自己收取租金收益。如：拆除已有建筑物、清理場地、設(shè)置圍墻、鋪設(shè)施工需要的臨時性道路以及供水、供電管網(wǎng)、建造臨時性工房等。合理的使用人力、物力和財力，在保證工程質(zhì)量的同時，盡量縮短工期。第7章 項目營銷方案 營銷理念對于購買住宅和商鋪的購房者來說，房地產(chǎn)的功能分為消費和投資兩大類。因此，本項目必須樹立誠信營銷的經(jīng)營理念，塑造良好的社會形象，提高“德商置業(yè)”在沈丘縣的地位。因此，本項目將聘請出色的物業(yè)管理公司，為小區(qū)日后的物業(yè)管理與服務(wù)提供良好的保障，同時，也可以維護企業(yè)自身的品牌。因此，本小區(qū)設(shè)計時應本著 “建立一個信息智能化小區(qū)”的設(shè)計理念。所以，首期采用折價銷售策略，同時做好宣傳工作。從2012年3月到2012年4月底。 促銷策略在市場瞬息萬變、競爭日趨激烈的今天，促銷的作用越來越明顯。 廣告促銷① 廣告內(nèi)容廣告的內(nèi)容應以廣告訴求為中心、以購房者需求為導向、以促進銷售為目標，把廣告信息迅速準確地傳遞給廣大群眾，刺激他們的購買欲望。同時，選擇業(yè)績優(yōu)秀、綜合實力強的廣告代理商，通過各大傳播媒體進行宣傳。在前一期的宣傳和銷售基礎(chǔ)上，會有更多的購房者進入項目的銷售過程中。② 廣告媒體③印刷媒體印制大量的單頁及廣告條幅。3）計算機網(wǎng)絡(luò)隨著網(wǎng)絡(luò)的迅速普及，有相當一部分購房者是通過網(wǎng)絡(luò)來獲取房地產(chǎn)信息的。⑤ 戶外媒體1）墻壁在項目施工現(xiàn)場四周的圍墻上，可以通過簡單的圖畫和醒目的文字來突出建筑物的特色，以便吸引周邊或過路的購房者。促銷人員在與顧客進行面對面的、無障礙的洽談過程中，能更具體、更全面地了解顧客的要求，收集到更準確地有關(guān)信息。通過這些有效的激勵方法來調(diào)動促銷人員的積極性，激發(fā)他們的潛力，發(fā)揮他們的最大效能，獲取更好的銷售業(yè)績。這樣既有利于吸引購房者，又有利于本項目快速進入市場。樓書的封面很重要，它反映了所介紹項目的品質(zhì)，或者說至少會就項目品質(zhì)給投資者留下較深刻的印象。高臺闊府，一邸私藏。地址：沈丘縣政府東隔壁電話： 5302222/1111吉祥路、縣府街、和諧路、德尚路、建行路口、東關(guān)路口等；短信（十五）10萬條低密度、名流圈、貴族域！和諧2號院，行政新區(qū)最核心，三大公園立體環(huán)繞，兩梯兩戶三房公開品鑒，一府傾城！沈丘縣政府東鄰5302222/1111公務(wù)員、教師、醫(yī)院、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各企業(yè)名錄、投資人群、鄉(xiāng)鎮(zhèn)生意人群、話費200元以上客戶；短信10萬條高臺闊府，一邸私藏。高臺闊府，一邸私藏。 項目總投資的估算項目的總投資包括土地費用、工程前期費用、室外工程費、建安工程費用、建設(shè)監(jiān)理費、開發(fā)管理費、預備費以及建設(shè)期利息等項。）：3000元/平方米建安工程費： 78255++ =③建設(shè)監(jiān)理費建設(shè)監(jiān)理費按建安工程費的1%計算得：④開發(fā)管理費開發(fā)管理費按建安工程費的3%計算得：⑤預備費預備費按建按工程費和開發(fā)管理費的3%計算得：⑥建設(shè)期利息建設(shè)期利息為：，詳見附表1。市場比較法的基本原理是對選擇的案例的售價進行修正，然后計算出修正價格，最后將各修正價格的加權(quán)平均價格作為項目的價格。① 修正因素的確定三個案例與本項目在結(jié)構(gòu)上比較接近，功能上相同，但在以下方面存在差異：1） 區(qū)域因素2） 交易情況 3） 交易時間4) 個別因素因此，本項目將從以上四個方面對案例進行價格修正。第11章 項目財務(wù)評價項目財務(wù)評價主要對項目的財務(wù)盈利能力、項目的清償能力以及項目的不確定性三個方面進行分析，以確定項目在財務(wù)上是否可行。，見附表3。第12章 項目不確定性分析本項目的不確定分析包括盈虧平衡分析和敏感性分析。低于這個比率時，項目將會出現(xiàn)虧損，高于這個比率，項目才可能出現(xiàn)盈利。但是當投資額度發(fā)生變化時，將對項目的可行性產(chǎn)生很大的影響。這就要求建設(shè)單位必須控制好投資，節(jié)約成本，加強營銷管理，促進銷售。資金變現(xiàn)風險、市場競爭風險可以通過公司的努力，來盡量趨利避害。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風險主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的進間和方式變化而導致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經(jīng)濟制中，需求是一個非常不定的因素。從本行業(yè)及本案的情況來看，市場競爭主要來自已有樓盤及正在興建樓盤的競爭。就和諧二號院所面臨的四個主要風險，只要我們根據(jù)實際情況，采取適當措施，并綜合其他開發(fā)個案的經(jīng)驗教訓以及充分利用項目的有利因素，上述四個主要風險都是可以規(guī)避的。隨著沈丘縣政府對本地房市支持力度不斷增強，我們預測，未來兩年，沈丘房市仍將走好，且房價保持穩(wěn)定增長態(tài)勢。項目完成規(guī)劃設(shè)計后就與品牌餐飲、休閑商家進行前期接洽，如此盡可能廣泛的與商家進行溝通，從中挖掘出合作利益點，使商家感受到我們的合作誠意，為其量身劃分經(jīng)營場所，有助于順利完成招商工作，同時，借助商家的口碑效應也是對項目的一次推介。第三，在商業(yè)街未來整體包裝和對外宣傳中可以主推專業(yè)管理公司入駐，增強經(jīng)營者和投資者的信心。未來，我們將運用以下一系列手段對項目進行營銷，以避免購買力風險。制定針對整個項目后期市場宣傳及經(jīng)營管理的詳細計劃，并提出商業(yè)經(jīng)營目標，使投資者和經(jīng)營者對項目以后的商業(yè)前景產(chǎn)生良好的預期，增強投資和經(jīng)營商業(yè)街的信心。此外，消費者比較青睞于優(yōu)美、房價適中的高性價比樓盤，而些都是本案的優(yōu)勢所在。房地產(chǎn)項目投資策劃是進行項目投資決策的依據(jù)，是建設(shè)活動中的一個獨立環(huán)節(jié)。通過對和諧二號院項目的經(jīng)營投資環(huán)境和市場機會進行分析和對和諧二號院項目區(qū)域現(xiàn)狀進行分析得出，在和諧二號院項目區(qū)域雖然競爭會很激烈，總體將保持發(fā)展良好的態(tài)勢，投資該項目將會產(chǎn)生較好經(jīng)濟效益。然后分別從項目背景、項目所處市場現(xiàn)狀分析、項目規(guī)劃、投資估算、項目財務(wù)分析、項目投資決策等方面利用房地產(chǎn)項目策劃理論進行了全程系統(tǒng)投資策劃研究，為河南德尚置業(yè)集團有限公司是否開發(fā)該項目提供了重要的決策參考。采用富有創(chuàng)意的，切實為顧客提供服務(wù)的營銷策略及體現(xiàn)人本關(guān)懷的業(yè)管理，讓住戶及投資者均能在這兒享受到其他樓盤所不能享受到的特別的務(wù)。在項目的規(guī)劃設(shè)計上，我們采用傳統(tǒng)符號、延續(xù)地方文脈為主的后現(xiàn)代派建筑，主要是傳統(tǒng)與現(xiàn)代的結(jié)合，采用西南穿斗式木構(gòu)民居的建筑風格，出項目的風格，在外觀上形成差異。通過頻繁組織現(xiàn)場的各種活動(如項目開盤活動，各種演藝活動、刁‘藝展示、項目絢目燈景展示)，制造新聞效應，吸引大眾目光。未引入基金性質(zhì)的機構(gòu)，待項目開發(fā)完成后由基金購買，再進行統(tǒng)一的租賃經(jīng)營等，這樣能保證項目長期經(jīng)營的穩(wěn)定。第一，專業(yè)的經(jīng)營管理公司擁有豐富的商家資源，能夠促進商業(yè)街招商和銷售。② 如何規(guī)避資金變現(xiàn)風險目前，沈丘縣住宅銷售情況良好，價格合理、位置較佳的項目都很暢銷?，F(xiàn)階段，沈丘縣房產(chǎn)市場消費者購買欲望強，房產(chǎn)市場走勢穩(wěn)定。在市場競爭中所產(chǎn)生的風險也是以后主要面臨的風險。④市場競爭風險按照邁克爾。結(jié)合沈丘房產(chǎn)市場，在本項目營銷上，住宅樓盤的資金變現(xiàn)風險較小，商業(yè)街物業(yè)資金變現(xiàn)風險較大。但項目所處地存在電梯洋房的市場空白，在國家進行房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整時，本項目可以在一定程度上消除這個不利因素的影響。其中政策調(diào)控風險、購買力風險為不可控風險，前者屬于政策面上的，只有隨時關(guān)注國家對于房產(chǎn)市場的各種信息，來提前作出預測，做好應對措施。如住宅、產(chǎn)權(quán)式酒店銷售95%，商鋪在項目建成后第二季度售完，投資上漲10%時，%，小于12%，此時項目在財務(wù)上是不可行的。0銷售面積收入費用BEP收入其他費用土地費用線性盈虧平衡分析圖 項目敏感性分析敏感性是指影響方案的因素中一個