【正文】 或幾個(gè)估計(jì)值發(fā)生變化時(shí)，引起方案經(jīng)濟(jì)效果的相應(yīng)變化，以及變化的敏感程度。進(jìn)行盈虧平衡分析，找出這種臨界值，判斷投資方案對(duì)不確定性因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。 清償能力分析通過對(duì)“借款還本付息計(jì)算表”（附表7）和“資金來(lái)源與運(yùn)用表”（附表5）的計(jì)算，考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)財(cái)務(wù)狀況。根據(jù)該表計(jì)算的評(píng)價(jià)指標(biāo)有所得稅前后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和靜態(tài)投資回收期。最終的修正系數(shù)為同一案例各修正因素系數(shù)的乘積。市場(chǎng)比較法要經(jīng)過選擇案例、確定修正因素、計(jì)算修正系數(shù)、確定案例權(quán)重、計(jì)算修正價(jià)格以及確定項(xiàng)目?jī)r(jià)格等六個(gè)步驟。表91 投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目金 額1樓位價(jià)格 2建安工程費(fèi) 3建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 4開發(fā)管理費(fèi) 5預(yù)備費(fèi) 6建設(shè)期利息 7總投資 項(xiàng)目資金籌措，%；擬從銀行借款10000萬(wàn)元，%，考慮上浮10%，%（實(shí)際利率），對(duì)于本項(xiàng)目，為了體現(xiàn)資金的流向，擬按季度計(jì)算，%，其計(jì)算如下：季度利率=1=% 為了準(zhǔn)確把握項(xiàng)目的投資情況，把項(xiàng)目分季度所需投資詳見表92。本項(xiàng)目地上建筑面積為45000m2。電話5302222/1111縣城100元以上話費(fèi)人群；夾報(bào)（周四）1000份單頁(yè)夾報(bào)大河報(bào)、周口日?qǐng)?bào)短信10萬(wàn)條低密度、名流圈、貴族域！和諧2號(hào)院，行政新區(qū)最核心，三大公園立體環(huán)繞，兩梯兩戶三房公開品鑒，一府傾城！沈丘縣政府東鄰5302222/1111上海運(yùn)輸人群、溫州商貿(mào)城客戶、一峰客戶、富都客戶、潁河家園客戶等客戶人群；夾報(bào)1000份單頁(yè)夾報(bào)大河報(bào)、周口日?qǐng)?bào)物料制作單頁(yè)完成10萬(wàn)一府傾城家天下157銅板紙杯100008盎司紙杯手提袋5000250g手提袋檔案袋1000200g 檔案袋信封1000157g 信封名片5盒/人普通名片紙外銷工作派單持續(xù)進(jìn)行20人單頁(yè)派發(fā) 縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)可借助儀式向外部發(fā)布項(xiàng)目正式推出市場(chǎng)的信息，也可借助大規(guī)模慶典儀式來(lái)吸引大量傳媒記者，同時(shí)，還可邀請(qǐng)政府人士或社會(huì)知名人士參加，以獲得良好的社會(huì)宣傳效果。沈丘縣政府東隔壁5302222/1111縣城100元以上話費(fèi)人群；夾報(bào)（周四）1000份單頁(yè)夾報(bào)大河報(bào)、周口日?qǐng)?bào)短信10萬(wàn)條一府傾城家天下。電話5302222/1111沈丘有線電視臺(tái)19個(gè)頻道每天滾動(dòng)播出跨街條幅20條主題：高臺(tái)闊府，一邸私藏。② 項(xiàng)目正式推出儀式項(xiàng) 目時(shí) 間數(shù) 量?jī)?nèi) 容備 注現(xiàn)場(chǎng)包裝精神堡壘1銷售中心 指示牌鋼架、鋁塑板工地圍墻項(xiàng)目、價(jià)值、交通信息噴繪、打釘CF片1項(xiàng)目?jī)r(jià)值三維描述 2分鐘視頻46寸電視1臺(tái)廣告推廣電視飛播70字一府傾城家天下。因此，采取銷售促進(jìn)的方法也是非常必要的。此方法適用于銷售的前期和尾期。同時(shí)，還要讓促銷人員走出公司，去了解特殊促銷技術(shù)、策略和程序。3）櫥窗在一些大商場(chǎng)或人口流動(dòng)頻繁的超市內(nèi)外，運(yùn)用藝術(shù)設(shè)計(jì)，把小區(qū)的整體規(guī)劃和基本戶型陳列在商場(chǎng)或超市的櫥窗內(nèi)，能很好的擴(kuò)大宣傳范圍。另外，還可以根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研時(shí)所收集到的被調(diào)查人員的聯(lián)系方式，以Email的形式向其宣傳本項(xiàng)目。2）通訊設(shè)備在信息傳遞快捷的今天，幾乎每人都擁有一種通訊工具。此時(shí)，在宣傳的內(nèi)容上，除了體現(xiàn)項(xiàng)目的特色外，還應(yīng)展示出樓盤熱銷的場(chǎng)面和銷售進(jìn)度。由于本階段是項(xiàng)目剛剛進(jìn)入市場(chǎng)階段，所以，一定要加大宣傳力度，以便為后期的銷售起到推動(dòng)作用。銷售初期：在這一階段，項(xiàng)目的整體規(guī)劃及景觀都無(wú)法以實(shí)體形式體現(xiàn)出來(lái)，購(gòu)房者無(wú)法從施工現(xiàn)場(chǎng)獲取到整個(gè)小區(qū)的最終規(guī)劃景象。在現(xiàn)代營(yíng)銷組合中，促銷策略是不可缺少的一部分，它占有著重要的地位。在銷售上應(yīng)利用已有的人氣，根據(jù)實(shí)際的銷售情況適當(dāng)?shù)纳险{(diào)銷售價(jià)格，同時(shí)，繼續(xù)加大宣傳力度，充分體現(xiàn)出旺銷搶購(gòu)的氛圍，具體做法如下： ① 在售樓中心以及網(wǎng)絡(luò)上公布銷售進(jìn)度和銷售曲線圖，并及時(shí)更新每周的銷售狀況。② 大力宣傳，樹立良好形象。整個(gè)銷售階段大致分為銷售初期、強(qiáng)銷期、銷售持續(xù)期和項(xiàng)目結(jié)案期。在確保質(zhì)量安全的基礎(chǔ)上，設(shè)置兩套電梯供電系統(tǒng)以避免電梯停電，延長(zhǎng)運(yùn)行時(shí)間，24小時(shí)對(duì)電梯進(jìn)行監(jiān)控。因此，本小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)注重空間布局、隱私保護(hù)、視野景觀、感官色彩、材料選擇等，以求回歸自然、關(guān)注健康和社會(huì)。由于當(dāng)前市場(chǎng)上存在著一些虛假的廣告，導(dǎo)致購(gòu)房者不太輕易相信樓盤廣告。根據(jù)沈丘縣歷年的氣象資料表明：，~。③ 在施工順序上，既要考慮空間順序，又要考慮各工種之間的順序。因此，本項(xiàng)目開發(fā)的前提條件是在管理上實(shí)行所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)分離的管理模式，避免因產(chǎn)權(quán)分割后的經(jīng)營(yíng)管理混亂。產(chǎn)權(quán)式酒店就是購(gòu)買酒店客房一間或多間，然后交由專業(yè)的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，每年返還超高的租金收益，年享15天免費(fèi)入住，15天半價(jià)入住，達(dá)到房利雙收。地基采用樁基礎(chǔ)。采用虛實(shí)對(duì)比的手法，突出住宅的溫馨、親和及高層建筑的挺拔特點(diǎn)。%。本項(xiàng)目的環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，將充分利用地面內(nèi)庭院和裙房的屋頂，形成獨(dú)特的造景空間，為住戶提供優(yōu)美的生活環(huán)境。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 總平面設(shè)計(jì)① 建筑布局本項(xiàng)目總體布局首先考慮與城市空間相協(xié)調(diào)，其次是堅(jiān)持“以人為本”的思想，著重處理居住環(huán)境的質(zhì)量，住宅功能的合理性。④由于本小區(qū)的主要功能是用來(lái)居住，因此，在設(shè)計(jì)過程中必須堅(jiān)持“以人為本”的原則，注重和樹立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念。由于本項(xiàng)目用地東側(cè)與南側(cè)北側(cè)三面臨街，具有很高的商業(yè)用地價(jià)值，因此，將臨街建筑的地上兩層層設(shè)計(jì)成商鋪。⑤ 每周短信發(fā)送2次，每次發(fā)送10萬(wàn)份，并覆蓋話費(fèi)100200元消費(fèi)群體和鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶；⑥ 應(yīng)增加日常單頁(yè)派發(fā)，在周末集中派發(fā)，并根據(jù)天氣、集市時(shí)間及時(shí)調(diào)整；⑦ 辦理按揭需求客戶所占比例較大，按揭會(huì)對(duì)項(xiàng)目整體銷售起到很大促進(jìn)作用，應(yīng)盡快落實(shí)銀行按揭貸款。付款方式分析：① 由于本項(xiàng)目總房款過高，客戶大多考慮按揭付款；② 商鋪按揭客戶比例高于住宅?？蛻裟挲g分析：① 來(lái)訪客戶年齡段集中在3140歲之間，中年客戶為主要客戶群體。③ 老帶新占來(lái)訪比例的10%，應(yīng)鼓勵(lì)老帶新，增加老帶新來(lái)訪量；④ 在沈丘縣當(dāng)?shù)貞敉鈴V告效果相對(duì)較好；來(lái)電客戶分析分析：① 在來(lái)電客戶中，短信所占比重較大； ② 單頁(yè)效果逐漸提升，應(yīng)加大單頁(yè)派發(fā)力度；③ 朋友介紹客戶較少，根據(jù)沈丘縣城客戶調(diào)查，沈丘縣老帶新客戶所占比例基本在2030%左右。市政設(shè)施能夠滿足項(xiàng)目開發(fā)的要求。 項(xiàng)目建設(shè)自然條件① 氣溫：~；② 風(fēng)：，全年盛行風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)；③ 日照：；④ 濕度：%；⑤ 霜期：無(wú)霜期219~233天；⑥ 氣壓：；⑦ 降水：~；⑧ 降雪：。目前本項(xiàng)目所處區(qū)域商業(yè)氛圍不很成熟，以小門面和小商鋪為主，沒有形成大規(guī)模的商業(yè)集散地。該區(qū)環(huán)境秀美、交通便利，受到包括投資者在內(nèi)的消費(fèi)者的普遍青睞，這一點(diǎn)無(wú)疑將成為項(xiàng)目升值的巨大潛在無(wú)形資產(chǎn)，項(xiàng)目的開發(fā)條件已經(jīng)成熟。③ 價(jià)格相對(duì)于偏高，并且都是大面積的 不適合一般的家庭。但從局部考慮，此項(xiàng)目也存在以下幾方面的不利因素。② 品牌優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目開發(fā)單位的實(shí)力強(qiáng)，信譽(yù)高，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比具有明顯的品牌優(yōu)勢(shì)。總占地32畝，綠化達(dá)40%以上， 總占地32畝住104戶，超低的入戶大大提高了居住舒適度。由此可分析得出，該地段附近的住宅市場(chǎng)需求潛力較大，銷售形勢(shì)看好。⑤銀行 ：宗地門口往西350米處有一個(gè)周口銀行的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)⑥ 項(xiàng)目臨近樓盤分析：項(xiàng)目附近樓盤較多，且大多數(shù)為現(xiàn)房，使本項(xiàng)目銷售難度加大。該地出行主要依靠：出租車和單車（部分私家），建議開發(fā)商在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行推廣時(shí)可利用出租車車體廣告的形象宣傳。O：機(jī)會(huì)、17層的住宅、80%得房率的高層、可以作為該項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。③ 樓盤名稱：怡豐苑物業(yè)類型：住宅銷售價(jià)格：2800元/平樓盤介紹：怡豐苑占地26畝，位于火車站附近，以多層為主。地段比較好，周邊以政府辦公為主，是該項(xiàng)目的一個(gè)宣傳賣點(diǎn)。O：機(jī)會(huì)：該項(xiàng)目是沈丘唯一一家使用地暖的產(chǎn)品，在沈丘的住宅樓盤中有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。本案周邊典型樓盤分析：① 樓盤名稱：翰林公館物業(yè)類型：宅銷售價(jià)格：3400元/平樓盤介紹：占地20畝，三棟樓組成，兩棟22層的住宅，一棟寫字樓，交通便捷，在兆豐大道上，離縣區(qū)比較近，購(gòu)物方便；噴泉、背景音樂定時(shí)開放；秩序井然。 本項(xiàng)目臨近地段房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析本案位于和諧路上，緊鄰沈丘最著名的中華槐園，處于新城區(qū)的中心位置，交通十分便利。2011年12月末，沈丘縣全縣商品房空置面積13萬(wàn)平方米, 比去年同期增長(zhǎng)100%,其中商品住宅空置13萬(wàn)平方米, 比去年同期增長(zhǎng)100%。④ 商品房空置量繼續(xù)上升受慣性影響,2012年全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持增長(zhǎng)勢(shì)頭,累計(jì)完成投資89748萬(wàn)元，比去年同期增長(zhǎng)55 %，增幅平緩。 在城市規(guī)劃中的作用大大推進(jìn)了新區(qū)的發(fā)展建設(shè)，響應(yīng)上級(jí)規(guī)劃要求逐步使沈丘走向城市化。③ 開發(fā)周期長(zhǎng) 2010年拿地開始，到2012年12月竣工，建設(shè)周期長(zhǎng)。是未來(lái)沈丘政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。在完善城市功能的同時(shí)，拉動(dòng)了城市三產(chǎn)快速提升。目前，在寬敞、明亮富有現(xiàn)代化氣息的兆豐大道和火車站前大道沿線以及沈丘沙潁河兩岸，塔吊林立，一片繁忙的景象。自縣十次黨代會(huì)以來(lái)，該縣對(duì)兆豐大道進(jìn)行了升級(jí)改造，對(duì)沙北一干渠進(jìn)行硬化美化，新建拓寬了站前大道、長(zhǎng)安路東段，規(guī)劃修建的紙店沙河大橋、東環(huán)路、新埠口大橋、西環(huán)路建成通車。 項(xiàng)目提出背景沈丘的工業(yè)發(fā)展和項(xiàng)目建設(shè)匯聚了人氣，帶來(lái)了商機(jī)，帶動(dòng)了城市建設(shè)和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。小區(qū)共由12棟樓，由住宅、商鋪、寫字樓及產(chǎn)權(quán)式酒店組成。而且，周邊地理位置也非常優(yōu)越，西邊緊鄰沈丘縣政府，錦華大酒店，2分鐘即可通達(dá)寧洛高速，5分鐘到達(dá)沈丘最繁華地段，北面緊鄰207省道，中英文學(xué)校，就學(xué)方便，安全更有保障。小區(qū)周邊配套完善，行政新區(qū)廣場(chǎng)、中華槐園、市政公園立體環(huán)繞，是一個(gè)最佳的居住環(huán)境。小區(qū)內(nèi)有三個(gè)入口，人車分流，和諧路上的入口只能過人和自行車、電動(dòng)車，尚德路東入口，還有207省道的北入口，出門就是中英文學(xué)校，出行就學(xué)更加方便。112號(hào)樓為多層住宅，共5層帶個(gè)閣樓，一層為車庫(kù)，二三層一戶，四五層為一戶。 幾年前，沈丘縣只有大閘路和縣府街一縱一橫2條主街道。 　　城市變化帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展?？h文 新廣場(chǎng)噴泉體中心、綜合體育館、恒瑞商業(yè)步行街、一峰購(gòu)物廣場(chǎng)、萬(wàn)家樂生活廣場(chǎng)等先后投入使用。 項(xiàng)目具備的基本條件本