【正文】 項(xiàng)目位于行政新區(qū)的核心位置，前有行政新區(qū)廣場，后有中華槐園，隔壁是縣政府，對面縣委，是沈丘未來的發(fā)展方向。房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè),開發(fā)一個項(xiàng)目往往需要投入大量資金,對開發(fā)商的資金實(shí)力有很高的要求。如項(xiàng)目開發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策,服從城市統(tǒng)一規(guī)劃,遵守城市建設(shè)法規(guī),房地產(chǎn)售價(jià)受國家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。① 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅趨緩③ 商品房銷售進(jìn)入復(fù)蘇期其中商品住宅銷售面積19萬平方米，%。2011年四季度以來，商品房銷售面積總量明顯減少，增幅有所回落,商品房空置量呈逐步增加的趨勢。預(yù)計(jì)2010年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)較為穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，房價(jià)大漲大跌的可能性較小，商品房銷售量和銷售價(jià)格都將保持在一個比較穩(wěn)定的范圍內(nèi)。同時(shí)，隨著新區(qū)人流的擴(kuò)增和政府的規(guī)劃藍(lán)圖、機(jī)關(guān)單位的進(jìn)駐，商業(yè)物業(yè)具備較大的升值潛力。W：弱勢、因?yàn)樵擁?xiàng)目是以為住宅為主、所以該項(xiàng)目周邊的商業(yè)配套還有待提高。御景國際SWOT分析S：優(yōu)勢、該項(xiàng)目位于沈丘行政新區(qū)。T：該項(xiàng)目距離本案有一定的距離，切以住宅為主，對本案造成不了威脅。W：弱勢、緊鄰大路，過往車輛比較多，人員復(fù)雜，生活環(huán)境有待提高。交通方便不擁堵。④ 公園 ：項(xiàng)目向北走一個路口就是沈丘最大的一個旅游景點(diǎn)，占地1000多畝的中華槐園，里邊有山有水，槐樹品種甚多；南邊過了縣委就是行政新區(qū)廣場，配有籃球場，乒乓球場，健身器材等等，西邊就是音樂噴泉廣場，所以小區(qū)周邊環(huán)境非常適合居住。從這一點(diǎn)來說，這幾個項(xiàng)目本身可以在競爭的同時(shí)形成一種互補(bǔ)的關(guān)系，互相促進(jìn)、互相發(fā)展、各具特色。 項(xiàng)目地塊優(yōu)劣分析 項(xiàng)目優(yōu)勢分析① 項(xiàng)目優(yōu)勢“和諧二號院”位于行政新區(qū)的核心位置，前有行政新區(qū)廣場，后有沈丘最大的旅游景點(diǎn)中華槐園，北邊就是中英文貴族學(xué)校，對面就是縣委大院。另外小區(qū)免費(fèi)提供溫泉水。 項(xiàng)目劣勢分析從整體上看，“和諧二號院”項(xiàng)目的建設(shè)具有很大的優(yōu)勢。文件對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、施工企業(yè)流動資金貸款以及個人住房貸款等作了比以前更為嚴(yán)格的要求，這對于本項(xiàng)目的資金籌措帶來一定影響。從周邊環(huán)境來看，項(xiàng)目地處新城區(qū)，周圍云集了一批高檔住宅和高檔寫字樓如“翰林公館”“御景國際”等。隨著市場的多元化發(fā)展，寫字樓市場日趨理性化，在選擇地段、戶型、配套、智能化系統(tǒng)等結(jié)合各自行業(yè)的特色，有不同的需求。 項(xiàng)目建設(shè)條件項(xiàng)目建設(shè)條件包括項(xiàng)目建設(shè)自然條件、項(xiàng)目建設(shè)用地條件以及項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件。 市政配套條件新城區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施與道路同步建設(shè)，具體內(nèi)容包括給水、雨水、污水、電力、電信、熱力、天然氣集中管線，項(xiàng)目開發(fā)需要的市政接駁點(diǎn)可從鄰近已建成的道路接駁。② 主要來訪途徑是精神堡壘，其次短信以及短信、單頁的電轉(zhuǎn)訪，夾報(bào)效果有待提升?？蛻粜枨竺娣e統(tǒng)計(jì)：分析：① ㎡戶型外大多需求面積集中在110㎡—130㎡的三室和90多㎡的兩室；② 項(xiàng)目戶型面積偏大，加上新區(qū)房價(jià)相對較高，總房款過高是客戶對本項(xiàng)目的最大抗性?？蛻舢愖h分析：① 大多客戶對本項(xiàng)目單價(jià)并無異議；② 面積過大，加上新區(qū)房價(jià)相對過較，總房款過高是本項(xiàng)目的最大抗性；③ 客戶對本項(xiàng)目的地段、周邊環(huán)境非常認(rèn)同；④ 小部分客戶對本項(xiàng)目周邊商業(yè)配套不是太滿意，認(rèn)為新區(qū)商業(yè)發(fā)展需要相當(dāng)一段的時(shí)間。④ 夾報(bào)每次發(fā)送3000份，每周發(fā)送3次分區(qū)域夾送(5），以提高質(zhì)量。②根據(jù)項(xiàng)目用地周邊環(huán)境以及市場需求分析，合理劃分商業(yè)用房與住宅用房。運(yùn)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)的思想與方法，對整體環(huán)境的空間輪廓、群體組合、單體造型、綠化種植以及整體色彩等一系列環(huán)境設(shè)計(jì)要素進(jìn)行整體構(gòu)思。按照有關(guān)規(guī)定，對建筑的防火、防震構(gòu)造、安全間距、安全疏散通道與場地、人防的地下構(gòu)筑物等做出必要的安排，使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災(zāi)害的發(fā)生或減少其危害程度。③ 環(huán)境與綠化綠化設(shè)計(jì)力爭作到環(huán)境優(yōu)美、活潑、親切、有特色，以便更好地為居民服務(wù)。在戶型的設(shè)計(jì)上，本項(xiàng)為了達(dá)到高檔住宅小區(qū)的要求將住宅戶型設(shè)計(jì)成以大戶型為主。② 立面設(shè)計(jì)立面造型追求簡潔、明快、富有現(xiàn)代感和居住氣氛。所有梁、板、柱全部為現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)。 項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)模式針對“和諧二號院”考慮到資金迅速回籠和長期利潤增長的前提，提出產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營開發(fā)模式。分析房地產(chǎn)物業(yè)銷售的主要目標(biāo)客戶，結(jié)合本項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)銷售，我們認(rèn)為和諧二號院在管理上的精髓就體現(xiàn)于“統(tǒng)一性”，本項(xiàng)目在產(chǎn)權(quán)分割后的經(jīng)營管理也將直接影響到“和諧二號院”長期而持續(xù)的經(jīng)營發(fā)展。② 平整場地、鋪設(shè)管網(wǎng)、修筑道路等全場性工程及可供施工使用的永久性建筑物，進(jìn)行各個工程子項(xiàng)目的施工。 恰當(dāng)安排冬雨季施工，確保按時(shí)竣工由于本工程的竣工日期為2012年12月底，其間要經(jīng)歷兩個冬季和一個雨季。本項(xiàng)目針對不同的功能，依據(jù)前期市場調(diào)研結(jié)果進(jìn)行不同的室內(nèi)布置、分區(qū)、裝飾等，盡量滿足購房者的需求。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果分析顯示，在符合住宅建設(shè)基本要求的基礎(chǔ)上，大部分購房者要求小區(qū)能夠更加健康、安全、舒適和環(huán)保。另外，依據(jù)前期市場調(diào)研分析，為了消除廣大購房者對高層電梯服務(wù)質(zhì)量的顧慮，本小區(qū)將配備性能優(yōu)質(zhì)的電梯設(shè)備。 銷售策略由于項(xiàng)目在開發(fā)過程中需要經(jīng)歷不同的階段，因此，有必要根據(jù)不同的開發(fā)時(shí)期，制定不同的價(jià)格和營銷策略。具體如下：① 在本期內(nèi)購房的消費(fèi)者，可享受一次性優(yōu)惠2個點(diǎn)，按揭優(yōu)惠1個點(diǎn)，實(shí)行這種策略有利于吸引大量的購房者，提高人氣，同時(shí)又可使項(xiàng)目更加迅速的融入市場。在這期間，隨著小區(qū)自身設(shè)施的不斷完善與周邊環(huán)境的改善，小區(qū)整體規(guī)模已初步形成。促銷活動已成為企業(yè)活動中相當(dāng)重要的組成部分。另外，根據(jù)本項(xiàng)目的不同開發(fā)期，結(jié)合營銷組合戰(zhàn)略，采取不同程度的廣告促銷策略，充分把握好各個階段的機(jī)會，取得最好的經(jīng)濟(jì)效果。在內(nèi)容上要著重突出自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢。因此，本期的銷售量將呈現(xiàn)上漲的趨勢。④電子媒體1）廣播和電視選擇收視率較高的廣播和電視進(jìn)行廣告宣傳。所以，我們應(yīng)綜合網(wǎng)絡(luò)廣告營銷和網(wǎng)站營銷兩種方法各自的特點(diǎn)和優(yōu)勢，在各大有關(guān)房地產(chǎn)信息網(wǎng)站上發(fā)布本項(xiàng)目的具體情況，并及時(shí)對銷售情況進(jìn)行更新。2）路牌可在沈丘縣內(nèi)主要干道兩旁、露天公共場所、立交橋身、電線桿上、候車大廳等處，設(shè)立引人注目的廣告牌。在銷售初期，應(yīng)聘選優(yōu)秀的促銷人員，對他們進(jìn)行專門的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，規(guī)范銷售過程中的細(xì)節(jié)行為，統(tǒng)一專業(yè)術(shù)語。 銷售促進(jìn)銷售促進(jìn)是指通過贈物、抽獎、折價(jià)等措施，刺激購房者的購買欲望，使其在多家購買對象中選擇本項(xiàng)目。在項(xiàng)目銷售尾期，個別樓盤由于位置的原因不利于銷售。所以，在制作本項(xiàng)目的樓書時(shí)，一定要有自己的特色，簡潔明了，色彩鮮明，以吸引購買者為主要目的。沈丘縣政府東隔壁。和諧2號院，行政新區(qū)最核心，市政廣場、中華槐園立體環(huán)繞，低密度豪品華宅公開品鑒。沈丘縣政府東隔壁。①土地費(fèi)用、工程前期費(fèi)用、室外工程費(fèi)股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中“和諧二號院”項(xiàng)目初步按樓位價(jià)格1200元/平方米計(jì)算，包括：土地費(fèi)用、七通一平（電、上水、下水、路、天燃?xì)?、通訊、網(wǎng)絡(luò)）、設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)、行政事業(yè)性收費(fèi)、公用配套設(shè)施費(fèi)（只供電、）、室外配套工程，樓位面積不計(jì)算地下室和安置樓面積。⑦項(xiàng)目總投資的確定本項(xiàng)目的總投資由以上六項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成，共計(jì)：。收益還原法的基本原理是將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，則現(xiàn)在購買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)在有一筆資金可與未來一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。②計(jì)算修正系數(shù)修正系數(shù)的計(jì)算方法如下：每個因素的取值以項(xiàng)目為基準(zhǔn)值計(jì)算，項(xiàng)目的各個因素取值均為100，案例的因素取值參照基準(zhǔn)值計(jì)算。 財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇計(jì)算期：（2010年第3季度至2012年第4季度）銷售價(jià)格：基準(zhǔn)收益率：12% 財(cái)務(wù)盈利能力分析。%,稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（基準(zhǔn)收益率=12%）為 。 項(xiàng)目盈虧平衡分析各種不確定性因素的變化會影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，就會使方案的損益情況產(chǎn)生質(zhì)變。根據(jù)鄭州市目前的市場行情，該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)在合理的限度內(nèi)。用插入法求出最悲觀情況下投資上漲的臨界點(diǎn)（所謂最悲觀是指商場在項(xiàng)目建成后第三季度售完，住宅、商鋪的銷售率為90%）如下： ＋5%－ 5%=＋%同時(shí)，用插入法求出最樂觀情況下投資上漲的臨界點(diǎn)（所謂最樂觀是指商場在項(xiàng)目建成后售完，住宅、商鋪的銷售率為100%）如下：＋10%－ 5%=＋%當(dāng)項(xiàng)目內(nèi)部收益率小于12%時(shí)不能滿足行業(yè)基準(zhǔn)要求，此時(shí)該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是不可行的。 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制措施 風(fēng)險(xiǎn)類型風(fēng)險(xiǎn)集中反映在政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、購買力風(fēng)險(xiǎn)、市場競爭等四個方面。①政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)針對國務(wù)院目前發(fā)出的“八點(diǎn)意見”以及“新八點(diǎn)意見”，沈丘縣政府已經(jīng)在近段時(shí)間內(nèi)，出臺一系列限制房價(jià)的政策，其限制對象將主要是目前成都市場的中高端產(chǎn)品，這將對我項(xiàng)目今后銷售產(chǎn)生一定的影響。在資金的回收方面，我們在銷售期間將采用靈活、輕松的付款策略，盡量降低資金的變現(xiàn)力。由于沈丘消費(fèi)者的購買力是不斷發(fā)生變的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果成都整體房市場上需求下降，將會給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者帶來損失。正如前面我們所分析的，目前已售的樓盤有翰林公館、御景國際等，這些樓盤在沈丘縣都屬于中高檔樓盤，價(jià)位在30003200元/平米，這些都對于本案的銷售產(chǎn)生不利，勢必影響本案在以后的銷售業(yè)績。① 如何規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，只有緊密把握國家政策調(diào)動。目前，宏觀政策對和諧二號院項(xiàng)目是有利的。在前期招商工作開展的同時(shí)，可引進(jìn)專業(yè)的經(jīng)營管理公司。在河南范圍內(nèi)尋找專門的商業(yè)投資機(jī)構(gòu)或個人進(jìn)行合作，吸引游資。通過對項(xiàng)目外場及內(nèi)部環(huán)境的精心設(shè)計(jì)，加上對外的有力的宣傳包裝，將項(xiàng)目的概念訴求及豐富的文化附加值傳達(dá)給受眾，使其感受到我項(xiàng)目與眾不同的格調(diào)。④ 如何規(guī)避市場競爭風(fēng)險(xiǎn)針對所面臨的主要的市場競爭者，在樓盤的規(guī)劃、項(xiàng)目定位、營銷策略等面著手進(jìn)行相應(yīng)的應(yīng)對措施，從項(xiàng)目的前期到后期自始至終采取對策來降低場競爭風(fēng)險(xiǎn)。戶型設(shè)計(jì)上，針對沈丘市場的消費(fèi)觀念，符合基本居住生活要求為主要述求，設(shè)計(jì)合理，以小戶型為主。從這一目的出發(fā)，論文首先對“和諧二號院”項(xiàng)目的研究背景及現(xiàn)狀和房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃理論方法進(jìn)行了概述、初步了解進(jìn)行投資策劃策劃的意義及方法。48參考文獻(xiàn)[1]《房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理》編著：趙玉霞 周桂芳 人民交通出版社[2]《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》 編著：劉曉君 中國建筑工業(yè)出版社[3]《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論》 編著：張永岳 崔裴 中國建筑工業(yè)出版社[4]《項(xiàng)目成本管理》 編著：徐玖平 經(jīng)濟(jì)管理出版社[5]《房地產(chǎn)營銷策劃》 編著：祖立廠 機(jī)械工業(yè)出版社[6]《工程項(xiàng)目管理》 編著：孫海玲 中國電力出版社