【正文】 ，同時(shí)，借助商家的口碑效應(yīng)也是對(duì)項(xiàng)目的一次推介。就和諧二號(hào)院所面臨的四個(gè)主要風(fēng)險(xiǎn)，只要我們根據(jù)實(shí)際情況，采取適當(dāng)措施，并綜合其他開發(fā)個(gè)案的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)以及充分利用項(xiàng)目的有利因素，上述四個(gè)主要風(fēng)險(xiǎn)都是可以規(guī)避的。購買力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場經(jīng)濟(jì)制中，需求是一個(gè)非常不定的因素。資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、市場競爭風(fēng)險(xiǎn)可以通過公司的努力，來盡量趨利避害。但是當(dāng)投資額度發(fā)生變化時(shí)，將對(duì)項(xiàng)目的可行性產(chǎn)生很大的影響。第12章 項(xiàng)目不確定性分析本項(xiàng)目的不確定分析包括盈虧平衡分析和敏感性分析。第11章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、項(xiàng)目的清償能力以及項(xiàng)目的不確定性三個(gè)方面進(jìn)行分析，以確定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。市場比較法的基本原理是對(duì)選擇的案例的售價(jià)進(jìn)行修正，然后計(jì)算出修正價(jià)格，最后將各修正價(jià)格的加權(quán)平均價(jià)格作為項(xiàng)目的價(jià)格。 項(xiàng)目總投資的估算項(xiàng)目的總投資包括土地費(fèi)用、工程前期費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建安工程費(fèi)用、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、開發(fā)管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期利息等項(xiàng)。地址：沈丘縣政府東隔壁電話： 5302222/1111吉祥路、縣府街、和諧路、德尚路、建行路口、東關(guān)路口等；短信（十五）10萬條低密度、名流圈、貴族域！和諧2號(hào)院，行政新區(qū)最核心，三大公園立體環(huán)繞，兩梯兩戶三房公開品鑒，一府傾城！沈丘縣政府東鄰5302222/1111公務(wù)員、教師、醫(yī)院、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各企業(yè)名錄、投資人群、鄉(xiāng)鎮(zhèn)生意人群、話費(fèi)200元以上客戶；短信10萬條高臺(tái)闊府，一邸私藏。樓書的封面很重要，它反映了所介紹項(xiàng)目的品質(zhì)，或者說至少會(huì)就項(xiàng)目品質(zhì)給投資者留下較深刻的印象。通過這些有效的激勵(lì)方法來調(diào)動(dòng)促銷人員的積極性，激發(fā)他們的潛力，發(fā)揮他們的最大效能，獲取更好的銷售業(yè)績。⑤ 戶外媒體1）墻壁在項(xiàng)目施工現(xiàn)場四周的圍墻上，可以通過簡單的圖畫和醒目的文字來突出建筑物的特色，以便吸引周邊或過路的購房者。② 廣告媒體③印刷媒體印制大量的單頁及廣告條幅。同時(shí)，選擇業(yè)績優(yōu)秀、綜合實(shí)力強(qiáng)的廣告代理商，通過各大傳播媒體進(jìn)行宣傳。 促銷策略在市場瞬息萬變、競爭日趨激烈的今天，促銷的作用越來越明顯。所以，首期采用折價(jià)銷售策略，同時(shí)做好宣傳工作。因此，本項(xiàng)目將聘請(qǐng)出色的物業(yè)管理公司，為小區(qū)日后的物業(yè)管理與服務(wù)提供良好的保障，同時(shí)，也可以維護(hù)企業(yè)自身的品牌。第7章 項(xiàng)目營銷方案 營銷理念對(duì)于購買住宅和商鋪的購房者來說，房地產(chǎn)的功能分為消費(fèi)和投資兩大類。如：拆除已有建筑物、清理場地、設(shè)置圍墻、鋪設(shè)施工需要的臨時(shí)性道路以及供水、供電管網(wǎng)、建造臨時(shí)性工房等。② 確定經(jīng)營開發(fā)模式針對(duì)“和諧二號(hào)院”考慮到資金迅速回籠和長期利潤增長的前提，提出產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營開發(fā)模式 ③ 明確管理模式 本項(xiàng)目應(yīng)充分實(shí)現(xiàn)所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)的分離，導(dǎo)入集中管理和分散經(jīng)營的經(jīng)營思路。兩棟高層為兩梯2戶戶型設(shè)計(jì)方正大氣，南北通透，采用全名設(shè)計(jì)。② 交通組織本小區(qū)有三個(gè)大門，尚德路上的東門，和諧路上的南門，中英文學(xué)校對(duì)面的北門，32畝住104戶，車庫加車位將近150個(gè)。③處理好小區(qū)內(nèi)商業(yè)與住宅兩大功能部分之間的共生關(guān)系，在滿足各種功能需求的同時(shí)，規(guī)劃好小區(qū)自身的整體一致性。推廣建議：① 應(yīng)及時(shí)實(shí)行老帶新政策，增加老帶新成交量；② 在兆豐大道項(xiàng)目附近和通往鄉(xiāng)鎮(zhèn)主干道增加戶外大牌、在潁河大道和兆豐大道增設(shè)跨街廣告牌；（注：兆豐大道、建行路口、東關(guān)十字路口、一峰廣場等主要位置）③ 在縣中心地區(qū)租用LED加上本項(xiàng)目視頻短片，以提高客戶對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知度和影響力（東關(guān)路口/一峰廣場/建行路口）。建議：① 后期單頁派發(fā)應(yīng)集中在新區(qū)周邊、老城區(qū)、富都大道附近，減少河南派單量；② 短信發(fā)送應(yīng)主劃分區(qū)域后再篩選客戶信息進(jìn)行發(fā)送針對(duì)現(xiàn)有高質(zhì)量客戶重點(diǎn)發(fā)送。項(xiàng)目已取得建設(shè)用地許可證，具備用地條件。目前沈丘縣市場上，由于二次置業(yè)者增加，本項(xiàng)目迎合了市場需求，緩解了大戶型住宅供給比例不足的市場現(xiàn)狀，有充足的需求市場，銷售前景比較樂觀。② 融資環(huán)境不容樂觀近幾年，由于國家進(jìn)行宏觀調(diào)控，要求各商業(yè)銀行加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理。項(xiàng)目地段的內(nèi)在品質(zhì)和周邊環(huán)境使項(xiàng)目增值潛力巨大。表21 項(xiàng)目周邊競爭性樓盤序號(hào)樓盤主力戶型均價(jià)位置1翰林公館3400兆豐大道2御景國際1053000新區(qū)兆豐大道旁3怡豐苑90～125 m22800縣里這些項(xiàng)目成為本項(xiàng)目競爭對(duì)手的同時(shí)，對(duì)于該區(qū)住宅市場的進(jìn)一步發(fā)展有著較好的作用。第2章 項(xiàng)目環(huán)境分析 地塊環(huán)境條件分析 交通狀況該地所在地位于行政新區(qū)的核心位置，位于和諧路與尚德路交匯處西北角，向北2分鐘即可到達(dá)寧洛高速路口，向南10分鐘到達(dá)縣區(qū)。O：機(jī)會(huì)、地段的優(yōu)勢、高層住宅的產(chǎn)品，可以作為該項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。翰林公館SWOT分析S：優(yōu)勢、本案位于沈丘行政新區(qū)，地段好，周邊多為政府辦公區(qū)域，旁邊還有翰林公園、中央噴泉廣場、可以作為該項(xiàng)目的賣點(diǎn)。由于全年以為房地產(chǎn)開發(fā)用地成交量的減小，將使商品房市場供應(yīng)源頭得到有效控制，開發(fā)商后續(xù)新建項(xiàng)目的推遲和新盤上市節(jié)奏的放慢，也將使市場新增供應(yīng)量出現(xiàn)一定幅度的下降，將使商品房市場存量得到進(jìn)一步的消化。房屋竣工面積35萬平方米，比去年同期增長80%,其中商品住宅竣工面積35萬平方米，比去年同期增長80%。從項(xiàng)目立項(xiàng)開始,房地產(chǎn)項(xiàng)目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。[ 為了發(fā)展沈丘新區(qū)的面貌，縣政府重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)行業(yè)在新區(qū)的發(fā)展。城市建設(shè)2年多的投入相當(dāng)于過去30年的總和！而這些全靠城市經(jīng)營和市場運(yùn)作。3號(hào)樓共5層，為產(chǎn)權(quán)式酒店，4號(hào)樓是13層的寫字樓，6號(hào)樓是16層的高檔住宅，全框架結(jié)構(gòu)，2梯2戶的高標(biāo)準(zhǔn)配置，有很高的居住舒適度，一二層為臨街商鋪，為上下兩層的。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例第1章 項(xiàng)目概況及市場研究分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱為“和諧二號(hào)院”本項(xiàng)目地塊位于河南省沈丘縣行政新區(qū)和諧路與尚德路交匯處西北角，與沈丘縣政府僅一墻之隔，也是沈丘縣未來發(fā)展方向。其中2層均為臨街商鋪。兩年多來，全縣修建城區(qū)道路11條，總長35公里，總面積130萬平方米；改造修復(fù)城區(qū)道路6條，總長23公里，總面積60平方米，縣城規(guī)劃區(qū)形成主要干道“五縱三橫一環(huán)”的網(wǎng)狀格局。沈丘的街心花園、市民文化廣場、街角林帶、10多公里橫貫城區(qū)的濱河公園，把昔日相貌平平的縣城裝扮成了靚麗小城。④ 受國家法律政策嚴(yán)格約束與調(diào)控 房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),涉及社會(huì)生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動(dòng)和過程,事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)(如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等)和國計(jì)民生,必須也只能通過國家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。2012年，%，%。從2012年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢看，國家對(duì)房地產(chǎn)市場采取了積極的宏觀調(diào)控政策，有可能繼續(xù)出臺(tái)鼓勵(lì)房產(chǎn)消費(fèi)的優(yōu)惠政策，另外隨著全縣加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的建設(shè)，房地產(chǎn)市場的各層次需求將有所增加，消費(fèi)信心將逐步恢復(fù)，商品房銷售量會(huì)逐步回升，由于全縣房地產(chǎn)市場的剛性需求比較穩(wěn)定，投資性購房比例較低，房價(jià)與周邊地區(qū)相比總體水平不高，在房地產(chǎn)開發(fā)成本逐步上升的情況下，開發(fā)商的降價(jià)空間比較有限，房價(jià)大幅下跌的現(xiàn)象出現(xiàn)的可能性很小。 小區(qū)物管規(guī)范，區(qū)內(nèi)設(shè)置各種安全措施。W：弱勢、該項(xiàng)目做為一個(gè)高端住宅樓盤，只有三棟住宅、并且周邊的商業(yè)配套也有待提高，形成不了高端大社區(qū)的氣候。T：威脅、只有兩棟樓的住宅小區(qū)，形成不了什么氣候，所以對(duì)本案產(chǎn)生不了什么威脅。如表31。16層的小高層，兩梯兩戶超高標(biāo)準(zhǔn)配置，并且前后沒有高層建筑物，采光通風(fēng)一輩子沒有問題。① 周邊配套有待改善本項(xiàng)目雖然位于行政新區(qū)的核心位置，但一些超市購物不方便，人流量少，配套設(shè)施不完善。 結(jié)論綜合我們的市場調(diào)研和以上對(duì)本項(xiàng)目的市場分析可以得出以下結(jié)論：住宅市場供需兩旺，穩(wěn)中有升，消費(fèi)者需求理念有所變化，中高檔住宅的市場供給量與市場需求量之間仍有足夠大的市場空間，區(qū)域競爭不太激烈，項(xiàng)目自身優(yōu)勢較為明顯，在所處市場環(huán)境中的機(jī)會(huì)大于威脅，周圍地段的烘托更加凸顯本項(xiàng)目的價(jià)值，市場前景樂觀。 項(xiàng)目建設(shè)用地條件項(xiàng)目建設(shè)用地位于沈丘縣行政新區(qū)和諧路，占地面積為45000平方米?？蛻魠^(qū)域統(tǒng)計(jì)：：縣城客戶居住區(qū)域統(tǒng)計(jì)：鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶區(qū)域劃統(tǒng)計(jì)：分析：① 來電客戶居住區(qū)域比例相對(duì)均勻，來訪客戶大多為縣城居民；② 鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶中，卞路口、白集、付井、紙店所占比例相對(duì)較高；③ 縣城客戶主要集中在項(xiàng)目周邊區(qū)域及富都大道附近幾個(gè)小區(qū)，其中，客戶大多為二次購房；④ 外地客戶較少，大多集中在鄭州、周口、項(xiàng)城，且戶籍多為本縣人口。綜合分析： ① 在當(dāng)?shù)貋碓L客戶中，精神堡壘、短信、單頁獲知項(xiàng)目信息的占據(jù)主要地位，戶外宣傳相對(duì)效果最明顯，后期應(yīng)加大戶外大牌等戶外廣告力度； ② 單頁效果有待提升，并及時(shí)調(diào)整派發(fā)區(qū)域； ③ 來帶薪客戶數(shù)量提升潛力較大，根據(jù)沈丘縣城特殊情況，沈丘縣老帶新客戶所占比例基本在2030%左右。另外，依據(jù)市場調(diào)研分析結(jié)果，合理的設(shè)計(jì)各種類型的戶型，以滿足不同類型住戶的需求。在場地的北側(cè)布置住宅樓，下兩層為臨街商鋪，充分發(fā)揮用地的商業(yè)價(jià)值，住宅大堂集中布置在小區(qū)內(nèi)部，改善居住環(huán)境，為居民提供公共活動(dòng)場所。200多平米的占52%，戶型多由三室二廳兩衛(wèi)、五室兩廳兩衛(wèi)、六室兩廳兩衛(wèi)組成。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑用地面積：32畝總建筑面積：45000m2容積率：建筑密度：36. %綠地率：40%總建筑層數(shù)：地上16層，地下1層建筑高度：地上車庫加車位：174個(gè)總住戶：104戶第5章 項(xiàng)目投資經(jīng)營方案① 明確經(jīng)營目標(biāo) 為了保證招商目標(biāo)能夠成功地實(shí)現(xiàn)，因而在實(shí)施招商之前首先需要在投資回報(bào)經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)上確定“和諧二號(hào)院”短、中、長期的經(jīng)營目標(biāo)。第六章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案 項(xiàng)目建設(shè)方案 合理安排施工順序，確保工程質(zhì)量 ① 及時(shí)完成有關(guān)的施工準(zhǔn)備工作，為正式施工創(chuàng)造良好條件。因此，在安排施工進(jìn)度時(shí)，需要適當(dāng)?shù)目紤]雨雪的因素。目前，越來越多的購房者更加注重的是房屋售后的物業(yè)管理和服務(wù)水平。每一階段的銷售策略具體實(shí)施如下：在2012年年初在這一期內(nèi)，小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施、綠化及景觀等工程都無法充分地展現(xiàn)出來，周邊的環(huán)境，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還有待進(jìn)一步完善。② 在強(qiáng)銷期間，銷售中心應(yīng)不斷地播放廣告錄像，同時(shí)，請(qǐng)求合同公證處、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、銀行按揭處等有關(guān)人員到現(xiàn)場辦公，使現(xiàn)場銷售氣氛顯得更加濃厚。因此，本期的主要精力要集中放在解決人們對(duì)本項(xiàng)目不認(rèn)識(shí)或不熟悉的問題上，采用大篇幅、長時(shí)間、有特色的專題廣告宣傳。同時(shí)，也要適當(dāng)?shù)販p少廣告篇