【正文】 ，同時，借助商家的口碑效應(yīng)也是對項目的一次推介。就和諧二號院所面臨的四個主要風(fēng)險，只要我們根據(jù)實際情況，采取適當(dāng)措施，并綜合其他開發(fā)個案的經(jīng)驗教訓(xùn)以及充分利用項目的有利因素，上述四個主要風(fēng)險都是可以規(guī)避的。購買力風(fēng)險是一種需求風(fēng)險，在市場經(jīng)濟制中，需求是一個非常不定的因素。資金變現(xiàn)風(fēng)險、市場競爭風(fēng)險可以通過公司的努力，來盡量趨利避害。但是當(dāng)投資額度發(fā)生變化時，將對項目的可行性產(chǎn)生很大的影響。第12章 項目不確定性分析本項目的不確定分析包括盈虧平衡分析和敏感性分析。第11章 項目財務(wù)評價項目財務(wù)評價主要對項目的財務(wù)盈利能力、項目的清償能力以及項目的不確定性三個方面進行分析，以確定項目在財務(wù)上是否可行。市場比較法的基本原理是對選擇的案例的售價進行修正，然后計算出修正價格，最后將各修正價格的加權(quán)平均價格作為項目的價格。 項目總投資的估算項目的總投資包括土地費用、工程前期費用、室外工程費、建安工程費用、建設(shè)監(jiān)理費、開發(fā)管理費、預(yù)備費以及建設(shè)期利息等項。地址：沈丘縣政府東隔壁電話： 5302222/1111吉祥路、縣府街、和諧路、德尚路、建行路口、東關(guān)路口等；短信（十五）10萬條低密度、名流圈、貴族域！和諧2號院，行政新區(qū)最核心，三大公園立體環(huán)繞，兩梯兩戶三房公開品鑒，一府傾城！沈丘縣政府東鄰5302222/1111公務(wù)員、教師、醫(yī)院、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各企業(yè)名錄、投資人群、鄉(xiāng)鎮(zhèn)生意人群、話費200元以上客戶；短信10萬條高臺闊府，一邸私藏。樓書的封面很重要，它反映了所介紹項目的品質(zhì)，或者說至少會就項目品質(zhì)給投資者留下較深刻的印象。通過這些有效的激勵方法來調(diào)動促銷人員的積極性，激發(fā)他們的潛力，發(fā)揮他們的最大效能，獲取更好的銷售業(yè)績。⑤ 戶外媒體1）墻壁在項目施工現(xiàn)場四周的圍墻上，可以通過簡單的圖畫和醒目的文字來突出建筑物的特色，以便吸引周邊或過路的購房者。② 廣告媒體③印刷媒體印制大量的單頁及廣告條幅。同時，選擇業(yè)績優(yōu)秀、綜合實力強的廣告代理商，通過各大傳播媒體進行宣傳。 促銷策略在市場瞬息萬變、競爭日趨激烈的今天，促銷的作用越來越明顯。所以，首期采用折價銷售策略，同時做好宣傳工作。因此，本項目將聘請出色的物業(yè)管理公司，為小區(qū)日后的物業(yè)管理與服務(wù)提供良好的保障，同時，也可以維護企業(yè)自身的品牌。第7章 項目營銷方案 營銷理念對于購買住宅和商鋪的購房者來說，房地產(chǎn)的功能分為消費和投資兩大類。如：拆除已有建筑物、清理場地、設(shè)置圍墻、鋪設(shè)施工需要的臨時性道路以及供水、供電管網(wǎng)、建造臨時性工房等。② 確定經(jīng)營開發(fā)模式針對“和諧二號院”考慮到資金迅速回籠和長期利潤增長的前提，提出產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營開發(fā)模式 ③ 明確管理模式 本項目應(yīng)充分實現(xiàn)所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)的分離，導(dǎo)入集中管理和分散經(jīng)營的經(jīng)營思路。兩棟高層為兩梯2戶戶型設(shè)計方正大氣，南北通透，采用全名設(shè)計。② 交通組織本小區(qū)有三個大門，尚德路上的東門，和諧路上的南門，中英文學(xué)校對面的北門，32畝住104戶，車庫加車位將近150個。③處理好小區(qū)內(nèi)商業(yè)與住宅兩大功能部分之間的共生關(guān)系，在滿足各種功能需求的同時，規(guī)劃好小區(qū)自身的整體一致性。推廣建議：① 應(yīng)及時實行老帶新政策，增加老帶新成交量；② 在兆豐大道項目附近和通往鄉(xiāng)鎮(zhèn)主干道增加戶外大牌、在潁河大道和兆豐大道增設(shè)跨街廣告牌；（注：兆豐大道、建行路口、東關(guān)十字路口、一峰廣場等主要位置）③ 在縣中心地區(qū)租用LED加上本項目視頻短片，以提高客戶對項目認(rèn)知度和影響力（東關(guān)路口/一峰廣場/建行路口）。建議：① 后期單頁派發(fā)應(yīng)集中在新區(qū)周邊、老城區(qū)、富都大道附近，減少河南派單量；② 短信發(fā)送應(yīng)主劃分區(qū)域后再篩選客戶信息進行發(fā)送針對現(xiàn)有高質(zhì)量客戶重點發(fā)送。項目已取得建設(shè)用地許可證，具備用地條件。目前沈丘縣市場上，由于二次置業(yè)者增加，本項目迎合了市場需求，緩解了大戶型住宅供給比例不足的市場現(xiàn)狀，有充足的需求市場，銷售前景比較樂觀。② 融資環(huán)境不容樂觀近幾年，由于國家進行宏觀調(diào)控，要求各商業(yè)銀行加強對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理。項目地段的內(nèi)在品質(zhì)和周邊環(huán)境使項目增值潛力巨大。表21 項目周邊競爭性樓盤序號樓盤主力戶型均價位置1翰林公館3400兆豐大道2御景國際1053000新區(qū)兆豐大道旁3怡豐苑90～125 m22800縣里這些項目成為本項目競爭對手的同時，對于該區(qū)住宅市場的進一步發(fā)展有著較好的作用。第2章 項目環(huán)境分析 地塊環(huán)境條件分析 交通狀況該地所在地位于行政新區(qū)的核心位置，位于和諧路與尚德路交匯處西北角，向北2分鐘即可到達(dá)寧洛高速路口，向南10分鐘到達(dá)縣區(qū)。O：機會、地段的優(yōu)勢、高層住宅的產(chǎn)品，可以作為該項目的機會。翰林公館SWOT分析S：優(yōu)勢、本案位于沈丘行政新區(qū)，地段好，周邊多為政府辦公區(qū)域，旁邊還有翰林公園、中央噴泉廣場、可以作為該項目的賣點。由于全年以為房地產(chǎn)開發(fā)用地成交量的減小，將使商品房市場供應(yīng)源頭得到有效控制，開發(fā)商后續(xù)新建項目的推遲和新盤上市節(jié)奏的放慢，也將使市場新增供應(yīng)量出現(xiàn)一定幅度的下降，將使商品房市場存量得到進一步的消化。房屋竣工面積35萬平方米，比去年同期增長80%,其中商品住宅竣工面積35萬平方米，比去年同期增長80%。從項目立項開始,房地產(chǎn)項目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。[ 為了發(fā)展沈丘新區(qū)的面貌，縣政府重點扶持房地產(chǎn)行業(yè)在新區(qū)的發(fā)展。城市建設(shè)2年多的投入相當(dāng)于過去30年的總和！而這些全靠城市經(jīng)營和市場運作。3號樓共5層，為產(chǎn)權(quán)式酒店，4號樓是13層的寫字樓，6號樓是16層的高檔住宅，全框架結(jié)構(gòu)，2梯2戶的高標(biāo)準(zhǔn)配置，有很高的居住舒適度，一二層為臨街商鋪，為上下兩層的。房地產(chǎn)項目策劃案例第1章 項目概況及市場研究分析 項目概況項目名稱為“和諧二號院”本項目地塊位于河南省沈丘縣行政新區(qū)和諧路與尚德路交匯處西北角，與沈丘縣政府僅一墻之隔，也是沈丘縣未來發(fā)展方向。其中2層均為臨街商鋪。兩年多來，全縣修建城區(qū)道路11條，總長35公里，總面積130萬平方米；改造修復(fù)城區(qū)道路6條，總長23公里，總面積60平方米，縣城規(guī)劃區(qū)形成主要干道“五縱三橫一環(huán)”的網(wǎng)狀格局。沈丘的街心花園、市民文化廣場、街角林帶、10多公里橫貫城區(qū)的濱河公園，把昔日相貌平平的縣城裝扮成了靚麗小城。④ 受國家法律政策嚴(yán)格約束與調(diào)控 房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟活動,涉及社會生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動和過程,事關(guān)國民經(jīng)濟(如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等)和國計民生,必須也只能通過國家和地方政府進行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。2012年，%，%。從2012年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢看，國家對房地產(chǎn)市場采取了積極的宏觀調(diào)控政策，有可能繼續(xù)出臺鼓勵房產(chǎn)消費的優(yōu)惠政策，另外隨著全縣加強經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房的建設(shè)，房地產(chǎn)市場的各層次需求將有所增加，消費信心將逐步恢復(fù)，商品房銷售量會逐步回升，由于全縣房地產(chǎn)市場的剛性需求比較穩(wěn)定，投資性購房比例較低，房價與周邊地區(qū)相比總體水平不高，在房地產(chǎn)開發(fā)成本逐步上升的情況下，開發(fā)商的降價空間比較有限，房價大幅下跌的現(xiàn)象出現(xiàn)的可能性很小。 小區(qū)物管規(guī)范，區(qū)內(nèi)設(shè)置各種安全措施。W：弱勢、該項目做為一個高端住宅樓盤，只有三棟住宅、并且周邊的商業(yè)配套也有待提高，形成不了高端大社區(qū)的氣候。T：威脅、只有兩棟樓的住宅小區(qū)，形成不了什么氣候，所以對本案產(chǎn)生不了什么威脅。如表31。16層的小高層，兩梯兩戶超高標(biāo)準(zhǔn)配置，并且前后沒有高層建筑物，采光通風(fēng)一輩子沒有問題。① 周邊配套有待改善本項目雖然位于行政新區(qū)的核心位置，但一些超市購物不方便，人流量少，配套設(shè)施不完善。 結(jié)論綜合我們的市場調(diào)研和以上對本項目的市場分析可以得出以下結(jié)論：住宅市場供需兩旺，穩(wěn)中有升，消費者需求理念有所變化，中高檔住宅的市場供給量與市場需求量之間仍有足夠大的市場空間，區(qū)域競爭不太激烈，項目自身優(yōu)勢較為明顯，在所處市場環(huán)境中的機會大于威脅，周圍地段的烘托更加凸顯本項目的價值，市場前景樂觀。 項目建設(shè)用地條件項目建設(shè)用地位于沈丘縣行政新區(qū)和諧路，占地面積為45000平方米?？蛻魠^(qū)域統(tǒng)計：：縣城客戶居住區(qū)域統(tǒng)計：鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶區(qū)域劃統(tǒng)計：分析：① 來電客戶居住區(qū)域比例相對均勻，來訪客戶大多為縣城居民；② 鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶中，卞路口、白集、付井、紙店所占比例相對較高；③ 縣城客戶主要集中在項目周邊區(qū)域及富都大道附近幾個小區(qū)，其中，客戶大多為二次購房；④ 外地客戶較少，大多集中在鄭州、周口、項城，且戶籍多為本縣人口。綜合分析： ① 在當(dāng)?shù)貋碓L客戶中，精神堡壘、短信、單頁獲知項目信息的占據(jù)主要地位，戶外宣傳相對效果最明顯，后期應(yīng)加大戶外大牌等戶外廣告力度； ② 單頁效果有待提升，并及時調(diào)整派發(fā)區(qū)域； ③ 來帶薪客戶數(shù)量提升潛力較大，根據(jù)沈丘縣城特殊情況，沈丘縣老帶新客戶所占比例基本在2030%左右。另外，依據(jù)市場調(diào)研分析結(jié)果，合理的設(shè)計各種類型的戶型，以滿足不同類型住戶的需求。在場地的北側(cè)布置住宅樓，下兩層為臨街商鋪，充分發(fā)揮用地的商業(yè)價值，住宅大堂集中布置在小區(qū)內(nèi)部，改善居住環(huán)境，為居民提供公共活動場所。200多平米的占52%，戶型多由三室二廳兩衛(wèi)、五室兩廳兩衛(wèi)、六室兩廳兩衛(wèi)組成。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)建筑用地面積：32畝總建筑面積：45000m2容積率：建筑密度：36. %綠地率：40%總建筑層數(shù)：地上16層，地下1層建筑高度：地上車庫加車位：174個總住戶：104戶第5章 項目投資經(jīng)營方案① 明確經(jīng)營目標(biāo) 為了保證招商目標(biāo)能夠成功地實現(xiàn)，因而在實施招商之前首先需要在投資回報經(jīng)濟分析的基礎(chǔ)上確定“和諧二號院”短、中、長期的經(jīng)營目標(biāo)。第六章 項目開發(fā)建設(shè)方案 項目建設(shè)方案 合理安排施工順序，確保工程質(zhì)量 ① 及時完成有關(guān)的施工準(zhǔn)備工作，為正式施工創(chuàng)造良好條件。因此，在安排施工進度時，需要適當(dāng)?shù)目紤]雨雪的因素。目前，越來越多的購房者更加注重的是房屋售后的物業(yè)管理和服務(wù)水平。每一階段的銷售策略具體實施如下：在2012年年初在這一期內(nèi)，小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施、綠化及景觀等工程都無法充分地展現(xiàn)出來，周邊的環(huán)境，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還有待進一步完善。② 在強銷期間，銷售中心應(yīng)不斷地播放廣告錄像，同時，請求合同公證處、保險機構(gòu)、銀行按揭處等有關(guān)人員到現(xiàn)場辦公，使現(xiàn)場銷售氣氛顯得更加濃厚。因此，本期的主要精力要集中放在解決人們對本項目不認(rèn)識或不熟悉的問題上，采用大篇幅、長時間、有特色的專題廣告宣傳。同時，也要適當(dāng)?shù)販p少廣告篇