【正文】 從這一目的出發(fā)，論文首先對(duì)“和諧二號(hào)院”項(xiàng)目的研究背景及現(xiàn)狀和房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃理論方法進(jìn)行了概述、初步了解進(jìn)行投資策劃策劃的意義及方法。④ 如何規(guī)避市場競爭風(fēng)險(xiǎn)針對(duì)所面臨的主要的市場競爭者，在樓盤的規(guī)劃、項(xiàng)目定位、營銷策略等面著手進(jìn)行相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，從項(xiàng)目的前期到后期自始至終采取對(duì)策來降低場競爭風(fēng)險(xiǎn)。在河南范圍內(nèi)尋找專門的商業(yè)投資機(jī)構(gòu)或個(gè)人進(jìn)行合作，吸引游資。目前，宏觀政策對(duì)和諧二號(hào)院項(xiàng)目是有利的。正如前面我們所分析的，目前已售的樓盤有翰林公館、御景國際等，這些樓盤在沈丘縣都屬于中高檔樓盤，價(jià)位在30003200元/平米，這些都對(duì)于本案的銷售產(chǎn)生不利，勢必影響本案在以后的銷售業(yè)績。在資金的回收方面，我們?cè)阡N售期間將采用靈活、輕松的付款策略，盡量降低資金的變現(xiàn)力。 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制措施 風(fēng)險(xiǎn)類型風(fēng)險(xiǎn)集中反映在政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、購買力風(fēng)險(xiǎn)、市場競爭等四個(gè)方面。根據(jù)鄭州市目前的市場行情，該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)在合理的限度內(nèi)。%,稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（基準(zhǔn)收益率=12%）為 。②計(jì)算修正系數(shù)修正系數(shù)的計(jì)算方法如下：每個(gè)因素的取值以項(xiàng)目為基準(zhǔn)值計(jì)算，項(xiàng)目的各個(gè)因素取值均為100，案例的因素取值參照基準(zhǔn)值計(jì)算。⑦項(xiàng)目總投資的確定本項(xiàng)目的總投資由以上六項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成，共計(jì)：。沈丘縣政府東隔壁。沈丘縣政府東隔壁。在項(xiàng)目銷售尾期，個(gè)別樓盤由于位置的原因不利于銷售。在銷售初期，應(yīng)聘選優(yōu)秀的促銷人員，對(duì)他們進(jìn)行專門的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，規(guī)范銷售過程中的細(xì)節(jié)行為，統(tǒng)一專業(yè)術(shù)語。所以，我們應(yīng)綜合網(wǎng)絡(luò)廣告營銷和網(wǎng)站營銷兩種方法各自的特點(diǎn)和優(yōu)勢，在各大有關(guān)房地產(chǎn)信息網(wǎng)站上發(fā)布本項(xiàng)目的具體情況，并及時(shí)對(duì)銷售情況進(jìn)行更新。因此，本期的銷售量將呈現(xiàn)上漲的趨勢。另外，根據(jù)本項(xiàng)目的不同開發(fā)期，結(jié)合營銷組合戰(zhàn)略，采取不同程度的廣告促銷策略，充分把握好各個(gè)階段的機(jī)會(huì)，取得最好的經(jīng)濟(jì)效果。在這期間，隨著小區(qū)自身設(shè)施的不斷完善與周邊環(huán)境的改善，小區(qū)整體規(guī)模已初步形成。 銷售策略由于項(xiàng)目在開發(fā)過程中需要經(jīng)歷不同的階段，因此，有必要根據(jù)不同的開發(fā)時(shí)期，制定不同的價(jià)格和營銷策略。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果分析顯示，在符合住宅建設(shè)基本要求的基礎(chǔ)上，大部分購房者要求小區(qū)能夠更加健康、安全、舒適和環(huán)保。 恰當(dāng)安排冬雨季施工，確保按時(shí)竣工由于本工程的竣工日期為2012年12月底，其間要經(jīng)歷兩個(gè)冬季和一個(gè)雨季。分析房地產(chǎn)物業(yè)銷售的主要目標(biāo)客戶，結(jié)合本項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)銷售，我們認(rèn)為和諧二號(hào)院在管理上的精髓就體現(xiàn)于“統(tǒng)一性”，本項(xiàng)目在產(chǎn)權(quán)分割后的經(jīng)營管理也將直接影響到“和諧二號(hào)院”長期而持續(xù)的經(jīng)營發(fā)展。所有梁、板、柱全部為現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)。在戶型的設(shè)計(jì)上，本項(xiàng)為了達(dá)到高檔住宅小區(qū)的要求將住宅戶型設(shè)計(jì)成以大戶型為主。按照有關(guān)規(guī)定，對(duì)建筑的防火、防震構(gòu)造、安全間距、安全疏散通道與場地、人防的地下構(gòu)筑物等做出必要的安排，使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災(zāi)害的發(fā)生或減少其危害程度。②根據(jù)項(xiàng)目用地周邊環(huán)境以及市場需求分析，合理劃分商業(yè)用房與住宅用房?？蛻舢愖h分析：① 大多客戶對(duì)本項(xiàng)目單價(jià)并無異議；② 面積過大，加上新區(qū)房價(jià)相對(duì)過較，總房款過高是本項(xiàng)目的最大抗性；③ 客戶對(duì)本項(xiàng)目的地段、周邊環(huán)境非常認(rèn)同；④ 小部分客戶對(duì)本項(xiàng)目周邊商業(yè)配套不是太滿意，認(rèn)為新區(qū)商業(yè)發(fā)展需要相當(dāng)一段的時(shí)間。② 主要來訪途徑是精神堡壘，其次短信以及短信、單頁的電轉(zhuǎn)訪，夾報(bào)效果有待提升。 項(xiàng)目建設(shè)條件項(xiàng)目建設(shè)條件包括項(xiàng)目建設(shè)自然條件、項(xiàng)目建設(shè)用地條件以及項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件。從周邊環(huán)境來看，項(xiàng)目地處新城區(qū)，周圍云集了一批高檔住宅和高檔寫字樓如“翰林公館”“御景國際”等。 項(xiàng)目劣勢分析從整體上看，“和諧二號(hào)院”項(xiàng)目的建設(shè)具有很大的優(yōu)勢。 項(xiàng)目地塊優(yōu)劣分析 項(xiàng)目優(yōu)勢分析① 項(xiàng)目優(yōu)勢“和諧二號(hào)院”位于行政新區(qū)的核心位置，前有行政新區(qū)廣場，后有沈丘最大的旅游景點(diǎn)中華槐園，北邊就是中英文貴族學(xué)校，對(duì)面就是縣委大院。④ 公園 ：項(xiàng)目向北走一個(gè)路口就是沈丘最大的一個(gè)旅游景點(diǎn)，占地1000多畝的中華槐園，里邊有山有水，槐樹品種甚多；南邊過了縣委就是行政新區(qū)廣場，配有籃球場，乒乓球場，健身器材等等，西邊就是音樂噴泉廣場，所以小區(qū)周邊環(huán)境非常適合居住。W：弱勢、緊鄰大路，過往車輛比較多，人員復(fù)雜，生活環(huán)境有待提高。御景國際SWOT分析S：優(yōu)勢、該項(xiàng)目位于沈丘行政新區(qū)。同時(shí)，隨著新區(qū)人流的擴(kuò)增和政府的規(guī)劃藍(lán)圖、機(jī)關(guān)單位的進(jìn)駐，商業(yè)物業(yè)具備較大的升值潛力。其中商品住宅銷售面積19萬平方米，%。① 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅趨緩房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè),開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目往往需要投入大量資金,對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力有很高的要求。縣文 新廣場噴泉體中心、綜合體育館、恒瑞商業(yè)步行街、一峰購物廣場、萬家樂生活廣場等先后投入使用。 幾年前，沈丘縣只有大閘路和縣府街一縱一橫2條主街道。小區(qū)內(nèi)有三個(gè)入口，人車分流，和諧路上的入口只能過人和自行車、電動(dòng)車，尚德路東入口，還有207省道的北入口，出門就是中英文學(xué)校，出行就學(xué)更加方便。而且，周邊地理位置也非常優(yōu)越，西邊緊鄰沈丘縣政府，錦華大酒店，2分鐘即可通達(dá)寧洛高速，5分鐘到達(dá)沈丘最繁華地段，北面緊鄰207省道，中英文學(xué)校，就學(xué)方便，安全更有保障。 項(xiàng)目提出背景沈丘的工業(yè)發(fā)展和項(xiàng)目建設(shè)匯聚了人氣，帶來了商機(jī)，帶動(dòng)了城市建設(shè)和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。目前，在寬敞、明亮富有現(xiàn)代化氣息的兆豐大道和火車站前大道沿線以及沈丘沙潁河兩岸，塔吊林立，一片繁忙的景象。是未來沈丘政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。 在城市規(guī)劃中的作用大大推進(jìn)了新區(qū)的發(fā)展建設(shè)，響應(yīng)上級(jí)規(guī)劃要求逐步使沈丘走向城市化。受慣性影響,2012年全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持增長勢頭,累計(jì)完成投資89748萬元，比去年同期增長55 %，增幅平緩。2011年12月末，沈丘縣全縣商品房空置面積13萬平方米, 比去年同期增長100%,其中商品住宅空置13萬平方米, 比去年同期增長100%。 本項(xiàng)目臨近地段房地產(chǎn)市場走勢分析本案位于和諧路上，緊鄰沈丘最著名的中華槐園，處于新城區(qū)的中心位置，交通十分便利。O：機(jī)會(huì)：該項(xiàng)目是沈丘唯一一家使用地暖的產(chǎn)品，在沈丘的住宅樓盤中有一定的競爭力。③ 樓盤名稱：怡豐苑物業(yè)類型：住宅銷售價(jià)格：2800元/平樓盤介紹：怡豐苑占地26畝，位于火車站附近，以多層為主。該地出行主要依靠：出租車和單車（部分私家），建議開發(fā)商在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行推廣時(shí)可利用出租車車體廣告的形象宣傳。由此可分析得出，該地段附近的住宅市場需求潛力較大，銷售形勢看好。② 品牌優(yōu)勢本項(xiàng)目開發(fā)單位的實(shí)力強(qiáng)，信譽(yù)高，與競爭對(duì)手相比具有明顯的品牌優(yōu)勢。③ 價(jià)格相對(duì)于偏高，并且都是大面積的 不適合一般的家庭。目前本項(xiàng)目所處區(qū)域商業(yè)氛圍不很成熟，以小門面和小商鋪為主，沒有形成大規(guī)模的商業(yè)集散地。市政設(shè)施能夠滿足項(xiàng)目開發(fā)的要求?？蛻裟挲g分析：① 來訪客戶年齡段集中在3140歲之間，中年客戶為主要客戶群體。⑤ 每周短信發(fā)送2次，每次發(fā)送10萬份，并覆蓋話費(fèi)100200元消費(fèi)群體和鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶；⑥ 應(yīng)增加日常單頁派發(fā)，在周末集中派發(fā)，并根據(jù)天氣、集市時(shí)間及時(shí)調(diào)整；⑦ 辦理按揭需求客戶所占比例較大，按揭會(huì)對(duì)項(xiàng)目整體銷售起到很大促進(jìn)作用，應(yīng)盡快落實(shí)銀行按揭貸款。④由于本小區(qū)的主要功能是用來居住，因此，在設(shè)計(jì)過程中必須堅(jiān)持“以人為本”的原則，注重和樹立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念。本項(xiàng)目的環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，將充分利用地面內(nèi)庭院和裙房的屋頂，形成獨(dú)特的造景空間，為住戶提供優(yōu)美的生活環(huán)境。采用虛實(shí)對(duì)比的手法，突出住宅的溫馨、親和及高層建筑的挺拔特點(diǎn)。產(chǎn)權(quán)式酒店就是購買酒店客房一間或多間，然后交由專業(yè)的酒店管理公司經(jīng)營管理，每年返還超高的租金收益，年享15天免費(fèi)入住，15天半價(jià)入住，達(dá)到房利雙收。③ 在施工順序上，既要考慮空間順序，又要考慮各工種之間的順序。由于當(dāng)前市場上存在著一些虛假的廣告，導(dǎo)致購房者不太輕易相信樓盤廣告。在確保質(zhì)量安全的基礎(chǔ)上，設(shè)置兩套電梯供電系統(tǒng)以避免電梯停電，延長運(yùn)行時(shí)間，24小時(shí)對(duì)電梯進(jìn)行監(jiān)控。② 大力宣傳，樹立良好形象。在現(xiàn)代營銷組合中，促銷策略是不可缺少的一部分，它占有著重要的地位。由于本階段是項(xiàng)目剛剛進(jìn)入市場階段，所以，一定要加大宣傳力度，以便為后期的銷售起到推動(dòng)作用。2）通訊設(shè)備在信息傳遞快捷的今天，幾乎每人都擁有一種通訊工具。3）櫥窗在一些大商場或人口流動(dòng)頻繁的超市內(nèi)外，運(yùn)用藝術(shù)設(shè)計(jì)，把小區(qū)的整體規(guī)劃和基本戶型陳列在商場或超市的櫥窗內(nèi)，能很好的擴(kuò)大宣傳范圍。此方法適用于銷售的前期和尾期。② 項(xiàng)目正式推出儀式項(xiàng) 目時(shí) 間數(shù) 量內(nèi) 容備 注現(xiàn)場包裝精神堡壘1銷售中心 指示牌鋼架、鋁塑板工地圍墻項(xiàng)目、價(jià)值、交通信息噴繪、打釘CF片1項(xiàng)目價(jià)值三維描述 2分鐘視頻46寸電視1臺(tái)廣告推廣電視飛播70字一府傾城家天下。沈丘縣政府東隔壁5302222/1111縣城100元以上話費(fèi)人群；夾報(bào)（周四）1000份單頁夾報(bào)大河報(bào)、周口日?qǐng)?bào)短信10萬條一府傾城家天下。本項(xiàng)目地上建筑面積為45000m2。市場比較法要經(jīng)過選擇案例、確定修正因素、計(jì)算修正系數(shù)、確定案例權(quán)重、計(jì)算修正價(jià)格以及確定項(xiàng)目價(jià)格等六個(gè)步驟。根據(jù)該表計(jì)算的評(píng)價(jià)指標(biāo)有所得稅前后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和靜態(tài)投資回收期。進(jìn)行盈虧平衡分析，找出這種臨界值，判斷投資方案對(duì)不確定性因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。如住宅、產(chǎn)權(quán)式酒店銷售95%，商鋪在項(xiàng)目建成后第二季度售完，投資上漲10%時(shí)，%，小于12%，此時(shí)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是不可行的。但項(xiàng)目所處地存在電梯洋房的市場空白，在國家進(jìn)行房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整時(shí)，本項(xiàng)目可以在一定程度上消除這個(gè)不利因素的影響。④市場競爭風(fēng)險(xiǎn)按照邁克爾。現(xiàn)階段，沈丘縣房產(chǎn)市場消費(fèi)者購買欲望強(qiáng)，房產(chǎn)市場走勢穩(wěn)定。第一，專業(yè)的經(jīng)營管理公司擁有豐富的商家資源，能夠促進(jìn)商業(yè)街招商和銷售。通過頻繁組織現(xiàn)場的各種活動(dòng)(如項(xiàng)目開盤活動(dòng)，各種演藝活動(dòng)、刁‘藝展示、項(xiàng)目絢目燈景展示)，制造新聞效應(yīng)，吸引大眾目光。采用富有創(chuàng)意的，切實(shí)為顧客提供服務(wù)的營銷策略及體現(xiàn)人本關(guān)懷的業(yè)管理，讓住戶及投資者均能在這兒享受到其他樓盤所不能享受到的特別的務(wù)。通過對(duì)和諧二號(hào)院項(xiàng)目的經(jīng)營投資環(huán)境和市場機(jī)會(huì)進(jìn)行分析和對(duì)和諧二號(hào)院項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀進(jìn)行分析得出，在和諧二號(hào)院項(xiàng)目區(qū)域雖然競爭會(huì)很激烈，總體將保持發(fā)展良好的態(tài)勢，投資該項(xiàng)目將會(huì)產(chǎn)生較好經(jīng)濟(jì)效益。此外，消費(fèi)者比較青睞于優(yōu)美、房價(jià)適中的高性價(jià)比樓盤，而些都是本案的優(yōu)勢所在。未來，我們將運(yùn)用以下一系列手段對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行營銷，以避免購買力風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目完成規(guī)劃設(shè)計(jì)后就與品牌餐飲、休閑商家進(jìn)行前期接洽，如此盡可能廣泛的與商家進(jìn)行溝通，從中挖掘出合作利益點(diǎn)，使商家感受到我們的合作誠意，為其量身劃分經(jīng)營場所，有助于順利完成招商工作