上海某住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期策劃案例-免費(fèi)閱讀
【正文】 而從事含金量較高的房地產(chǎn)策劃、投資咨詢、市場(chǎng)分析、物業(yè)代理應(yīng)該作為房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)今后發(fā)展的方向，這類比房地產(chǎn)評(píng)估更高層次的咨詢業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)評(píng)估人員提供了更廣闊的舞臺(tái)。 （2）國家有關(guān)居住區(qū)規(guī)劃參考指標(biāo) 盈虧平衡點(diǎn)住宅平均售價(jià)=5462元/平方米 開發(fā)利潤：2956526274=3291萬元 按（A）（D）各項(xiàng)費(fèi)用的5%估算（9975+9866+1184+3092）*5%=24117*5%=1206萬元 9866*12%= 1184萬元 聚胺脂類面層：22萬元 配電設(shè)備：高低壓開關(guān)柜、負(fù)荷開關(guān)、配電盤、電纜橋架等 小計(jì) 1478萬元 開辦費(fèi)：49800M2*35元/M2= 3000*1200=6300萬元 住宅商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)見下表： 小區(qū)道路占有率：% 住宅商品房建筑面積：49800平方米 地塊總面積：21000平方米 電話容量指標(biāo)：日；公建配套設(shè)施：610升/M2 小區(qū)道路占地面積：210006270（建筑物）7350（綠化）669（網(wǎng)球場(chǎng)）300（地面車位）1080（幼兒園、托兒所室外活動(dòng)場(chǎng)所）1050 M2（居民室外活動(dòng)場(chǎng)所）=4281 M2 建筑覆蓋率： 獨(dú)立式地下停車庫：4760*30= 則獨(dú)立式地下停車庫面積為： 公建配套設(shè)施可建總建筑面積：總建筑面積住宅建筑面積=5250049800=2700平方米 4*12450=49800M2 12層*5單元/層*2戶/單元*=12450平方米現(xiàn)針對(duì)一案例，欲對(duì)上海住宅小區(qū)開發(fā)的前期策劃、投資咨詢作粗淺的探討。 某房地產(chǎn)開發(fā)商已獲得位于上海市五級(jí)地段的一住宅建設(shè)地塊，該地塊占地面積21000M2，地塊周圍教育、醫(yī)療、娛樂、購物等配套設(shè)施齊備，高架、公交、地鐵（在建）等交通設(shè)施完備，目前，開發(fā)商已與政府土地管理部門簽訂土地出讓協(xié)議，土地出讓協(xié)議中規(guī)定土地出讓年限為70年，用途為住宅，出讓金為3675萬元。 樓盤價(jià)格定位 從上表可以看到，附近已建和在建競(jìng)爭(zhēng)樓盤的均價(jià)多數(shù)分布在49806980元/M2。 根據(jù)上述建筑面積定位與銷售價(jià)格，主力房型二房一廳一衛(wèi)和二房二廳一衛(wèi)每套房屋銷售均價(jià)為：。 參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo): 根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃指標(biāo)，一般住宅商品房占94%95%，公建配套設(shè)施占5%6%，假設(shè)住宅商品房占總數(shù)的95%，則住宅商品房可建建筑面積為： （2）公建配套設(shè)施 其他配套設(shè)施建筑面積：2700*25%=675M2 獨(dú)立式地下停車庫： 變電所投資取決于整個(gè)小區(qū)的總用電量，整個(gè)小區(qū)總用電量估算如下： 住宅商品房用電量：49800*50=2490千瓦 *（1+5%）=3105千瓦 標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)規(guī)格：*。 配電所占地面積：200*（1+10%）=220 M2 小區(qū)綠化總面積：21000*35%=7350M2 民用建筑近期供水，污水排放，煤氣用量，電話容量規(guī)劃指標(biāo)摘錄如下：日；綠化： 住宅： 小區(qū)日最高污水排放量為：*498000M2(住宅)+9升/0M2*27000M22(公建配套)=497M3 網(wǎng)球場(chǎng)占地面積：669平方米 便民商店面積：945平方米 住宅小區(qū)最高日用水量：544立方米 （一）、開發(fā)成本分析 根據(jù)上述建筑物及構(gòu)筑物建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，住宅商品房及獨(dú)立式停車庫其建筑安裝單價(jià)構(gòu)成分析見下頁表： 公建配套設(shè)施用房，室外附屬設(shè)施，室外工程建設(shè)成本分析見下表：
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