【正文】 幅與時間，加大廣告頻率，及時更新前期的廣告畫面，注重自身品牌的宣傳。使用這種方法既能節(jié)約成本，又能加大宣傳。在銷售期間，對業(yè)績好的促銷人員要給予一定的獎勵：如發(fā)放獎金或?qū)Τ~完成部分進行提成等。 其他促銷方法① 精品樓書樓書是在樓盤銷售時詳細介紹本項目的資料，通常印成精美考究的小冊子。和諧2號院，新區(qū)低密度豪宅公開品鑒。第8章 項目物業(yè)管理方案 物業(yè)管理模式建議因本物業(yè)是高檔公寓的定位，在物業(yè)管理上要突出特色服務，提供的服務包括：家居清潔 汽車清潔 代聘鐘點工 代購商品 代定車船票 郵政服務 住宅外觀清洗 花匠服務 訂餐 地毯清洗 賓館預約服務 代辦快遞服務 代辦搬家 商務中心預約：電腦/傳真服務 代訂書報智能化管理服務：周界報警系統(tǒng) 紅外線及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 寬帶網(wǎng)入戶門窗防盜系統(tǒng) 煤氣泄露報警系統(tǒng) 給排水監(jiān)控系統(tǒng)輸配電監(jiān)測系統(tǒng) 照明監(jiān)測系統(tǒng) 緊急求助按鈕 第9章 項目投資估算及資金籌措計劃 總投資估算的原則① 盡可能地反映項目的實際情況；②盡量符合節(jié)約和穩(wěn)妥的原則；③對于無法準確估算的項目在預備費中考慮；④依據(jù)政府相關職能部門的規(guī)定及行業(yè)要求。表92 投資使用計劃表 單位：萬元時 間2008年2009年2010年合 計第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度資本金銀行貸款資金回籠再生產(chǎn)合計第10章 項目銷售收入預測 銷售價格預測本項目的住宅價格定位采用市場比較法，商鋪價格定位采用市場比較法與收益還原法相結(jié)合的方法。修正系數(shù)計算如下：表101 修正系數(shù)計算可比實例比較因素A翰林公館3400元/m2B御景國際3000元/m2C貽豐園2800元/m2區(qū)域因素100/100100/99100/101交易情況100/100100/100100/100交易時間102/100102/100103/100個別因素100/100100/98100/99修正系數(shù)③ 權重的確定因“翰林公館”和“御景國際”與本項目較為接近，對項目的影響較大，對各案例的權重確定如下：翰林公館：；御景國際：；貽豐園：④比準價格的確定根據(jù)以上結(jié)果，確定各案例的比準價格確定如下：案例一比準價格：3400 ＝ 3468 元/m2案例二比準價格：3000 ＝ 3150 元/m2案例三比準價格：2800 ＝ 2884 元/m2⑤項目最終合理比準價格的確定項目的價格為以上三個案例的比準價格的加權平均，計算如下：項目比準價格 ＝ 3468＋3000＋2884＝3164元/m2依據(jù)以上計算結(jié)果，考慮到“低價入市”的銷售策略，綜合確定本項目的高層住宅入市均價為3100元/m2，隨著時間的推移，項目配套設施日趨完善，項目人氣逐漸上漲，因此項目價格也可逐步上調(diào)。 項目財務評價結(jié)論項目在控制好投資，節(jié)約成本，加強營銷管理，促進銷售的情況下，從盈利能力、清償能力以及不確定分析等方面的分析結(jié)果可以看出本項目在財務上是可行的。本項目主要進行住宅、商鋪的銷售率及投資額對內(nèi)部收益率的因素敏感性分析，其結(jié)果如下表121：表121 住宅、產(chǎn)權式酒店的銷售率，商鋪的銷售期，投資額對內(nèi)部收益率的影響住宅銷售率商鋪銷售率產(chǎn)權式酒店在項目建成后 第一季度售完產(chǎn)權式酒店在項目建成后 第二季度售完產(chǎn)權式酒店在項目建成后 第三季度售完100%95%90%100%95%90%90%95%100%投 資 不 變100%%%% %%%%%%95%%%% %%%%%%90%%%% %%%%%%投 資 增 加 5%100%%%% %%%%%%95%%%% %%%%%%90%%%% %%%%%%投 資 增 加 10%100%%%% %% % % %%95%% % % % % % % % %90%%%%%%%%%%5%10%5%10%5%10%15%20%內(nèi)部收益率因素變動幅度銷售率投資從上表可以看出，在投資不變時，住宅、商鋪的銷售率達到90%,同時商場延后一季度售完的情況下，項目都是可行的。后者與當?shù)鼐用竦恼w消費水平高低有關。③購買力風險購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟上的損失。 規(guī)避風險的措施在房產(chǎn)投資開發(fā)過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期的中國房地產(chǎn)投資，風險更是在所難免。而上街的商業(yè)物業(yè)市場行情一般，我們未來將運用以下多種營銷手段對商業(yè)街進行推介，以避免資金變現(xiàn)風險。③ 如何規(guī)避購買力風險規(guī)避購買力風險的手段是通過切實有效的營銷手段，激發(fā)目標消費群的購買欲望，引發(fā)購房風暴，迅速結(jié)束樓盤的銷售周期。沈丘房市己開始重視“實景環(huán)境”的營造，營造成本的過高，勢必造成成本的上升。本文的研究得到以下結(jié)論沈丘縣房地產(chǎn)市場前景良好。第13章 結(jié)論及建議房地產(chǎn)項目投資策劃就是研究如何科學地制定建設項目的總體規(guī)劃立項之后的依據(jù)問題，擯棄單純依靠經(jīng)驗確定設計內(nèi)容及依據(jù)(設計計劃書)的不科學、不合理的傳統(tǒng)方法，利用對建設目標所處社會環(huán)境及相關因素的邏輯數(shù)理分析，研究項目任務書對設計的合理向?qū)?，制定和論證建筑設計依據(jù)，科學地確定設計的內(nèi)容，并尋找達到這一目標的科學方法。經(jīng)過一系列的市場行為和營銷手段提升項目的人氣和被關注度，在前的外場環(huán)境、宣傳包裝到位的情況下將項目快速成功的銷售，實現(xiàn)資金的迅回籠，并取得較好的效益。第二，專業(yè)的經(jīng)營管理公司熟悉經(jīng)營者對產(chǎn)品的相關需求和消費者消費習慣，對商業(yè)街的宣傳包裝推廣也能夠給予一些合理化的建議。沈丘縣作為周口的重要衛(wèi)星城市，房市緊隨周口市場波動。波特的五力競爭分析，市場競爭有來自供貨商的競爭、顧客競爭、己進入開發(fā)商的競爭、潛在進入者的競爭、替代品的競爭。②資金變現(xiàn)風險資金變現(xiàn)風險，就是將非貨幣的資產(chǎn)或有價證券兌換成貨幣。因此，當總投資上漲在（%,%）范圍內(nèi)項目有可能不可行，具體視銷售情況而定；%，內(nèi)部收益率一定小于12%，項目肯定是不可行。f0=+f0（+）f0=%%時，項目即可保本。% ，稅前財務凈現(xiàn)值（基準收益率=12%），；%，稅后財務凈現(xiàn)值（基準收益率=12%）。 住宅價格確定 選擇案例從可比案例中選擇與本項目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的有：“翰林公館”、“御景國際”“貽豐園”兩個案例。股權轉(zhuǎn)讓過程中的樓位價格：120045000=5400萬元②建安工程費根據(jù)《河南省建筑工程綜合概預算定額（2008）》，結(jié)合鄭州市類似工程的實際造價確定本項目單位造價指標(包括室外裝修費)如下：住宅：商業(yè)：2300元/平方米地下建筑（177。和諧2號院，行政新區(qū)低密度豪品華宅，兩梯兩戶三房接受咨詢。和諧2號院，行政新區(qū)低密度豪品華宅，兩梯兩戶三房接受咨詢。在項目銷售初期，可對購房者實行折價或者提供優(yōu)質(zhì)價廉的裝修服務等優(yōu)惠策略。 人員促銷在現(xiàn)代營銷觀念指導下，人員促銷的作用不僅僅是幫助出售現(xiàn)有物品，而是要配合企業(yè)的整體營銷活動來滿足顧客需求。因此，通過發(fā)送本項目的相關文字或圖像信息到手機、掌上通信設備和移動通訊工具中，可以起到更好的宣傳作用。強銷期和持續(xù)期：在這一時期，小區(qū)內(nèi)的整體規(guī)劃已初具規(guī)模，購房者可以直接到現(xiàn)場觀看和了解本項目的具體情況。促銷的方式主要有廣告促銷、人員促銷、銷售促進、公共關系促銷以及其他方式促銷等。在樓盤正式推出前10天，應在各大具有影響力的媒體上做大量的廣告宣傳，拓寬影響范圍，并開始接受內(nèi)部認購，到10天后再正式公開發(fā)售。市場調(diào)查表明，大部分的購房者認為自己所居住小區(qū)智能化程度應達到有安全監(jiān)控系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控、小區(qū)局域網(wǎng)、寬帶接入、家庭自動報警系統(tǒng)等要求。他們更關心的是房屋質(zhì)量過硬、產(chǎn)品物有所值、合同信守兌現(xiàn)、物業(yè)管理到家。 采用流水作業(yè)法，提高施工效率采用流水方法組織施工，充分考慮各道工序之間的技術間歇與搭接，以保證施工連續(xù)地、均衡地、有節(jié)奏地進行。 房地產(chǎn)銷售的目標客戶主要包括三類人群：一般置業(yè)者、房地產(chǎn)炒家、商業(yè)物業(yè)投資者。綠化環(huán)境設計以親切怡人為基準，把歐洲園林的抽象幾何形空間與中國園林的自然構(gòu)成元素巧妙結(jié)合，創(chuàng)造出豐富多彩的園林休憩空間。并且在小區(qū)內(nèi)部有大面積的水系景觀帶。營造出溫馨、親和的居住環(huán)境。本項目主要針對機關單位領導，教室，及在外做生意的人士，因這些人最高檔住宅要求較高，年收入在10萬以上，因此價格在3300左右。② 來訪客戶多為二次購房客戶。第3章 項目市場定位 項目的功能定位本項目是高檔商住樓，其主要功能是居住和商業(yè)經(jīng)營，下部兩層作為商用。在本區(qū)域建設一個大型高檔商業(yè)中心可以彌補本區(qū)域商業(yè)氛圍不足的缺點。 項目機會分析從宏觀經(jīng)濟形勢上看，本項目符合國家宏觀經(jīng)濟戰(zhàn)略目標促進住房制度改革、加快住宅建設步伐的住房政策。③ 良好的文化教育環(huán)境項目北邊就是中英文貴族學校，南邊為康欣幼兒園。周邊競爭樓盤均以小戶型為主。和諧路東段正在進行延伸修路，預計今年年內(nèi)該路段將完畢，到時宗地馬路的人流量及車流量將有所加大。以90130平方米的二室二廳二衛(wèi)或三室二廳二衛(wèi)為主，功能配套齊全。T：威脅、因為該項目的住宅售價偏高所以對本案產(chǎn)生不了什么威脅。沈丘縣政府對新城區(qū)有力的扶持及城市未來規(guī)劃的政策傾斜，使