【正文】 群；夾報(bào)1000份單頁(yè)夾報(bào)大河報(bào)、周口日?qǐng)?bào)物料制作單頁(yè)完成10萬(wàn)一府傾城家天下157銅板紙杯100008盎司紙杯手提袋5000250g手提袋檔案袋1000200g 檔案袋信封1000157g 信封名片5盒/人普通名片紙外銷(xiāo)工作派單持續(xù)進(jìn)行20人單頁(yè)派發(fā) 縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)可借助儀式向外部發(fā)布項(xiàng)目正式推出市場(chǎng)的信息，也可借助大規(guī)模慶典儀式來(lái)吸引大量傳媒記者，同時(shí)，還可邀請(qǐng)政府人士或社會(huì)知名人士參加，以獲得良好的社會(huì)宣傳效果。電話5302222/1111沈丘有線電視臺(tái)19個(gè)頻道每天滾動(dòng)播出跨街條幅20條主題：高臺(tái)闊府，一邸私藏。因此，采取銷(xiāo)售促進(jìn)的方法也是非常必要的。同時(shí)，還要讓促銷(xiāo)人員走出公司，去了解特殊促銷(xiāo)技術(shù)、策略和程序。另外，還可以根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研時(shí)所收集到的被調(diào)查人員的聯(lián)系方式，以Email的形式向其宣傳本項(xiàng)目。此時(shí)，在宣傳的內(nèi)容上，除了體現(xiàn)項(xiàng)目的特色外，還應(yīng)展示出樓盤(pán)熱銷(xiāo)的場(chǎng)面和銷(xiāo)售進(jìn)度。銷(xiāo)售初期：在這一階段，項(xiàng)目的整體規(guī)劃及景觀都無(wú)法以實(shí)體形式體現(xiàn)出來(lái)，購(gòu)房者無(wú)法從施工現(xiàn)場(chǎng)獲取到整個(gè)小區(qū)的最終規(guī)劃景象。在銷(xiāo)售上應(yīng)利用已有的人氣，根據(jù)實(shí)際的銷(xiāo)售情況適當(dāng)?shù)纳险{(diào)銷(xiāo)售價(jià)格，同時(shí)，繼續(xù)加大宣傳力度，充分體現(xiàn)出旺銷(xiāo)搶購(gòu)的氛圍，具體做法如下： ① 在售樓中心以及網(wǎng)絡(luò)上公布銷(xiāo)售進(jìn)度和銷(xiāo)售曲線圖，并及時(shí)更新每周的銷(xiāo)售狀況。整個(gè)銷(xiāo)售階段大致分為銷(xiāo)售初期、強(qiáng)銷(xiāo)期、銷(xiāo)售持續(xù)期和項(xiàng)目結(jié)案期。因此，本小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)注重空間布局、隱私保護(hù)、視野景觀、感官色彩、材料選擇等，以求回歸自然、關(guān)注健康和社會(huì)。根據(jù)沈丘縣歷年的氣象資料表明：，~。因此，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前提條件是在管理上實(shí)行所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)分離的管理模式，避免因產(chǎn)權(quán)分割后的經(jīng)營(yíng)管理混亂。地基采用樁基礎(chǔ)。%。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 總平面設(shè)計(jì)① 建筑布局本項(xiàng)目總體布局首先考慮與城市空間相協(xié)調(diào)，其次是堅(jiān)持“以人為本”的思想，著重處理居住環(huán)境的質(zhì)量，住宅功能的合理性。由于本項(xiàng)目用地東側(cè)與南側(cè)北側(cè)三面臨街，具有很高的商業(yè)用地價(jià)值，因此，將臨街建筑的地上兩層層設(shè)計(jì)成商鋪。付款方式分析：① 由于本項(xiàng)目總房款過(guò)高，客戶大多考慮按揭付款；② 商鋪按揭客戶比例高于住宅。③ 老帶新占來(lái)訪比例的10%，應(yīng)鼓勵(lì)老帶新，增加老帶新來(lái)訪量；④ 在沈丘縣當(dāng)?shù)貞敉鈴V告效果相對(duì)較好；來(lái)電客戶分析分析：① 在來(lái)電客戶中，短信所占比重較大； ② 單頁(yè)效果逐漸提升，應(yīng)加大單頁(yè)派發(fā)力度；③ 朋友介紹客戶較少，根據(jù)沈丘縣城客戶調(diào)查，沈丘縣老帶新客戶所占比例基本在2030%左右。 項(xiàng)目建設(shè)自然條件① 氣溫：~；② 風(fēng)：，全年盛行風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)；③ 日照：；④ 濕度：%；⑤ 霜期：無(wú)霜期219~233天；⑥ 氣壓：；⑦ 降水：~；⑧ 降雪：。該區(qū)環(huán)境秀美、交通便利，受到包括投資者在內(nèi)的消費(fèi)者的普遍青睞，這一點(diǎn)無(wú)疑將成為項(xiàng)目升值的巨大潛在無(wú)形資產(chǎn)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)條件已經(jīng)成熟。但從局部考慮，此項(xiàng)目也存在以下幾方面的不利因素。總占地32畝，綠化達(dá)40%以上， 總占地32畝住104戶，超低的入戶大大提高了居住舒適度。⑤銀行 ：宗地門(mén)口往西350米處有一個(gè)周口銀行的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)⑥ 項(xiàng)目臨近樓盤(pán)分析：項(xiàng)目附近樓盤(pán)較多，且大多數(shù)為現(xiàn)房，使本項(xiàng)目銷(xiāo)售難度加大。O：機(jī)會(huì)、17層的住宅、80%得房率的高層、可以作為該項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。地段比較好，周邊以政府辦公為主，是該項(xiàng)目的一個(gè)宣傳賣(mài)點(diǎn)。本案周邊典型樓盤(pán)分析：① 樓盤(pán)名稱(chēng)：翰林公館物業(yè)類(lèi)型：宅銷(xiāo)售價(jià)格：3400元/平樓盤(pán)介紹：占地20畝，三棟樓組成，兩棟22層的住宅，一棟寫(xiě)字樓，交通便捷，在兆豐大道上，離縣區(qū)比較近，購(gòu)物方便；噴泉、背景音樂(lè)定時(shí)開(kāi)放；秩序井然。④ 商品房空置量繼續(xù)上升③ 開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng) 2010年拿地開(kāi)始，到2012年12月竣工，建設(shè)周期長(zhǎng)。在完善城市功能的同時(shí)，拉動(dòng)了城市三產(chǎn)快速提升。自縣十次黨代會(huì)以來(lái)，該縣對(duì)兆豐大道進(jìn)行了升級(jí)改造，對(duì)沙北一干渠進(jìn)行硬化美化，新建拓寬了站前大道、長(zhǎng)安路東段，規(guī)劃修建的紙店沙河大橋、東環(huán)路、新埠口大橋、西環(huán)路建成通車(chē)。小區(qū)共由12棟樓，由住宅、商鋪、寫(xiě)字樓及產(chǎn)權(quán)式酒店組成。小區(qū)周邊配套完善，行政新區(qū)廣場(chǎng)、中華槐園、市政公園立體環(huán)繞，是一個(gè)最佳的居住環(huán)境。112號(hào)樓為多層住宅，共5層帶個(gè)閣樓，一層為車(chē)庫(kù)，二三層一戶，四五層為一戶。 　　城市變化帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展。 項(xiàng)目具備的基本條件本項(xiàng)目位于行政新區(qū)的核心位置，前有行政新區(qū)廣場(chǎng)，后有中華槐園，隔壁是縣政府，對(duì)面縣委，是沈丘未來(lái)的發(fā)展方向。如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策,服從城市統(tǒng)一規(guī)劃,遵守城市建設(shè)法規(guī),房地產(chǎn)售價(jià)受?chē)?guó)家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。③ 商品房銷(xiāo)售進(jìn)入復(fù)蘇期2011年四季度以來(lái)，商品房銷(xiāo)售面積總量明顯減少，增幅有所回落,商品房空置量呈逐步增加的趨勢(shì)。預(yù)計(jì)2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)較為穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)大漲大跌的可能性較小，商品房銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售價(jià)格都將保持在一個(gè)比較穩(wěn)定的范圍內(nèi)。W：弱勢(shì)、因?yàn)樵擁?xiàng)目是以為住宅為主、所以該項(xiàng)目周邊的商業(yè)配套還有待提高。T：該項(xiàng)目距離本案有一定的距離，切以住宅為主，對(duì)本案造成不了威脅。交通方便不擁堵。從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，這幾個(gè)項(xiàng)目本身可以在競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)形成一種互補(bǔ)的關(guān)系，互相促進(jìn)、互相發(fā)展、各具特色。另外小區(qū)免費(fèi)提供溫泉水。文件對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款以及個(gè)人住房貸款等作了比以前更為嚴(yán)格的要求，這對(duì)于本項(xiàng)目的資金籌措帶來(lái)一定影響。隨著市場(chǎng)的多元化發(fā)展，寫(xiě)字樓市場(chǎng)日趨理性化，在選擇地段、戶型、配套、智能化系統(tǒng)等結(jié)合各自行業(yè)的特色，有不同的需求。 市政配套條件新城區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施與道路同步建設(shè)，具體內(nèi)容包括給水、雨水、污水、電力、電信、熱力、天然氣集中管線，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要的市政接駁點(diǎn)可從鄰近已建成的道路接駁?？蛻粜枨竺娣e統(tǒng)計(jì)：分析：① ㎡戶型外大多需求面積集中在110㎡—130㎡的三室和90多㎡的兩室；② 項(xiàng)目戶型面積偏大，加上新區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)較高，總房款過(guò)高是客戶對(duì)本項(xiàng)目的最大抗性。④ 夾報(bào)每次發(fā)送3000份，每周發(fā)送3次分區(qū)域夾送(5），以提高質(zhì)量。運(yùn)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)的思想與方法，對(duì)整體環(huán)境的空間輪廓、群體組合、單體造型、綠化種植以及整體色彩等一系列環(huán)境設(shè)計(jì)要素進(jìn)行整體構(gòu)思。③ 環(huán)境與綠化綠化設(shè)計(jì)力爭(zhēng)作到環(huán)境優(yōu)美、活潑、親切、有特色，以便更好地為居民服務(wù)。② 立面設(shè)計(jì)立面造型追求簡(jiǎn)潔、明快、富有現(xiàn)代感和居住氣氛。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式針對(duì)“和諧二號(hào)院”考慮到資金迅速回籠和長(zhǎng)期利潤(rùn)增長(zhǎng)的前提，提出產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式。② 平整場(chǎng)地、鋪設(shè)管網(wǎng)、修筑道路等全場(chǎng)性工程及可供施工使用的永久性建筑物，進(jìn)行各個(gè)工程子項(xiàng)目的施工。本項(xiàng)目針對(duì)不同的功能，依據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果進(jìn)行不同的室內(nèi)布置、分區(qū)、裝飾等，盡量滿足購(gòu)房者的需求。另外，依據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)研分析，為了消除廣大購(gòu)房者對(duì)高層電梯服務(wù)質(zhì)量的顧慮，本小區(qū)將配備性能優(yōu)質(zhì)的電梯設(shè)備。具體如下：① 在本期內(nèi)購(gòu)房的消費(fèi)者，可享受一次性優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)，按揭優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)，實(shí)行這種策略有利于吸引大量的購(gòu)房者，提高人氣，同時(shí)又可使項(xiàng)目更加迅速的融入市場(chǎng)。促銷(xiāo)活動(dòng)已成為企業(yè)活動(dòng)中相當(dāng)重要的組成部分。在內(nèi)容上要著重突出自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。④電子媒體1）廣播和電視選擇收視率較高的廣播和電視進(jìn)行廣告宣傳。2）路牌可在沈丘縣內(nèi)主要干道兩旁、露天公共場(chǎng)所、立交橋身、電線桿上、候車(chē)大廳等處，設(shè)立引人注目的廣告牌。 銷(xiāo)售促進(jìn)銷(xiāo)售促進(jìn)是指通過(guò)贈(zèng)物、抽獎(jiǎng)、折價(jià)等措施，刺激購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)欲望，使其在多家購(gòu)買(mǎi)對(duì)象中選擇本項(xiàng)目。所以，在制作本項(xiàng)目的樓書(shū)時(shí)，一定要有自己的特色，簡(jiǎn)潔明了，色彩鮮明，以吸引購(gòu)買(mǎi)者為主要目的。和諧2號(hào)院，行政新區(qū)最核心，市政廣場(chǎng)、中華槐園立體環(huán)繞，低密度豪品華宅公開(kāi)品鑒。①土地費(fèi)用、工程前期費(fèi)用、室外工程費(fèi)股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中“和諧二號(hào)院”項(xiàng)目初步按樓位價(jià)格1200元/平方米計(jì)算，包括：土地費(fèi)用、七通一平（電、上水、下水、路、天燃?xì)?、通訊、網(wǎng)絡(luò)）、設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)、行政事業(yè)性收費(fèi)、公用配套設(shè)施費(fèi)（只供電、）、室外配套工程，樓位面積不計(jì)算地下室和安置樓面積。收益還原法的基本原理是將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，則現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來(lái)收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)在有一筆資金可與未來(lái)一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇計(jì)算期：（2010年第3季度至2012年第4季度）銷(xiāo)售價(jià)格：基準(zhǔn)收益率：12% 財(cái)務(wù)盈利能力分析。 項(xiàng)目盈虧平衡分析各種不確定性因素的變化會(huì)影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，就會(huì)使方案的損益情況產(chǎn)生質(zhì)變。用插入法求出最悲觀情況下投資上漲的臨界點(diǎn)（所謂最悲觀是指商場(chǎng)在項(xiàng)目建成后第三季度售完，住宅、商鋪的銷(xiāo)售率為90%）如下： ＋5%－ 5%=＋%同時(shí)，用插入法求出最樂(lè)觀情況下投資上漲的臨界點(diǎn)（所謂最樂(lè)觀是指商場(chǎng)在項(xiàng)目建成后售完，住宅、商鋪的銷(xiāo)售率為100%）如下：＋10%－ 5%=＋%當(dāng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率小于12%時(shí)不能滿足行業(yè)基準(zhǔn)要求，此時(shí)該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是不可行的。①政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)針對(duì)國(guó)務(wù)院目前發(fā)出的“八點(diǎn)意見(jiàn)”以及“新八點(diǎn)意見(jiàn)”，沈丘縣政府已經(jīng)在近段時(shí)間內(nèi)，出臺(tái)一系列限制房?jī)r(jià)的政策，其限制對(duì)象將主要是目前成都市場(chǎng)的中高端產(chǎn)品，這將對(duì)我項(xiàng)目今后銷(xiāo)售產(chǎn)生一定的影響。由于沈丘消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力是不斷發(fā)生變的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果成都整體房市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。① 如何規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，只有緊密把握國(guó)家政策調(diào)動(dòng)。在前期招商工作開(kāi)展的同時(shí)，可引進(jìn)專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目外場(chǎng)及內(nèi)部環(huán)境的精心設(shè)計(jì)，加上對(duì)外的有力的宣傳包裝，將項(xiàng)目的概念訴求及豐富的文化附加值傳達(dá)給受眾，使其感受到我項(xiàng)目與眾不同的格調(diào)。戶型設(shè)計(jì)上，針對(duì)沈丘市場(chǎng)的消費(fèi)觀念，符合基本居住生活要求為主要述求，設(shè)計(jì)合理，以小戶型為主。48參考文獻(xiàn)[1]《房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理》編著：趙玉霞 周桂芳 人民交通出版社[2]《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》 編著：劉曉君 中國(guó)建筑工業(yè)出版社[3]《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論》 編著：張永岳 崔裴 中國(guó)建筑工業(yè)出版社[4]《項(xiàng)目成本管理》 編著：徐玖平 經(jīng)濟(jì)管理出版社[5]《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃》 編著：祖立廠 機(jī)械工業(yè)出版社[6]《工程項(xiàng)目管理》 編著：孫海玲 中國(guó)電力出版社