【正文】 達(dá)到有安全監(jiān)控系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控、小區(qū)局域網(wǎng)、寬帶接入、家庭自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等要求。促銷的方式主要有廣告促銷、人員促銷、銷售促進(jìn)、公共關(guān)系促銷以及其他方式促銷等。因此，通過發(fā)送本項(xiàng)目的相關(guān)文字或圖像信息到手機(jī)、掌上通信設(shè)備和移動(dòng)通訊工具中，可以起到更好的宣傳作用。在項(xiàng)目銷售初期，可對(duì)購房者實(shí)行折價(jià)或者提供優(yōu)質(zhì)價(jià)廉的裝修服務(wù)等優(yōu)惠策略。和諧2號(hào)院，行政新區(qū)低密度豪品華宅，兩梯兩戶三房接受咨詢。 住宅價(jià)格確定 選擇案例從可比案例中選擇與本項(xiàng)目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的有：“翰林公館”、“御景國際”“貽豐園”兩個(gè)案例。f0=+f0（+）f0=%%時(shí)，項(xiàng)目即可保本。②資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，就是將非貨幣的資產(chǎn)或有價(jià)證券兌換成貨幣。沈丘縣作為周口的重要衛(wèi)星城市，房市緊隨周口市場(chǎng)波動(dòng)。經(jīng)過一系列的市場(chǎng)行為和營(yíng)銷手段提升項(xiàng)目的人氣和被關(guān)注度，在前的外場(chǎng)環(huán)境、宣傳包裝到位的情況下將項(xiàng)目快速成功的銷售，實(shí)現(xiàn)資金的迅回籠，并取得較好的效益。本文的研究得到以下結(jié)論沈丘縣房地產(chǎn)市場(chǎng)前景良好。③ 如何規(guī)避購買力風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避購買力風(fēng)險(xiǎn)的手段是通過切實(shí)有效的營(yíng)銷手段，激發(fā)目標(biāo)消費(fèi)群的購買欲望，引發(fā)購房風(fēng)暴，迅速結(jié)束樓盤的銷售周期。 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施在房產(chǎn)投資開發(fā)過程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的，特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國房地產(chǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)更是在所難免。后者與當(dāng)?shù)鼐用竦恼w消費(fèi)水平高低有關(guān)。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論項(xiàng)目在控制好投資，節(jié)約成本，加強(qiáng)營(yíng)銷管理，促進(jìn)銷售的情況下，從盈利能力、清償能力以及不確定分析等方面的分析結(jié)果可以看出本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。表92 投資使用計(jì)劃表 單位：萬元時(shí) 間2008年2009年2010年合 計(jì)第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度資本金銀行貸款資金回籠再生產(chǎn)合計(jì)第10章 項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè) 銷售價(jià)格預(yù)測(cè)本項(xiàng)目的住宅價(jià)格定位采用市場(chǎng)比較法，商鋪價(jià)格定位采用市場(chǎng)比較法與收益還原法相結(jié)合的方法。和諧2號(hào)院，新區(qū)低密度豪宅公開品鑒。在銷售期間，對(duì)業(yè)績(jī)好的促銷人員要給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)：如發(fā)放獎(jiǎng)金或?qū)Τ~完成部分進(jìn)行提成等。同時(shí)，也要適當(dāng)?shù)販p少廣告篇幅與時(shí)間，加大廣告頻率，及時(shí)更新前期的廣告畫面，注重自身品牌的宣傳。② 在強(qiáng)銷期間，銷售中心應(yīng)不斷地播放廣告錄像，同時(shí)，請(qǐng)求合同公證處、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、銀行按揭處等有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)辦公，使現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛顯得更加濃厚。目前，越來越多的購房者更加注重的是房屋售后的物業(yè)管理和服務(wù)水平。第六章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案 項(xiàng)目建設(shè)方案 合理安排施工順序，確保工程質(zhì)量 ① 及時(shí)完成有關(guān)的施工準(zhǔn)備工作，為正式施工創(chuàng)造良好條件。200多平米的占52%，戶型多由三室二廳兩衛(wèi)、五室兩廳兩衛(wèi)、六室兩廳兩衛(wèi)組成。另外，依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析結(jié)果，合理的設(shè)計(jì)各種類型的戶型，以滿足不同類型住戶的需求。客戶區(qū)域統(tǒng)計(jì)：：縣城客戶居住區(qū)域統(tǒng)計(jì)：鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶區(qū)域劃統(tǒng)計(jì)：分析：① 來電客戶居住區(qū)域比例相對(duì)均勻，來訪客戶大多為縣城居民；② 鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶中，卞路口、白集、付井、紙店所占比例相對(duì)較高；③ 縣城客戶主要集中在項(xiàng)目周邊區(qū)域及富都大道附近幾個(gè)小區(qū)，其中，客戶大多為二次購房；④ 外地客戶較少，大多集中在鄭州、周口、項(xiàng)城，且戶籍多為本縣人口。 結(jié)論綜合我們的市場(chǎng)調(diào)研和以上對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)分析可以得出以下結(jié)論：住宅市場(chǎng)供需兩旺，穩(wěn)中有升，消費(fèi)者需求理念有所變化，中高檔住宅的市場(chǎng)供給量與市場(chǎng)需求量之間仍有足夠大的市場(chǎng)空間，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)不太激烈，項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)較為明顯，在所處市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)大于威脅，周圍地段的烘托更加凸顯本項(xiàng)目的價(jià)值，市場(chǎng)前景樂觀。16層的小高層，兩梯兩戶超高標(biāo)準(zhǔn)配置，并且前后沒有高層建筑物，采光通風(fēng)一輩子沒有問題。T：威脅、只有兩棟樓的住宅小區(qū)，形成不了什么氣候，所以對(duì)本案產(chǎn)生不了什么威脅。 小區(qū)物管規(guī)范，區(qū)內(nèi)設(shè)置各種安全措施。沈丘的街心花園、市民文化廣場(chǎng)、街角林帶、10多公里橫貫城區(qū)的濱河公園，把昔日相貌平平的縣城裝扮成了靚麗小城。其中2層均為臨街商鋪。3號(hào)樓共5層，為產(chǎn)權(quán)式酒店，4號(hào)樓是13層的寫字樓，6號(hào)樓是16層的高檔住宅，全框架結(jié)構(gòu)，2梯2戶的高標(biāo)準(zhǔn)配置，有很高的居住舒適度，一二層為臨街商鋪，為上下兩層的。[ 為了發(fā)展沈丘新區(qū)的面貌，縣政府重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)行業(yè)在新區(qū)的發(fā)展。翰林公館SWOT分析S：優(yōu)勢(shì)、本案位于沈丘行政新區(qū)，地段好，周邊多為政府辦公區(qū)域，旁邊還有翰林公園、中央噴泉廣場(chǎng)、可以作為該項(xiàng)目的賣點(diǎn)。第2章 項(xiàng)目環(huán)境分析 地塊環(huán)境條件分析 交通狀況該地所在地位于行政新區(qū)的核心位置，位于和諧路與尚德路交匯處西北角，向北2分鐘即可到達(dá)寧洛高速路口，向南10分鐘到達(dá)縣區(qū)。項(xiàng)目地段的內(nèi)在品質(zhì)和周邊環(huán)境使項(xiàng)目增值潛力巨大。目前沈丘縣市場(chǎng)上，由于二次置業(yè)者增加，本項(xiàng)目迎合了市場(chǎng)需求，緩解了大戶型住宅供給比例不足的市場(chǎng)現(xiàn)狀，有充足的需求市場(chǎng)，銷售前景比較樂觀。建議：① 后期單頁派發(fā)應(yīng)集中在新區(qū)周邊、老城區(qū)、富都大道附近，減少河南派單量；② 短信發(fā)送應(yīng)主劃分區(qū)域后再篩選客戶信息進(jìn)行發(fā)送針對(duì)現(xiàn)有高質(zhì)量客戶重點(diǎn)發(fā)送。③處理好小區(qū)內(nèi)商業(yè)與住宅兩大功能部分之間的共生關(guān)系，在滿足各種功能需求的同時(shí)，規(guī)劃好小區(qū)自身的整體一致性。兩棟高層為兩梯2戶戶型設(shè)計(jì)方正大氣，南北通透，采用全名設(shè)計(jì)。如：拆除已有建筑物、清理場(chǎng)地、設(shè)置圍墻、鋪設(shè)施工需要的臨時(shí)性道路以及供水、供電管網(wǎng)、建造臨時(shí)性工房等。因此，本項(xiàng)目將聘請(qǐng)出色的物業(yè)管理公司，為小區(qū)日后的物業(yè)管理與服務(wù)提供良好的保障，同時(shí)，也可以維護(hù)企業(yè)自身的品牌。 促銷策略在市場(chǎng)瞬息萬變、競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，促銷的作用越來越明顯。② 廣告媒體③印刷媒體印制大量的單頁及廣告條幅。通過這些有效的激勵(lì)方法來調(diào)動(dòng)促銷人員的積極性，激發(fā)他們的潛力，發(fā)揮他們的最大效能，獲取更好的銷售業(yè)績(jī)。地址：沈丘縣政府東隔壁電話： 5302222/1111吉祥路、縣府街、和諧路、德尚路、建行路口、東關(guān)路口等；短信（十五）10萬條低密度、名流圈、貴族域！和諧2號(hào)院，行政新區(qū)最核心，三大公園立體環(huán)繞，兩梯兩戶三房公開品鑒，一府傾城！沈丘縣政府東鄰5302222/1111公務(wù)員、教師、醫(yī)院、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各企業(yè)名錄、投資人群、鄉(xiāng)鎮(zhèn)生意人群、話費(fèi)200元以上客戶；短信10萬條高臺(tái)闊府，一邸私藏。市場(chǎng)比較法的基本原理是對(duì)選擇的案例的售價(jià)進(jìn)行修正，然后計(jì)算出修正價(jià)格，最后將各修正價(jià)格的加權(quán)平均價(jià)格作為項(xiàng)目的價(jià)格。第12章 項(xiàng)目不確定性分析本項(xiàng)目的不確定分析包括盈虧平衡分析和敏感性分析。資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)可以通過公司的努力，來盡量趨利避害。就和諧二號(hào)院所面臨的四個(gè)主要風(fēng)險(xiǎn)，只要我們根據(jù)實(shí)際情況，采取適當(dāng)措施，并綜合其他開發(fā)個(gè)案的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)以及充分利用項(xiàng)目的有利因素，上述四個(gè)主要風(fēng)險(xiǎn)都是可以規(guī)避的。未來，我們將運(yùn)用以下一系列手段對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷，以避免購買力風(fēng)險(xiǎn)。通過對(duì)和諧二號(hào)院項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)投資環(huán)境和市場(chǎng)機(jī)會(huì)進(jìn)行分析和對(duì)和諧二號(hào)院項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀進(jìn)行分析得出，在和諧二號(hào)院項(xiàng)目區(qū)域雖然競(jìng)爭(zhēng)會(huì)很激烈，總體將保持發(fā)展良好的態(tài)勢(shì)，投資該項(xiàng)目將會(huì)產(chǎn)生較好經(jīng)濟(jì)效益。通過頻繁組織現(xiàn)場(chǎng)的各種活動(dòng)(如項(xiàng)目開盤活動(dòng)，各種演藝活動(dòng)、刁‘藝展示、項(xiàng)目絢目燈景展示)，制造新聞效應(yīng)，吸引大眾目光。現(xiàn)階段，沈丘縣房產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者購買欲望強(qiáng)，房產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)穩(wěn)定。但項(xiàng)目所處地存在電梯洋房的市場(chǎng)空白，在國家進(jìn)行房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整時(shí)，本項(xiàng)目可以在一定程度上消除這個(gè)不利因素的影響。進(jìn)行盈虧平衡分析，找出這種臨界值，判斷投資方案對(duì)不確定性因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。市場(chǎng)比較法要經(jīng)過選擇案例、確定修正因素、計(jì)算修正系數(shù)、確定案例權(quán)重、計(jì)算修正價(jià)格以及確定項(xiàng)目?jī)r(jià)格等六個(gè)步驟。沈丘縣政府東隔壁5302222/1111縣城100元以上話費(fèi)人群；夾報(bào)（周四）1000份單頁夾報(bào)大河報(bào)、周口日?qǐng)?bào)短信10萬條一府傾城家天下。此方法適用于銷售的前期和尾期。2）通訊設(shè)備在信息傳遞快捷的今天，幾乎每人都擁有一種通訊工具。在現(xiàn)代營(yíng)銷組合中，促銷策略是不可缺少的一部分，它占有著重要的地位。在確保質(zhì)量安全的基礎(chǔ)上，設(shè)置兩套電梯供電系統(tǒng)以避免電梯停電，延長(zhǎng)運(yùn)行時(shí)間，24小時(shí)對(duì)電梯進(jìn)行監(jiān)控。③ 在施工順序上，既要考慮空間順序，又要考慮各工種之間的順序。采用虛實(shí)對(duì)比的手法，突出住宅的溫馨、親和及高層建筑的挺拔特點(diǎn)。④由于本小區(qū)的主要功能是用來居住，因此，在設(shè)計(jì)過程中必須堅(jiān)持“以人為本”的原則，注重和樹立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念?？蛻裟挲g分析：① 來訪客戶年齡段集中在3140歲之間，中年客戶為主要客戶群體。目前本項(xiàng)目所處區(qū)域商業(yè)氛圍不很成熟，以小門面和小商鋪為主，沒有形成大規(guī)模的商業(yè)集散地。② 品牌優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目開發(fā)單位的實(shí)力強(qiáng)，信譽(yù)高，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比具有明顯的品牌優(yōu)勢(shì)。該地出行主要依靠：出租車和單車（部分私家），建議開發(fā)商在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行推廣時(shí)可利用出租車車體廣告的形象宣傳。O：機(jī)會(huì)：該項(xiàng)目是沈丘唯一一家使用地暖的產(chǎn)品，在沈丘的住宅樓盤中有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。2011年12月末，沈丘縣全縣商品房空置面積13萬平方米, 比去年同期增長(zhǎng)100%,其中商品住宅空置13萬平方米, 比去年同期增長(zhǎng)100%。受慣性影響,2012年全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持增長(zhǎng)勢(shì)頭,累計(jì)完成投資89748萬元，比去年同期增長(zhǎng)55 %，增幅平緩。是未來沈丘政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。 項(xiàng)目提出背景沈丘的工業(yè)發(fā)展和項(xiàng)目建設(shè)匯聚了人氣，帶來了商機(jī)，帶動(dòng)了城市建設(shè)和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。小區(qū)內(nèi)有三個(gè)入口，人車分流，和諧路上的入口只能過人和自行車、電動(dòng)車，尚德路東入口，還有207省道的北入口，出門就是中英文學(xué)校，出行就學(xué)更加方便。縣文 新廣場(chǎng)噴泉體中心、綜合體育館、恒瑞商業(yè)步行街、一峰購物廣場(chǎng)、萬家樂生活廣場(chǎng)等先后投入使用。① 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅趨緩其中商品住宅銷售面積19萬平方米，%。同時(shí)，隨著新區(qū)人流的擴(kuò)增和政府的規(guī)劃藍(lán)圖、機(jī)關(guān)單位的進(jìn)駐，商業(yè)物業(yè)具備較大的升值潛力。W：弱勢(shì)、緊鄰大路，過往車輛比較多，人員復(fù)雜，生活環(huán)境有待提高。 項(xiàng)目地塊優(yōu)劣分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析① 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)“和諧二號(hào)院”位于行政新區(qū)的核心位置，前有行政新區(qū)廣場(chǎng)，后有沈丘最大的旅游景點(diǎn)中華槐園，北邊就是中英文貴族學(xué)校，對(duì)面就是縣委大院。從周邊環(huán)境來看，項(xiàng)目地處新城區(qū)，周圍云集了一批高檔住宅和高檔寫字樓如“翰林公館”“御景國際”等。② 主