【正文】 達到有安全監(jiān)控系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控、小區(qū)局域網(wǎng)、寬帶接入、家庭自動報警系統(tǒng)等要求。促銷的方式主要有廣告促銷、人員促銷、銷售促進、公共關系促銷以及其他方式促銷等。因此，通過發(fā)送本項目的相關文字或圖像信息到手機、掌上通信設備和移動通訊工具中，可以起到更好的宣傳作用。在項目銷售初期，可對購房者實行折價或者提供優(yōu)質價廉的裝修服務等優(yōu)惠策略。和諧2號院，行政新區(qū)低密度豪品華宅，兩梯兩戶三房接受咨詢。 住宅價格確定 選擇案例從可比案例中選擇與本項目在用途、功能和結構以及層數(shù)上較為接近的有：“翰林公館”、“御景國際”“貽豐園”兩個案例。f0=+f0（+）f0=%%時，項目即可保本。②資金變現(xiàn)風險資金變現(xiàn)風險，就是將非貨幣的資產(chǎn)或有價證券兌換成貨幣。沈丘縣作為周口的重要衛(wèi)星城市，房市緊隨周口市場波動。經(jīng)過一系列的市場行為和營銷手段提升項目的人氣和被關注度，在前的外場環(huán)境、宣傳包裝到位的情況下將項目快速成功的銷售，實現(xiàn)資金的迅回籠，并取得較好的效益。本文的研究得到以下結論沈丘縣房地產(chǎn)市場前景良好。③ 如何規(guī)避購買力風險規(guī)避購買力風險的手段是通過切實有效的營銷手段，激發(fā)目標消費群的購買欲望，引發(fā)購房風暴，迅速結束樓盤的銷售周期。 規(guī)避風險的措施在房產(chǎn)投資開發(fā)過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在經(jīng)濟轉軌時期的中國房地產(chǎn)投資，風險更是在所難免。后者與當?shù)鼐用竦恼w消費水平高低有關。 項目財務評價結論項目在控制好投資，節(jié)約成本，加強營銷管理，促進銷售的情況下，從盈利能力、清償能力以及不確定分析等方面的分析結果可以看出本項目在財務上是可行的。表92 投資使用計劃表 單位：萬元時 間2008年2009年2010年合 計第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度資本金銀行貸款資金回籠再生產(chǎn)合計第10章 項目銷售收入預測 銷售價格預測本項目的住宅價格定位采用市場比較法，商鋪價格定位采用市場比較法與收益還原法相結合的方法。和諧2號院，新區(qū)低密度豪宅公開品鑒。在銷售期間，對業(yè)績好的促銷人員要給予一定的獎勵：如發(fā)放獎金或對超額完成部分進行提成等。同時，也要適當?shù)販p少廣告篇幅與時間，加大廣告頻率，及時更新前期的廣告畫面，注重自身品牌的宣傳。② 在強銷期間，銷售中心應不斷地播放廣告錄像，同時，請求合同公證處、保險機構、銀行按揭處等有關人員到現(xiàn)場辦公，使現(xiàn)場銷售氣氛顯得更加濃厚。目前，越來越多的購房者更加注重的是房屋售后的物業(yè)管理和服務水平。第六章 項目開發(fā)建設方案 項目建設方案 合理安排施工順序，確保工程質量 ① 及時完成有關的施工準備工作，為正式施工創(chuàng)造良好條件。200多平米的占52%，戶型多由三室二廳兩衛(wèi)、五室兩廳兩衛(wèi)、六室兩廳兩衛(wèi)組成。另外，依據(jù)市場調(diào)研分析結果，合理的設計各種類型的戶型，以滿足不同類型住戶的需求?？蛻魠^(qū)域統(tǒng)計：：縣城客戶居住區(qū)域統(tǒng)計：鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶區(qū)域劃統(tǒng)計：分析：① 來電客戶居住區(qū)域比例相對均勻，來訪客戶大多為縣城居民；② 鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶中，卞路口、白集、付井、紙店所占比例相對較高；③ 縣城客戶主要集中在項目周邊區(qū)域及富都大道附近幾個小區(qū)，其中，客戶大多為二次購房；④ 外地客戶較少，大多集中在鄭州、周口、項城，且戶籍多為本縣人口。 結論綜合我們的市場調(diào)研和以上對本項目的市場分析可以得出以下結論：住宅市場供需兩旺，穩(wěn)中有升，消費者需求理念有所變化，中高檔住宅的市場供給量與市場需求量之間仍有足夠大的市場空間，區(qū)域競爭不太激烈，項目自身優(yōu)勢較為明顯，在所處市場環(huán)境中的機會大于威脅，周圍地段的烘托更加凸顯本項目的價值，市場前景樂觀。16層的小高層，兩梯兩戶超高標準配置，并且前后沒有高層建筑物，采光通風一輩子沒有問題。T：威脅、只有兩棟樓的住宅小區(qū)，形成不了什么氣候，所以對本案產(chǎn)生不了什么威脅。 小區(qū)物管規(guī)范，區(qū)內(nèi)設置各種安全措施。沈丘的街心花園、市民文化廣場、街角林帶、10多公里橫貫城區(qū)的濱河公園，把昔日相貌平平的縣城裝扮成了靚麗小城。其中2層均為臨街商鋪。3號樓共5層，為產(chǎn)權式酒店，4號樓是13層的寫字樓，6號樓是16層的高檔住宅，全框架結構，2梯2戶的高標準配置，有很高的居住舒適度，一二層為臨街商鋪，為上下兩層的。[ 為了發(fā)展沈丘新區(qū)的面貌，縣政府重點扶持房地產(chǎn)行業(yè)在新區(qū)的發(fā)展。翰林公館SWOT分析S：優(yōu)勢、本案位于沈丘行政新區(qū)，地段好，周邊多為政府辦公區(qū)域，旁邊還有翰林公園、中央噴泉廣場、可以作為該項目的賣點。第2章 項目環(huán)境分析 地塊環(huán)境條件分析 交通狀況該地所在地位于行政新區(qū)的核心位置，位于和諧路與尚德路交匯處西北角，向北2分鐘即可到達寧洛高速路口，向南10分鐘到達縣區(qū)。項目地段的內(nèi)在品質和周邊環(huán)境使項目增值潛力巨大。目前沈丘縣市場上，由于二次置業(yè)者增加，本項目迎合了市場需求，緩解了大戶型住宅供給比例不足的市場現(xiàn)狀，有充足的需求市場，銷售前景比較樂觀。建議：① 后期單頁派發(fā)應集中在新區(qū)周邊、老城區(qū)、富都大道附近，減少河南派單量；② 短信發(fā)送應主劃分區(qū)域后再篩選客戶信息進行發(fā)送針對現(xiàn)有高質量客戶重點發(fā)送。③處理好小區(qū)內(nèi)商業(yè)與住宅兩大功能部分之間的共生關系，在滿足各種功能需求的同時，規(guī)劃好小區(qū)自身的整體一致性。兩棟高層為兩梯2戶戶型設計方正大氣，南北通透，采用全名設計。如：拆除已有建筑物、清理場地、設置圍墻、鋪設施工需要的臨時性道路以及供水、供電管網(wǎng)、建造臨時性工房等。因此，本項目將聘請出色的物業(yè)管理公司，為小區(qū)日后的物業(yè)管理與服務提供良好的保障，同時，也可以維護企業(yè)自身的品牌。 促銷策略在市場瞬息萬變、競爭日趨激烈的今天，促銷的作用越來越明顯。② 廣告媒體③印刷媒體印制大量的單頁及廣告條幅。通過這些有效的激勵方法來調(diào)動促銷人員的積極性，激發(fā)他們的潛力，發(fā)揮他們的最大效能，獲取更好的銷售業(yè)績。地址：沈丘縣政府東隔壁電話： 5302222/1111吉祥路、縣府街、和諧路、德尚路、建行路口、東關路口等；短信（十五）10萬條低密度、名流圈、貴族域！和諧2號院，行政新區(qū)最核心，三大公園立體環(huán)繞，兩梯兩戶三房公開品鑒，一府傾城！沈丘縣政府東鄰5302222/1111公務員、教師、醫(yī)院、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各企業(yè)名錄、投資人群、鄉(xiāng)鎮(zhèn)生意人群、話費200元以上客戶；短信10萬條高臺闊府，一邸私藏。市場比較法的基本原理是對選擇的案例的售價進行修正，然后計算出修正價格，最后將各修正價格的加權平均價格作為項目的價格。第12章 項目不確定性分析本項目的不確定分析包括盈虧平衡分析和敏感性分析。資金變現(xiàn)風險、市場競爭風險可以通過公司的努力，來盡量趨利避害。就和諧二號院所面臨的四個主要風險，只要我們根據(jù)實際情況，采取適當措施，并綜合其他開發(fā)個案的經(jīng)驗教訓以及充分利用項目的有利因素，上述四個主要風險都是可以規(guī)避的。未來，我們將運用以下一系列手段對項目進行營銷，以避免購買力風險。通過對和諧二號院項目的經(jīng)營投資環(huán)境和市場機會進行分析和對和諧二號院項目區(qū)域現(xiàn)狀進行分析得出，在和諧二號院項目區(qū)域雖然競爭會很激烈，總體將保持發(fā)展良好的態(tài)勢，投資該項目將會產(chǎn)生較好經(jīng)濟效益。通過頻繁組織現(xiàn)場的各種活動(如項目開盤活動，各種演藝活動、刁‘藝展示、項目絢目燈景展示)，制造新聞效應，吸引大眾目光。現(xiàn)階段，沈丘縣房產(chǎn)市場消費者購買欲望強，房產(chǎn)市場走勢穩(wěn)定。但項目所處地存在電梯洋房的市場空白，在國家進行房地產(chǎn)結構性調(diào)整時，本項目可以在一定程度上消除這個不利因素的影響。進行盈虧平衡分析，找出這種臨界值，判斷投資方案對不確定性因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。市場比較法要經(jīng)過選擇案例、確定修正因素、計算修正系數(shù)、確定案例權重、計算修正價格以及確定項目價格等六個步驟。沈丘縣政府東隔壁5302222/1111縣城100元以上話費人群；夾報（周四）1000份單頁夾報大河報、周口日報短信10萬條一府傾城家天下。此方法適用于銷售的前期和尾期。2）通訊設備在信息傳遞快捷的今天，幾乎每人都擁有一種通訊工具。在現(xiàn)代營銷組合中，促銷策略是不可缺少的一部分，它占有著重要的地位。在確保質量安全的基礎上，設置兩套電梯供電系統(tǒng)以避免電梯停電，延長運行時間，24小時對電梯進行監(jiān)控。③ 在施工順序上，既要考慮空間順序，又要考慮各工種之間的順序。采用虛實對比的手法，突出住宅的溫馨、親和及高層建筑的挺拔特點。④由于本小區(qū)的主要功能是用來居住，因此，在設計過程中必須堅持“以人為本”的原則，注重和樹立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念?？蛻裟挲g分析：① 來訪客戶年齡段集中在3140歲之間，中年客戶為主要客戶群體。目前本項目所處區(qū)域商業(yè)氛圍不很成熟，以小門面和小商鋪為主，沒有形成大規(guī)模的商業(yè)集散地。② 品牌優(yōu)勢本項目開發(fā)單位的實力強，信譽高，與競爭對手相比具有明顯的品牌優(yōu)勢。該地出行主要依靠：出租車和單車（部分私家），建議開發(fā)商在對項目進行推廣時可利用出租車車體廣告的形象宣傳。O：機會：該項目是沈丘唯一一家使用地暖的產(chǎn)品，在沈丘的住宅樓盤中有一定的競爭力。2011年12月末，沈丘縣全縣商品房空置面積13萬平方米, 比去年同期增長100%,其中商品住宅空置13萬平方米, 比去年同期增長100%。受慣性影響,2012年全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持增長勢頭,累計完成投資89748萬元，比去年同期增長55 %，增幅平緩。是未來沈丘政治、經(jīng)濟、文化、商業(yè)發(fā)展的重點區(qū)域。 項目提出背景沈丘的工業(yè)發(fā)展和項目建設匯聚了人氣，帶來了商機，帶動了城市建設和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。小區(qū)內(nèi)有三個入口，人車分流，和諧路上的入口只能過人和自行車、電動車，尚德路東入口，還有207省道的北入口，出門就是中英文學校，出行就學更加方便?？h文 新廣場噴泉體中心、綜合體育館、恒瑞商業(yè)步行街、一峰購物廣場、萬家樂生活廣場等先后投入使用。① 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅趨緩其中商品住宅銷售面積19萬平方米，%。同時，隨著新區(qū)人流的擴增和政府的規(guī)劃藍圖、機關單位的進駐，商業(yè)物業(yè)具備較大的升值潛力。W：弱勢、緊鄰大路，過往車輛比較多，人員復雜，生活環(huán)境有待提高。 項目地塊優(yōu)劣分析 項目優(yōu)勢分析① 項目優(yōu)勢“和諧二號院”位于行政新區(qū)的核心位置，前有行政新區(qū)廣場，后有沈丘最大的旅游景點中華槐園，北邊就是中英文貴族學校，對面就是縣委大院。從周邊環(huán)境來看，項目地處新城區(qū)，周圍云集了一批高檔住宅和高檔寫字樓如“翰林公館”“御景國際”等。② 主