【正文】 力戶型均價位置1翰林公館3400兆豐大道2御景國際1053000新區(qū)兆豐大道旁3怡豐苑90～125 m22800縣里這些項目成為本項目競爭對手的同時，對于該區(qū)住宅市場的進一步發(fā)展有著較好的作用。從這一點來說，這幾個項目本身可以在競爭的同時形成一種互補的關(guān)系，互相促進、互相發(fā)展、各具特色。由此可分析得出，該地段附近的住宅市場需求潛力較大，銷售形勢看好。周邊競爭樓盤均以小戶型為主。，這一特點為本項目帶來了較強的競爭力。 項目地塊優(yōu)劣分析 項目優(yōu)勢分析① 項目優(yōu)勢“和諧二號院”位于行政新區(qū)的核心位置，前有行政新區(qū)廣場，后有沈丘最大的旅游景點中華槐園，北邊就是中英文貴族學校，對面就是縣委大院?？傉嫉?2畝，綠化達40%以上， 總占地32畝住104戶，超低的入戶大大提高了居住舒適度。16層的小高層，兩梯兩戶超高標準配置，并且前后沒有高層建筑物，采光通風一輩子沒有問題。項目地段的內(nèi)在品質(zhì)和周邊環(huán)境使項目增值潛力巨大。另外小區(qū)免費提供溫泉水。② 品牌優(yōu)勢本項目開發(fā)單位的實力強，信譽高，與競爭對手相比具有明顯的品牌優(yōu)勢。③ 良好的文化教育環(huán)境項目北邊就是中英文貴族學校，南邊為康欣幼兒園。在子女教育普遍受到家庭特別重視的當今，這一點將成為一個突出優(yōu)勢。 項目劣勢分析從整體上看，“和諧二號院”項目的建設(shè)具有很大的優(yōu)勢。但從局部考慮，此項目也存在以下幾方面的不利因素。① 周邊配套有待改善本項目雖然位于行政新區(qū)的核心位置，但一些超市購物不方便，人流量少，配套設(shè)施不完善。② 融資環(huán)境不容樂觀近幾年，由于國家進行宏觀調(diào)控，要求各商業(yè)銀行加強對房地產(chǎn)信貸業(yè)務的管理。文件對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、施工企業(yè)流動資金貸款以及個人住房貸款等作了比以前更為嚴格的要求，這對于本項目的資金籌措帶來一定影響。③ 價格相對于偏高，并且都是大面積的 不適合一般的家庭。 項目機會分析從宏觀經(jīng)濟形勢上看，本項目符合國家宏觀經(jīng)濟戰(zhàn)略目標促進住房制度改革、加快住宅建設(shè)步伐的住房政策。因此，應把握有利投資時機，在短期內(nèi)成功開發(fā)高質(zhì)量項目，創(chuàng)立名優(yōu)樓盤品牌，逐步形成企業(yè)長遠發(fā)展的企業(yè)品牌戰(zhàn)略。從周邊環(huán)境來看，項目地處新城區(qū)，周圍云集了一批高檔住宅和高檔寫字樓如“翰林公館”“御景國際”等。該區(qū)環(huán)境秀美、交通便利，受到包括投資者在內(nèi)的消費者的普遍青睞，這一點無疑將成為項目升值的巨大潛在無形資產(chǎn)，項目的開發(fā)條件已經(jīng)成熟。 結(jié)論綜合我們的市場調(diào)研和以上對本項目的市場分析可以得出以下結(jié)論：住宅市場供需兩旺，穩(wěn)中有升，消費者需求理念有所變化，中高檔住宅的市場供給量與市場需求量之間仍有足夠大的市場空間，區(qū)域競爭不太激烈，項目自身優(yōu)勢較為明顯，在所處市場環(huán)境中的機會大于威脅，周圍地段的烘托更加凸顯本項目的價值，市場前景樂觀。目前沈丘縣市場上，由于二次置業(yè)者增加，本項目迎合了市場需求，緩解了大戶型住宅供給比例不足的市場現(xiàn)狀，有充足的需求市場，銷售前景比較樂觀。隨著市場的多元化發(fā)展，寫字樓市場日趨理性化，在選擇地段、戶型、配套、智能化系統(tǒng)等結(jié)合各自行業(yè)的特色，有不同的需求。目前本項目所處區(qū)域商業(yè)氛圍不很成熟，以小門面和小商鋪為主，沒有形成大規(guī)模的商業(yè)集散地。在本區(qū)域建設(shè)一個大型高檔商業(yè)中心可以彌補本區(qū)域商業(yè)氛圍不足的缺點。從以上分析可以看出，本項目具有較強的競爭優(yōu)勢。 項目建設(shè)條件項目建設(shè)條件包括項目建設(shè)自然條件、項目建設(shè)用地條件以及項目建設(shè)的市政配套條件。 項目建設(shè)自然條件① 氣溫：~；② 風：，全年盛行風向為東北風；③ 日照：；④ 濕度：%；⑤ 霜期：無霜期219~233天；⑥ 氣壓：；⑦ 降水：~；⑧ 降雪：。 項目建設(shè)用地條件項目建設(shè)用地位于沈丘縣行政新區(qū)和諧路，占地面積為45000平方米。項目已取得建設(shè)用地許可證，具備用地條件。 市政配套條件新城區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施與道路同步建設(shè)，具體內(nèi)容包括給水、雨水、污水、電力、電信、熱力、天然氣集中管線，項目開發(fā)需要的市政接駁點可從鄰近已建成的道路接駁。市政設(shè)施能夠滿足項目開發(fā)的要求。第3章 項目市場定位 項目的功能定位本項目是高檔商住樓，其主要功能是居住和商業(yè)經(jīng)營，下部兩層作為商用。功能定位如下：①營造良好的居住環(huán)境，體現(xiàn)居住組團的和諧美，實現(xiàn)人與自然的融合，達到趨近完美的居住空間；②一個安全、恬靜、溫馨的居住生活空間，促進鄰里關(guān)系；③完善的智能化系統(tǒng)，為業(yè)主提供全方位的便利服務；④商鋪為業(yè)主以及周邊社區(qū)提供周到便利的服務； 目標客戶定位及分析總來訪統(tǒng)計： 分析：① 隨著春節(jié)結(jié)束，外出務工人員較多，沈丘縣所有售房部來訪和銷售量都有大幅度下降。② 主要來訪途徑是精神堡壘，其次短信以及短信、單頁的電轉(zhuǎn)訪，夾報效果有待提升。③ 老帶新占來訪比例的10%，應鼓勵老帶新，增加老帶新來訪量；④ 在沈丘縣當?shù)貞敉鈴V告效果相對較好；來電客戶分析分析：① 在來電客戶中，短信所占比重較大； ② 單頁效果逐漸提升，應加大單頁派發(fā)力度；③ 朋友介紹客戶較少，根據(jù)沈丘縣城客戶調(diào)查，沈丘縣老帶新客戶所占比例基本在2030%左右?？蛻魠^(qū)域統(tǒng)計：：縣城客戶居住區(qū)域統(tǒng)計：鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶區(qū)域劃統(tǒng)計：分析：① 來電客戶居住區(qū)域比例相對均勻，來訪客戶大多為縣城居民；② 鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶中，卞路口、白集、付井、紙店所占比例相對較高；③ 縣城客戶主要集中在項目周邊區(qū)域及富都大道附近幾個小區(qū)，其中，客戶大多為二次購房；④ 外地客戶較少，大多集中在鄭州、周口、項城，且戶籍多為本縣人口。建議：① 后期單頁派發(fā)應集中在新區(qū)周邊、老城區(qū)、富都大道附近，減少河南派單量；② 短信發(fā)送應主劃分區(qū)域后再篩選客戶信息進行發(fā)送針對現(xiàn)有高質(zhì)量客戶重點發(fā)送?？蛻粜枨竺娣e統(tǒng)計：分析：① ㎡戶型外大多需求面積集中在110㎡—130㎡的三室和90多㎡的兩室；② 項目戶型面積偏大，加上新區(qū)房價相對較高，總房款過高是客戶對本項目的最大抗性。客戶年齡分析：① 來訪客戶年齡段集中在3140歲之間，中年客戶為主要客戶群體。② 來訪客戶多為二次購房客戶?？蛻敉顿Y金額分析：① 大多投資者投資金額集中在1030萬之間；② 由于本項目住宅總房款相對偏高，所以，按揭客戶將會占很大部分比例?？蛻舢愖h分析：① 大多客戶對本項目單價并無異議；② 面積過大，加上新區(qū)房價相對過較，總房款過高是本項目的最大抗性；③ 客戶對本項目的地段、周邊環(huán)境非常認同；④ 小部分客戶對本項目周邊商業(yè)配套不是太滿意，認為新區(qū)商業(yè)發(fā)展需要相當一段的時間。付款方式分析：① 由于本項目總房款過高，客戶大多考慮按揭付款；② 商鋪按揭客戶比例高于住宅。綜合分析： ① 在當?shù)貋碓L客戶中，精神堡壘、短信、單頁獲知項目信息的占據(jù)主要地位，戶外宣傳相對效果最明顯，后期應加大戶外大牌等戶外廣告力度； ② 單頁效果有待提升，并及時調(diào)整派發(fā)區(qū)域； ③ 來帶薪客戶數(shù)量提升潛力較大，根據(jù)沈丘縣城特殊情況，沈丘縣老帶新客戶所占比例基本在2030%左右。推廣建議：① 應及時實行老帶新政策，增加老帶新成交量；② 在兆豐大道項目附近和通往鄉(xiāng)鎮(zhèn)主干道增加戶外大牌、在潁河大道和兆豐大道增設(shè)跨街廣告牌；（注：兆豐大道、建行路口、東關(guān)十字路口、一峰廣場等主要位置）③ 在縣中心地區(qū)租用LED加上本項目視頻短片，以提高客戶對項目認知度和影響力（東關(guān)路口/一峰廣場/建行路口）。④ 夾報每次發(fā)送3000份，每周發(fā)送3次分區(qū)域夾送(5），以提高質(zhì)量。⑤ 每周短信發(fā)送2次，每次發(fā)送10萬份，并覆蓋話費100200元消費群體和鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶；⑥ 應增加日常單頁派發(fā)，在周末集中派發(fā)，并根據(jù)天氣、集市時間及時調(diào)整；⑦ 辦理按揭需求客戶所占比例較大，按揭會對項目整體銷售起到很大促進作用，應盡快落實銀行按揭貸款。本項目主要針對機關(guān)單位領(lǐng)導，教室，及在外做生意的人士，因這些人最高檔住宅要求較高，年收入在10萬以上，因此價格在3300左右。第4章 項目規(guī)劃設(shè)計方案 規(guī)劃設(shè)計指導思想與原則根據(jù)項目用地的周邊環(huán)境以及城市規(guī)劃要求，本小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計將遵循著以下幾點指導思想與原則：①本小區(qū)的規(guī)劃必須符合沈丘縣總體規(guī)劃和新城區(qū)的規(guī)劃要求，充分利用地形地貌，合理布置空間組織。②根據(jù)項目用地周邊環(huán)境以及市場需求分析，合理劃分商業(yè)用房與住宅用房。由于本項目用地東側(cè)與南側(cè)北側(cè)三面臨街，具有很高的商業(yè)用地價值，因此，將臨街建筑的地上兩層層設(shè)計成商鋪。另外，依據(jù)市場調(diào)研分析結(jié)果，合理的設(shè)計各種類型的戶型，以滿足不同類型住戶的需求。③處理好小區(qū)內(nèi)商業(yè)與住宅兩大功能部分之間的共生關(guān)系，在滿足各種功能需求的同時，規(guī)劃好小區(qū)自身的整體一致性。運用現(xiàn)代城市設(shè)計的思想與方法，對整體環(huán)境的空間輪廓、群體組合、單體造型、綠化種植以及整體色彩等一系列環(huán)境設(shè)計要素進行整體構(gòu)思。④由于本小區(qū)的主要功能是用來居住，因此，在設(shè)計過程中必須堅持“以人為本”的原則，注重和樹立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念。營造出溫馨、親和的居住環(huán)境。⑤建造一個安全的居住環(huán)境。按照有關(guān)規(guī)定，對建筑的防火、防震構(gòu)造、安全間距、安全疏散通道與場地、人防的地下構(gòu)筑物等做出必要的安排，使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災害的發(fā)生或減少其危害程度。 規(guī)劃設(shè)計方案 總平面設(shè)計① 建筑布局本項目總體布局首先考慮與城市空間相協(xié)調(diào)，其次是堅持“以人為本”的思想，著重處理居住環(huán)境的質(zhì)量，住宅功能的合理性。在場地的北側(cè)布置住宅樓，下兩層為臨街商鋪，充分發(fā)揮用地的商業(yè)價值，住宅大堂集中布置在小區(qū)內(nèi)部，改善居住環(huán)境，為居民提供公共活動場所。② 交通組織本小區(qū)有三個大門，尚德路上的東門，和諧路上的南門，中英文學校對面的北門，32畝住104戶，車庫加車位將近150個。③ 環(huán)境與綠化綠化設(shè)計力爭作到環(huán)境優(yōu)美、活潑、親切、有特色，以便更好地為居民服務。本項目的環(huán)境景觀設(shè)計，將充分利用地面內(nèi)庭院和裙房的屋頂，形成獨特的造景空間，為住戶提供優(yōu)美的生活環(huán)境。并且在小區(qū)內(nèi)部有大面積的水系景觀帶。 建筑設(shè)計① 平面設(shè)計項目共有12棟建筑，北面兩棟住宅樓設(shè)集中門廳大堂，南面產(chǎn)權(quán)式酒店設(shè)帶兩層通高中廳的底層大堂。在戶型的設(shè)計上，本項為了達到高檔住宅小區(qū)的要求將住宅戶型設(shè)計成以大戶型為主。，%。200多平米的占52%，戶型多由三室二廳兩衛(wèi)、五室兩廳兩衛(wèi)、六室兩廳兩衛(wèi)組成。兩棟高層為兩梯2戶戶型設(shè)計方正大氣，南北通透，采用全名設(shè)計。② 立面設(shè)計立面造型追求簡潔、明快、富有現(xiàn)代感和居住氣氛。采用虛實對比的手法，突出住宅的溫馨、親和及高層建筑的挺拔特點。綠化環(huán)境設(shè)計以親切怡人為基準，把歐洲園林的抽象幾何形空間與中國園林的自然構(gòu)成元素巧妙結(jié)合，創(chuàng)造出豐富多彩的園林休憩空間。