【正文】 在客戶、投資置業(yè)專家、新聞媒體記者等列席，地址為華彬大廈首層玻璃廳。 二 、 溫州異地發(fā)售細化案 北京高端樓盤溫州發(fā)售情況 ◇ 目前在溫州先后以房展 、 專賣場為場地促銷的北京高端樓盤有：北京財富中心銷售 20套左右；東方銀座 23套；新御景 100套左右；近期一個大型 shopping mall項目整售 。 尤其是最近將有一些期房及豪宅項目將陸續(xù)登陸溫州 。 多以影響力最大的媒體 —— 溫州晚報直接舉辦的溫州當地房展會為組織 （ 異地自己發(fā)售的有北京財富中心和御景園 ） ， 時間不超過半個月 。 ◇ 備注：由于 2023年最近的一期溫州房展將在 11月初舉辦，為不坐等時機，待近日當地考察完市場后，建議半個月之內的促銷時間，我司將自發(fā)主辦。 溫州購房客群特征 ◇ 溫州人在京置業(yè)目的： 一是轉手出租 ， 獲取豐厚回報；二是自行居住 ， 為在京經商提供便利；三是方便子女今后來京求學和創(chuàng)業(yè) 。 ◇ 溫州人置業(yè)投資分類： 一是具有升值潛力的高品質樓盤，若是精裝修樓盤則更好；二是成熟社區(qū)的底商。溫州人被稱做 “ 東方的猶太人 ” ，擅長經商是他們的特點。一般情況下，溫州人在購買了底商后還會購買該樓盤的公寓以自?。蝗浅墒焐倘Φ膶懽謽恰刂萑藢Ψ慨a品種投資選擇的順序：（ 1）、商鋪；（ 2）、產權式酒店；（ 3）、住宅；（ 4）、寫字樓 ◇ 溫州人購房主要特征： —— 溫州人正在把北京當做置業(yè)投資的首選之地 。 無論是家庭理財 、 投資商住 ，還是買斷高檔樓面自用 ， 溫州人認為都很合算； —— 溫州人極為務實 ， 只想投資 ， 不愿投機； —— 他們往往是一個人拿著幾個人的身份證來買房 ， 也就是說 ， 不僅自己買房 ，還幫其他親屬買房； —— 在溫州展示促銷的北京樓盤簽訂購房意向書 ， 交付訂金； —— 溫州人購買經驗豐富 、 目的明確 、 團結協(xié)作 ， 多采用集體簽單的形式購買 ，并普遍帶著家族賦予的使命 ， 其購買力和決策力均很強 ， 基本上看準即買下 ， 后繼家族式買單也多是如影隨形 ， 馬上跟進； —— 精明的溫州人購房選擇銀行按揭 ， 可以把計劃購房款中的大部分資金拿來周轉做生意； —— 對于在外地投資經驗豐富的溫州人，價格不一定是問題，關鍵看樓盤品質和潛力。溫州人購買特點是托朋帶友，跟風性強，一個說好的，大家都買，一個說不好的，全跑光。 溫州購房行為借鑒性分析 ◇ 當地 —— 截至 2023年 5月底 ， 中國人民銀行溫州市中心分行辦公室公布：溫州民間儲蓄達到 982． 83億元；加上企事業(yè)單位存款 ， 在溫州閑置資金已達 1729億元 。溫州目前民間閑置資金高達 600多億元；另溫州晚報購房俱樂部成員達 5000人以上。 ◇ 上海 —— 溫州人購房選擇城市的先后順序：上海 — 北京 — 杭州 — 溫州 。 在上海購房 ， 不僅房價低 ， 而且按照相關政策 ， 可以解決購房人員的上海藍印戶口 。 此舉對外地人頗有誘惑力 ， 同時 ， 購房款還可沖抵個人所得稅 。 溫州人還提到 ， 在上海購房 ， 契稅比率僅為０ ． ７５ ％ ， 而北京卻按２ ％ 或４ ％ 征稅 。 另外上海的房地產開發(fā)商服務周到 ， 能夠保證購房者的投資回報率 ， 使得投資安全可靠 。 上海最繁華的南京路 、 淮海路上 ， 便有大量寫字樓與商鋪被溫州人買斷或長期租用 。 上海是溫州人最喜愛的城市 ， 溫州外流近 70%民間房產投資中 ， 上海占 70%80%。 ◇北京 —— 已經組織了近 40期的溫州晚報看樓團。北京的房價雖然偏高，但租售價格也相應偏高，在整個市場運作中仍處于平衡狀態(tài)；但在接待人員的安排方面，還是在看房的程序方面，都顯得準備不足；北京置業(yè)的對象多是在京做生意的商人以及有子弟在京深造的居民。 溫州市異地發(fā)售策劃案 ◇ 溫州異地發(fā)售核心策略 —— 提供入住之后包租 2年的購房政策 （ 之后的幾年 ， 由于北京申奧 ， 不需要開發(fā)商包租 ） ； —— 134平米以上的單套主力戶型分別贈送郊區(qū)小城鎮(zhèn)戶口；全程名校托管計劃為：小牛津幼兒園 — 黑芝麻胡同小學 — 北京一一九中學 — 獲得與北京人相同待遇的高考增加 100分的資格； —— 選擇北京知名中介租賃公司進行投資回報率的理性評估 ， 并針對 2號樓所有一居 、 兩居 、 三居 、 四居躍層戶型統(tǒng)一規(guī)范月租金 ， 作為溫州專場展示的促銷展板內容； —— 以市場部總監(jiān)為總指揮，胡婉瑩作為銷售管理精英帶隊，名單為：范櫻花、李艷萍、崔珣、王素云。相對來說，以上四人均為新來公司的具備長期銷售經驗人員，無過多老客戶積累，不影響北京老客戶的業(yè)績脫鉤。 —— 拿出 134平米以上主力戶型 5套以上團購折扣底限如： 折； —— 核心推廣方向： （ 1） 長安街 /CBD/賽特 /第一使館區(qū)四區(qū)圍合的絕版區(qū)位投資價值； （ 2） 京城唯一的居住兼顧投資的雙塔公寓； （ 3） 京城 CBD罕有的 “ 依水稀居 精裝現房 ” 置業(yè)計劃： （ 4） 中國稀有的擁有專署通惠河5000米流域通航權 / 常年專署碼頭獨享權 / 常年專署游艇享受權 （ 5） 京城高端產品稀有的 400余戶享受 —— 10000平米亞北生態(tài)花園種植園 +10000平米萬國文化街 +15000平米單元獨立式車位 +3000平米五星級會所 +5000平米中心綠地 …… —— 核心推廣戰(zhàn)術： 320平米巔峰戶型 “ 家天下 ” +商業(yè)街租賃帶動雙拍賣及正式開盤迅速啟動市場，短短 10天內達到大豐收。 ◇ 溫州媒體投放計劃： 鑒于萬豪君天下新項目首次登陸溫州 ， 需要速見成效的集體新聞造勢鋪墊和預 熱 ， 建議造勢期從 8月 11日至 8月 14日左右截止 ， 8月 15日左右正式開盤進入硬 廣宣傳 ， 爭取銷售反饋從 8月中旬開始掀起認購潮 ， 至 8月 24日左右撤回北京 ， 并視持續(xù)熱銷效果再定第二輪溫州異地發(fā)售 。 主要媒體以發(fā)行量最大 、 房產影 響力最大的溫州晚報為主 。 造勢新聞投入： 5萬元 ， 大小新聞軟文計劃 1500字以上 6篇左右 硬廣整版投入：整版彩色規(guī)格： 33*23cm 版位： 2— 24版 刊例價： 85000元 指定 4版加收 10% 投放頻次： 4次 硬廣總價： 340000元 專場展示：通過朋友介紹關系爭取免費運用新聞大樓展廳 其他銷售工具：展板、宣傳單頁、樓書、認購書等 ◇ 溫州異地銷售工作流程表： 8月 3日周日 劉旭濤溫州正式考察 8月 4日周一 劉旭濤溫州當地全面考察 8月 5日周二 劉旭濤溫州當地考察拿出操作執(zhí)行案并回京 8月 6— 9日 組織市場部人員準備一切宣傳文件 、 銷售文件 新聞稿 、 廣告 、 軟文 、 展板之電子版提供 8月 10日周日 組織市場部銷售人員到達溫州 8月 11日 — 14日 溫州預熱造勢并正式發(fā)售 8月 16日周六 正式開盤 ， 并開始為期整整 8天的熱銷 8月 24日周日 全部班師回京 ◇ 異地費用投入明細 共 6個人的來回火車票出差補助 6人吃飯租房住宿費用補助 溫州晚報硬廣及軟文 新聞造勢的記者稿酬 有可能的專賣場租賃費用 賣場展板制作費用 銷售工具單張 、 樓書 、 認購意向書的貨運費 8月 16日正式開盤活動的酒水、飲料、禮品、拍賣公證等費 ◇ 具體工