【正文】 商家增長了更明確地認(rèn)識和投資的信心。全年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測② 新開工面積和竣工面積均有增長 開發(fā)規(guī)模本項目占地32畝，總建筑面積為45000平方米，是新區(qū)新建樓盤中規(guī)模最大的小區(qū) 沈丘縣房地產(chǎn)市場走勢分析受國內(nèi)外多種因素影響，我國房地產(chǎn)市場遭遇了近年來最大的一次“寒潮”，市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房價上漲幅度逐步放緩，房地產(chǎn)市場景氣回落。 項目性質(zhì)與特點① 地理位置優(yōu)越位于行政新區(qū)的核心位置，是未來沈丘的發(fā)展方向。富都財富中心、銘源世紀(jì)豪庭、潁河嘉園、錦苑小區(qū)、永基水岸花城、綠城水岸名家等一大批房地產(chǎn)項目已經(jīng)建成，總建筑面積160萬平方米，總投資超過18億元?！敖ㄔO(shè)現(xiàn)代城市，營造江淮情調(diào)，打造水韻綠城，展現(xiàn)個性沈丘……。向南有康馨游泳館、沈丘縣綜合體育館、神話KTV、阿五美食等休閑娛樂場所，農(nóng)村信用社、周口銀行近在咫尺，提供了一個集教育、餐飲、娛樂、休閑、購物于一體的居住環(huán)境。 項目總占地32畝，小區(qū)本身擁有40%的超高綠化率，并配有大面積水系景觀帶，打造了一個最佳的居住環(huán)境?！痹诰幹瞥煽h城總體規(guī)劃后，沈丘縣在全市首家請專家和專門機構(gòu)對縣城重點路段、重點街區(qū)和新城區(qū)發(fā)展編制建設(shè)控制性詳細(xì)規(guī)劃。引資逾億元建成并已投入使用的四星級賓館錦華大酒店，硬件設(shè)施全市一流。② 建設(shè)投資大 本項目共有12幢樓組成，并且地塊位于沈丘核心位置，投資規(guī)模比較大。在此種環(huán)境下,各級政府采取多種措施,確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定增長,2012年周口市沈丘縣房地產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)開發(fā)投資小幅增長，新開工面積和竣工面積均有不同幅度增加，商品房銷售面積有所增長,空置面積增大。2012年，沈丘縣全縣商品房銷售面積19萬平方米，%。隨著政府的引導(dǎo)，新區(qū)正快速發(fā)展，隨著各生活社區(qū)的陸續(xù)完工和業(yè)主的入住，生活人群和消費態(tài)勢正漸漸擴大，這將給本區(qū)域商業(yè)帶來強大的購買力。② 樓盤名稱：御景國際物業(yè)類型：住宅銷售價格：3000元/平（住宅） 樓盤介紹：占地22畝，主要戶型三室兩廳（小面積）超前的生態(tài)景觀住宅，人性化的空間構(gòu)造； 數(shù)萬平方米的市民健身公園景觀，再版都市桃花源的靈秀風(fēng)韻； 都市國際社區(qū)生態(tài)居住典范，成功人士的修養(yǎng)生息之棲。怡豐苑SWOT分析S：優(yōu)勢、緊鄰溫州國際商貿(mào)城，火車站、汽車站、周邊配套比較齊全。①教育：該地北面對面為中英文貴族學(xué)校該地西南方向1公里處為康欣幼兒園② 醫(yī)院等級和醫(yī)療水平 ：該地向北開車10分鐘為沈丘縣新人民醫(yī)院③大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場 ：本小區(qū)處于沈丘縣行政新區(qū)核心位置，隔壁縣政府，對面縣委，尚處于初步發(fā)展階段配套還不怎么完善。這一特點為本項目帶來了較強的競爭力。在子女教育普遍受到家庭特別重視的當(dāng)今，這一點將成為一個突出優(yōu)勢。因此，應(yīng)把握有利投資時機，在短期內(nèi)成功開發(fā)高質(zhì)量項目，創(chuàng)立名優(yōu)樓盤品牌，逐步形成企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的企業(yè)品牌戰(zhàn)略。從以上分析可以看出，本項目具有較強的競爭優(yōu)勢。功能定位如下：①營造良好的居住環(huán)境，體現(xiàn)居住組團(tuán)的和諧美，實現(xiàn)人與自然的融合，達(dá)到趨近完美的居住空間；②一個安全、恬靜、溫馨的居住生活空間，促進(jìn)鄰里關(guān)系；③完善的智能化系統(tǒng)，為業(yè)主提供全方位的便利服務(wù)；④商鋪為業(yè)主以及周邊社區(qū)提供周到便利的服務(wù)； 目標(biāo)客戶定位及分析總來訪統(tǒng)計： 分析：① 隨著春節(jié)結(jié)束，外出務(wù)工人員較多，沈丘縣所有售房部來訪和銷售量都有大幅度下降?？蛻敉顿Y金額分析：① 大多投資者投資金額集中在1030萬之間；② 由于本項目住宅總房款相對偏高，所以，按揭客戶將會占很大部分比例。第4章 項目規(guī)劃設(shè)計方案 規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想與原則根據(jù)項目用地的周邊環(huán)境以及城市規(guī)劃要求，本小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計將遵循著以下幾點指導(dǎo)思想與原則：①本小區(qū)的規(guī)劃必須符合沈丘縣總體規(guī)劃和新城區(qū)的規(guī)劃要求，充分利用地形地貌，合理布置空間組織。⑤建造一個安全的居住環(huán)境。 建筑設(shè)計① 平面設(shè)計項目共有12棟建筑，北面兩棟住宅樓設(shè)集中門廳大堂，南面產(chǎn)權(quán)式酒店設(shè)帶兩層通高中廳的底層大堂。 結(jié)構(gòu)設(shè)計本項目地下為一層滿堂地下室，地上16層，3—16層為住宅。這些商業(yè)物業(yè)投資者采取的投資方式都是買了酒店客房然后租給酒店管理公司經(jīng)營管理，自己收取租金收益。合理的使用人力、物力和財力，在保證工程質(zhì)量的同時，盡量縮短工期。因此，本項目必須樹立誠信營銷的經(jīng)營理念，塑造良好的社會形象，提高“德商置業(yè)”在沈丘縣的地位。因此，本小區(qū)設(shè)計時應(yīng)本著 “建立一個信息智能化小區(qū)”的設(shè)計理念。從2012年3月到2012年4月底。 廣告促銷① 廣告內(nèi)容廣告的內(nèi)容應(yīng)以廣告訴求為中心、以購房者需求為導(dǎo)向、以促進(jìn)銷售為目標(biāo)，把廣告信息迅速準(zhǔn)確地傳遞給廣大群眾，刺激他們的購買欲望。在前一期的宣傳和銷售基礎(chǔ)上，會有更多的購房者進(jìn)入項目的銷售過程中。3）計算機網(wǎng)絡(luò)隨著網(wǎng)絡(luò)的迅速普及，有相當(dāng)一部分購房者是通過網(wǎng)絡(luò)來獲取房地產(chǎn)信息的。促銷人員在與顧客進(jìn)行面對面的、無障礙的洽談過程中，能更具體、更全面地了解顧客的要求，收集到更準(zhǔn)確地有關(guān)信息。這樣既有利于吸引購房者，又有利于本項目快速進(jìn)入市場。高臺闊府，一邸私藏。高臺闊府，一邸私藏。）：3000元/平方米建安工程費： 78255++ =③建設(shè)監(jiān)理費建設(shè)監(jiān)理費按建安工程費的1%計算得：④開發(fā)管理費開發(fā)管理費按建安工程費的3%計算得：⑤預(yù)備費預(yù)備費按建按工程費和開發(fā)管理費的3%計算得：⑥建設(shè)期利息建設(shè)期利息為：，詳見附表1。① 修正因素的確定三個案例與本項目在結(jié)構(gòu)上比較接近，功能上相同，但在以下方面存在差異：1） 區(qū)域因素2） 交易情況 3） 交易時間4) 個別因素因此，本項目將從以上四個方面對案例進(jìn)行價格修正。，見附表3。低于這個比率時，項目將會出現(xiàn)虧損，高于這個比率，項目才可能出現(xiàn)盈利。這就要求建設(shè)單位必須控制好投資，節(jié)約成本，加強營銷管理，促進(jìn)銷售。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的進(jìn)間和方式變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來損失。從本行業(yè)及本案的情況來看，市場競爭主要來自已有樓盤及正在興建樓盤的競爭。隨著沈丘縣政府對本地房市支持力度不斷增強，我們預(yù)測，未來兩年，沈丘房市仍將走好，且房價保持穩(wěn)定增長態(tài)勢。第三，在商業(yè)街未來整體包裝和對外宣傳中可以主推專業(yè)管理公司入駐，增強經(jīng)營者和投資者的信心。制定針對整個項目后期市場宣傳及經(jīng)營管理的詳細(xì)計劃，并提出商業(yè)經(jīng)營目標(biāo)，使投資者和經(jīng)營者對項目以后的商業(yè)前景產(chǎn)生良好的預(yù)期，增強投資和經(jīng)營商業(yè)街的信心。房地產(chǎn)項目投資策劃是進(jìn)行項目投資決策的依據(jù)，是建設(shè)活動中的一個獨立環(huán)節(jié)。然后分別從項目背景、項目所處市場現(xiàn)狀分析、項目規(guī)劃、投資估算、項目財務(wù)分析、項目投資決策等方面利用房地產(chǎn)項目策劃理論進(jìn)行了全程系統(tǒng)投資策劃研究，為河南德尚置業(yè)集團(tuán)有限公司是否開發(fā)該項目提供了重要的決策參考。在項目的規(guī)劃設(shè)計上，我們采用傳統(tǒng)符號、延續(xù)地方文脈為主的后現(xiàn)代派建筑，主要是傳統(tǒng)與現(xiàn)代的結(jié)合，采用西南穿斗式木構(gòu)民居的建筑風(fēng)格，出項目的風(fēng)格，在外觀上形成差異。未引入基金性質(zhì)的機構(gòu)，待項目開發(fā)完成后由基金購買，再進(jìn)行統(tǒng)一的租賃經(jīng)營等，這樣能保證項目長期經(jīng)營的穩(wěn)定。② 如何規(guī)避資金變現(xiàn)風(fēng)險目前，沈丘縣住宅銷售情況良好，價格合理、位置較佳的項目都很暢銷。在市場競爭中所產(chǎn)生的風(fēng)險也是以后主要面臨的風(fēng)險。結(jié)合沈丘房產(chǎn)市場，在本項目營銷上，住宅樓盤的資金變現(xiàn)風(fēng)險較小，商業(yè)街物業(yè)資金變現(xiàn)風(fēng)險較大。其中政策調(diào)控風(fēng)險、購買力風(fēng)險為不可控風(fēng)險，前者屬于政策面上的，只有隨時關(guān)注國家對于房產(chǎn)市場的各種信息，來提前作出預(yù)測，做好應(yīng)對措施。0銷售面積收入費用BEP收入其他費用土地費用線性盈虧平衡分析圖 項目敏感性分析敏感性是指影響方案的因素中一個或幾個估計值發(fā)生變化時，引起方案經(jīng)濟(jì)效果的相應(yīng)變化，以及變化的敏感程度。 清償能力分析通過對“借款還本付息計算表”（附表7）和“資金來源與運用表”（附表5）的計算，考察項目計算期內(nèi)財務(wù)狀況。最終的修正系數(shù)為同一案例各修正因素系數(shù)的乘積。表91 投資估算表 單位：萬元序號項 目金 額1樓位價格 2建安工程費 3建設(shè)監(jiān)理費 4開發(fā)管理費 5預(yù)備費 6建設(shè)期利息 7總投資 項目資金籌措，%；擬從銀行借款10000萬元，%，考慮上浮10%，%（實際利率），對于本項目，為了體現(xiàn)資金的流向，擬按季度計算，%，其計算如下：季度利率=1=% 為了準(zhǔn)確把握項目的投資情況，把項目分季度所需投資詳見表92。電話5302222/1111縣城100元以上話費人群；夾報（周四）1000份單頁夾報大河報、周口日報短信10萬條低密度、名流圈、貴族域！和諧2號院，行政新區(qū)最核心，三大公園立體環(huán)繞，兩梯兩戶三房公開品鑒，一府傾城！沈丘縣政府東鄰5302222/1111上海運輸人群、溫州商貿(mào)城客戶、一峰客戶、富都客戶、潁河家園客戶等客戶人