【正文】 2。在銷售運作時，可根據(jù)市場的供求關系，在已制定的銷售價格基礎上，進行適當?shù)恼{整。 房型定位及占比方案 實際上，目前上海住宅市場最為搶手的戶型是中小房型，它不是指傳統(tǒng)意義上的50M2左右戶型，而是指二房一廳面積在85M2左右，二房二廳面積在100M2左右的戶型，這種戶型實用性強，總價適中，物業(yè)管理費也不高，對工薪階層具有極大的吸引力，經(jīng)綜合分析對比，擬建住宅小區(qū)開發(fā)項目的房型、建筑面積和占比定位如下: 根據(jù)上述建筑面積定位與銷售價格，主力房型二房一廳一衛(wèi)和二房二廳一衛(wèi)每套房屋銷售均價為：。另外，如果購房戶能夠得到部分公積金貸款，由于公積金貸款利率比商業(yè)貸款利率低，則每月還款額將有所下降，購房客戶還款能力更能得到保證。 開發(fā)方案策劃及參考經(jīng)濟指標的確定 社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，對住宅小區(qū)居住環(huán)境提出了更高的要求，促使住宅建筑形態(tài)向舒適和實用方向發(fā)展，傳統(tǒng)的多層+高層建筑模式已不能滿足土地緊張的大城市的需求，而另一種折衷方式小高層板式結構住宅（713層），因與多層住宅相比具有節(jié)約土地資源的優(yōu)勢，與高層住宅相比具有良好的通風、采光優(yōu)勢，成為當前和未來最受購房戶歡迎的建筑形態(tài)，本次開發(fā)方案原則上選用12層小高層板式結構。 參考經(jīng)濟指標: 根據(jù)房型定位及占比方案，待建樓盤住宅每戶平均建筑面積： 每幢住宅設5個單元，每單元為一梯二戶（每單元設1臺電梯），則每幢12層小高層住宅建筑面積為： 已知基地地塊面積為21000M2，則可建住宅商品房和公建配套設施建筑面積合計為： 根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃指標，一般住宅商品房占94%95%，公建配套設施占5%6%，假設住宅商品房占總數(shù)的95%，則住宅商品房可建建筑面積為： 可建12層小高層住宅幢數(shù)為： 住宅實際可建建筑面積： M2，則 （2）公建配套設施 幼兒園、托兒所建筑面積：2700*40%=1080M2 其他配套設施建筑面積：2700*25%=675M2 室外附屬設施包括獨立式地下停車庫、變電所、標準網(wǎng)球場等。 停車位： 480/3=160個，地面車位數(shù)：160*15%=24個；地下車位數(shù)：160*85%=136個。 獨立式地下停車庫：地下車位包括分攤車道面積一般為3035M2，本次估算取上限值， 136*35=4760M2 變電所投資取決于整個小區(qū)的總用電量，整個小區(qū)總用電量估算如下：在估算時均采用上限值。 住宅商品房用電量：49800*50=2490千瓦 便民商店用電量：945*120= 小高層住宅樓本身地下室：*5*2*4幢*30= 用電量小計： *（1+5%）=3105千瓦擬設10KV容量為800KVA變電所4座。 為滿足小區(qū)居民的休閑、娛樂生活需要，擬在小區(qū)內建造標準網(wǎng)球場1座。 標準網(wǎng)球場規(guī)格：*。 建筑覆蓋率、綠化率、小區(qū)綠化面積、網(wǎng)球場占地面積、地面車位占地面積、小區(qū)道路占地面積等指標估算 4幢12層小高層占地面積：*5*2*4*(1+10%)=4565M2 配電所占地面積：200*（1+10%）=220 M2 (考慮到基礎凸出外墻，建筑物占地在標準層基礎上增加10%) 綠化率：新建小區(qū)綠化率一般不低于30%，為改善環(huán)境，提高生活質量，整個基地綠化率取中檔偏上水平為35%，除建筑物占地、道路場地，地面車位，網(wǎng)球場，幼兒園、托兒所活動場所，小區(qū)居民活動場所外，其余均植以綠化，其中獨立式地下室上方設中心綠地。 小區(qū)綠化總面積：21000*35%=7350M2 地面車位占地面積：24**5=300M2 居民室外活動場所：取小區(qū)總占地面積的5%，即21000*5%=1050 M2 小區(qū)道路占有率：4281/21000*100%=% 民用建筑近期供水，污水排放，煤氣用量，電話容量規(guī)劃指標摘錄如下： 住宅：710升/M2日；綠化： 住宅：日。 人工煤氣用量指標：日；公建配套設施： 住宅：100154門/萬M2；公建配套設施：25門/萬M2 小區(qū)日最高污水排放量為：*498000M2(住宅)+9升/0M2*27000M22(公建配套)=497M3 電話線數(shù)量：154門/萬M2*+25門/萬M2*=774門 建設規(guī)模：擬建4幢地下1層地上12層小高層，一梯二戶，板式結構，每幢每層5個單元，平均每戶建筑面積：， 建筑物占地面積：6270平方米 網(wǎng)球場占地面積：669平方米 小區(qū)道占地面積：4281平方米 小區(qū)居民室外活動場所占地面積：1050平方米總建筑面積：57260平方米 公建配套設施建筑面積：2700平方米 便民商店面積：945平方米 獨立式地下停車庫建筑面積：4760平方米規(guī)劃容積率：（不包括地下停車庫面積） 綠化率：35% 其他娛樂，休閑設施占有率：% 住宅小區(qū)最高日用水量：544立方米 住宅小區(qū)最高日人工煤氣用量：2328立方米 總戶數(shù)： 480戶樓盤開盤儀式流程與活動策劃方案（案例）時間：2005年6月18日上午地點：XX大廈客戶服務中心現(xiàn)場人員：工作人員、客戶、禮儀、演員等擬邀政府貴賓：市政府有關主管領導、XX市勞動局有關領導、市總工會領導特別嘉賓：本年度XX市的全國勞動模范（或全國五一勞動獎章獲得者）擬邀媒體：XX電視臺、XX日報、XX晚報、XX快報、XX廣播電臺人數(shù)：100人左右。會場布置：會場布置以實際效果為準，但會按照不同區(qū)域的不同劃分。嘉賓區(qū)：可放在剪彩區(qū)域前方和兩側。簽到處配有我們的禮儀小姐。禮品發(fā)放區(qū)： 即時也可將簽到處的桌子作為禮品發(fā)放桌。來賓休息區(qū)：可放在XX大廈客戶服務中心現(xiàn)場。創(chuàng)意表現(xiàn)二：揭幕啟動儀式（建議案1）：由嘉賓揭幕XX大廈的LOGO儀式。創(chuàng)意表現(xiàn)三：在工地現(xiàn)場布置大型氣拱門和熱氣球，借以營造項目熱烈的開工、開盤氣氛。而對于樓宇這種特殊的商品來說，路牌是最直觀、最動人、最有氣勢的媒體應用元素。（市區(qū)其他主要交通路口也需要適當采用，形成開盤信息的傳播網(wǎng)絡） 指示牌 兩種功能，一種是引導買家路向，二是塑造XX大廈的物業(yè)形象。旗上一般印有樓盤標志及廣告標語。 媒體策略：根據(jù)此類活動的特點，我們知道再大的售樓處，其容納量也是有限的，故僅僅依靠售樓處現(xiàn)場人流傳達樓盤信息還遠遠不夠，而請媒體為本案做廣告的方式太過常規(guī)且投入大。并且進行現(xiàn)場為勞模頒發(fā)獎金，這是本媒體策略的焦點人物。實現(xiàn)本次開盤活動經(jīng)濟效益社會效益與的最大化。籍以增強樓盤開盤信息傳播的滲透性、擴散性。本活動還可以延伸為項目以后一系列的產(chǎn)品促銷活動，此略內容表現(xiàn)一：樂隊：在現(xiàn)場安排一支由20人組成的琵琶樂隊，或大提琴小提琴合奏用于迎賓和送賓，增添喜慶歡樂的氣氛。