【正文】 設(shè)施工劃分表，2022年建設(shè)建筑面積41600㎡，2023年建設(shè)建筑面積41600㎡，2024年建設(shè)建筑面積41600㎡。%，%，%。銷(xiāo)售計(jì)劃：2022年6月，開(kāi)始一期銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售期為一年；2024年6月，開(kāi)始二期銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售期為一年。由表可知，2022年銷(xiāo)售價(jià)格為18257元/㎡，之后3年的銷(xiāo)售價(jià)格約為19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。則2022年至2025年項(xiàng)目銷(xiāo)售面積分別為31200㎡,31200㎡，31200㎡，25728㎡。此外共計(jì)720戶(hù)，共計(jì)720個(gè)車(chē)位，車(chē)位200000元/個(gè)，則2023年~，68574萬(wàn)，729951萬(wàn)。按照基礎(chǔ)：主體：裝飾裝修=3：5：2的比例分配每年的建設(shè)投資費(fèi)用，工程的建設(shè)工期投資為開(kāi)發(fā)成本加管理費(fèi)加銷(xiāo)售費(fèi)并除去土地費(fèi)用及前期工程費(fèi)，約為48053萬(wàn)元。、21623萬(wàn)元、18019萬(wàn)元、8410萬(wàn)元。通過(guò)貸款利息結(jié)算表與自有資金，銷(xiāo)售收入等結(jié)合分析，做出投資計(jì)劃與資金籌措表投資計(jì)劃與資金籌措表土地增值稅超率累進(jìn)稅率表土地增值稅計(jì)算表銷(xiāo)售利潤(rùn)統(tǒng)計(jì)表?yè)p益表將以上分析的資金流動(dòng)數(shù)據(jù)整理分析，做出自有資金現(xiàn)金流量表，折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)需用的一個(gè)重要參數(shù)，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率。而平均報(bào)酬率=平均年現(xiàn)金流量/初始投資額100%=10%，則取折現(xiàn)率為10%?？傎Y金現(xiàn)金流量表通過(guò)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估分析，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率，且稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為正，所以此項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。，其中固定成本為土地成本，其余為可變成本，固定成本為52000萬(wàn)元，計(jì)劃建筑面積為124800方米，；， 萬(wàn)元，則單位面積銷(xiāo)售價(jià)格為21359元，單位面積銷(xiāo)售稅金及附加為1174元。由此可得CF=10^4，P=17813，V=3970，t=990。則Q=CF247。(PVt)=10^4247。（178133970990）≈30859。所以當(dāng)開(kāi)發(fā)面積（銷(xiāo)售面積）為30859m178。時(shí)，項(xiàng)目盈虧平衡。本項(xiàng)目124800m178。遠(yuǎn)大于30859m178。，所以方案可行敏感性分析表敏感性分析結(jié)果匯總表從表中可以看出對(duì)于項(xiàng)目的單因素分析狀況可見(jiàn)，項(xiàng)目的價(jià)格因素較成本因素敏感。在本方案中，價(jià)格因素較為敏感。則在項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中需要控制好價(jià)格的變動(dòng)以及銷(xiāo)售情況。社會(huì)效益的內(nèi)涵包括三方面主要內(nèi)容：一是社會(huì)再生產(chǎn)過(guò)程中一定投入對(duì)提高人民福利水平作用的內(nèi)容；二是社會(huì)再生產(chǎn)中一定投入對(duì)提高社會(huì)文明作用方面的內(nèi)容；三是社會(huì)再生產(chǎn)中一定投入對(duì)人自身的合理再生產(chǎn)作用的內(nèi)容。此項(xiàng)目將會(huì)對(duì)社會(huì)帶來(lái)以下影響，帶來(lái)相應(yīng)的社會(huì)效益：a、促進(jìn)城市發(fā)展b、帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)c、保障社會(huì)安定項(xiàng)目的環(huán)境效益評(píng)價(jià)，是將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及周邊的環(huán)境，以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境產(chǎn)生的影響作出分析。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)可能產(chǎn)生的環(huán)境影響有:水污染、空氣污染、噪聲污染、固體廢物污染、光污染、城市景觀破壞、生態(tài)影響、對(duì)特殊用地區(qū)的破壞等。以下是項(xiàng)目環(huán)境效益的分析：a．項(xiàng)目周邊地塊大多處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，所以要加強(qiáng)項(xiàng)目中環(huán)境保護(hù)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。b．項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案中綠化對(duì)環(huán)境有一定的保護(hù)，并且有益于周邊的環(huán)境保護(hù)以及環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)的維護(hù)。c．項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，嚴(yán)格遵守國(guó)家規(guī)定來(lái)建設(shè)施工，控制各類(lèi)建設(shè)污染的產(chǎn)生于排放，提高建設(shè)環(huán)境保護(hù)。d．隨著社會(huì)的發(fā)展，可持續(xù)發(fā)展融入了我們的生活中。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)施工，要遵循可持續(xù)發(fā)展的理論，合理地使用新型能源如太陽(yáng)能、風(fēng)能、水能進(jìn)行建設(shè)。綜上，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，所以是可行的，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率與基準(zhǔn)收益率均符合預(yù)期假設(shè)。第四篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告《房地產(chǎn)估價(jià)》課程設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)二、估價(jià)調(diào)查對(duì)象：本次課程設(shè)計(jì)內(nèi)容為合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所的估價(jià)。項(xiàng)目位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢(shì)，各組團(tuán)空間錯(cuò)落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營(yíng)造一個(gè)舒適、安全、生態(tài)、時(shí)尚的居住區(qū)。大溪地國(guó)際BLOCK街區(qū)，是以大溪地人文精神與理想人居的全新構(gòu)想，創(chuàng)建的一種符合國(guó)際文明居住標(biāo)準(zhǔn)的新型居住模式，包括花園洋房、多層、小高層、高層等多種住宅形態(tài)，SOHO公寓、IEO型總部辦公樓、酒店、主力商業(yè)店、步行街、體育館、藝術(shù)館、兒童游樂(lè)中心、幼兒園、中小學(xué)等完善設(shè)施，是一個(gè)超大型開(kāi)放式綜合國(guó)際街區(qū)，充分體現(xiàn)未來(lái)居住標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)內(nèi)部有百米風(fēng)情步行街，9300多平米的藝術(shù)館、體育館、名牌小學(xué)、合肥50中、2所幼兒園、綜合商場(chǎng)有家樂(lè)福超市、好又多超市、合肥協(xié)和醫(yī)院、中西醫(yī)院結(jié)合醫(yī)院、炮院醫(yī)院、105醫(yī)院、合肥腦科醫(yī)院等基本配套設(shè)施。園林景觀:9300多平米的藝術(shù)館、“大溪地”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將充分利用坡地的地形優(yōu)勢(shì)，各組團(tuán)空間錯(cuò)落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營(yíng)造一個(gè)舒適、安全、生態(tài)、時(shí)尚的居住區(qū)。三、課程設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃：2011年12月120日————收集資料 2011年12月21日——— 計(jì)算2011年12月223日————撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告四、課程設(shè)計(jì)實(shí)施途徑：（一）、運(yùn)用收益法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料。估算潛在毛收入。估算有效毛收入。估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。估算凈收益。選用適當(dāng)?shù)馁Y本比率。選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。（二）、凈收益應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，按下列規(guī)定求?。撼鲎庑头康禺a(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計(jì)算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除。若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。（三）、估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正常客觀的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正常客觀的租金。利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類(lèi)似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。若與正常客觀的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的。（四）、在求取凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)凈收益過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)的變動(dòng)情況及可獲收益的年限，確定未來(lái)凈收益流量，并判斷該未來(lái)凈收益流量屬于下列哪種類(lèi)型：1每年基本上固定不變。2每年基本上按某個(gè)固走的數(shù)額遞增或遞減。3每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減。4其他有規(guī)則的變動(dòng)情形。（五）、資本化率應(yīng)按下列方法分析確定：l市場(chǎng)提取法：應(yīng)搜集市場(chǎng)上三宗以上類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。2安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)測(cè)、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定。3復(fù)合投資收益率法：將購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計(jì)算：R= MRm +(1M)Re(5)式中R ——資本化率(%)。M——貸款價(jià)值比率(%)，低押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率。Rm——抵押貸款資本化率(%)，第一年還本息額與抵押貸款額的比率。Re——自有資本要求的正常收益率(%)。4投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類(lèi)型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。（六）、資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，他們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO——綜合資本化率(%)，適用于土地與建筑物合一的估價(jià)。RL——土地資本化率(%)，適用于土地資本估價(jià)。RB——建筑物資本化率(%)，適用于建筑物估價(jià)。L——土地價(jià)值占房地產(chǎn)價(jià)值的比率(%)。B——建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率(%)，L+B+100%.（七）、計(jì)算收益價(jià)格時(shí)應(yīng)根據(jù)未來(lái)凈收益流量的類(lèi)型，選用對(duì)應(yīng)的收益法計(jì)算公式。（八）、對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有效年限收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷(xiāo)。對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有效年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊的土地取得費(fèi)用的攤銷(xiāo)。對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時(shí)，可采用下列方式之一處理：1先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有效年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷(xiāo)。然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。2將未來(lái)可獲收益的年限設(shè)想為無(wú)限年，選用無(wú)限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷(xiāo)。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)：合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所 委托方：合肥某大溪地客戶(hù)經(jīng)理 估價(jià)方： 估價(jià)人員：估價(jià)作業(yè)日期第一篇 前言致委托方函 客戶(hù)經(jīng)理：根據(jù)委托，我們對(duì)您合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所在估價(jià)時(shí)點(diǎn)20111221的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。評(píng)估的目的是為您的住房者提供價(jià)格參考。估價(jià)人員根據(jù)估計(jì)目的，遵循估價(jià)原則，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和實(shí)地查勘，遵照《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及其他相關(guān)法規(guī)，選用收益法和市場(chǎng)比較法進(jìn)行了評(píng)定估算，平均市場(chǎng)單價(jià)4721元/m2。此致20111220模擬法定代表人： 估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明：。、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有利害關(guān)系和偏見(jiàn)。《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。，本估值報(bào)告書(shū)的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋?zhuān)荒芤匀魏涡问娇d于任何文件、通函或聲明。，根據(jù)本公司的一貫做法，我們必須申明，本估值報(bào)告書(shū)僅供委托方使用，本公司不承擔(dān)對(duì)任何第三者對(duì)本報(bào)告書(shū)的全文或任何部份內(nèi)容的任何責(zé)任。模擬房地產(chǎn)估價(jià)師： 估價(jià)的假設(shè)和限制條件，估價(jià)目的不同，估價(jià)依據(jù)以及采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有所不同，評(píng)估出的客觀合理價(jià)格或價(jià)值也會(huì)有所不同。本次估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果所體現(xiàn)的是估價(jià)對(duì)象在完整權(quán)利狀態(tài)下的現(xiàn)有價(jià)值，為委托方地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù)。因此，本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果僅作為委托方確定估價(jià)對(duì)象在沒(méi)有他項(xiàng)權(quán)利約束條件下現(xiàn)有價(jià)值的參考依據(jù)。，且該估價(jià)對(duì)象具有完整和合法的產(chǎn)權(quán)之前提進(jìn)行估價(jià)。僅在此前提下，本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果才能有效地體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)有的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。委托方保證所提供的全部資料具備真實(shí)性與合法性，并對(duì)此承擔(dān)全部責(zé)任。，即本次估價(jià)中所涉及的房地產(chǎn)之價(jià)格、成本、稅額等都是根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)狀況確定的，均不考慮未來(lái)的變動(dòng)。對(duì)于估價(jià)對(duì)象的年收益視為恒定不變，且不考慮資本化率每年的波動(dòng)。，因此，本次估價(jià)的估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能將該估價(jià)結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)有的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。，任何單位或個(gè)人不得將本估價(jià)報(bào)告的全部或部分及任何參考資料于公開(kāi)發(fā)表的文件、通告或報(bào)告中引用，亦不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。第二篇估價(jià)結(jié)果報(bào)告委托方：合肥大溪地客戶(hù)經(jīng)理模擬法定代表人：寫(xiě)字樓：合肥國(guó)大溪地層號(hào) 估價(jià)方： 模擬法定代表人： 住所 估價(jià)對(duì)象名稱(chēng)：合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所 坐落：合肥大溪地 建筑面積：180平方米； 建筑結(jié)構(gòu)：框架剪力墻結(jié)構(gòu)裝修情況：外墻： 涂料，干掛石材 供暖： 無(wú) 大堂： 無(wú) 內(nèi)墻： 毛坯 門(mén)： 暫無(wú)資料 窗： 雙層真空玻璃設(shè)施設(shè)備：供氣： 天然氣 供電： 市政供電，一戶(hù)一表 廚房： 毛坯 有線(數(shù)字)電視： 有有線電視接口 供水： 市政供水 通訊： 電信 衛(wèi)生間： 毛坯 消防： 按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 寬帶： 電信。工程質(zhì)量：經(jīng)驗(yàn)收合格 竣工日期：2009年月日維修保養(yǎng)情況：物業(yè)維護(hù)及住戶(hù)保養(yǎng)情況良好 基礎(chǔ)設(shè)施：水電、煤氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等齊全周邊設(shè)施：合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢(shì)，各組團(tuán)空間錯(cuò)落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營(yíng)造一個(gè)舒適、安全、生態(tài)、時(shí)尚的居住區(qū)。估價(jià)目的為該業(yè)主出租辦公樓提供有效參考。估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年12月21日 價(jià)值定義本次估價(jià)采用收益法來(lái)確定其市場(chǎng)價(jià)值。估價(jià)依據(jù)1．國(guó)家和合肥市有關(guān)的法律法規(guī)（1）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法》（2）《中華人民共和國(guó)土地管理法》（3）《合肥市土地管理辦法》 2．合肥市蜀山區(qū)規(guī)劃詳圖 3． 委托方提供的有關(guān)資料（1）估價(jià)委托書(shū)（2）購(gòu)房合同（3）產(chǎn)權(quán)證明4．估價(jià)人員向有關(guān)部門(mén)查詢(xún)、市場(chǎng)調(diào)查和現(xiàn)場(chǎng)勘查收集的資料。估價(jià)原則本次房地產(chǎn)估價(jià)遵循以下原則: 1．合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。2．最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。3．替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。估價(jià)方法根據(jù)收益法對(duì)本棟辦公場(chǎng)所進(jìn)行估計(jì)，最終得到待估房地產(chǎn)的價(jià)格。估價(jià)結(jié)果合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所于估價(jià)時(shí)點(diǎn)20111221在價(jià)值定義設(shè)定條件下房地產(chǎn)的價(jià)值為：，平均市場(chǎng)單價(jià)4721元/m2。估價(jià)人員： 估價(jià)作業(yè)日期：第三篇 估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)方法選用：由于有較多的可比對(duì)象，本次估價(jià)選用的是收益法。二、估價(jià)測(cè)算過(guò)程：