【正文】 。當房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)上升時，那些預計房地產(chǎn)價格還會進一步上漲的投機者紛紛搶購，造成一種虛假需求，無疑會促使房地產(chǎn)價格進一步上漲。稅收政策直接或間接地對房地產(chǎn)課稅，實際上是減少了利用房地產(chǎn)的收益，因而造成房地產(chǎn)價格低落。目前對商品房的普遍感覺是價格太高，這兩方面的情況一是相對于商品房的價值而言，有的價格背離了價值。其他功能面積不變時，某種功能面積擴大導致增加數(shù)，應大于支付的費用，否則該功能面積不宜擴大。傳統(tǒng)觀念上， 以南北朝向為正，東西朝向為偏，朝南的房間為正房，是位尊的表示。房屋質量好壞主要體現(xiàn)在結構、材料、功能設置、施工管理及質量監(jiān)督幾個方面。B觀看房地產(chǎn)公司的辦公處。交通便利、具有大量停車位。房地產(chǎn)廣告一般包括預售和銷售房屋的位置、面積大小、裝修標準、產(chǎn)權性質、銷售價格，是否有金融機構提供按揭，預售許可證號碼以及代理商和開發(fā)商電話號碼、售樓處地址等內容。二、對客戶進行購買力的分析估算家庭可動用的資金購房者要對自己到底可以拿出多少錢來買房有一個大致的估計，做到心里有數(shù)。確定購房及抵押貸款時的稅費支出購買房產(chǎn)時購房者要按照國家有關規(guī)定交納一定的稅費，包括房產(chǎn)稅、契稅、印花稅、土地使用稅和一些行政性收費等。A對一些載有金額的憑證，采用比例水利。房產(chǎn)稅的納稅義務人是房屋的產(chǎn)權所有人。銀行根據(jù)借款者的資信程度、收入狀況、申請借款金額等確定額度，額度即按揭率，最高為七成，期限最長為二十年。住房儲蓄和購房抵押貸款的存、貸的比例也為存一貸五，貸款期可相當于存款實際已存期限的五倍。根據(jù)有關法規(guī)，房地產(chǎn)抵押合同應當載明下列內容：抵押人、抵押權人的名稱或個人姓名、住所；主債權是種類、數(shù)額；抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；抵押房地產(chǎn)的價值；抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任；抵押期限；抵押權滅失的條件；違約責任；爭議解決方式；抵押合同訂立的時間與地點；雙方約定的其他事項。所謂房屋抵押貸款保險，就是申請房屋抵押貸款的人應貸款銀行的要求，用以保證貸款資金安全而將抵押房屋投保的險種。如果抵押貸款比例不到30%，則首期付款額會更高。（3）公積金貸款的利率比商業(yè)性貸款利率低。（3）與開發(fā)商簽訂了購房協(xié)議，并已支付首期購房款。B中等城市（指20萬以上至50萬人口）。二、稅種與標準契稅根據(jù)法律規(guī)定，凡房屋的買賣、典當、贈與或交換的承受人均應憑房地產(chǎn)所有權證和當事人雙方訂立的契約交納契稅，具體契稅的稅率如下：買賣契稅，按買價征收6%（地方補貼3%）典契稅率，按典價征收3%贈與契稅，按現(xiàn)值價格征收6%（地方補貼3%）印花稅印花稅是對因商事活動、產(chǎn)權轉移、權利許可證照授受等行為而制定、領受的應稅征收的一種稅。調查有關物業(yè)管理的各項支出目前新建的住宅小區(qū)都實施了物業(yè)管理服務，物業(yè)管理服務收費的項目包括：公共設施和設備日常運行、維修及保養(yǎng)費、綠化管理費、清潔衛(wèi)生費、保安費、管理和服務人員的工資及福利費、物業(yè)管理公司固定資產(chǎn)折舊費等。樣板房通常經(jīng)過精心裝修，并配齊家具設備和必要的裝飾品。設施：水、電、電話等。設施要求：民用水、電、煤氣、電話。八、 開發(fā)商實力在購買房產(chǎn)，消費者會認準信譽好的開發(fā)商，認準品牌。住房最好不要選在工廠特別是污染嚴重的工廠附近，工廠及其噪聲，排出的廢氣、廢水將嚴重污染居住環(huán)境質量；也不要在城市干道或過境旁，更不宜在飛機的航線之下，來往車輛或飛機的噪聲，會干擾正常的休息睡眠?，F(xiàn)代住宅的戶型特點：住宅戶型設計受制于功能化要求，建筑結構、進深（跨度）及各單元的戶型比（各戶型的數(shù)目比例）。指建筑內各類可以有效使用空間的凈面積。 國際競爭狀況這主要是國與國之間為吸引外資而進行的競爭，競爭激烈時，房地產(chǎn)價格一般較低落。特殊政策 在上些地方建立經(jīng)濟特區(qū)，實行特殊的政策、特殊的體制、特殊的對外開放措施，往往會提高該地區(qū)的房地產(chǎn)價格。社會治安程度社會治安程度，是指偷盜、搶劫、強奸、殺人等方面的犯罪情況。人類社會隨著文明的發(fā)達、文化的進步，公共設施必然日益完善和普遍，對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加房地產(chǎn)的需求，從而導致房地產(chǎn)價格趨高。但這類土地一旦建設了可靠的防洪工程，不再受周期性災害的影響，其價格會逐漸上漲。相反，如果地方市場僅能接受小型建筑型態(tài)，則較大面積土地的價格與較小面積土地的價格，差異不會很大。房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經(jīng)濟位置卻會發(fā)生變動，這種變動可能是因城市規(guī)劃的制定或修改，交通建設或改道，也可能是其他建設引起的。至于其他類型房地產(chǎn)的供求狀況對該房地產(chǎn)的價格水平有無影響及其影響的程度，要看這些供求狀況的波及性如何而定。l 各種影響房地產(chǎn)價格的因素與房地產(chǎn)價格之間的影響關系是不盡相同的：有的因素對房地產(chǎn)價格的影響是一向性的，即隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產(chǎn)的價格；有的因素在某一狀況下隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產(chǎn)的價格，但在另一狀況下卻隨著這種因素的的變化而降低（或提高）房地產(chǎn)的價格；有的因素從某一角度看會提高房地產(chǎn)的價格，但從另一角度看卻會降低房地產(chǎn)的價格，其對房地產(chǎn)價格的最終影響如何，是由這兩方面的合理決定的。”A基準地價城市基準地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調查評估出的個地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，抵押價格的評估應基于：(a)到期不能償還需要強制出售時該房地產(chǎn)的價值可達到的數(shù)額。同一房地產(chǎn)，在交易中交易的可能是所有權，也可能是使用權，還可能是其他權利，如地上權、永佃權、地役權、典權、采伐權、采石權、耕作權等。根據(jù)情況不同，房地產(chǎn)總價格的內容也不容，它可能是一塊面積為500m２的土地價格，一套面積為200m２的高級公寓的價格，或一片１km２的土地的價格，也可能是一個地區(qū)范圍內的全部房地產(chǎn)的價格，或者是一國全部房地產(chǎn)的價格。但從理論上所，一個良好的評估價格=公平市價=理論價格土地價格、建筑物價格、房地價格這是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來劃分的價格。公平市價，是指交易雙方在正常情況下的成交價格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強迫交易等的影響。房地產(chǎn)價格實質上是房地產(chǎn)權益的價格由于房地產(chǎn)的自然地理位置有不可移動性，結果其可以轉移的并非是房地產(chǎn)實物本身，而是有關該房地產(chǎn)的所有權、使用權或其他權益，所以房地產(chǎn)價格實質上是這些無形的權益的價格。第七節(jié)：根據(jù)本地實際情況，講解按揭、公積金貸款的辦理流程、涉及相關部門及費用。而房地產(chǎn)則不能搬到一處作比較，要認識房地產(chǎn)，只有親自到所在地觀察。由于房地產(chǎn)缺乏完全市場，在許可買賣的制度下，專門有估價機構為交易雙方提供服務，這種情況下的評估價往往會成為市價。“七通”是指具備了道路、給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力等設施和條件，“一平”是指土地平整；(d)在現(xiàn)有城區(qū)內附有待拆遷建筑物的土地。對于住宅來講，又有單位建筑面積、使用面積或居住面積的價格之分。但現(xiàn)實中有各種演變，多稱為地價款、各地的內容也不盡相同。B招標價格房地產(chǎn)的招標價格，是指采用招標方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格。原容積率〕原容積率下的地價其他價格除以上八個方面以外，還有一些其他房地產(chǎn)價格名稱，如現(xiàn)房價，期貨價、最高限價、最低限價。此處值得一提的是，許多影響因素之間并不是完全獨立的，但在分析某一因素對房地產(chǎn)價格的影響時是假定其他因素不變的，雖然實際生活中不可能不變。居住房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市中心的遠近。一般來說，土地平坦，地價較高；土地高低不平，地價較低；在其他條件相同時，地勢高的房地產(chǎn)的價格要高于地勢低的房地產(chǎn)的價格。日照對房地產(chǎn)價格的影響還可以從住宅的朝向對其價格的影響中看到。水文環(huán)境地下水、溝渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，對其附近的房地產(chǎn)價格也有較大的影響視覺環(huán)境房地產(chǎn)周圍安放的東西是否雜亂，建筑物之間是否協(xié)調，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，這些對房地產(chǎn)價格都有影響衛(wèi)生環(huán)境清潔衛(wèi)生情況如何，對房地產(chǎn)價格也有影響四、人口因素房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量、素質如何，對房地產(chǎn)價格有著很大的影響。就單獨一宗房地產(chǎn)而言，物價的變動可以引起房地產(chǎn)價格的變動，如建筑材料價格上漲，引起建筑物建造成本增加，從而推動房地產(chǎn)價格上漲。土地制度 土地制度對土地價格的影響也許是最大的。影響房地產(chǎn)價格的因素主要有下列七個：（1）購買或出售心態(tài)；（2）欣賞趣味（個人偏好）；（3）時尚風氣；（4）接近名家住宅心理；（5）講究門牌號碼，樓層數(shù)字或土地號數(shù)；（6）講究風水；（7）價值觀的變化。二、面積購買商品房時，面積是一個復雜而又敏感的問題。住房當然離上班地點越近越好，如果由于各種原因不得不在遠離上班地點的地段購房，則應了解是否有便捷的交通，或者目前交通不很方便，不遠的將來將會得到緩解。選購住宅時，其主要房間朝向陽面，采光良好的住宅可以節(jié)約能源，使人心情舒暢，便于住宅內部各使用功能的布置，否則將會長期生活在昏暗之中，依靠人工照明，對人的身心健康都不利。七、 物業(yè)管理狀況安居的首要條件是有屋可居，但若沒有良好的物業(yè)管理，只能是有居而不安。如果垃圾遍地，環(huán)境差，則物業(yè)管理有缺陷。樓層：1—2層需求特點：外籍、外地商人及本國富有的人 商鋪：銷售方式：租賃（為主）、出售面積特點：形式多樣，幅度很大。售樓書售樓書是有關房地產(chǎn)的詳細介紹材料，這類材料通常由開發(fā)商或代理商直接寄送給那些對廣告、郵寄宣傳材料有反應的客戶，或直接寄送給那些已知的對租買該房地產(chǎn)有興趣的人，購房者 也可以在開發(fā)商的售樓處得到售樓書?？紤]欲購房屋的面積購房者要根據(jù)自己的家庭人口數(shù)量和住房需要，來考慮欲購房屋的面積。國家稅收，是由稅法直接規(guī)定的，納稅人必須依法納稅，自覺履行納稅義務。作為普通消費者個人所購房產(chǎn)，如果僅用于自己居住使用，不用繳納土地增值稅；只有在購房者再轉讓經(jīng)營此房產(chǎn)，并獲得一定的增值收益時，才有必要繳納土地增值稅。營業(yè)稅凡房地產(chǎn)轉讓、咨詢、中介、信息服務及房地產(chǎn)出租都必須交納營業(yè)稅，營業(yè)稅是對中國境內經(jīng)營交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務業(yè)或有轉讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)行為的單位和個人，按其營業(yè)額所征收的一種稅，其中金融保險業(yè)、服務業(yè)、轉讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)稅率為5%。（4）房產(chǎn)開發(fā)商與銀行訂有《商品房銷售貸款合作協(xié)議》，銀行將根據(jù)協(xié)議條款規(guī)定的貸款成數(shù)和年限，結合借款人的還款能力計算可貸額度。存款利息分別按提前支取或到期支取計算支付。自購公房保險，是對居民因房改從而購買原租住的公房的險種。所保的財產(chǎn)只能是房屋及其附屬設備和室內裝修材料等財產(chǎn)。一般而言，貸款期越長，每月還款額越少；貸款期越短，每月還款額越高。（二）職工住房公積金貸款申辦公積金貸款應具備的條件：凡按照上海市住房公積金制度正常交存公積金的企事業(yè)單位在職員工（包括外資、合資企業(yè)的中方員工），憑本人和同戶親屬的公積金交存證明，可以向銀行提出辦理職工購房貸款的申請。它是由銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者三方共同參與買賣住房的融資行為，實際上是為了幫助供房者(開發(fā)商)和購買者完成住房買賣而由銀行提供貸款支持的融資業(yè)務活動。土地增值稅的征收實行四級超額累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%增值額超過扣除項目金額50%的部分，未超過100