【正文】 活中，樓面地價往往比土地單價更能說明土地價格水平的高低。Ａ所有權(quán)價格房地產(chǎn)的所有權(quán)價格，是指交易房地產(chǎn)所有權(quán)的價格。以土地為例，目前中國有償出讓土地的價格都是土地使用權(quán)價格。土地使用權(quán)可因使用權(quán)年限的長短區(qū)分為各種使用權(quán)價格，如30年、50年、70年的使用權(quán)價格。中國目前的房租有市場租金（或稱協(xié)議租金）、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金。故一般要比市價低，有所謂“寧估其少，勿估其多，具有保守性”。E征用價格征用價格，是為政府征收房地產(chǎn)補(bǔ)償而評定的價格。C協(xié)議價格房地產(chǎn)的拍賣價格，是指采用協(xié)議方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格。基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格這是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中提到的三種價格。C房屋重置價格房屋重置價格，簡單地說，是假設(shè)房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。如在底價基礎(chǔ)上上漲15%，即可視為期望價。在政府有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)法規(guī)中，還有房地產(chǎn)的計劃價格、指導(dǎo)價格、平均價格、成本價格、商品價格等。要把握影響房地產(chǎn)價格的因素，首先應(yīng)在觀念上有下面四點認(rèn)識：l 各種影響房地產(chǎn)價格的因素對房地產(chǎn)價格的影響方向是不盡相同的：有的因素降低房地產(chǎn)的價格的，有的因素則提高房地產(chǎn)的價格l 各種影響房地產(chǎn)價格的因素對房地產(chǎn)的價格的影響程度也是不盡相同的：有的因素對房地產(chǎn)價格的影響較大（即隨著這種因素的變化而引起的房地產(chǎn)價格的升降幅度較大），有的因素則影響較小。至于他們對房地產(chǎn)價格究竟有多大程度的影響，主要靠估價人員長期積累的豐富經(jīng)驗來作出判斷。為討論分析的方便起見，現(xiàn)將影響房地產(chǎn)價格的因素分為如下10類：供求狀況、自身條件、環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、行政因素、心理因素、國際因素、其他因素。一、供求狀況供給和需求是形成價格的兩個最終因素。需求一定，供給增加，則價格下跌；供給減少，則價格上升。所謂自身條件，是指那些反映房地產(chǎn)本身的自然物理性狀態(tài)的因素。尤其是城市土地，其價格高低幾乎為位置優(yōu)劣所左右。其中別墅的要求是接近大自然，環(huán)境質(zhì)量優(yōu)良，居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。房地產(chǎn)的位置從表面上看是個幾何概念，但實際上并不是一個簡單的幾何概念，而是與特定的區(qū)位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。地質(zhì)不同類型的建筑物對地基承載力有不同的要求，不同的土地有不同的承載力。地價與地質(zhì)條件成正相關(guān)；地質(zhì)條件好，地價就高；反之，地址條件差，地價則低。土地面積同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價格會有高低差異。土地面積大小的合適度還因不同地區(qū)、不同消費習(xí)慣而有所不同。土地形狀有正方形、長方形、三角形、菱形、梯形等。日照日照有自然狀態(tài)下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種。通風(fēng)、風(fēng)向、風(fēng)力一般情況下，風(fēng)力越大或時常出現(xiàn)風(fēng)災(zāi)的地方，房地產(chǎn)價格越低。地勢雖然低洼，但若降水量不大，則不易積水，從而地勢對房地產(chǎn)價格的影響不大，但在地下水位高的地區(qū)例外；反之，降水量大，地勢對房地產(chǎn)價格的影響力就大。建筑物外觀建筑物外觀包括建筑式樣、風(fēng)格和色調(diào)，對房地產(chǎn)價格有很大影響。噪聲小，安靜的地方，房地產(chǎn)價格通常較高。人口因素對房地產(chǎn)價格的影響，具體可分為人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭規(guī)模三個方面。人口高密度地區(qū)，一般而言，房地產(chǎn)求多于供，供給相對匱乏，因而價格趨高。家庭規(guī)模是指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展，預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動活躍，對廠房、辦公室、商場、住宅和各種文娛設(shè)施等的需求增加，引起房地產(chǎn)價格上漲，尤其是引起地價上漲。從一段較長時期來看，房地產(chǎn)價格的上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收人的增長率。六、社會因素政治安定狀況政治安定狀況，是指現(xiàn)有政權(quán)的穩(wěn)固程度，不同政治觀點的黨派和團(tuán)體的沖突情況等。房地產(chǎn)投機(jī)房地產(chǎn)投機(jī)，簡言之就是投準(zhǔn)時機(jī)，利用房地產(chǎn)價格的漲落變化，通過在不同時期買賣房地產(chǎn)，從價差中獲取利潤的行為。當(dāng)房地產(chǎn)價格低落時，懷有日后房地產(chǎn)價格會上漲心理的投機(jī)者購置房地產(chǎn)，以待日后房地產(chǎn)價格上漲時拋出，這樣，就會出現(xiàn)當(dāng)房地產(chǎn)需求小的時候，投機(jī)者購置房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)需求增加；而在房地產(chǎn)價格上漲時投機(jī)者拋出房地產(chǎn)，增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價格。例如，在中國傳統(tǒng)的土地制度下，嚴(yán)禁買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，可能使地租、地價根本不存在。所謂高價格政策，一般是指政府對房地產(chǎn)價格放任不管，或有意通過某些措施抬高房地產(chǎn)的價格；低價格政策，一般是指政府采取種種措施抑制房地產(chǎn)價格上漲。 具體表現(xiàn)為下列兩個方面：（1）就某一塊土地而言，它會降低地價。實行某種交通管制也許會降低該房地產(chǎn)的價格，但對另一些房地產(chǎn)來講，實行這種交通管制則可能會提高房地產(chǎn)的價格。九、國際因素國際經(jīng)濟(jì)、軍事、政治等環(huán)境如何，對房地產(chǎn)價格也有很大影響。政治對立狀況。如：有時房地產(chǎn)購買者出于自身的急迫需要，使得他只求得到房地產(chǎn)，從而抬高價格等。因此，購樓時，考慮得更多的將是價格問題，即其經(jīng)濟(jì)承受能力問題。面積大小又與購房總價款直接有關(guān)，因此必須搞清楚。在房地產(chǎn)銷售、出租以及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記時作為計量標(biāo)準(zhǔn)。任何一種住宅戶型的總面積及各使用功能空間凈面積都有一個基本的面積要求，若面積太小，則難以進(jìn)行合理分隔，也不能滿足各項使用功能的基本要求，而面積過大，就會造成浪費，對于購買某一種明確戶型的購房者來說，總面積過大或某種使用功能面積過大，都是不經(jīng)濟(jì)的。一般好的地段，均為成熟開發(fā)的社區(qū)，生活服務(wù)設(shè)施、配套都有很齊全，且交通便捷。因工作需要經(jīng)常出差的人員，最好考慮住房與火車站、公共汽車站和碼頭有方便的聯(lián)系。凡成套單元住宅，必須具備如下的功能空間：臥室（居室）、廳、（起居室外、過門、門廳、餐廳）廚房、衛(wèi)生間、儲藏室外、過道、陽臺（二層以上）。三、 朝向與樓層：住宅位置已經(jīng)固定，不存在質(zhì)量問題的情況下，房子用著是否舒服，將取決于以下因素：1 、朝向：任何一個購房者在選取房過程中，都有會注意到的到所購住宅的朝向問題，住宅朝向直接影響人的生活。除朝向外，還應(yīng)考慮開窗時所面對的環(huán)境，即窗景，窗景應(yīng)趨利避害，趨優(yōu)避劣。住宅的通風(fēng)要滿足對空氣流動的基本要求，開啟門窗時保證室內(nèi)外空氣順利流動，特別是在炎熱的夏季要有穿堂風(fēng)。五、 居住環(huán)境居住環(huán)境的舒適程度往往是衡量住宅單詞的最重要的因素，也決定著商品住宅升值潛力的大小。六、 建筑質(zhì)量 在選購商品房過程中，最難以把握的就是質(zhì)量問題；在日后使用過程中，使人感到煩惱最多的也是質(zhì)量問題。因此，一棟建成的商品住宅樓是否有《質(zhì)檢合格證書》，也是其質(zhì)量好壞的一個標(biāo)志。所謂安居，關(guān)鍵不僅在于物業(yè)硬件的有無，而在于營造、保持和提高整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適的軟環(huán)境。如果所購買的商品房部分交付使用或全部交付使用，則會直接到該小區(qū)去實地考察一番。A詢問房產(chǎn)公司的主管部門。C考察已開發(fā)的住宅區(qū)。再到住戶中去探問，管理是否好，收費是否合理。 公寓房（包括普通公寓住宅、酒店服務(wù)公寓）銷售方式：出售（主要）、租賃面積特點：100—200平方米坐落區(qū)域：城市居住聚集區(qū)。 辦公房：銷售方式：租賃（為主）、出售面積特點：面積幅度較大，一般從幾百平米到上千平米。需求特點：本地具有法人資格的公司、外地公司辦事處。獨立鋪面面積一般在一百平米左右，大型購物中心面積約為幾萬平米不等。物業(yè)特點：櫥窗大、門面寬、進(jìn)深小。第五節(jié) 房地產(chǎn)交易一、房產(chǎn)信息來源：媒體廣告媒體廣告包括報刊雜志上的廣告、廣播電視的廣告和招貼廣告等。其郵寄工作一般由開發(fā)商委托物業(yè)代理機(jī)構(gòu)或?qū)ｉT代理郵寄業(yè)務(wù)的公司，針對根據(jù)有關(guān)線索篩選出來的潛在買主來做的。售樓書一般是請專業(yè)設(shè)計師設(shè)計的，通常是印刷成精美考究的小冊子，圖文并茂，富于吸引力。此外，將《施工許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)施工規(guī)劃許可證》等證件的號碼列在廣告牌上，也可增加購房者 的信任度。地產(chǎn)交易會房地產(chǎn)交易展示會一般由房地產(chǎn)行政管理部門或大型房地產(chǎn)代理公司舉辦，會上展示交易的房地產(chǎn)項目數(shù)量較多，一般還有行政主管部門和專家接待購房者的咨詢并處理相關(guān)業(yè)務(wù)，購房者參加房地產(chǎn)展示會可以獲得較多的房源信息和書面材料，在會上購房者可對參會的名家房地產(chǎn)公司和代理公司的資源情況進(jìn)行調(diào)查、比較、從中選擇信譽(yù)好、實力強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。將家庭平均月收入扣除日常生活開支預(yù)備資金，得到家庭每月可以靈活運用的資金，加上家庭以前的積累存款，就可以估算出自己的購房能力。房屋面積的大小直接關(guān)系到房屋的售價。, 。衡量家庭償還貸款的能力為了增強(qiáng)普通收入者的購房能力，國家將大力推行購房貸款業(yè)務(wù)，以解決購買力與現(xiàn)實住房需求的矛盾。準(zhǔn)備必要的咨詢服務(wù)費用由于購買房產(chǎn)涉及到多方面的專業(yè)知識，購買房屋的程序、手續(xù)比較復(fù)雜繁瑣，為了使自己的合法利益受到保護(hù)，購房者應(yīng)樹立“在專家指導(dǎo)下購房”的觀念，把必要的咨詢服務(wù)費、律師費等列入自己的購房預(yù)算之中，花這筆錢可以接受專家提供的專業(yè)服務(wù)，聘請律師可以給自己把關(guān)，避免以后可能出現(xiàn)的巨額經(jīng)濟(jì)損失，還是很值得的。否則，就要受到法律制裁。國家稅收，是按照稅法規(guī)定的比例或數(shù)額征收。印花稅的征收范圍主要是經(jīng)濟(jì)活動中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權(quán)憑證，具體包括以下幾項：A購銷、加工承攬、建設(shè)工程勘探設(shè)計、建筑安裝工程承包、財產(chǎn)租賃、貨物運輸、包儲保管、借款、財產(chǎn)保險、技術(shù)等合同或者具有合同性質(zhì)的憑證。B對一些無法計算金額的憑證，或者雖載有金額，但作為計稅依據(jù)明顯不合理的憑證，每件繳納一定數(shù)額的稅款。個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。土地使用稅實行定額稅率（即固定稅額），國家規(guī)定大、中、小城市每平方米土地的幅度稅額，由各省、自治區(qū)、直轄市在這個幅度內(nèi)確定個體的固定稅額。因此，除房屋產(chǎn)權(quán)人外，承典人、房產(chǎn)代管人、使用人也能成為房產(chǎn)稅的義務(wù)納稅人。第七節(jié) 購房貸款一、購房貸款形式（一）按揭按揭即個人住房商業(yè)性貸款。（1）借款人必須是具有獨立民事行為能力的個人。（5）具備令貸款銀行滿意的財務(wù)狀況。（1）可貸額度=家庭月收入總額*（40%50%）*12個月*貸款年數(shù)。 按揭貸款手續(xù)流程及相關(guān)費用。貸款最高額度為10萬元，同時不得超過所購房產(chǎn)合同價格的70%。（三）住房儲蓄貸款 選擇了建設(shè)銀行的住房儲蓄就能在得到存款利息的同時得到將來申請購房抵押貸款的權(quán)利。通過住房儲蓄申請住房抵押貸款的商品房房源沒有什么限制，只要開發(fā)商能提供相應(yīng)的《上海市商品房注冊登記表》（現(xiàn)房）或《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售許可證》（期房），并同意協(xié)辦貸款手續(xù)和產(chǎn)權(quán)抵押手續(xù)的，都能通過住房儲蓄申請住房抵押貸款。二、選擇貸款形式應(yīng)考慮的問題（一）貸款期長短的選擇貸款期長短的選擇，主要取決于購房者的經(jīng)濟(jì)能力及投資偏好。期限越長的抵押貸款所支付的利息月多。在負(fù)債能力范圍內(nèi)，選擇最高的抵押率，最小的首期額，是最佳的明智之舉。同時在申請抵押貸款是還應(yīng)簽定借款交通，借款合同應(yīng)當(dāng)約定貸款金額、利率、支付方式、還本付息方式、還款期、貸款用途、違約責(zé)任以及雙方約定的其他事項。兩種險種的責(zé)任相同，都是對因自然災(zāi)害而造成的保險財產(chǎn)的損失進(jìn)行賠償。三、房地產(chǎn)人身保險主要指房屋被保險人遭受因房屋造成的意外傷害而死亡或永久致殘，由保險人支付保險金額的險種。45 / 45