【正文】 房屋抵押貸款的保險內(nèi)容：（1）投保人是辦理房屋抵押貸款的房屋所有人；（2）保險財產(chǎn)為抵押貸款所購買的房屋；其他因裝修、購置而附屬于房屋餓有關財產(chǎn)不屬投保范圍；（3）保險期限，與貸款期限一致，在抵押期間，如果借款人中斷保險，貸款銀行有權代保，一切費用由借款人負擔；（4）保險金額及保險費，以所購房屋價格確定保險金額，保險費每年計收一次；（5）被保險人義務；（6）損失賠償。四、房屋抵押貸款保險屬于房地產(chǎn)融資保險的一種，是為了保障貸款資金安全而由借款人作相關投保的一種房地產(chǎn)保險。二、房地產(chǎn)責任保險主要強調(diào)房屋所有人、出租人和承租人的責任保險，一般稱為房地產(chǎn)公眾責任保險，它主要承保在房屋使用過程中產(chǎn)生的賠償責任。所保的財產(chǎn)只能是房屋及其附屬設備和室內(nèi)裝修材料等財產(chǎn)。自購公房保險，是對居民因房改從而購買原租住的公房的險種。第八節(jié) 房地產(chǎn)保險一、房地產(chǎn)財產(chǎn)保險 它屬于財產(chǎn)保險的一種，投保人可以是團體、法人、自然人等，與居民有關的主要是商品住宅保險和自購公有住房保險。以預購商品房貸款抵押的，須提交生效的房屋預售合同，抵押權人要求抵押房地產(chǎn)保險的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當事人應當在抵押合同中載明。（三）房抵押貸款合同的簽訂申請購房抵押貸款應由借款人與貸款人簽訂兩份合同，抵押合同和抵押貸款合同。在目前房價較高，收入相對較低的情況下，對于工薪階層而言，儲蓄夠首期付款額也有困難，因而選擇最高的抵押貸款比例是明智的。（二）首期付款額的選擇銀行規(guī)定，購房貸款最高不得超過房價的70%，這意味著必須自備30%的首期付款。但是并不是選擇抵押貸款期限越長的就越好。一般而言，貸款期越長，每月還款額越少；貸款期越短，每月還款額越高。存款利息分別按提前支取或到期支取計算支付。另外，購買上海市市級、區(qū)級房產(chǎn)交易市場出售的二手產(chǎn)權房也可通過住房儲蓄申請住房抵押貸款。購房抵押貸款的最高額度為40萬元，貸款最長期限為20年。參加住房儲蓄滿半年以上，其存款達到規(guī)定數(shù)額和期限即可獲得申請購房抵押貸款的資格，規(guī)定數(shù)額和期限為：存款達到一萬元以上（含一萬元），實際存期滿一年以上（含一年）；或存款達到二萬元以上（含二萬元），實際存期滿半年以上（含半年）。積金貸款手續(xù)流程及相關費用。（2）公積金貸款最長期限為15年。12%35%12個月*貸款年數(shù)。（二）職工住房公積金貸款申辦公積金貸款應具備的條件：凡按照上海市住房公積金制度正常交存公積金的企事業(yè)單位在職員工（包括外資、合資企業(yè)的中方員工），憑本人和同戶親屬的公積金交存證明，可以向銀行提出辦理職工購房貸款的申請。（4）房產(chǎn)開發(fā)商與銀行訂有《商品房銷售貸款合作協(xié)議》，銀行將根據(jù)協(xié)議條款規(guī)定的貸款成數(shù)和年限，結(jié)合借款人的還款能力計算可貸額度。（2）可貸款額度即根據(jù)借款人的收入情況測算的貸款還款能力。期限越長，利率越高。 購房貸款的額度、期限與利率。（4）同意以所購房產(chǎn)作抵押。（2）購房者持有居住地合法的身份證明。 按揭中的三方關系是通過三份不同的合同協(xié)議確定的，如圖所示：房地產(chǎn)商購房者銀行 （合作協(xié)議） （購房合同） 支付房價款 建房出售 （借貸合同） 住房儲蓄存款和分期還款 申辦個人購房抵押貸款應具備的條件。它是由銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者三方共同參與買賣住房的融資行為，實際上是為了幫助供房者(開發(fā)商)和購買者完成住房買賣而由銀行提供貸款支持的融資業(yè)務活動。營業(yè)稅凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、咨詢、中介、信息服務及房地產(chǎn)出租都必須交納營業(yè)稅，營業(yè)稅是對中國境內(nèi)經(jīng)營交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務業(yè)或有轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)行為的單位和個人，按其營業(yè)額所征收的一種稅，其中金融保險業(yè)、服務業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)稅率為5%。房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次扣減10%至30%的余值，具體減除幅度則由省市自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。產(chǎn)權屬于國家的，由經(jīng)營管理單位繳納，產(chǎn)權出典的，由承典人繳納，產(chǎn)權所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是在城鎮(zhèn)內(nèi)向房產(chǎn)的產(chǎn)權所有人征收的一種稅。A大城市（指50萬以上至100萬人口）。土地使用稅以納稅人所使用的土地面積為計稅依據(jù)。土地增值稅的征收實行四級超額累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%增值額超過扣除項目金額50%的部分，未超過100%的部分，稅率為40%增值額超過扣除項目金額100%的部分，未超過200%的部分，稅率為50%增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為200%土地使用稅土地使用稅或稱城鎮(zhèn)土地使用稅，是以城鎮(zhèn)的國有土地為征稅對象，以使用土地的面積為計稅依據(jù)，向使用國家土地的單位和個人征收的稅種。作為普通消費者個人所購房產(chǎn)，如果僅用于自己居住使用，不用繳納土地增值稅；只有在購房者再轉(zhuǎn)讓經(jīng)營此房產(chǎn)，并獲得一定的增值收益時，才有必要繳納土地增值稅。%，%，%。稅率共分五個檔次：分別為所載金額的1‰、‰、‰、‰、‰。B產(chǎn)權轉(zhuǎn)移所有C營業(yè)帳簿D權利、許可證照E經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。印花稅的納稅人為應稅憑證的書立人、領受人或使用人。稅率是指納稅額與征稅對象數(shù)額之間的比例，它是計算應納稅額的尺度，我國現(xiàn)行稅法的稅率有比例稅率、累進稅率和定額稅率三種。l 固定性。l 無償性。國家稅收，是由稅法直接規(guī)定的，納稅人必須依法納稅，自覺履行納稅義務。第六節(jié) 房產(chǎn)相關稅費制度一、稅費基本知識稅收是國家為實現(xiàn)其職能，憑借政治權力，按照法律規(guī)定的標準，強制地、無償?shù)卣魇肇泿呕驅(qū)嵨锏囊环N經(jīng)濟活動，是國家參與社會產(chǎn)品和國民收入分配和再分配的重要手段，也是國家管理經(jīng)濟的一個重要調(diào)節(jié)杠桿。按照國家稅收規(guī)定，%；契稅的稅率為房屋成交價的3%；印花稅為合同售價的1‰；；各地區(qū)有關房地產(chǎn)的行政性收費項目各不相同,收費額也不一樣。購房者利用銀行貸款購房時，要考慮銀行貸款利率的高低，銀行可借貸金額，首期付款金額，分期付款的期限，每月付款等因素。購買者一旦購買了房屋就要支出物業(yè)管理的費用，這筆開支一年中少則數(shù)百元，多則數(shù)幾千元。由于購房者都是根據(jù)建筑面積付款的，因此，有效面積系數(shù)的大小，意味著購房者花同樣的錢，買到的房子的使用面積的多少可能差別很大。一般情況下。房屋面積多一平方米，購房者就可能要多付幾千元，甚至上萬元?？紤]欲購房屋的面積購房者要根據(jù)自己的家庭人口數(shù)量和住房需要，來考慮欲購房屋的面積。了解房屋價格中的地價土地的價格是商品房價格構(gòu)成中的重要組成部分，據(jù)有關資料統(tǒng)計，目前我國城鎮(zhèn)商品房價格構(gòu)成中，土地費用占20%30%左右。購房者首先要計算一下自己家庭的平均月收入，包括每一個家庭成員的薪金所得，利息收入和各種貨幣補貼等，再計算家庭的日常開支，包括家庭成員的飲食、穿著、交通、文化娛樂以及教育費用等方面的開支；然后還要留下一筆用于醫(yī)療、保險、預防意外災害等方面的預備資金。接與營銷人員的交流購房者在對廣告、售樓書等書面材料有所了解，初步確定欲購買的房屋后，還要向開發(fā)商或代理商的售樓人員進行直接咨詢，從中了解購買房屋的各方面的具體情況，包括入住者的手續(xù)，購房款之外的其他費用，房屋保險公司、價款支付方式、合同公證情況等。購房者統(tǒng)管參觀樣板房，聽取售樓人員的現(xiàn)場講解，可增加感性認識，對欲購買的房屋留下較深的印象。場樣板間建筑物施工完畢后，開發(fā)商會提供樣板房展示給購房者。另外，開發(fā)公司、承建公司、監(jiān)理公司、代理公司、設計公司的名稱也是廣告牌中必不可失的內(nèi)容?，F(xiàn)場廣告牌現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)施工現(xiàn)場都樹立一塊或若干塊廣告牌來介紹正在施工的項目的情況。售樓書售樓書是有關房地產(chǎn)的詳細介紹材料，這類材料通常由開發(fā)商或代理商直接寄送給那些對廣告、郵寄宣傳材料有反應的客戶，或直接寄送給那些已知的對租買該房地產(chǎn)有興趣的人，購房者 也可以在開發(fā)商的售樓處得到售樓書。發(fā)送宣傳品主要是在某些公共場所散發(fā)有關的宣傳材料。開發(fā)商或代理商的宣傳品房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商通常把給潛在的房地產(chǎn)消費者郵寄或發(fā)送宣傳品作為媒體廣告的輔助手段。通過各種媒體廣告來宣傳預售和銷售的房屋，是房地產(chǎn)開發(fā)商最普遍采用的市場宣傳相識。客戶需求特點：加工工廠主、超市、娛樂經(jīng)營商。 廠房、倉庫：銷售方式：租賃、出售面積特點：一般面積很大，從幾千到上萬平米物業(yè)特點：交通便利（靠近碼頭、高速路）、大型車輛出入方便、頂高、防潮、價格便宜。面對客戶：本地、外地的商品零售商。存在形式：獨立門面店鋪、商場購物中心坐落區(qū)域：商業(yè)氛圍較濃，人員流動量大，交通便利，同行少、消費層次與商品較為符合。樓層：1—2層需求特點：外籍、外地商人及本國富有的人 商鋪：銷售方式：租賃（為主）、出售面積特點：形式多樣，幅度很大。 花園別墅：銷售方式：出售（為主）、租賃面積：250—450平米坐落區(qū)域：市郊結(jié)合部，交通便利、無環(huán)境污染。設施：電、水、多條電話線路，商務服務。坐落區(qū)域：金融區(qū)。客戶來源特點：主要為本市常住居民。環(huán)境較為安寧、生活設施齊全、方便。第四節(jié) 各類房地產(chǎn)的特點比較：一、房地產(chǎn)按使用性質(zhì)分類：住宅l 民宅l 公寓l 花園別墅公房商鋪廠房、倉庫二、各類房地產(chǎn)特點比較：分別從銷售方式特點、單位面積、坐落地域特點、設施特點及需求客戶特點等幾方面進行比較闡述。最后到已經(jīng)入住的房中看質(zhì)量如何。如果垃圾遍地，環(huán)境差，則物業(yè)管理有缺陷。購房者會到該公司已開發(fā)建成的住宅區(qū)去了解。按照通常的時常規(guī)則，勢力雄厚、信譽好的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在各方面都注重自己的企業(yè)形象，無論是對消費者，還是對其他供貨單位，都有良好的信譽。購房者往往通過各種渠道了解選中住房的開發(fā)公司開辦的時間、開發(fā)的項目、資信情況、一些工程質(zhì)量檢測情況等，如發(fā)現(xiàn)這家房地產(chǎn)開發(fā)公司在各方面都表現(xiàn)較好時，會考慮購買該公司的商品房。具體到購房時，消費者一般采用一問、二看、三考察的方法。主要從該小區(qū)的治安狀況、清潔狀況、收費水平等方面了解住宅小區(qū)的物業(yè)管理狀況，因這三點是物業(yè)管理中最基本的內(nèi)容，它體現(xiàn)著物業(yè)管理的水平。在商品房預售階段，購房者通過其他方面來了解該商品房的物業(yè)管理狀況，如向開發(fā)商詢問日后管理的物業(yè)管理公司名稱、情況；詢問與物業(yè)管理有關的硬件設施是否到位等。這一切只有專業(yè)化、規(guī)范的物業(yè)管理才能提供。七、 物業(yè)管理狀況安居的首要條件是有屋可居，但若沒有良好的物業(yè)管理，只能是有居而不安。購房者應認真查看《質(zhì)檢合格證書》，并查清該證是否是所購住宅的合格證，發(fā)放單位是否為有權發(fā)證的質(zhì)檢部門，內(nèi)容中是否有特殊說明。凡建成后未取得《質(zhì)檢合格證書》的建筑，不得交付使用。房屋質(zhì)量問題主要起因于設計、施工和使用。生活環(huán)境是指住房周圍是否有商業(yè)網(wǎng)點，是否有幼兒園、學校，是否有醫(yī)院診所、郵電通訊、文化娛樂等公共設施。住房周圍的環(huán)境包括居住環(huán)境和生活環(huán)境兩大類。降低層高，就等于壓縮了生活空間，對使用人的心理感受、家俱布置都有不利影響。這就要求一套住