【正文】 房地產(chǎn)二級市場主要是新增的商品房市場 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠明 ?房地產(chǎn)三級市場的含義及其特征 ?房地產(chǎn)三級市場主要是房地產(chǎn)存量市場 ?土地使用者之間將自己的土地使用權(quán)，在批租合同規(guī)定期限內(nèi)，按合同要求或補辦批租手續(xù)、補交地價在橫向市場上再轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押 ?原有房地產(chǎn)用戶將自己擁有的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在市場上進行再轉(zhuǎn)讓 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠明 ?房地產(chǎn)一、二、三級市場的有機聯(lián)系 ?在中國，房地產(chǎn)一級市場的交易量將在很大程度上決定二級市場的交易量，從而將帶動三級市場的交易 ?二、三級市場上的國有土地使用權(quán)的橫向轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押，都要受第一次土地批租合同條款的種種制約 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠明 ? 一級房地產(chǎn)市場是二、三級房地產(chǎn)市場借以產(chǎn)生、發(fā)展的基礎(chǔ)。 ?價格機制 ?價格機制就是指使價格規(guī)律發(fā)揮作用的市場運行的形式和手段，即由市場上供求關(guān)系的變動引起的價格的上下波動的表現(xiàn)形式，以及通過價格波動的作用促使供求趨向一致，價格與價值趨向均衡的手段 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠明 ?供求機制 ?供求機制就是用于調(diào)節(jié)市場供給與需求之間關(guān)系的市場運行的形式和手段 ?競爭機制 ?競爭機制就是市場競爭的形式和手段。二是 房地產(chǎn)交易客體 —— 土地或物業(yè)。供給主體即從事房地產(chǎn)交易的賣方當(dāng)事人，包括國有土地使用權(quán)的法人代表，房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商、中介商，以及與房地產(chǎn)交易有關(guān)的一般企業(yè)、金融機構(gòu)和居民等等。物業(yè)管理市場有兩個主體，其供給主體是各類物業(yè)管理企業(yè)和專業(yè)服務(wù)企業(yè)；需求主體是業(yè)主或非業(yè)主使用人 ?物業(yè)管理市場的特點 ? （ 1）服務(wù)性 ? （ 2）契約性 ? （ 3）雙向選擇性 ? （ 4）職能的雙重性 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠明 ?物業(yè)管理市場的發(fā)展趨勢 ? 一是物業(yè)管理企業(yè)化 ? 二是物業(yè)管理專業(yè)化 ? 三是物業(yè)管理社會化 ? 四是物業(yè)管理市場化 ? 五是物業(yè)管理智能化 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠明 ? ?傳遞信息的功能 ?優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，提高經(jīng)營效益的功能 ?促進勞動生產(chǎn)率提高的功能 ?調(diào)節(jié)和再分配國民收入的功能 ?理順流通環(huán)節(jié)的功能 ?促進住房消費和優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)的功能 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠明 ? ?房地產(chǎn)市場運行機制的內(nèi)涵 ? 房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和。 ? 房地產(chǎn)中介服務(wù)市場主要包括房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)信息咨詢?nèi)蟛糠? ? 從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的機構(gòu)，包括房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)、顧問公司、房地產(chǎn)代理策劃或營銷公司、房地產(chǎn)中介或置換公司、房地產(chǎn)估價所和 房地產(chǎn)交易中心或交易所 等 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠明 ?房地產(chǎn)中介服務(wù)市場的作用 ? 房地產(chǎn)中介服務(wù)市場對于加快房地產(chǎn)商品的交易，理順流通環(huán)節(jié)，拓展房地產(chǎn)市場，有著其他市場不可替代的作用 ? 發(fā)達的中介服務(wù)是房地產(chǎn)市場成熟的重要標(biāo)志 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠明 ?房地產(chǎn)中介服務(wù)市場的培育 ? （ 1）大力發(fā)展中介機構(gòu)，構(gòu)建大型房地產(chǎn)中介企業(yè) ? （ 2）規(guī)范管理，提高中介機構(gòu)服務(wù)質(zhì)量 ? （ 3）加強人才培訓(xùn)，不斷提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)、敬業(yè)精神和行業(yè)的整體實力及形象 ? （ 4）加強現(xiàn)代化建設(shè)，提高經(jīng)營管理水平。狹義的房產(chǎn)，是指已經(jīng)脫離了房屋生產(chǎn)過程的屬于地上物業(yè)的房屋財產(chǎn)；廣義的房產(chǎn)， 是指房屋建筑物與宅基地作為一個統(tǒng)一體而構(gòu)成的財產(chǎn) ，亦包含相應(yīng)的 土地使用權(quán) 在內(nèi)。 ? 土地市場的內(nèi)涵包括兩個方面： ? （ 1）集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移 ? （ 2）國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移 土地征收和征用 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠明 ?土地市場的作用 ? (1)有利于制止非法地產(chǎn)交易和進行公開、有序、合法的地產(chǎn)交易 ? (2)有利于提高土地使用效率 ? (3)有利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展 ? (4)有利于對房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠明 ? ?房產(chǎn)市場的涵義 ? 房產(chǎn)市場是以房產(chǎn)作為交易對象的流通市場，也是房屋商品交換關(guān)系的總和。 ? 土地市場流通的土地，主要是城市土地。它表現(xiàn)為三種狀態(tài) ? 總量性供不應(yīng)求狀態(tài) ?這種狀態(tài)是指房地產(chǎn)市場中商品房供給總量小于需求總量的一種房地產(chǎn)供求格局，通常把這種處于總量性供不應(yīng)求狀態(tài)的房地產(chǎn)市場稱為賣方市場 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠明 ? 總量性供過于求狀態(tài) ?這種狀態(tài)通常出現(xiàn)在市場經(jīng)濟體制下，微觀經(jīng)濟層次盲目擴大投資，宏觀經(jīng)濟層次缺乏有力調(diào)節(jié)的時期和地區(qū) ? 結(jié)構(gòu)性供求失衡的狀態(tài) ?結(jié)構(gòu)性供求失衡有供給結(jié)構(gòu)失衡和需求結(jié)構(gòu)失衡兩種情況，而主要是商品房供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)變化趨勢不相適應(yīng) 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠明 ? ?深化住房制度改革，積極推進住房分配貨幣工資化 ?完善房地產(chǎn)市場體系，為溝通供求創(chuàng)造良好的市場條件 ?著重研究和培育商品房的有效需求，注重供給與需求的總量均衡 ?以需定產(chǎn)，以需促供，注重供給與需求的結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào) 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠明 ? 房地產(chǎn)市場體系 ? ?房地產(chǎn)市場體系的簡要定義，是指多種房地產(chǎn)市場互相聯(lián)系，互相制約所形成的市場集合體和系統(tǒng)。因此，房地產(chǎn)市場的供求均衡，是房地產(chǎn)市場運行的最基本問題，也是房地產(chǎn)市場運行所追求的重要目標(biāo)。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠明 特短期 短期 長期 P Q 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠明 數(shù)量 價格 S D2 D1 短期曲線 P2 P1 數(shù)量 價格 S1 D2 D1 長期曲線：到一定程度以后，土地不能在增加，但房產(chǎn)通過改造可以適當(dāng)增加 P2 P1 S2 S3 土地 房產(chǎn) 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠明 ? ? ?生產(chǎn)性需求 ?消費性需求 ?投資性需求 ? ?現(xiàn)實供給層次 ?儲備供給層次