房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)--房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期(ppt)(參考版)
2025-01-08 22:55本頁(yè)面
【正文】 ? 外在影響機(jī)制 是指外生因素的變動(dòng)會(huì)引起相關(guān)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系的內(nèi)生因素變動(dòng)，而某項(xiàng)內(nèi)生因素的變動(dòng)又會(huì)通過(guò)加速原理和投資乘數(shù)效應(yīng)（在實(shí)際的經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)中，擴(kuò)張也往往是從投資需求開(kāi)始的。即內(nèi)在傳導(dǎo)和外在影響機(jī)制共同作用。當(dāng)?shù)谝划a(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)比重均下降， 第三產(chǎn)業(yè)比重上升到一定程度 時(shí)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)會(huì)呈現(xiàn)平緩趨勢(shì)。當(dāng)?shù)谝划a(chǎn)業(yè)比重下降， 第二產(chǎn)業(yè)比重上升 且超過(guò)第一產(chǎn)業(yè)比重時(shí)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)就容易呈現(xiàn)出劇烈波動(dòng)。當(dāng) 第一產(chǎn)業(yè)占整個(gè)經(jīng)濟(jì)的比重最大 ，第二產(chǎn)業(yè)所占比重較小時(shí)，一般說(shuō)來(lái)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)為中度波動(dòng)。第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)率其波動(dòng)幅度較小，一般又不受自然條件的太大影響，所以較為穩(wěn)定。 一般說(shuō)來(lái)，第一產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)率波動(dòng)幅度較小，但由于受自然條件的影響較大，所以很不穩(wěn)定。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演進(jìn) ? 各層次產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率的波動(dòng)，構(gòu)成整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的波動(dòng)。 ? 城市化。 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演進(jìn) 。集約型增長(zhǎng)方式主要依賴(lài)于技術(shù)含量的提高，對(duì)房地產(chǎn)的需求發(fā)生很大變化。不同經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式下對(duì)房地產(chǎn)需求的數(shù)量和結(jié)構(gòu)會(huì)有很大差別。政府的宏觀調(diào)控作為一種外生沖擊因素，對(duì)波動(dòng)狀態(tài)的影響是極為重要和顯著的，是具有關(guān)鍵意義的。 外生因素 ? 宏觀調(diào)控的政策因素 。短期租金除了受供求影響外，也受到通貨膨脹率的影響。 ? 通貨膨脹率 。在供給方面，如果利率降低，開(kāi)發(fā)商融資成本降低，房地產(chǎn)價(jià)格降低，促進(jìn)房地產(chǎn)供給和市場(chǎng)繁榮；反之，則降低供給。一般地，利率變動(dòng)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)呈反向變化。房地產(chǎn)投資的變動(dòng)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的變動(dòng)基本上是一致的，幾乎同向共振，但是前者更為活躍。 ? 投資 。導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的直接原因是房地產(chǎn)供應(yīng)的擴(kuò)大與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有限的矛盾。 內(nèi)生因素 ? 收益率 。 ? 所謂內(nèi)生因素即房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系本身的內(nèi)部因素，如預(yù)期收益率、投資、利率和通貨膨脹率等； ? 所謂外生因素是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系以外的，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生外部沖擊和作用的影響因素。但是，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波長(zhǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的波長(zhǎng)基本一致，均為 4～ 5年 ? （ 3）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的長(zhǎng)期趨勢(shì)顯著 ? 與宏觀經(jīng)濟(jì)周期相比，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的長(zhǎng)期趨勢(shì)顯著，即由于土地資源的短缺和房地產(chǎn)的不可替代性，在政府采取反周期政策的干預(yù)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期以 螺旋式上升 的方式形成 增長(zhǎng)趨勢(shì) 。從波長(zhǎng)來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波長(zhǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期不一定相同。 ? 區(qū)別體現(xiàn)在： ? （ 1）周期波動(dòng)次序的差別 ? 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條四個(gè)階段在時(shí)間上并不一致。 ? 房地產(chǎn)周期與建筑周期 ：不同產(chǎn)業(yè)周期 ? 房地產(chǎn)周期與房地產(chǎn)市場(chǎng)周期 ：前者是從房地產(chǎn)業(yè)的 整體宏觀角度 來(lái)分析其循環(huán)變動(dòng)的，一般可以用投資量的增減、產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)率、價(jià)格的漲落和交易的旺衰等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)測(cè)度，并可以據(jù)此來(lái)衡量當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)所處的時(shí)期；而后者則 側(cè)重于市場(chǎng)、微觀角度 對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行度量，對(duì)其測(cè)度常常采用價(jià)格指標(biāo)。表現(xiàn)為房
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