【正文】 管理狀況，因這三點是物業(yè)管理中最基本的內(nèi)容，它體現(xiàn)著物業(yè)管理的水平。這一切只有專業(yè)化、規(guī)范的物業(yè)管理才能提供。購房者應(yīng)認真查看《質(zhì)檢合格證書》，并查清該證是否是所購住宅的合格證，發(fā)放單位是否為有權(quán)發(fā)證的質(zhì)檢部門，內(nèi)容中是否有特殊說明。房屋質(zhì)量問題主要起因于設(shè)計、施工和使用。住房周圍的環(huán)境包括居住環(huán)境和生活環(huán)境兩大類。這就要求一套住宅最好占據(jù)住宅樓的兩個朝向，如板式住宅的南與北、東與西，塔式住宅的東與南，南與西等，只占據(jù)一個朝向時（如板式住宅的“眼鏡房”）通風(fēng)效果要差一些，通風(fēng)的另一個要求是能迅速排除房間內(nèi)部的異味，包括利用門窗、通風(fēng)井，開井及機械裝置通風(fēng)。 層次：選擇層次要考慮以下幾個因素：1） 遮擋及采光情況2） 生活的便利程度3） 環(huán)境要求4） 家庭人口年齡構(gòu)成及健康情況5） 住宅樓的總層數(shù)一般來說，在不考慮個人因素的情況下，住宅樓在總層數(shù)的1/3以上，2/3以下為較好的層次，此外對層次的選擇還與購房者對數(shù)字的偏聽偏好有關(guān)。良好的朝向可以保證大量的陽光通過窗戶直射入室外，改善住宅室內(nèi)環(huán)境，對居住者的身心非常有利。各類功能空間即有滿足基本要求的面積指標，也有達到最佳的使用效果的面積指標。二、 房型 隨著生活水平的提高，購房時應(yīng)不再單純地考慮住得下的問題，而要求住得好，住得舒服。一、 交通評定地段的優(yōu)劣，往往是以便捷的交通為主要參照物的。購房者在購房中考慮各使用功能面積大小及相互之間的比例關(guān)系時， 一定要在對使用功能分析的基礎(chǔ)上進行經(jīng)濟分析，基本方法是：總價不變時，因某種功能面積增加導(dǎo)致效用增加數(shù)，應(yīng)大于其他功能因面積變小而導(dǎo)致的效用使用減少數(shù)，后者仍能滿足基本要求，否則不應(yīng)調(diào)整面積比例。使用面積。目前，購房者經(jīng)常接觸到的是建筑面積和使用面積兩種指標。雖然買樓時普遍進行公積金、銀行按揭貸款，但買樓的錢早晚是連本帶息還上的，沒有一定的經(jīng)濟實力作后盾，普通的消費者是不敢問津的。第三節(jié) 挑選房產(chǎn)應(yīng)考慮的問題一、價格購買商品房時，第一因素是價格，購房最終將以消費者自己的經(jīng)濟條件是否適應(yīng)來取決買與不買。 如若國與國之間發(fā)生政治對立，則不免會出現(xiàn)實行經(jīng)濟封鎖、凍結(jié)貸款、 終止往來等，這些一般會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下跌。影響房地產(chǎn)價格的主要因素有下列四個經(jīng)濟狀況發(fā)展良好，一般有利于房地產(chǎn)價格上漲。如果住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲和行人行走的不安全感，因此會提高房地產(chǎn)的價格。（2）從總體上看，由于有利于土地的健康協(xié)調(diào)利用，因此有提高地價的作用。因此，高價格政策促進房地產(chǎn)價格上漲，低價格政策造成房地產(chǎn)價格下落。住房制度住房制度與土地制度一樣，對房地產(chǎn)價格的影響也是最大的。 城市化一般來說，城市化意味著人口向城市地區(qū)集中，造成城市房地產(chǎn)需求不斷增加，帶動城市房地產(chǎn)價格上漲。一般來說，房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響要能出現(xiàn)下列三種情況：l 引起房地產(chǎn)價格上漲；l 引起房地產(chǎn)價格下跌；l 起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用。一般來說，政治不安定，意味著社會動蕩，影響人們投資、置業(yè)的信心，造成房地產(chǎn)價格低落。居民收入通常居民收入的真正增加顯示人們的生活水平將隨之提高，從而促使對房地產(chǎn)的需求增多，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。物價房地產(chǎn)價格與物價的關(guān)系非常復(fù)雜。家庭規(guī)模發(fā)生變化，即使總數(shù)不變，也將引起居住單位數(shù)的變動，從而引起需用住宅數(shù)量的變動，隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)價格。人口素質(zhì)人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價格高低的變化。人口數(shù)量房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。大氣環(huán)境房地產(chǎn)所處的地區(qū)有無難聞的氣味、有害物質(zhì)和粉塵等，對房地產(chǎn)價格影響也很大。凡建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可以給人們舒適的感覺，則價格就高；反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們強烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，則價格就低。天然周期性災(zāi)害凡是天然周期性災(zāi)害的地帶，土地利用價值必然很低，甚至不能利用。房地產(chǎn)價格與風(fēng)向的關(guān)系在城市中比較明顯，在上風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較高，在下風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較低。房地產(chǎn)價格與日照的關(guān)系具有下列特征：一方面與日照成正相關(guān)；另一方面與日照成負相關(guān)。形狀不規(guī)則的土地由于不能有效利用，價格一般較低。例如，某地方市場若普遍接受高層樓房，則該地方較大面積土地的利用價值要高于較小面積土地的利用價值，因而較大面積土地的價格會大大高于較小面積土地的價格。一般來說，凡面積過于狹小而不利于經(jīng)濟使用的土地，價格較低。地形地勢地形是指同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況。地址條件決定著土地的承載力。故房地產(chǎn)的位置有自然地理位置與社會經(jīng)濟位置之別?！耙徊讲钋Ы稹睂τ谏虡I(yè)來講永遠是個真理，但對于營造別墅則是個誤區(qū)。房地產(chǎn)價格與位置優(yōu)劣成正相關(guān)。這些因素分別如下：位置各種經(jīng)濟活動和生活活動對房地產(chǎn)位置都有所要求。房地產(chǎn)的供求狀況可分為如下四種類型：A全國房地產(chǎn)總的供求狀況B本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況C全國本類房地產(chǎn)總的供求狀況D本地區(qū)本類房地產(chǎn)總的供求狀況由于房地產(chǎn)的不可移動性及變更使用功能的困難性，決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。其他一切因素，要么通過影響供給，要么通過影響需求來影響價格。各類影響因素中還包括著若干具體的影響因素。所以說，房地產(chǎn)估價必須借助科學(xué)的估價方法，但又不是簡單地套用某些計算公式就能解決。但是，隨著時期的不同，地區(qū)的不同，或者房地產(chǎn)的類型不同，那些影響較大的因素也許會變成影響較小的因素，甚至沒有影響；相反，那些影響較小的因素有可能成為主要的影響因素。其中，現(xiàn)貨價格是指錢貨即期兩訖的價格，期貨價格是指房地產(chǎn)的預(yù)售價格。C補地價補地價，是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。具體地說，是指按照估價時點當(dāng)時的社會正常的建筑技術(shù)、工藝水平、建筑材料價格、人工和機械費用等，重新建造同類結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量及功能的新房屋所需要的費用加平均利潤。該法第三十二條規(guī)定：“基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。D上述三種價格的關(guān)系從中國目前城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓來看，拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定時間及公開場合，在土地拍賣主持人的主持下，競投者手舉統(tǒng)一編號的牌子應(yīng)價，土地最終由出價最高者獲得；招標出讓土地使用權(quán)，是指在指定的期限內(nèi)，由符合指定的單位或個人以書面投標的形式，競投某塊土地，土地由誰獲得，一般不僅考慮投標價格，還考慮其他條件，如規(guī)劃建設(shè)方案和企業(yè)資信，但投標內(nèi)容也有僅限于出標價的；協(xié)議出讓土地使用權(quán)，一般是政府與特定的用地者（如政府需要扶持的高科技項目，非商品住宅）協(xié)商確定出讓價格。拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格這是一組與房地產(chǎn)交易（或出讓）所采用的方式相聯(lián)系的價格分類。從理論上講，抵押價格評估是一種預(yù)期價格的評估(b)避免貸款人承擔(dān)任何不必要的風(fēng)險，所以抵押價格應(yīng)是扣除強制處置稅費后的價值，即抵押價格=預(yù)期價值處置稅費這樣，在抵押貸款中借款人即使無力償還，貸款人的款項仍然是有保障的，因為貸款人可以根據(jù)約定從抵押的房地產(chǎn)中收回貸出的資金。C抵押價格抵押價格，是為抵押貸款而評估的房地產(chǎn)價格。C其他權(quán)利價格其他權(quán)利價格未具體列明，泛指除上述所有權(quán)價格和使用權(quán)價格以外的權(quán)利價格，如地上權(quán)的價格、永佃權(quán)的價格等?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第7條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。房地產(chǎn)所有權(quán)價格還可依據(jù)所有權(quán)是否完全再細分。所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格這是一組按照所交易的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)來劃分的價格。樓面地價與土地總價格的關(guān)系為：樓面地價＝土地總價格247。土地總面積由于各國或個地區(qū)的土地面積的計量單位不同，單位面積土地價格表示方式不盡相同，如我國內(nèi)地通常采用每平方米地價，香港采用每平方英尺地價（），臺灣采用每坪地價（）。對土地的單位價格來說，是指單位土地面積的土地價格；對建筑物的單位價格來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格；對房地的單位價格來說，是指單位建筑物面積的房地價格。Ａ總價格房地產(chǎn)的總價格，簡稱總價，是指一宗房地產(chǎn)的整體價格。Ｂ建筑物價格建筑物價格是指建筑物部分的價格，不包含其占用的土地的價格。購此土地者需進行征用補償，支付征地補償費；(b)已征用補償?shù)醋鋈ㄒ黄降耐恋?。A土地價格土地價格，簡稱地價。由上可見，需要評估的是客觀合理的價格，而實際評估出的可能是帶有估價人員主觀因素的價格，這兩者又都可能與估價對象在市場上真正交易起來的成交價格不同。所以為求評估價格客觀合理，必須建立健全估價制度，制定估價技術(shù)標準和估價人員的職業(yè)道德準則。評估價格也不是事實。公平市價又可以說是賣方只按其要求的價格出售，買方只按其愿付的價格購入，賣方認為是最高價而買方認為是最低價，雙方均認為該項交易對己有益而自愿成交所形成的價格。市場價格可分為公平市價和非公平市價。不同的房地產(chǎn)價格，其所起的作用不盡相同，評估的原則、依據(jù)和考慮的因素也不盡相同。房地產(chǎn)現(xiàn)實價格一般隨著交易的必要而個別形成，交易主體間的個別因素容易起作用這是由于不可移動性、數(shù)量固定性、個別性等土地的自然特性，使房地產(chǎn)不同于一般物品。由于每種權(quán)益均會影響價格，同一宗房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的權(quán)益不同，估價結(jié)果也會不同。相反，若要求取租金，只要能把握價格及期待的資本化率，即可求得。共同之處是：A都是價格，用貨幣表示；B都有波動，受供求等因素的影響；C按質(zhì)論價，優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。第三節(jié)：挑選房產(chǎn)應(yīng)考慮的主要內(nèi)容。第二節(jié)：商品房的哪些自身條件對價格產(chǎn)生影響。第八節(jié) 房地產(chǎn)保險第一節(jié) 房地產(chǎn)價格一、房地產(chǎn)價格的特點：房地產(chǎn)價格與一般物價既有共同之處，也有不同的地方。若要求取價格，只要能把握純收益和資本化率，依照收益法將純收益資本化即可。因此，房地產(chǎn)估價與對房地產(chǎn)權(quán)益的了解、分析之間有密切關(guān)系是必然的。在估價時，應(yīng)密切注意把握今日的價格為昨日的展開、明日的反映這一事實。二、房地產(chǎn)價格的種類：進行房地產(chǎn)估價，必須弄清楚房地產(chǎn)價格的種類和每一種房地產(chǎn)價格的確切含義。這種價格通常隨著時間、供求關(guān)系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質(zhì)的不同而經(jīng)常波動。反之則為非公平市價。C評估價格房地產(chǎn)的評估價格，簡稱評估價，是估價人員對房地產(chǎn)客觀合理價格作出的一種估計、推測或判斷。值得注意的是，由于估價者的經(jīng)驗、知識、愛好、利害關(guān)系等的不同，同一宗房地產(chǎn)，不同的估價者評估出來的價格可能不完全相同。如用市場比較法評估求得的價格稱為比準價格，用成本法評估求得的價格稱為積算價格，用收益法評估求得的價格稱為收益價格。房地產(chǎn)價格通常有土地價格、建筑物價格、房地價格之分。土地的“生熟”程度主要有下列六種：(a)未征用補償?shù)霓r(nóng)地。購此土地者需進行拆遷安置，支付拆遷補償安置費(f)已做拆遷安置的城市空地。對于同一宗房地產(chǎn)來說：房地價格＝土地價格＋建筑物價格土地價格＝房地價格－建筑物價格建筑物價格＝房地價格－土地價格總價格、單位價格、樓面地價這是一組按照房地產(chǎn)價格的表示單位來劃分的價格。Ｂ單位價格房地產(chǎn)的單位價格，簡稱單價。以土地為例，土地單位價格與土地總價格的關(guān)系為：土地單位價格＝土地總價格247。Ｃ樓面地價樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。在現(xiàn)實生