【正文】 的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請之日起30日內(nèi)對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。該《條例》還規(guī)定，住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：　　城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；　　城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；　　單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；　　拆遷安置方案的落實(shí)情況；　　物業(yè)管理的落實(shí)情況。第十五節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目入住交房房屋竣工驗(yàn)收合格后，開發(fā)商提供“入住通知書”及“收樓須知”，銷售部、物業(yè)公司財(cái)務(wù)部、管理處到現(xiàn)場集中辦公，著手辦理業(yè)主入住手續(xù)。業(yè)主辦理入往手續(xù)同時(shí)應(yīng)攜帶相應(yīng)的證件、購房合同，辦理手續(xù)如下：　　?！　　蹲≌褂谜f明書》、《住宅質(zhì)量保證書》及有關(guān)裝修規(guī)定及表格?！　∪射N售部或物業(yè)部陪同業(yè)主驗(yàn)房，簽署“樓宇交接書”?！　∷模c物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理公約》?！　∥澹匆?guī)定交納首期物業(yè)管理費(fèi)，灶具報(bào)裝費(fèi)，有線電視報(bào)裝費(fèi)，電話初裝費(fèi)?！　×杖》课蓁€匙，辦理裝修或入住手續(xù)。第十六節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理　　物業(yè)管理作為房地產(chǎn)市場的消費(fèi)環(huán)節(jié)，實(shí)際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是在房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營中為完善市場機(jī)制而逐步建立起來的一種綜合性經(jīng)營服務(wù)方式。物業(yè)管理既是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理不可缺少的一環(huán)，在國際上十分流行并獲得了蓬勃的發(fā)展，被人們視作現(xiàn)代化城市的“朝陽”產(chǎn)業(yè)。關(guān)于物業(yè)管理的定義，一種說法是廣義、狹義論。廣義的物業(yè)管理是泛指一切有關(guān)房地 產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務(wù)；狹義的物業(yè)管理，其主要任務(wù)是樓宇的維修養(yǎng)護(hù)，以及管理好各層的機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施，還包括治安保衛(wèi)、環(huán)境綠化、分送信報(bào)、傳呼電話、打掃衛(wèi)生等項(xiàng)目?！　×硪环N說法是根據(jù)英語的多種譯法，概括為“不動(dòng)產(chǎn)管理”或“房地產(chǎn)管理”。也有人直接用“物業(yè)經(jīng)營”一詞來替代“物業(yè)管理”，以示與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理的區(qū)別，或與企業(yè)管理的區(qū)別。　　現(xiàn)在一般的說法是，物業(yè)管理類似于房地產(chǎn)管理，但比房地產(chǎn)管理范圍更廣泛。這個(gè)范 圍是向橫發(fā)展、向后延伸、向周邊拓展，如管理范圍包括機(jī)電設(shè)備維修、清掃、治安保衛(wèi)等服務(wù)性的內(nèi)容，而不包括房地產(chǎn)投資、開發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營。綜上所述，物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人或使用人的委托，運(yùn)用現(xiàn)代管理 與服務(wù)技術(shù)，按照委托管理合同，對已投入使用的各類物業(yè)實(shí)施企業(yè)化、社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，創(chuàng)造安全方便的居住和工作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。　　　　物業(yè)管理是一種有別于以往房產(chǎn)管理的一種新型的管理模式，其管理具有社會(huì)化、專業(yè) 化、企業(yè)化、經(jīng)營型的特點(diǎn)?！　。ㄒ唬┪飿I(yè)管理的社會(huì)化　　物業(yè)管理的社會(huì)化是指物業(yè)管理將分散的社會(huì)分工匯集起來統(tǒng)一管理，諸如房屋、水電 、清潔、保安、綠化等。每位業(yè)主只需面對物業(yè)管理企業(yè)一家就能將所有關(guān)于房屋和居住( 工作)環(huán)境的日常事宜辦妥，而不必分別面對各個(gè)不同部門，猶如為各業(yè)主找到了一個(gè)“總管家”，而對政府各職能部門來說，則猶如找到了一個(gè)“總代理”。業(yè)主只需根據(jù)物業(yè)管理部門批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按時(shí)繳納管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，就可以獲得周到的服務(wù)，既方便業(yè)主，也便于統(tǒng)一管理，有利于提高整個(gè)城市管理的社會(huì)化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、心理效益的統(tǒng)一和綜合改善。　?。ǘ┪飿I(yè)管理的專業(yè)化　　物業(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)——物業(yè)管理公司實(shí)施對物業(yè)的統(tǒng)一管理。這種管理是將有關(guān)物業(yè)的各專業(yè)管理都納入物業(yè)管理企業(yè)的范疇之內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)可以通過設(shè)置分專業(yè)的管理職能部門來從事相應(yīng)的管理業(yè)務(wù)。隨著社會(huì)的發(fā)展，社會(huì)分工漸趨于專業(yè)化，物業(yè)管理企業(yè)也可以將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟(jì)合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營服務(wù)公司。例如，機(jī)電設(shè)備維修承包給專業(yè)設(shè)備維修企業(yè)，物業(yè)保安可以向保安公司雇聘保安人員，園林綠化可以承包給專業(yè)綠化公司，環(huán)境衛(wèi)生也可以承包給專業(yè)清潔公司。這些專門組織的成立，表明這一行業(yè)已從分散型轉(zhuǎn)向了專業(yè)型。這種轉(zhuǎn)向有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會(huì)化程度，并能進(jìn)一步促進(jìn)城市管理向現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)換?！　。ㄈ┪飿I(yè)管理的企業(yè)化　　物業(yè)管理單位是企業(yè)單位，不是事業(yè)單位，也不具備政府行為職能。物業(yè)管理企業(yè)作為 一個(gè)獨(dú)立的法人，應(yīng)按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定運(yùn)行，不受任何干擾，政、事、企完全分離。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須依照物業(yè)管理市場的運(yùn)行規(guī)則參與市場競爭，依靠自己的經(jīng)營能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)在物業(yè)管理市場上爭取自己的位置和拓展業(yè)務(wù)，用管理的業(yè)績?nèi)ペA得商業(yè)信譽(yù)。當(dāng)然，物業(yè)管理企業(yè)在運(yùn)作過程中還要處理好與有關(guān)部門，如街道、居委、公安、市政、公用、郵電、交通等行政或事業(yè)性單位的關(guān)系，以“物業(yè)”為中心，相互協(xié)調(diào)。這樣就能使物業(yè)管理企業(yè)從管理上、經(jīng)營上和服務(wù)上下功夫，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)方便、安全、清靜、整潔的居住和工作環(huán)境?！　。ㄋ模┪飿I(yè)管理的經(jīng)營型　　物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)性質(zhì)是有償?shù)?，即推行有償服?wù)，合理收費(fèi)。物業(yè)管理的經(jīng)營目標(biāo) 是保本微利，量入為出，不以高額利潤為目的。物業(yè)管理企業(yè)可以通過多種經(jīng)營，使物業(yè)的管理定于“以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展”的道路，從而使物業(yè)管理有了造血功能，既減少了政府和各主管部門的壓力和負(fù)擔(dān)，又使得房屋維修、養(yǎng)護(hù)、環(huán)衛(wèi)、治安、管道維修、設(shè)備更新的資金有了來源，還能使業(yè)主得到全方位、多層次、多項(xiàng)目的服務(wù)。　　物業(yè)管理是一種和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化絞較嗯涮椎淖酆瞎芾?；是与随讙仭?制度改革的推進(jìn)而形成的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理；是與建設(shè)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理。這種集高度統(tǒng)一的管理、全方位多層次的服務(wù)、市場化經(jīng)營為一體的充滿生機(jī)和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，就越來越顯示出其強(qiáng)大的生命力?！　　　。ㄒ唬┐龠M(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展　　物業(yè)管理是深化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革、實(shí)行房屋商品化的客觀需要，具有繁榮和完善房地產(chǎn)市場的作用?！　‰S著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的體制改革也在向縱深發(fā)展。我國房地 產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革的方向是市場化、商品化和住房自有化。隨著房屋商品化的逐步實(shí)施，各類住房分幢、分套出售，大廈分層、分單元出售后形成了一個(gè)住宅區(qū)內(nèi)或一幢高層建筑里有著幾個(gè)、幾十個(gè)甚至幾百個(gè)多元產(chǎn)權(quán)的毗鄰關(guān)系。它不僅使原有的公房所有制為主體的房屋格局被大量共有、共用而又相互毗連的房屋格局所取代，而且也使傳統(tǒng)的按產(chǎn)權(quán)、按部門分散管理的辦法，以及用計(jì)劃包干的維修管理辦法再也不能適應(yīng)形勢發(fā)展的需要了，由此形成了產(chǎn)權(quán)多元化和管理社會(huì)化的新格局。這種新格局要求有與之相適應(yīng)的房屋管理的新模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、非市場取向的管理模式。從對目前公有房屋出售中居民心態(tài)的調(diào)查可以看出，居民最擔(dān)心的是公房出售后的管理維修問題，包括經(jīng)費(fèi)、權(quán)利、責(zé)任和如何落實(shí)。所以，物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程，并且具有深化、促進(jìn)和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革的意義和作用。就整個(gè)房地產(chǎn)市場來說，物業(yè)管理無疑拓寬了房地產(chǎn)市場范圍，完善了房地產(chǎn)投資，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場向健康有序的方向發(fā)展?！　。ǘ┯欣谔岣叻康禺a(chǎn)投資效益　　物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的基本環(huán)節(jié)，具有提高房地產(chǎn)投資效益的作用?！　≡诜康禺a(chǎn)市場中，就一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，存在著開發(fā)、經(jīng)營、管理三個(gè)環(huán)節(jié)。按程序 來說，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的落腳點(diǎn)。改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期的重點(diǎn)是解決數(shù)量問題，實(shí)行的是一種數(shù)量增長型經(jīng)濟(jì)，因而存在著重開發(fā)建設(shè)、輕管理的現(xiàn)象，使開發(fā)建設(shè)與管理脫節(jié)，這也是造成我國房地產(chǎn)管理效率低、房地產(chǎn)投資效益差的根本原因所在。隨著國家宏觀政策的調(diào)整，單純的數(shù)量增長已經(jīng)不能適應(yīng)市場需求，房地產(chǎn)要提高投資效益，要向效益增長型轉(zhuǎn)變，就必須加強(qiáng)物業(yè)管理，使房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理三個(gè)環(huán)節(jié)全面協(xié)調(diào)地發(fā)展?！　〖訌?qiáng)物業(yè)管理不僅能使物業(yè)保值，而且還可以使物業(yè)增值。一方面，良好的物業(yè)管理可 以使物業(yè)處于完好的狀態(tài)并使之正常運(yùn)行，可以延長物業(yè)的使用壽命，還可以通過基本業(yè)務(wù)、專項(xiàng)業(yè)務(wù)和特色業(yè)務(wù)的服務(wù)，適當(dāng)改善和提高物業(yè)的使用功能，提高物業(yè)的檔次和適應(yīng)性，進(jìn)而推動(dòng)物業(yè)的升值；另一方面，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，還能受到精明的房地產(chǎn)交易商和顧客的青睞，使該物業(yè)成為搶手貨，從而推動(dòng)該物業(yè)的價(jià)格上升?！　∥飿I(yè)管理是對物業(yè)建成以后使用全過程的管理，也可以說是廣泛意義上的售后服務(wù)，因 此，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的重要保證。只有現(xiàn)代化的管理手段，優(yōu)質(zhì)、周到、完善的物業(yè)管理，才能保證房地產(chǎn)價(jià)值和使用價(jià)值的最終實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而提高房地產(chǎn)的投資效益?！　。ㄈ淞⒊鞘行蜗螅晟瞥鞘泄δ堋　∥飿I(yè)管理是改善居民工作與生活環(huán)境、提高居住水平的基礎(chǔ)工作，具有樹立城市形象、 完善城市功能的作用?！　【用窆ぷ鳌⑸瞽h(huán)境的完善和居住水平的提高是城市生活水平和消費(fèi)水平提高的基本前 提?，F(xiàn)代化的城市需要高質(zhì)量的管理服務(wù)，運(yùn)作良好的大廈設(shè)施，有助于工作效率的提高；稱心如意的居住環(huán)境，有助于人際關(guān)系的調(diào)和。住宅社會(huì)學(xué)研究表明，良好的環(huán)境不僅能減少煩惱、焦慮、矛盾、摩擦，乃至某些危害社會(huì)的不軌行為，還會(huì)形成互助、互諒的社會(huì)風(fēng)氣，促進(jìn)人們的身心健康，促使人們積極上進(jìn)。這一切是社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)增長和城市發(fā)展所必須具備的前提條件。物業(yè)管理正是順應(yīng)了這一要求而產(chǎn)生和發(fā)展起來的?！　∥飿I(yè)管理的目的是為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)整潔、舒適、安全、寧靜、優(yōu)雅的工作和生活環(huán)境， 并且其基準(zhǔn)還應(yīng)隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步而逐步拓展和提升。人們生活水平的改善、生活內(nèi)容的充實(shí)和豐滿，無論從物質(zhì)上還是精神上都離不開工作和生活環(huán)境的優(yōu)化和美化。高質(zhì)量的物業(yè)管理不僅是單純的技術(shù)性保養(yǎng)和事務(wù)性管理，而且還要在此基礎(chǔ)上為業(yè)主創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神，既具有現(xiàn)代城市風(fēng)貌，又具有個(gè)性特色的工作和生活環(huán)境，形成一個(gè)以物業(yè)為中心的“微型社會(huì)”；既可充分發(fā)揮物業(yè)的功能，又能在充分保障業(yè)主合法權(quán)益的同時(shí)，增加業(yè)主的睦鄰意識，創(chuàng)造相互尊重、和樂共處的群居關(guān)系。因此，高質(zhì)量的物業(yè)管理既可以改變城市風(fēng)貌、改善人們的工作和生活環(huán)境，又能提高人們的精神文明素質(zhì)和現(xiàn)代化城市意識，為樹立城市形象、完善城市功能起積極推動(dòng)作用?！　。ㄋ模┩苿?dòng)外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟(jì)的發(fā)展　　物業(yè)管理是加快我國房地產(chǎn)發(fā)展同國際接軌的必要措施，具有推動(dòng)外向型房地產(chǎn)和涉外 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用?！　∥飿I(yè)管理是一種不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)代化管理方法和模式，不受地區(qū)、國家和社會(huì)制度的限制。中國傳統(tǒng)的房屋管理模式，在很多方面不適應(yīng)改革開放形勢下外商、外籍人士的商務(wù)活動(dòng)和居住的需要。隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的深化和涉外經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的外商對投資中國大陸感興趣。外商進(jìn)入中國大陸一般首先在“賓館”入住，開始“投石問路”，一旦投資項(xiàng)目初成或業(yè)務(wù)有所拓展，就需要安居樂業(yè)了。只有安居才能樂業(yè)，在中國大陸的外商一般都十分關(guān)注如何為自己安排一個(gè)方便、高效的工作和居住環(huán)境，并且外商進(jìn)入事業(yè)發(fā)展期后，就有了為自己公司和工作人員購置業(yè)務(wù)和居住用房的需要。中國大陸的物業(yè)管理最初正是從對外商、外籍人員在中國大陸的產(chǎn)業(yè)和僑匯房的管理發(fā)展起來的，至今涉外房的管理仍是物業(yè)管理的重要組成部分。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善，投資于中國大陸房地產(chǎn)的外商也正在獨(dú)資組建物業(yè)管理公司，來管理自己在中國大陸的物業(yè)，并以此作為吸引外商在中國大陸置業(yè)的一招。由此可見，良好的物業(yè)管理是加快中國房地產(chǎn)同國際接軌、改善中國大陸投資條件、改善投資環(huán)境的必要措施，具有推動(dòng)外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。　?。ㄎ澹┯兄谔岣叻康禺a(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)　　物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的重要業(yè)務(wù)，具有提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)聲譽(yù)的作用。隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，很多具有一定規(guī)模和一定實(shí)力的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)紛紛 成立自己的物業(yè)管理公司，并多方挖掘、培養(yǎng)物業(yè)管理人才。房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)已意識到物業(yè)管理的重要性，開始關(guān)心物業(yè)管理，并把物業(yè)管理作為企業(yè)經(jīng)營的重要戰(zhàn)略決策。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的物業(yè)如果具有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，就可以免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強(qiáng)他們對房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的信心，建立房地綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，促進(jìn)后續(xù)銷售工作的順利開展。因此，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是企業(yè)最形象也是最實(shí)惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽(yù)的作用。18 /