【正文】 上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。 資本化率選擇的重要性 不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同性質(zhì)、不同用途的房地產(chǎn)，由于投資風(fēng)險(xiǎn)的不同，資本化率也是不盡相同的。 資本化率 資本化率又稱還原利率，是將不動(dòng)產(chǎn)純收益還原成不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的利率或比例，其實(shí)質(zhì)是一種資本投資收益率。 ⑷凈收益現(xiàn)金流的類型 在求取凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)各種狀況確定未來的凈收益現(xiàn)金流形式，以便選擇相關(guān)公式進(jìn)行計(jì)算。 客觀收益是指排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所能得到的一般正常收益。 對(duì)于現(xiàn)實(shí)中包含有上述多種收益類型的房地產(chǎn)的凈收益的求取，可以把它看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的組合，先分別求取，然后進(jìn)行綜合。 ，凈收益等于農(nóng)地平均年產(chǎn)值扣除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、材料費(fèi)、水利費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)、稅費(fèi)、投資利息等。 A. 商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)，凈收益等于商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。是否扣除取決于評(píng)估價(jià)值是否包含 此部分。實(shí)際求取時(shí)， 維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)是否扣除取決與租賃契約。通常 為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)等后的余 額。 凈收益是由有效毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。有效毛收入。 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用。 收益法的計(jì)算公式 ⑴最一般的公式 ⑵無限年且其他因素不變的公式 ⑶有限年且其他因素不變的公式 ⑷凈收益在前若干年有變化的公式 ⑸預(yù)知未來若干年后房地產(chǎn)價(jià)格的公式 ⑹凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增的公式 ⑺凈收益按等差級(jí)數(shù)遞減的公式 ⑻凈收益按一定比率遞增的公式 ⑼凈收益按一定比率遞減的公式 nnnnniiirarararararav)1()1(... ...)1()1()1()1( 11332211 ????????????? ????rav? ])1( 11[ nrrav ??? tttiiirvra)1()(1 ??? ??估價(jià)程序 收益法 資本化率 r確定 凈收益測(cè)算 A=AgAc 毛收入測(cè)算 Ag 經(jīng)營(yíng)成本測(cè)算 Ac 收益價(jià)格測(cè)算 評(píng)估價(jià) 凈收益的求取 ⑴凈收益的求取公式 凈收益 =潛在毛收入 空臵等造成的收入損失 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 =有效毛收入 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空臵狀況下可獲得收入。 它是指在估算不動(dòng)產(chǎn)未來若干年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率， 將評(píng)估對(duì)象未來收益還原為評(píng)估時(shí)日收益總和的一種方法。 ⑵由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，其價(jià)格影響的因素構(gòu)成及作用程度均有著很大的不同，因此在進(jìn)行修正時(shí)，具體比較修正的內(nèi)容及權(quán)重也應(yīng)有所不同。 ⑵間接比較修正：設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況，以此標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例及估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況均與它逐項(xiàng)比較打分，然后將其所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格的比率。 ⑵權(quán)益狀況： 土地使用權(quán)年限 、城市規(guī)劃限制條件（如 建筑容積率 ）等。包括區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況三個(gè)方面的修正。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制則由于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的特點(diǎn)，造成報(bào)告期和基期的交易難以是同一樣點(diǎn)，由此導(dǎo)致進(jìn)行比較的價(jià)格難以保持“同質(zhì)可比性”。 3000*（ 1+%） 4*（ 1+2%） 7=3658（元 /平方米） 房地產(chǎn)指數(shù) 房?jī)r(jià)指數(shù) 地價(jià)指數(shù) 成本投入法、 中位數(shù)價(jià)格法、 重復(fù)交易法、特征價(jià)格法、 加權(quán)平均法 “同質(zhì)可比性要求” 是指在價(jià)格指數(shù)編制過程中，報(bào)告期價(jià)格與基期價(jià)格的內(nèi)涵一致，可直接進(jìn)行對(duì)比。定基價(jià)格植樹、環(huán)比價(jià)格指數(shù)。 交易情況修正的方法： 可比實(shí)例的成交價(jià)格 *交易情況修正系數(shù) =正常價(jià)格 交易情況修正系數(shù) =待估房地產(chǎn)交易情況指數(shù) /交易案例交易情況指數(shù) （ 2）交易期日修正 是指將可比交易實(shí)例在成交期日的價(jià)格修正到待估房地產(chǎn)估價(jià)期日的價(jià)格。 交易情況修正 是指通過排除交易案例房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為中的一些特殊原因所造成的交易價(jià)格偏差。如在賣方以優(yōu)惠利率提供利率安排的情況下，買方所得到 的優(yōu)惠可能被較高的價(jià)格所抵消。處理方式：以一次付清所 需支付的金額為準(zhǔn)。甲交易實(shí)例成交價(jià) 80萬元，首付 16萬，半 年后付 32萬，余款 32萬一年后付清；乙交易實(shí)例成交價(jià) 80萬元，首付 16萬， 余款一年后付清。 問題的核心在于由于交易實(shí)例之間或交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)在這些條件上的差異使得價(jià)格缺乏可比性，因?yàn)樽罱K成交實(shí)際價(jià)格與名義價(jià)格不一致。 *統(tǒng)一付款方式：要求知道該銷售價(jià)格下達(dá)成的融資安排。 ? （ 4）調(diào)整類型：按百分比調(diào)整、按比較單位調(diào)整、按一次總算金額調(diào)整、 （ 1）銷售條款 應(yīng)對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使其成交價(jià)格內(nèi)涵相同、口徑 一致、相互可比。這通常是指首先進(jìn)行一般調(diào)整，然后對(duì)具體特征進(jìn)行調(diào)整。重要的并不是評(píng)估師個(gè)人對(duì)差異的反映，而是市場(chǎng)對(duì)差異的反映。永遠(yuǎn)記住：應(yīng)該根據(jù)標(biāo)的進(jìn)行調(diào)整。換句話說，調(diào)整的金額應(yīng)該與被調(diào)整的特征之間存在合理的關(guān)系；二是調(diào)整的金額應(yīng)該同時(shí)適用每筆銷售。 ? ? 步驟包括：確定銷售之間的重大差異，然后確定各可比銷售和財(cái)產(chǎn)標(biāo)的之間的重大差異。 銷售交易以及有關(guān)財(cái)產(chǎn)的關(guān)鍵特征被稱為比較要素。 （ 1）比較銷售的基本方法 ：將銷售財(cái)產(chǎn)直接與財(cái)產(chǎn)標(biāo)的進(jìn)行比較。注意發(fā)現(xiàn)那些在銷售日期后而不是實(shí)地檢查的日期對(duì)財(cái)產(chǎn)的施工。 數(shù)據(jù)的證實(shí)： 有兩條途徑可以提高你獲取信息的質(zhì)量： ⑴對(duì)銷售進(jìn)行檢查。理想的數(shù)量部分取決于銷售實(shí)例的可比程度，還受銷售比較法中將要使用的方法的影響。兩者鄰區(qū)之間的比較。 ? （ 4）銷售財(cái)產(chǎn)的位臵 ? 公交便利性、學(xué)校，文化娛樂設(shè)施接近性，是否有破壞性的因素（如噪音等）。 ? (3)有關(guān)可比銷售的法律數(shù)據(jù) ? 收集可比財(cái)產(chǎn)的某些法律特征。 ? 可供的便利設(shè)施。 ? 任何特別的特征，如廚房?jī)?nèi)臵物、改造的浴室、游泳池、房間的增建、空調(diào)、理想的景觀等。 一個(gè)或多個(gè)建筑的大小和性質(zhì)。 ? （ 2）銷售實(shí)例的物理特征 努力發(fā)現(xiàn)那些對(duì)被研究市場(chǎng)起著重要作用的財(cái)產(chǎn)特征。 ? 買主和賣主的動(dòng)機(jī)。如窗簾、廚房用具、地毯、鋼琴、草坪、家具等。需要這些信息是為了理解是否因?yàn)槿谫Y的原因而應(yīng)該對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。 ? 需要什么樣的信息 ? （ 1）銷售交易數(shù)據(jù) ? 銷售日期（達(dá)成銷售價(jià)格的日期而不是銷售記錄的日期） ? 銷售價(jià)格和銷售條款（達(dá)成的融資安排）：誰提供以及是否為市場(chǎng)利率。 ⑹可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近。 ⑷可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。 ⑶可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。 ⑵可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。物質(zhì)特性通常確定一個(gè)鄰區(qū)的界限，但一個(gè)鄰區(qū)的界限并非總是很明顯。 “鄰區(qū)”是指財(cái)產(chǎn)群，這種財(cái)產(chǎn)群中的財(cái)產(chǎn)（絕大多數(shù)財(cái)產(chǎn)）具有相對(duì)類似的土地用途和價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)的供求將隨時(shí)間而變化并因此影響價(jià)值的變化。要考慮交易是否涉及任何異常條件，如不動(dòng)產(chǎn)銷售價(jià)格中包括動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，或有買主以優(yōu)惠利率提供融資。該財(cái)產(chǎn)所處的地區(qū)、大小形狀及其他一些財(cái)產(chǎn)特征與估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)有足夠的相似之處以滿足買方的要求。三，假設(shè)一個(gè)當(dāng)前的估價(jià)日，銷售應(yīng)該在近期發(fā)生。首先，財(cái)產(chǎn)應(yīng)該是一宗競(jìng)爭(zhēng)性財(cái)產(chǎn)。 根據(jù)交易案例的銷售對(duì)待估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值做出結(jié)論。通 常將這些差異作為對(duì)交易案例價(jià)格進(jìn)行“調(diào)整的因素”。 ⑶ 差別調(diào)整。這個(gè)過程包括兩個(gè)部 分，第一是找出各比較案例之間的不同以及比較案例與估價(jià)對(duì)象之間的不同； 第二是將交易案例之間的銷售價(jià)格差異與財(cái)產(chǎn)特征的差異相比較。 對(duì)交易案例的銷售進(jìn)行調(diào)查；確定買主和賣主的動(dòng)機(jī)；找出有關(guān)銷售日期、價(jià)格、條件等方面資料； ⑵ 分析銷售。其所得出的估價(jià)判 斷要比其他方法所得出的判斷更可靠。 ⑺估價(jià)報(bào)告