本科房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課件-文庫(kù)吧資料
2025-03-06 22:49本頁(yè)面
【正文】 特點(diǎn) ♀ 一、房地產(chǎn)價(jià)格的概念 （一）概念表述 ?是 土地價(jià)格 及其上 建筑物價(jià)格 的總和 ?或者是土地有用性及產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)形式的貨幣表現(xiàn) 與 勞動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值的貨幣表現(xiàn)之和 （二）房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系 ?地價(jià)是房?jī)r(jià)的基礎(chǔ) ?房?jī)r(jià)是地價(jià)的表現(xiàn) （三）房地產(chǎn)價(jià)格的本質(zhì) ?房地產(chǎn)價(jià)格是一種產(chǎn)權(quán)價(jià)格 ?或者是房地產(chǎn)權(quán)利的未來(lái)收益之價(jià)格 ♀ 土 地 價(jià) 格 土 地 價(jià) 格 資源 價(jià)格 資產(chǎn) 價(jià)格 有用性的 表現(xiàn)工具 價(jià)值的 貨幣表現(xiàn) 相互混合 房地產(chǎn)價(jià)格 資源 價(jià)格 資產(chǎn) 價(jià)格 土地價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格 地價(jià)是房?jī)r(jià)的基礎(chǔ) 房?jī)r(jià)是地價(jià)的表現(xiàn) ?“房?jī)r(jià)”指房地合一的總價(jià) ?理論上由土地的主導(dǎo)性決定 ?實(shí)踐上由土地的稀缺性決定 ?地價(jià)只有借助房?jī)r(jià)才能得到現(xiàn)實(shí)表現(xiàn) ?廠商購(gòu)地時(shí)表現(xiàn)為房?jī)r(jià)決定低價(jià) 福州市 05年 8月公布房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本清單 某住宅項(xiàng)目成本清單 ?地價(jià)： 683元／平方米 ?土建和安裝成本： 875元／平方米 ?配套建設(shè)費(fèi)用： 486元／平方米 ?開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本： 約 390元／平方米 ?保守計(jì)算該項(xiàng)目總成本約為： ?683＋ 875＋ 486＋ 390＝ 2434元 。 ?影響因素：地上附著物的技術(shù)要求、地上附著物的功能、公共設(shè)施的服務(wù)半徑 ♀ 第三節(jié) 土地供給 一、土地自然供給 二、土地經(jīng)濟(jì)供給 三、特殊的土地供給曲線 ♀ 一、土地自然供給 ?含義：土地天生的可供人類(lèi)利用的部分 ?影響因素：適宜人類(lèi)生活生產(chǎn)的氣候條件、適宜植物生長(zhǎng)的土壤和氣候、可供人類(lèi)利用的生產(chǎn)資源、一定的交通條件 ♀ 二、土地經(jīng)濟(jì)供給 ?含義：在自然供給基礎(chǔ)上，投入勞動(dòng)開(kāi)發(fā)后成為人類(lèi)可直接用于生產(chǎn)和生活用途的土地供給。 ?城鎮(zhèn)區(qū)位形成的一般過(guò)程 ?功能分區(qū)：商業(yè)、工業(yè)、居住、公共社區(qū) ?功能區(qū)組合 ?組合模式：圈層、三維、扇形、多核 ♀ 地租支付能力與區(qū)位組合規(guī)律 支付地租能力 市中心 工業(yè) 商業(yè) 市郊 高級(jí)住宅 高層公寓 三、土地集約利用 ?含義： 在一定面積土地上增加投入以獲得土地的最高利用率 ?集約度： 單位面積土地上所投資本和勞動(dòng)量 ?提高城鎮(zhèn)土地利用集約度的基本途徑：城市規(guī)模、增加建筑高度（容積率）、利用地下空間、適宜的建筑密度、搞好交通及通訊等基礎(chǔ)設(shè)施。 ?區(qū)位：分布的地區(qū)或地點(diǎn)。 ?利用目的：索取物質(zhì)產(chǎn)品或服務(wù) ?影響利用的因素：自然、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、社會(huì) ?利用中的幾個(gè)經(jīng)濟(jì)原理：土地稀缺有價(jià)、用途轉(zhuǎn)換、土地報(bào)酬遞減、利用后果的社會(huì)性。又叫房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)等。 S39。 ?有效需求： 同時(shí)滿足愿意購(gòu)買(mǎi)和 有能力購(gòu)買(mǎi)這兩個(gè)條件 ?潛在需求： 只滿足愿意購(gòu)買(mǎi)和 有能力 購(gòu)買(mǎi)這兩個(gè)條件中的一個(gè)條件 ?有效需求與潛在需求可相互轉(zhuǎn)化 ?注意：消費(fèi)性需求與投資性需求 ♀ 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素 D：房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量 （ 有效需求 ） I：房地產(chǎn)需求者的財(cái)力 P：房地產(chǎn)價(jià)格 P0：相關(guān)商品或服務(wù)的價(jià)格 T：房地產(chǎn)需求者的偏好 R：利率水平 Ed：房地產(chǎn)需求者對(duì)未來(lái)的預(yù)期 N：房地產(chǎn)潛在需求者的數(shù)量 ♀ ? ? 0 dD f I , P, P , T , R , E , N?房地產(chǎn)市場(chǎng)需求曲線 價(jià) 格 P 數(shù)量 Q d d D D 有助于考察房地產(chǎn)需求的相關(guān)指標(biāo) ?城市家庭總支出 ?城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) ?城市家庭可支配收入 ?城市人口及家庭規(guī)模 ?國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)率 ?就業(yè)率和就業(yè)結(jié)構(gòu) ?房屋空間使用的類(lèi)型和數(shù)量 ♀ 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給 （一） 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給含義 （二）影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的因素 （三）房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給曲線 （四）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的衡量指標(biāo) ♀ 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給含義 ?特定房地產(chǎn)市場(chǎng)上的賣(mài)方在一定時(shí)間、一定價(jià)格水平下愿意向市場(chǎng)提供的房地產(chǎn)商品的數(shù)量。宏、微觀條件。主要反映房地產(chǎn)使用者相互間的橫向交易關(guān)系。 ? 二級(jí)市場(chǎng)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與使用者之間的交易市場(chǎng)。 ： ? 是有形和無(wú)形房地產(chǎn)商品的統(tǒng)一市場(chǎng) ? 是有限 場(chǎng)所 和無(wú)限 領(lǐng)域 的統(tǒng)一體 ? 是房產(chǎn)與地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)一 ♀ 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)成要素 ?市場(chǎng)主體 參與房地產(chǎn)交易的供求雙方 ?市場(chǎng)客體 房地產(chǎn)市場(chǎng)上的買(mǎi)賣(mài)對(duì)象 ?市場(chǎng)媒介 房地產(chǎn)交易活動(dòng)的中介 ?市場(chǎng)規(guī)則 交易的各種內(nèi)在約定和外部規(guī)定 ?市場(chǎng)信號(hào) 主要指反映市場(chǎng)各種信息的價(jià)格 ?♀ 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu) ? 按交易層次和權(quán)屬內(nèi)容劃分 ? 按房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行時(shí)序劃分 ? 按房地產(chǎn)用途劃分 ? 按為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供的服務(wù)內(nèi)容劃分 ? 按權(quán)益讓渡形式劃分 ? 按空間范圍劃分（國(guó)際、國(guó)內(nèi)、區(qū)域） ? 按房地產(chǎn)交易目的劃分（投資、消費(fèi)） ? 其他劃分 ♀ 按交易層次和權(quán)屬內(nèi)容劃分的市場(chǎng) ?一級(jí)市場(chǎng)： 土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)。 ? 從位置上影響后續(xù)環(huán)節(jié) ? 從產(chǎn)權(quán)上影響后續(xù)環(huán)節(jié) ? 從成本上影響后續(xù)環(huán)節(jié) ? 從質(zhì)量上影響后續(xù)環(huán)節(jié) ♀ o 含義：取得土地所有權(quán)或使用權(quán) o 取得土地的渠道： ? 征用渠道 ? 出讓渠道 （劃撥、協(xié)議、招、拍、掛） ? 轉(zhuǎn)讓渠道 （直接轉(zhuǎn)讓、收購(gòu)、合作 等 ） o 出讓與轉(zhuǎn)讓的比較 o 土地儲(chǔ)備整理制度與土地取得♀ 土地出讓與轉(zhuǎn)讓比較 出讓 轉(zhuǎn)讓 交易主體 一個(gè)所有者 多個(gè)使用者 多個(gè)使用者 多個(gè)使用者 交易 性質(zhì) 賣(mài)方壟斷 買(mǎi)方競(jìng)爭(zhēng) 賣(mài)方競(jìng)爭(zhēng) 買(mǎi)方競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng) 層次 土地一級(jí)市場(chǎng)增量市場(chǎng) 土地二級(jí)市場(chǎng) 存量市場(chǎng) 交易方式 協(xié)議、劃撥、招、拍、掛 直接轉(zhuǎn)讓、收購(gòu)兼并、合作開(kāi)發(fā)等 土地儲(chǔ)備整理制度 ?土地儲(chǔ)備整理： 指土地儲(chǔ)整機(jī)構(gòu)受政府委托依有關(guān)規(guī)定，將其以收購(gòu)方式取得的土地和政府依法收回、征用的土地納入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)儲(chǔ)存，并進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)整理，合理配置土地資源的行為。 ? 地產(chǎn)初級(jí)開(kāi)發(fā)與再開(kāi)發(fā)的關(guān)系：初級(jí)開(kāi)發(fā)是再開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，再開(kāi)發(fā)是初級(jí)開(kāi)發(fā)的繼續(xù)。 ? 地產(chǎn)再開(kāi)發(fā)：對(duì)曾經(jīng)或正在作為建筑用地使用的土地的開(kāi)發(fā)。 ?注意： ? 條件包括有形和無(wú)形條件和條件 ?開(kāi)發(fā)的內(nèi)容通常包括 “三通一平”、“五通一平”等 ?地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通常要投入一定量的活勞動(dòng) ♀ ? 地產(chǎn)初級(jí)開(kāi)發(fā)：指對(duì)從未作為建筑用地使用過(guò)的土地的開(kāi)發(fā)。然后回答以下問(wèn)題： 假定你要購(gòu)買(mǎi)一套住房，你將怎樣利用房地產(chǎn)的特點(diǎn)來(lái)為你的購(gòu)房決策服務(wù)？ 要求：用作業(yè)本做好下周上課時(shí)提交。 但這房子是我的呀！ 那怎么辦？ A:房屋所
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