【正文】 的價格、凈收益資料，選用相應(yīng)的收益法計算公式，求出資本化率。 資本化率選擇的重要性 不同地區(qū)、不同時期、不同性質(zhì)、不同用途的房地產(chǎn)，由于投資風險的不同，資本化率也是不盡相同的。 資本化率 資本化率又稱還原利率，是將不動產(chǎn)純收益還原成不動產(chǎn)價格的利率或比例，其實質(zhì)是一種資本投資收益率。 ⑷ 凈收益現(xiàn)金流的類型 在求取凈收益時，應(yīng)根據(jù)各種狀況確定未來的凈收益現(xiàn)金流形式，以便選擇相關(guān)公式進行計算。 客觀收益是指排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所能得到的一般正常收益。 對于現(xiàn)實中包含有上述多種收益類型的房地產(chǎn)的凈收益的求取，可以把它看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的組合，先分別求取，然后進行綜合。 ，凈收益等于農(nóng)地平均年產(chǎn)值扣除種苗費、肥料費、人工費、畜工費、機工費、農(nóng)藥費、材料費、水利費、農(nóng)舍費、農(nóng)具費、稅費、投資利息等。 A. 商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)，凈收益等于商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤。是否扣除取決于評估價值是否包含 此部分。實際求取時， 維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費是否扣除取決與租賃契約。通常 為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費等后的余 額。 凈收益是由有效毛收入扣除運營費用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。 有效毛收入。 運營費用是維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用。 收益法的計算公式 ⑴最一般的公式 ⑵無限年且其他因素不變的公式 ⑶有限年且其他因素不變的公式 ⑷凈收益在前若干年有變化的公式 ⑸預(yù)知未來若干年后房地產(chǎn)價格的公式 ⑹凈收益按等差級數(shù)遞增的公式 ⑺凈收益按等差級數(shù)遞減的公式 ⑻凈收益按一定比率遞增的公式 ⑼凈收益按一定比率遞減的公式 nnnnniiirarararararav)1()1(. . . . . .)1()1()1()1( 11332211 ????????????? ????rav ?])1( 11[ nrrav ???tttiiirvrav)1()1(1 ??????估價程序 收益法 資本化率 r確定 凈收益測算 A=AgAc 毛收入測算 Ag 經(jīng)營成本測算 Ac 收益價格測算 評估價 凈收益的求取 ⑴凈收益的求取公式 凈收益 =潛在毛收入 空臵等造成的收入損失 運營費用 =有效毛收入 運營費用 潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空臵狀況下可獲得收入。 它是指在估算不動產(chǎn)未來若干年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率， 將評估對象未來收益還原為評估時日收益總和的一種方法。 ⑵由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，其價格影響的因素構(gòu)成及作用程度均有著很大的不同，因此在進行修正時，具體比較修正的內(nèi)容及權(quán)重也應(yīng)有所不同。 ⑵間接比較修正：設(shè)想一個標準的房地產(chǎn)狀況，以此標準房地產(chǎn)狀況為基準，將可比實例及估價對象的房地產(chǎn)狀況均與它逐項比較打分，然后將其所得的分數(shù)轉(zhuǎn)化為修正價格的比率。 ⑵權(quán)益狀況： 土地使用權(quán)年限 、城市規(guī)劃限制條件（如 建筑容積率 ）等。包括區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實物狀況三個方面的修正。房地產(chǎn)價格指數(shù)的編制則由于房地產(chǎn)市場交易的特點，造成報告期和基期的交易難以是同一樣點，由此導(dǎo)致進行比較的價格難以保持 “ 同質(zhì)可比性 ” 。 3000*（ 1+%） 4*（ 1+2%） 7=3658（元 /平方米） 房地產(chǎn)指數(shù) 房價指數(shù) 地價指數(shù) 成本投入法、 中位數(shù)價格法、 重復(fù)交易法、特征價格法、 加權(quán)平均法 “ 同質(zhì)可比性要求 ” 是指在價格指數(shù)編制過程中，報告期價格與基期價格的內(nèi)涵一致，可直接進行對比。定基價格植樹、環(huán)比價格指數(shù)。 交易情況修正的方法： 可比實例的成交價格 *交易情況修正系數(shù) =正常價格 交易情況修正系數(shù) =待估房地產(chǎn)交易情況指數(shù) /交易案例交易情況指數(shù) （ 2）交易期日修正 是指將可比交易實例在成交期日的價格修正到待估房地產(chǎn)估價期日的價格。 交易情況修正 是指通過排除交易案例房地產(chǎn)市場交易行為中的一些特殊原因所造成的交易價格偏差。如在賣方以優(yōu)惠利率提供利率安排的情況下，買方所得到 的優(yōu)惠可能被較高的價格所抵消。處理方式：以一次付清所 需支付的金額為準。甲交易實例成交價 80萬元，首付 16萬，半 年后付 32萬，余款 32萬一年后付清；乙交易實例成交價 80萬元，首付 16萬， 余款一年后付清。 問題的核心在于由于交易實例之間或交易實例與待估房地產(chǎn)在這些條件上的差異使得價格缺乏可比性，因為最終成交實際價格與名義價格不一致。 *統(tǒng)一付款方式：要求知道該銷售價格下達成的融資安排。 ? （ 4）調(diào)整類型：按百分比調(diào)整、按比較單位調(diào)整、按一次總算金額調(diào)整、 （ 1）銷售條款 應(yīng)對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使其成交價格內(nèi)涵相同、口徑 一致、相互可比。這通常是指首先進行一般調(diào)整，然后對具體特征進行調(diào)整。重要的并不是評估師個人對差異的反映，而是市場對差異的反映。永遠記?。簯?yīng)該根據(jù)標的進行調(diào)整。換句話說，調(diào)整的金額應(yīng)該與被調(diào)整的特征之間存在合理的關(guān)系；二是調(diào)整的金額應(yīng)該同時適用每筆銷售。 ? ? 步驟包括：確定銷售之間的重大差異，然后確定各可比銷售和財產(chǎn)標的之間的重大差異。 銷售交易以及有關(guān)財產(chǎn)的關(guān)鍵特征被稱為比較要素。 （ 1）比較銷售的基本方法 ：將銷售財產(chǎn)直接與財產(chǎn)標的進行比較。注意發(fā)現(xiàn)那些在銷售日期后而不是實地檢查的日期對財產(chǎn)的施工。 數(shù)據(jù)的證實： 有兩條途徑可以提高你獲取信息的質(zhì)量： ⑴對銷售進行檢查。理想的數(shù)量部分取決于銷售實例的可比程度，還受銷售比較法中將要使用的方法的影響。兩者鄰區(qū)之間的比較。 ? （ 4）銷售財產(chǎn)的位臵 ? 公交便利性、學(xué)校，文化娛樂設(shè)施接近性，是否有破壞性的因素（如噪音等）。 ? (3)有關(guān)可比銷售的法律數(shù)據(jù) ? 收集可比財產(chǎn)的某些法律特征。 ? 可供的便利設(shè)施。 ? 任何特別的特征，如廚房內(nèi)臵物、改造的浴室、游泳池、房間的增建、空調(diào)、理想的景觀等。 一個或多個建筑的大小和性質(zhì)。 ? （ 2）銷售實例的物理特征 努力發(fā)現(xiàn)那些對被研究市場起著重要作用的財產(chǎn)特征。 ? 買主和賣主的動機。如窗簾、廚房用具、地毯、鋼琴、草坪、家具等。需要這些信息是為了理解是否因為融資的原因而應(yīng)該對價格進行調(diào)整。 ? 需要什么樣的信息 ? （ 1）銷售交易數(shù)據(jù) ? 銷售日期（達成銷售價格的日期而不是銷售記錄的日期） ? 銷售價格和銷售條款（達成的融資安排）：誰提供以及是否為市場利率。 ⑹可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近。 ⑷可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。 ⑶可比實例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。 ⑵可比實例的用途應(yīng)與估價對象的用途相同。物質(zhì)特性通常確定一個鄰區(qū)的界限，但一個鄰區(qū)的界限并非總是很明顯。 “ 鄰區(qū) ” 是指財產(chǎn)群，這種財產(chǎn)群中的財產(chǎn)（絕大多數(shù)財產(chǎn)）具有相對類似的土地用途和價值。不動產(chǎn)的供求將隨時間而變化并因此影響價值的變化。要考慮交易是否涉及任何異常條件，如不動產(chǎn)銷售價格中包括動產(chǎn)價格，或有買主以優(yōu)惠利率提供融資。該財產(chǎn)所處的地區(qū)、大小形狀及其他一些財產(chǎn)特征與估價對象不動產(chǎn)有足夠的相似之處以滿足買方的要求。三，假設(shè)一個當前的估價日，銷售應(yīng)該在近期發(fā)生。首先，財產(chǎn)應(yīng)該是一宗競爭性財產(chǎn)。 根據(jù)交易案例的銷售對待估不動產(chǎn)的價值做出結(jié)論。通 常將這些差異作為對交易案例價格進行 “ 調(diào)整的因素 ” 。 ⑶ 差別調(diào)整。這個過程包括兩個部 分，第一是找出各比較案例之間的不同以及比較案例與估價對象之間的不同； 第二是將交易案例之間的銷售價格差異與財產(chǎn)特征的差異相比較。 對交易案例的銷售進行調(diào)查；確定買主和賣主的動機；找出有關(guān)銷售日期、價格、條件等方面資料； ⑵ 分析銷售。其所得出的估價判 斷要比其他方法所得出的判斷更可靠。 ⑺估價報告