【正文】 始成本調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的現(xiàn)行成本來(lái)估算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格的方法。 成本法的基本公式 ⑴最基本的公式 積算價(jià)格 =重新購(gòu)臵價(jià)格 折舊 ⑵適用于新開(kāi)發(fā)土地的基本公式 新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格 =取得待開(kāi)發(fā)土地的成本 +土地開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷(xiāo)售稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率 =開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積 /開(kāi)發(fā)區(qū)總用地面積 ⑶適用于新建房地產(chǎn)的基本公式 新建房地產(chǎn)價(jià)格 =土地取得成本 +土地開(kāi)發(fā)成本 +建筑物建筑成本 +管理費(fèi)用+投資利息 +銷(xiāo)售稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 在求取建筑物部分時(shí)，不含土地土地取得成本、土地開(kāi)發(fā)成本及投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)中所含的土地部分。 ⑶ 管理費(fèi)用：包括開(kāi)發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。 注意：開(kāi)發(fā)成本高并不一定意味著價(jià)格就高，開(kāi)發(fā)成本低也不一定說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格就不應(yīng)該高。通過(guò)收集同一市場(chǎng)上三宗以上類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。 客觀收益是指排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所能得到的一般正常收益。是否扣除取決于評(píng)估價(jià)值是否包含 此部分。 有效毛收入。 ⑵由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，其價(jià)格影響的因素構(gòu)成及作用程度均有著很大的不同，因此在進(jìn)行修正時(shí)，具體比較修正的內(nèi)容及權(quán)重也應(yīng)有所不同。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制則由于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的特點(diǎn)，造成報(bào)告期和基期的交易難以是同一樣點(diǎn)，由此導(dǎo)致進(jìn)行比較的價(jià)格難以保持 “ 同質(zhì)可比性 ” 。 交易情況修正 是指通過(guò)排除交易案例房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為中的一些特殊原因所造成的交易價(jià)格偏差。 問(wèn)題的核心在于由于交易實(shí)例之間或交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)在這些條件上的差異使得價(jià)格缺乏可比性，因?yàn)樽罱K成交實(shí)際價(jià)格與名義價(jià)格不一致。重要的并不是評(píng)估師個(gè)人對(duì)差異的反映，而是市場(chǎng)對(duì)差異的反映。 銷(xiāo)售交易以及有關(guān)財(cái)產(chǎn)的關(guān)鍵特征被稱(chēng)為比較要素。理想的數(shù)量部分取決于銷(xiāo)售實(shí)例的可比程度，還受銷(xiāo)售比較法中將要使用的方法的影響。 ? 可供的便利設(shè)施。 ? 買(mǎi)主和賣(mài)主的動(dòng)機(jī)。 ⑹可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近。物質(zhì)特性通常確定一個(gè)鄰區(qū)的界限，但一個(gè)鄰區(qū)的界限并非總是很明顯。該財(cái)產(chǎn)所處的地區(qū)、大小形狀及其他一些財(cái)產(chǎn)特征與估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)有足夠的相似之處以滿(mǎn)足買(mǎi)方的要求。通 常將這些差異作為對(duì)交易案例價(jià)格進(jìn)行 “ 調(diào)整的因素 ” 。其所得出的估價(jià)判 斷要比其他方法所得出的判斷更可靠。 進(jìn)行實(shí)地查勘，如估價(jià)對(duì)象位臵、周?chē)h(huán)境，估價(jià)對(duì)象外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝 修、設(shè)備等狀況，并對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、用途、產(chǎn)權(quán)等 資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)補(bǔ)充估價(jià)所需的其他資料。 是指房地產(chǎn)估價(jià)全過(guò)程中的各項(xiàng)具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行次序。 *最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度 *法律上的許可性、技術(shù)上的可能性、經(jīng)濟(jì)上的可行性 *保持現(xiàn)狀前提、裝修改造前提、轉(zhuǎn)換用途前提、重新利用前提、上述情形的某種綜合。 《 國(guó)有土地使用證 》 、 《 集體土地所有證 》 、 《 集體土地使用證 》 、 《 土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū) 》 、 《 房屋所有權(quán)證 》 、 《 房屋共有權(quán)證 》 、 《 房屋他項(xiàng)權(quán)證 》 。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué) 房地產(chǎn)估價(jià) 厲 偉 02585211176 ? ? 估價(jià)的概念、必要性 ? ? 估價(jià)原則、基本程序 ? ? 比較法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、路線(xiàn)價(jià)法 述 ? ? 所謂房地產(chǎn)估價(jià)，是指以房地產(chǎn)為對(duì)象，由專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格的估計(jì)、推測(cè)或判斷。 *合法產(chǎn)權(quán) — 應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和有關(guān)證件為依據(jù)。 *最高最佳使用不是無(wú)條件的最高最佳使用，而是在法律許可范圍內(nèi)的最高最佳使用，這也是合法原則的要求。 ⑸ 公平原則 — 要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，求出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)格。 估價(jià)所需材料包括：①對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料；②對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地 區(qū)房地產(chǎn)有影響的資料；③類(lèi)似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實(shí)例資料；④反映 估價(jià)對(duì)象狀況的資料。 適用范圍：不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)交易案例與待估案例有較強(qiáng)相關(guān)性 一般來(lái)說(shuō)，比較法比另兩種方法更簡(jiǎn)單也更直接，其計(jì)算的過(guò)程也常常較少， 因此，評(píng)估判斷出錯(cuò)的可能性和數(shù)學(xué)錯(cuò)誤的可能性都較少。 判斷觀察到的差異是如何對(duì)被研究資產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生影響的。 競(jìng)爭(zhēng)性財(cái)產(chǎn)：對(duì)于尋求購(gòu)買(mǎi)估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的潛在購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，一宗競(jìng)爭(zhēng)性財(cái)產(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)合理替代的財(cái)產(chǎn)或可選擇的財(cái)產(chǎn)。（ “ 同質(zhì) ” 性要求）從更廣泛的意義上講，是指其居住和使用者有著某些共同聯(lián)系或特征的區(qū)域。 ⑸可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的相吻合。在大型的房地產(chǎn)收益交易中，有些動(dòng)產(chǎn)常常包括在銷(xiāo)售中。 ? 建筑的條件及其現(xiàn)代化質(zhì)量。（社區(qū)的生命周期及房地產(chǎn)的外部性問(wèn)題） ? （ 5）市場(chǎng)條件：應(yīng)考慮市場(chǎng)在銷(xiāo)售時(shí)處于什么狀態(tài) ? （ 6）有多少筆銷(xiāo)售實(shí)例 ? 對(duì)于每項(xiàng)評(píng)估，所需可比實(shí)例的數(shù)量并不固定。 技巧（吸引力排序）；局限性：所有銷(xiāo)售交易和財(cái)產(chǎn)特征都應(yīng)與被評(píng)估的財(cái)產(chǎn)大致類(lèi)似；此外，該技巧嚴(yán)重依靠評(píng)估師的直覺(jué)來(lái)判斷哪一宗銷(xiāo)售財(cái)產(chǎn)對(duì)買(mǎi)主更具吸引力。 ? 。 融資安排：計(jì)息方式、付款期限、利息、融資提供形式、特殊條款。（ 增量融資資本問(wèn)題 ） 特殊條款：是否有銷(xiāo)售提前償還條款、可變利率條款等。只有滿(mǎn)足這一要求，才能如實(shí)反映商品價(jià)格的變動(dòng)。 注意事項(xiàng)： ⑴ 可比實(shí)例狀況，無(wú)論是區(qū)位、權(quán)益還是實(shí)物狀況，都應(yīng)是其成交時(shí)的狀況，而不是估價(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)候可能發(fā)生變化后的狀況。 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率＝運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 247。 *注意租金收入中是否含有動(dòng)產(chǎn)的租金收入。 ⑶ 實(shí)際收益與客觀收益 實(shí)際收益是指在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，一般不能用來(lái)估價(jià)，因?yàn)榫唧w經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)能力等影響實(shí)際收益很大。 不同資本化率下的評(píng)估價(jià)格 凈收益（萬(wàn)元） 資本化率（ %） 評(píng)估價(jià)格（萬(wàn)元） 5 4 5 5 5 6 5 8 5 10 5 12 確定方法： ⑴收益價(jià)格比較法 。 適用范圍：既無(wú)收益又行少發(fā)生交易的房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估。 在實(shí)際中主要包括以下幾部分：勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)工程中的稅費(fèi)。 在估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)時(shí)，應(yīng)注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)，盡管從理論上講，結(jié)果不會(huì)發(fā)生改變。 分部分項(xiàng)法 項(xiàng)目 數(shù)量 單位成本 成本（元） 基礎(chǔ)工程 150立方米 200元 /立方米 30000 墻體工程 160立方米 400元 /立方米 64000 樓地面工程 150立方米 200元 /立方米 30000 屋面工程 150立方米 300元 /立方米 45000 給排水工程 25000 供暖工程 15000 電氣工程 20230 合計(jì) 229000 稅費(fèi)、利息和管理費(fèi) 20% 45800 重新購(gòu)建價(jià)格 274800 ③ 工料測(cè)量法 — 是先估算建筑物所需各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時(shí)數(shù)，然后逐一乘以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的各該相同材料、設(shè)備的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，再將其相加來(lái)估算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格的方法。 延遲維修的損壞 — 由于沒(méi)有適時(shí)地采取預(yù)防 、 保養(yǎng)措施或修理不夠及時(shí) ， 造成不應(yīng)有的損壞或提前損壞 ， 或已有的損壞仍然存在 ， 如門(mén)窗損壞仍然存在 、 墻或地面有裂縫或洞等 。 成新法 — 根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。 注意： ，測(cè)算其所能支付的最高場(chǎng)地購(gòu)臵費(fèi)。 ③政府的規(guī)劃限制，規(guī)定的用途、建筑高度、建筑容積率等。 ⑸開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi) 在實(shí)際估價(jià)中估算開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)時(shí)，可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格構(gòu)成情況來(lái)分項(xiàng)估算，估算的方法也與成本法中的相同，所不同的是需要預(yù)測(cè)。 （ 5）估計(jì)開(kāi)發(fā)費(fèi)及開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) 總建筑費(fèi)用 5000萬(wàn)元，投入情況：三年每年投入分別 20%， 50%， 30%；專(zhuān)業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi) 8%；利息 15%；銷(xiāo)售費(fèi)用為樓價(jià) 3%；稅費(fèi)為樓價(jià)的 6%；利潤(rùn)率為 25%。 ? 加權(quán)平均法 —— 演講完畢，謝謝觀看！