【正文】 質可比性要求 ” 是指在價格指數編制過程中，報告期價格與基期價格的內涵一致，可直接進行對比。包括區(qū)位狀況、權益狀況和實物狀況三個方面的修正。 ⑵間接比較修正：設想一個標準的房地產狀況，以此標準房地產狀況為基準，將可比實例及估價對象的房地產狀況均與它逐項比較打分，然后將其所得的分數轉化為修正價格的比率。 它是指在估算不動產未來若干年預期純收益的基礎上，以一定的還原利率， 將評估對象未來收益還原為評估時日收益總和的一種方法。 運營費用是維持房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用。 凈收益是由有效毛收入扣除運營費用后得到的歸屬于房地產的收益。實際求取時， 維修費、管理費、保險費、房地產稅和租賃代理費是否扣除取決與租賃契約。 A. 商業(yè)經營型房地產，凈收益等于商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業(yè)利潤。 對于現實中包含有上述多種收益類型的房地產的凈收益的求取，可以把它看成是各種單一收益類型房地產的組合，先分別求取，然后進行綜合。 ⑷ 凈收益現金流的類型 在求取凈收益時，應根據各種狀況確定未來的凈收益現金流形式，以便選擇相關公式進行計算。 資本化率選擇的重要性 不同地區(qū)、不同時期、不同性質、不同用途的房地產，由于投資風險的不同，資本化率也是不盡相同的。 ⑶收益排序插入法 。 ⑴評估方法 改房地產主要以出租方式經營，故選用收益還原法 ⑵數據資料 該房地產可供出租面積 16900平方米，每平方米租金 100元 / 月，出租率為 95％，建筑物原值為 2600萬元，輔助設施原值 260萬元，日常開支 5萬元，土地稅 .房產稅及其他稅費合計為總收入的 8％ ⑶計算總收益 16900*100*12*95％＝ ⑷計算總費用 建筑物折舊期按 50年計，殘值為 0，輔助設施耐用年限為 10年，殘值率 5％ 年折舊費＝ 2600 /50+260/10*95%＝ 年日常開支＝ 5*12＝ 60萬元 各項稅費＝ *8％＝ 年總費用＝ +60+＝ ⑸ 計算純收益 年純收益＝ ＝ ⑹計算價格 按 45年使用期，還原利率為 10％，則 房地產價格＝ ％ *（ 11/（ 1+10％） 45）＝ 成本法 成本法是指求取估價對象房地產在估價時點的重新構建價格（重臵或重建價 格），扣除折舊，以此估算對象房地產的客觀合理價格的方法。在這種情況下，房地產價格通常由下列 6大項構成：⑴土地取得成本；⑵開發(fā)成本；⑶管理費用；⑷投資利息；⑸銷售稅費；⑹開發(fā)利潤。在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。 ⑷投資利息：它包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應計算利息。 ⑹開發(fā)利潤：是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。 ⑴ 重新購建價格分為以下兩種形式： 重建成本 — 是指采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術 ， 按估價時點的價格水平 ， 重新建造與估價對象相同的全新狀態(tài)的建筑物相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格 。 ②分布分項法 — 是以建筑物的各個獨立構件或工程的基本單位價格或成本為基礎來估算重新購建價格的方法。 建筑物折舊 ⑴建筑物折舊的概念和原因 折舊 — 是會計學中用于衡量由于時間流逝、技術過時和市場變化等因素而引起的固定資產的磨損消耗和其他價值損失的術語。 意外的破壞損失 — 主要是因突發(fā)性的天災人禍引起的 ， 包括自然方面的：如地震 、水災 、 風災和人工方面的：如失火 、 碰撞等意外的破壞損毀 。 ③經濟上的折舊 指建筑物以外（如噪音、污染、環(huán)境的改變等）的各種不利因素所造成的建筑物價值得損失。 定率法 — 用某一固定比率乘以房地產重新建造價格中扣除以折舊部分的余值，計算每年的折舊額。試選用所給資料估算該宗房地產的現時總價和單價。 適用范圍： 待開發(fā)土地、待拆遷改造和再開發(fā)的房地產的估價等。通常有以下幾方面的假設：估價中涉及到的不動產總價、租金和成本數據在開發(fā)期內不會發(fā)生大的變化；假設租金和不動產交易價格在開發(fā)期間不會下降，而且不考慮物價上漲的因素；假設在開發(fā)期間各項成本是均勻投入的。 ②土地面積大小、形狀、地質、基礎設施通達程度?？煞譃殚_發(fā)期（）和租售期（）。 對于出租和直接經營的房地產，如寫字樓、賓館、商店、餐館等，可先預測其租賃或經營收益，再采用收益法將該收益轉化為價值。 ③計息的方式 ④計息的大小 ⑤計息周期 ⑥名義利率和有效利率 ⑺開發(fā)利潤：一般按社會或行業(yè)平均利潤率估計，按地價、開發(fā)成本和管理費用三者之和的一定比例計算。預計商業(yè)樓售價 4500/平方米，住宅 2500/平方米。避免房地產市場極端值影響。 ? 特征價格法 —— 將房地產商品的價格分解，以顯示出其各項特征的隱含價格，從價格的變動中逐項剔除特征變動的影響，剩下的就是純粹由供求變動引起的價格變化。 ? 重復交易法 —— 根據同一棟房屋在兩個時期售出的價格資料計算房地產價格指數。 （ 6）求取地價 地價 =樓價 建筑費 專業(yè)費用 利息 銷售費用 稅費 開發(fā)商利潤 測算過程： 計算的基準時間為該土地出售時間，即 1996年 10月，年貼現率選取為 15%。 ：要求評估 1996年 10月出售價格。 比較法進行 ⑹投資利息 正確地計算投資利息需要把握以下幾方面的內容： ① 應計息的項目：地價、開發(fā)成本、管理費用；銷售稅費一般不計息。 比較法進行 風險問題 ⑷ 預測開發(fā)完成后的房地產價值； 開發(fā)完成后的房地產價值一般是通過預測來求取。 ④擁有的土地權利，權利性質、使用年限以及對轉讓、出租、抵押等方面規(guī)定等。 假設開發(fā)法的操作步驟： 運用假設開發(fā)法估價一般分為以下 6個步驟： ⑴調查待開發(fā)房地產的基本情況； ⑵選擇最佳的開發(fā)利用方式； ⑶估計開發(fā)經營期； ⑷預測開發(fā)完成后的房地產價值； ⑸估計開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費； ⑹進行具體計算，求出待開發(fā)房地產的價值。其可靠性如何，取決于以下幾點：是否根據土地估價的最有效使用原則合理確定土地最佳利用方式；是否正確掌握地產市場行情及供求關系，并正確判斷了開發(fā)完成后的物業(yè)總價值。 ⑵估價要求 需要評估該房地產 2023年 10月的市場價格 ⑶評估過程 ①選取估價方法，因無類似辦公大樓的交易實例，擬采用成本法估價。 折舊計算時注意： (1)應注意估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別 ⑵應注意土地使用權年限對建筑物經濟壽命的影響 估價實務中，通常以年限為基礎計算折舊，然后根據實際觀察法進行修正。 ⑵求取建筑物折舊的方法 （自然壽命、經濟壽命，實際經過年數、有效經過年數） 在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應為經濟壽命，經過年數應為有效經過年數。 ② 功能折舊 指隨著經濟發(fā)展 、 社會進步 、 人們居住習慣的改變等 ， 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價值得損失 。 自然老朽 — 主要由自然力的作用引起 ， 如風吹 、 日曬 、 雨淋等引起的建筑物腐朽 、老化 、 風化 、 基礎沉降等 ， 與建筑物實際經過年數有關 ， 同時也要看所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件 。 工程測量法 項目 數量 單價 成本（元） 現場準備 3000 水泥 6500 砂石 5000 磚塊 12023 木材 7000 瓦面 3000 鐵釘 200 人工 15000 稅費 1000 其他 5000 重新購建價格 57700 ④ 指數調整法 — 運用建筑物成本（造價）指數或變動率，將估價對象建筑物的原始成本調整到估價時點時的現行成本來估算建筑物的重新購建價格的方法。 ⑵建筑物重新購建價格的求取辦法 ①單位比較法 — 是以建筑物整體，與價格、成本密切有關的單位為比較基礎來估算建筑物的重新購建價格的方法。 成本法的基本公式 ⑴最基本的公式 積算價格 =重新購臵價格 折舊 ⑵適用于新開發(fā)土地的基本公式 新開發(fā)土地價格