【正文】 超出目標(biāo)成本時，對目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整?！　。ǘ┏杀灸繕?biāo)　　在項(xiàng)目規(guī)劃階段，在投資估算的基礎(chǔ)上制訂目標(biāo)成本和資金計(jì)劃，作為后續(xù)項(xiàng)目成本控制的基線。包括成本估算、資金來源、現(xiàn)金流量等各種財(cái)務(wù)分析報(bào)表?！　。ǔ杀竟浪悖　‰S著收支項(xiàng)目（成本項(xiàng)目）的設(shè)定，根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)周期資金需求量，就需要計(jì)劃不同時期內(nèi)的資金收支計(jì)劃。　?。ǔ杀卷?xiàng)目）設(shè)置　　相當(dāng)于是工程估算人員對項(xiàng)目成本費(fèi)用項(xiàng)目的層層分解，這個成本項(xiàng)目的分解也是一個過程，隨著項(xiàng)目計(jì)劃的進(jìn)展，成本項(xiàng)目的劃分也越來越細(xì)。目前比較流行的成本估算方法包括經(jīng)驗(yàn)估算法、因素估算法、工料清單法等，在PM2的成本估算功能中，通過模版、設(shè)置計(jì)算依據(jù)等方式，均可以實(shí)現(xiàn)上述估算計(jì)算。在項(xiàng)目初期，首先是確定一個項(xiàng)目總體的投資估算即估算成本，然后在逐漸細(xì)劃到成本目標(biāo)的過程?！　《杀痉纸獾倪^程　　項(xiàng)目開發(fā)成本的控制與項(xiàng)目成本發(fā)生的周期同步，其首要特點(diǎn)是一個過程，然后是地產(chǎn)企業(yè)諸多管理活動的體現(xiàn)。具體的組織形式可以是公司型，也可以是信托型 ?！　。ㄈ┓康禺a(chǎn)投資基金：　　在我國根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)一般將房地產(chǎn)投資基金歸入產(chǎn)業(yè)投資基金范疇。即到期后按約定價格和特定標(biāo)的物交付投資人相應(yīng)的房產(chǎn)。房地產(chǎn)公司面臨沉重的壓力?！　。ǘ┓康禺a(chǎn)信托受益憑證：　　是房地產(chǎn)公司以在建項(xiàng)目為抵押，通過信托投資公司發(fā)行受益憑證進(jìn)行融資的行為?！　》康禺a(chǎn)資產(chǎn)證券化，在我國推廣目前還面臨營業(yè)稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等稅費(fèi)政策改革問題；以及產(chǎn)權(quán)過戶制度等管理制度的配套法律，如果沒有相關(guān)立法保障，將大大增加交易成本和風(fēng)險(xiǎn)，使資產(chǎn)證券化無法推行。以期房的預(yù)期收益為償付保證，將該期房組合出售給SPV，并發(fā)行附權(quán)流通證券。它使銀行的長期貸款變成可流通的證券加速了銀行資金周轉(zhuǎn)，降低了遠(yuǎn)期風(fēng)險(xiǎn)，同時也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。抵押貸款證券化，也是這種形式?！　?．以資產(chǎn)擔(dān)保而融資的資產(chǎn)證券化（表內(nèi)處理）　　房地產(chǎn)公司將自己名下的資產(chǎn)收益出售給SPV，向投資人發(fā)行ABS融資。SPV通過中介使該資產(chǎn)信用提高（資產(chǎn)收益保證擔(dān)保、保險(xiǎn)、發(fā)起人連帶償付責(zé)任等）。房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化目前的形式有：　　1．以銷售實(shí)現(xiàn)而作表外處理的證券化：　　房地產(chǎn)公司將自有資產(chǎn)出售給SPV?！　《康禺a(chǎn)創(chuàng)新融資工具　　（一）房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化：資產(chǎn)證券化是60年代在美國興起的住房抵押證券，在80年代被廣泛運(yùn)用并擴(kuò)大到其他行業(yè)?！　?．其他融資行為：如住房卡、預(yù)租金、定金、互助基金等。一些房地產(chǎn)公司規(guī)定可退房，并由房地產(chǎn)公司補(bǔ)償一定的利息損失。一般收取房款的5%50%不等。　　3．預(yù)售款：在房地產(chǎn)建設(shè)過程中，一般為開工之時。住宅建設(shè)債券的審批環(huán)節(jié)較復(fù)雜，能夠申請的企業(yè)不多。　　2．公司債券：企業(yè)以某項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的預(yù)期收益和企業(yè)的信譽(yù)為償付保證。股權(quán)私募融資、出讓股權(quán)或增資擴(kuò)股是目前應(yīng)用較廣泛的形式。但由于上市審核嚴(yán)格，對房地產(chǎn)公司長期采取限制政策?！　。ㄈ┲苯尤谫Y渠道：　　1．股權(quán)融資：通過股票交易市場上市發(fā)行股票是最合適和效果較好的融資手段。由財(cái)政貼息或根據(jù)計(jì)委立項(xiàng)的指標(biāo)下達(dá)。用于施工單位購置材料和施工組織。該貸款一般在工程主體完工或高層建筑出地平取得預(yù)售許可證就可以發(fā)放?！　?．流動資金貸款：開發(fā)商用于工程購置設(shè)備，材料之用的短期貸款，　　3．按揭貸款：由開發(fā)商向銀行提出申請，貸給購房者個人用于支付購房款的長期貸款并以所購房產(chǎn)作抵押，分期償還本息。　　一．傳統(tǒng)融資模式　?。ㄒ唬┿y行直接融資：　　1．開發(fā)貸款：前提是取得土地使用權(quán)，自有開發(fā)資金不低于30%，立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建完畢具備開工條件?！　〉诵磐兄猓渌坪鹾茈y實(shí)現(xiàn)，因次１２１號文之后房地產(chǎn)信托成為新的亮點(diǎn)，特別是信托已成為房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)中最重要的前端部分，并成為最具創(chuàng)新元素與組合優(yōu)勢的核心力量。這樣房地產(chǎn)資金壓力較大，銀行也面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，理想的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該多元融資、多方投資并共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)?！　》康禺a(chǎn)融資除銀行外的形式不多，目前主要有上市、股權(quán)融資、信托計(jì)劃、發(fā)行債券、產(chǎn)業(yè)基金等。但大量的房地產(chǎn)公司在這個相對惡劣的金融環(huán)境下面卻奇跡般地發(fā)展壯大起來。房地產(chǎn)公司融資的唯一渠道是銀行貸款。但事實(shí)恰恰相反，房地產(chǎn)金融長期以來落后于房地產(chǎn)開發(fā)。第十節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售推廣此階段主要是幫助發(fā)展商制定銷售計(jì)劃，協(xié)助展開促銷工作，做好銷售現(xiàn)場管理顧問，幫助發(fā)展商實(shí)現(xiàn)預(yù)定銷售時間計(jì)劃和收入計(jì)劃。預(yù)售的商品房交付使用后，承購人應(yīng)及時持有關(guān)憑證到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。商品房的預(yù)售可以委托代理人辦理，但必須有書面委托書?！　∩唐贩款A(yù)售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號。需向境外預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)在《商品房預(yù)售許可證》上注明外銷比例?！　?，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)查驗(yàn)各項(xiàng)證件和資料，并到現(xiàn)場進(jìn)行查勘。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料　　（一）開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》；　?。ǘ┙ㄔO(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件或證件；　?。ㄈ┕こ淌┕みM(jìn)度計(jì)劃；　?。ㄋ模┩度腴_發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程建設(shè)投資的25%以上的證明材料；　?。ㄎ澹┥唐贩款A(yù)售方案?！　　　。ㄒ唬┮呀桓度客恋厥褂脵?quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；　　（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；　　（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期?！　。┕芾淼膬?nèi)容更廣：隨著社會的進(jìn)步與發(fā)展，消費(fèi)者的居住理念逐漸提升，加上市場的競爭，人們對居住的環(huán)境、氛圍、內(nèi)涵等有了進(jìn)一步的需求，這就要求房地產(chǎn)產(chǎn)品具有多方面的附加值，為了滿足這種需求的變化，工程管理就不能局限于以往的做法?！　。ㄋ模┌踩簭姆康禺a(chǎn)本身來講，安全問題較多的是從風(fēng)水角度來考慮的，另外就是配合營銷的現(xiàn)場看樓安全?！　。ǘ┵|(zhì)量：質(zhì)量是產(chǎn)品品牌的基礎(chǔ)，也是企業(yè)品牌美譽(yù)度、忠誠度最好的注解，現(xiàn)在有些品牌企業(yè)有近1/4的客戶是來自于老客戶的介紹，產(chǎn)品質(zhì)量起了很大的作用。概括來講，房地產(chǎn)工程管理主要有以下五個要素：　?。ㄒ唬┏杀荆褐苯佑绊戫?xiàng)目的競爭能力和經(jīng)濟(jì)效益?！　《c(diǎn) 　　與一般意義上的工程管理相比，房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理有以下特點(diǎn)：管理幅度更寬：不限于從破土動工開始，而要從營銷策劃（現(xiàn)場施工組織如何滿足營銷策劃的需要，如現(xiàn)場售樓處、樣板房、售樓通道等位置的選擇）、規(guī)劃設(shè)計(jì)（土方的平衡、基礎(chǔ)的選型、主體結(jié)構(gòu)的形式等）階段就介入。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收后六個月內(nèi)向城市規(guī)劃行政主管部門報(bào)送有關(guān)竣工資料。被檢查者應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供情況和必要的資料，檢查者有責(zé)任為被檢查者保守技術(shù)秘密和業(yè)務(wù)秘密?！　　⑼练降然顒?，須經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，不得破壞城市環(huán)境，影響城市規(guī)劃的實(shí)施?！　　ＥR時建設(shè)和臨時用地的具體規(guī)劃管理辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請辦理開工手續(xù)。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審查批準(zhǔn)后，由土地管理部門劃撥土地。設(shè)計(jì)任務(wù)書報(bào)請批準(zhǔn)時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱之為微觀設(shè)計(jì)，即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。第六節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。相對而言，樓盤產(chǎn)品定位的需求面完全是因項(xiàng)目的檔次、價格、區(qū)域、品質(zhì)等綜合性價比因素而異。產(chǎn)品的定位，是在其選擇和確立產(chǎn)品潛在目標(biāo)客戶基礎(chǔ)上，通過前期營銷策略的調(diào)整和深化過程，在相應(yīng)固定目標(biāo)客戶中對樓盤的亮點(diǎn)予以全面發(fā)掘，并將最為突顯的亮點(diǎn)予以全力推廣或宣傳，讓客戶對所開發(fā)樓盤留下一個良好的印象，并對樓盤產(chǎn)生一種“我選的就是它”的美好記憶，使樓盤在開發(fā)和營銷初期就讓買方產(chǎn)生一個相當(dāng)深刻的印象或是特色獨(dú)到的主體形象。軟件包括：資金、材料、工期、技術(shù)、施工等不確定因素的變數(shù)影響。從通常意義上來說，產(chǎn)品定位市場涉及面較廣，但定位的選擇性卻有限。這就要求在樓盤開發(fā)過程中對本身產(chǎn)品的設(shè)計(jì)需有一定超前性，不因?yàn)槭袌龅淖兓巩a(chǎn)品變得過時或滯銷?！　潜P產(chǎn)品定位，說起來容易，做起來卻很難，這完全是由于樓盤產(chǎn)品特殊性所決定。第五節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位一個樓盤的建造，有規(guī)模之分，有產(chǎn)品檔次之分，購買層次更是不一樣?！袄嫘膽B(tài)”消除或得到滿足后，“期望心態(tài)”開始出現(xiàn)?！　〗?jīng)過“疑慮”的消除，客戶購買興趣加大，開始出現(xiàn)“利益心態(tài)”。而牽扯最多的是面積承諾、精裝標(biāo)準(zhǔn)承諾和配套使用承諾；　　（五）服務(wù)疑慮：主要針對管理部或管理公司，由于服務(wù)的付費(fèi)較高，對管理的疑慮也會加大，而服務(wù)費(fèi)用必須與品牌管理能力及水平相吻合，如果費(fèi)用高于心理預(yù)期值，而又無合理的銷售說辭，這種疑慮無法消除；　?。┩顿Y回報(bào)疑慮：凡是與“商務(wù)”有關(guān)的項(xiàng)目，無不設(shè)計(jì)一套漂亮的投資回報(bào)理論，而真正的投資客會很理性，如不能提供良好的投資回報(bào)參考，這種疑慮無法消除；　?。ㄆ撸┲Ц赌芰σ蓱]：主要體現(xiàn)在本人經(jīng)濟(jì)狀況，同時也與銷售引導(dǎo)有關(guān)，沒有一個客戶會去關(guān)注每一種戶型，適合即最重要?！　　　。ㄒ唬┵|(zhì)量疑慮：如交樓標(biāo)準(zhǔn)是否如樓書所述，如無樣板間、實(shí)品展示這種疑慮很難根除，又由于近幾年業(yè)主維權(quán)運(yùn)動高漲，信任度難于短時間內(nèi)確立，因此如本項(xiàng)目在本區(qū)域內(nèi)不存在明顯的產(chǎn)品差異或價格差異，質(zhì)量疑慮在某種程度上會轉(zhuǎn)化為價格疑慮；　?。ǘ﹥r格疑慮：主要體現(xiàn)在購買能力與對項(xiàng)目好感度之間的平衡，若失衡客戶或長時間猶豫比較，或干脆不買；　?。ㄈ┊a(chǎn)品疑慮：對新產(chǎn)品的認(rèn)識，每個人都有一個過程。第四節(jié) 目標(biāo)客戶消費(fèi)心理研究買家置業(yè)的心理，首先應(yīng)了解由于所銷售物業(yè)產(chǎn)品形式不同，客戶群心態(tài)也會有所不同。告訴我們能不能做，怎么做，幫助我們更透徹清楚地了解市場和項(xiàng)目本身的特點(diǎn)、定位，了解各種可能產(chǎn)生影響的因素，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，同時增強(qiáng)對項(xiàng)目的把握能力。主要包括總論，主要有背景、必要性、依據(jù)和范圍需求預(yù)測；項(xiàng)目規(guī)模，主要有國內(nèi)外需求、能力、競爭力、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析等內(nèi)容；資源情況，主要有原材料、設(shè)施、燃料、人員、技術(shù)、裝備等內(nèi)容；項(xiàng)目實(shí)施條件與地點(diǎn)選擇，主要有地理地形、氣象水文、地質(zhì)、交通運(yùn)輸、通訊、水、電、氣、地點(diǎn)選擇與比較等內(nèi)容；設(shè)計(jì)方案，主要有范圍、方法、進(jìn)度、工作量等內(nèi)容；組織建設(shè)方案，主要有機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員招募與培訓(xùn)等內(nèi)容；投資估算與資金籌措方案；社會及經(jīng)濟(jì)效果評價；環(huán)境評價，主要有保護(hù)、影響等內(nèi)容。主要包括市場與生產(chǎn)能力，有市場預(yù)測、經(jīng)營渠道、價格、銷量等內(nèi)容；資源投入量分析，主要有建設(shè)與運(yùn)行過程的資源需求；選址，有地點(diǎn)選擇、場地選擇等內(nèi)容；項(xiàng)目總設(shè)計(jì)，主要有規(guī)劃、工藝、設(shè)備、土建、技術(shù)、進(jìn)度、投資額、成本等內(nèi)容；收益估算，主要有經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)性、環(huán)境結(jié)論等內(nèi)容?！　。ㄋ模┏醪娇尚行匝芯俊　?xiàng)目進(jìn)行初步的論證和估計(jì)，分析前途、關(guān)鍵技術(shù)或管理與制度問題、相關(guān)研究與工作確定。作為可行性研究的前提與實(shí)施的依據(jù)。以項(xiàng)項(xiàng)目建議書的形式出據(jù)項(xiàng)目相關(guān)者。比一般機(jī)會研究更深入、更具體。包括地區(qū)研究、部門研究、資源研究、政策研究等內(nèi)容。根據(jù)項(xiàng)目的大小與不同類型，從淺到深，項(xiàng)目可行性研究包括一般機(jī)會研究、特定機(jī)會研究、方安策劃、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究幾大塊?！　ν恋貎r值的認(rèn)識應(yīng)從宏觀和微觀兩個方面分析　　宏觀分析即土地SWOT（深層次）分析　　項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢/項(xiàng)目地塊的劣勢/項(xiàng)目地塊的機(jī)會點(diǎn)/項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)　　此分析包括該土地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、測繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規(guī)劃中的用途與預(yù)計(jì)開發(fā)計(jì)劃是否相符等。所以說，對土地價值的挖掘，即是對金錢和價值的認(rèn)識。對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，對土地價值的認(rèn)識尤為關(guān)鍵。成功的房地產(chǎn)投資在于土地價值的發(fā)現(xiàn)。土地價值發(fā)現(xiàn)　第二節(jié)由于土地和房屋的“不動性”，房地產(chǎn)市場調(diào)查也烙有很深的地域特征。我們在海外投資的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)也說明，外來資本要在新的市場上立足和成功，一定要謀求同本地企業(yè)的合作。目前外資對中國大陸房地產(chǎn)市場反應(yīng)的驚人遲鈍，再次印證了這樣一個道理：在房地