【正文】 2023年 2月 11日星期六 下午 9時(shí) 12分 11秒 21:12: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 11日星期六 9時(shí) 12分 11秒 21:12:1111 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , February 11, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :12:1121:12Feb2311Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 資本資產(chǎn)定價(jià)模型 投資資本結(jié)構(gòu)組合法 M抵押貸款 價(jià)值比率 權(quán)益資本期望的報(bào)酬率 )( fmf rrrr ??? ? )1(** mrrrem ???er第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的收益法評估 抵押貸款折現(xiàn)率（抵押貸款常數(shù)），即抵押貸款按月償還 時(shí)的年償還額（本息之和）與抵押貸款額之比。 成交價(jià)格、成交日期和交易情況 交易情況分析以正常市場價(jià)格為基準(zhǔn)； 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 成交價(jià)格 3700元 /平米 4200元 /平米 3900元 /平米 成交日期 05年 5月 30日 05年 8月 30日 05年 9月 30日 交易情況 2% 0 1% 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評估 該類住宅 05年 4月至 10月價(jià)格指數(shù)為 價(jià)格指數(shù)為定基指數(shù)。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評估 平米元人民幣 /*%)(*10008 ??（六）進(jìn)行區(qū)域因素修正 直接比較法 以估價(jià)對象房地產(chǎn)的各項(xiàng)區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn)， 與可比實(shí)例相對應(yīng)的區(qū)域因素逐項(xiàng)比較，確定修正比率。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評估 正常成交價(jià) =2625/（ 1+5%） =2500元 /平米 （五）進(jìn)行交易日期修正 采用房地產(chǎn)價(jià)格變動率修正； 采用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)修正； 例：某宗房地產(chǎn) 2023年 6月的價(jià)格為 1800元 /平米，現(xiàn) 需將其調(diào)整到 2023年 10月。其中門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬 元；裝飾裝修的重臵價(jià)格為 30萬元，平均壽命為 5年，經(jīng) 過年數(shù)為 3年，設(shè)備的重臵價(jià)格為 60萬元，平均壽命為 15年，經(jīng)過年數(shù)為 10年，設(shè)殘值率均為 0，計(jì)算該建筑 物的物質(zhì)折舊額 。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評估概述 六、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 （一）土地價(jià)格的構(gòu)成 原始價(jià)值 公共投資與環(huán)境改良價(jià)值 私人投資改良價(jià)值 未來價(jià)值 （二）建筑物價(jià)格構(gòu)成 （三）房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 建筑物價(jià)格 +土地價(jià)格；建筑物與土地組合相稱 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評估概述 七、房地產(chǎn)價(jià)格種類 八、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 九、房地產(chǎn)價(jià)格評估的原則 資產(chǎn)評估一般原則：工作原則、經(jīng)濟(jì)原則 合法原則： 產(chǎn)權(quán)合法 利用方式合法 目前、假定 交易和處分方式合法 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評估概述 十、房地產(chǎn)估價(jià)的程序 （一）明確估價(jià)基本事項(xiàng) 目的、對象、時(shí)點(diǎn)、期限 （二）擬定估價(jià)項(xiàng)目的工作方案 技術(shù)路線和方法；資料及其渠道；時(shí)間、人力及經(jīng) 費(fèi)；步驟和進(jìn)度 （三）搜集估價(jià)所需資料 （四）實(shí)地查勘估價(jià)對象 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評估概述 （五）進(jìn)行最佳利用分析 利用方式、時(shí)間、未來市場狀況 （六）選定估價(jià)方法并進(jìn)行估算 至少選用兩種方法 （七）確定估價(jià)結(jié)果 （八）撰寫估價(jià)報(bào)告 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評估 一、成本法理論 （一）成本法的基本原理 成本法（累積法、承包商法） 房地產(chǎn)價(jià)格 =土地價(jià)格 +改良物殘余價(jià)值 =土地價(jià)格 +（建筑物成本 折舊） 適于 折舊較少和建筑成本易于評估的新建筑物； 折舊額能準(zhǔn)確估計(jì)的舊建筑物評估； 市場交易數(shù)據(jù)資料缺乏。 分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。 熟練運(yùn)用收益法、市場法、成本法、剩余法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格的評估。 如：工業(yè)或特殊用途房地產(chǎn)、房屋保險(xiǎn)價(jià)值評估 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評估 二、重臵成本估算 （一）重臵成本的構(gòu)成－－ P77 （二）重臵成本估算方法 工料測量法（承包商法） 特點(diǎn)：按建筑成本組成本部分和次級組成部分列出勞動力、原材料等直接成本和間接成本項(xiàng)目。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評估 門窗損壞的修復(fù)費(fèi)用 =2萬元 裝飾裝修的折舊額 =30*3/5=18萬元 設(shè)備折舊額 =60*10/15=40萬元 長壽命項(xiàng)目折舊額 =（ 18023060） *10/50 = 該建筑物物質(zhì)折舊額 =2+18+40+= 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評估 建筑經(jīng)濟(jì)耐用年限的確定 （ 1） 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 50年 建設(shè)期 2年 土地使用年限 70年 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 50年 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評估 （ 2） 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 45年 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 45年 土地使用年限 50年 10年后出讓 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評估 （ 3） 建設(shè)期 3年 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 60年 土地使用年限 40年 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 37年 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評估 （ 4） 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 50年 土地使用年限 40年 6年后出讓 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 46年 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評估 成本法應(yīng)用中的有關(guān)規(guī)定 《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》 《經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理辦法》 《中華人民共和國土地管理法》 《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安臵制度的指導(dǎo)意見》 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》 《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評估 房屋完損等級及新舊標(biāo)準(zhǔn) 完好房：十、九、八成 基本完好房：七、六成 一般損壞房：五、四成 嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房：三成一下 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評估 例：某