【正文】 例 C 因素 1 100 105 100 80 因素 2 100 100 110 120 因素 3 100 120 100 100 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評(píng)估 例：為評(píng)估某寫字樓 2023年 10月 1日的正常市場價(jià)格， 選取 A、 B、 C三宗類似交易實(shí)例作為可比實(shí)例。該類寫字樓以人民 幣為基準(zhǔn)的市場價(jià)格 05年 1月 1日至 2月 1日保持不變，2 月 1日至 5月 1日平均每月比上月下降 1%，以后平均每月 比上月上漲 %，試測算該寫字樓 10月 1日的正常市場 價(jià)格。 間接比較修正法 以設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的各項(xiàng)區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn)，將估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例區(qū)域因素與其相比較，并根據(jù)比較結(jié)果逐項(xiàng)打分，再將分值轉(zhuǎn)化為修正比率。設(shè)人民幣與美元的市場匯 率 05年 1月 30日為 1美元 =， 05年 9月 30日 為 1美元 =，試將該可比實(shí)例價(jià)格調(diào)整到 05 年 9月 30日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū) 類似房地產(chǎn) 2023年 4月至 10月的價(jià)格指數(shù)分別為 ； ； ； 85； ； ； （以 2023年 1月為 100 ）試求該宗房地產(chǎn) 2023年 10月的 價(jià)格。 導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素 ? 利害關(guān)系人之間的交易； ? 急于出售或購買； ? 交易雙方或某一方對(duì)市場行情缺乏了解； ? 交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好； ? 特殊交易方式； ? 交易稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)； ? 相鄰房地產(chǎn)的合并交易； ? 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響； 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評(píng)估 交易情況修正方法 注：交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常市場價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 門窗損壞的修復(fù)費(fèi)用 =2萬元 裝飾裝修的折舊額 =30*3/5=18萬元 設(shè)備折舊額 =60*10/15=40萬元 長壽命項(xiàng)目折舊額 =（ 18023060） *10/50 = 該建筑物物質(zhì)折舊額 =2+18+40+= 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 建筑經(jīng)濟(jì)耐用年限的確定 （ 1） 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 50年 建設(shè)期 2年 土地使用年限 70年 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 50年 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 （ 2） 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 45年 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 45年 土地使用年限 50年 10年后出讓 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 （ 3） 建設(shè)期 3年 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 60年 土地使用年限 40年 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 37年 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 （ 4） 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 50年 土地使用年限 40年 6年后出讓 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 46年 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 成本法應(yīng)用中的有關(guān)規(guī)定 《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》 《經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理辦法》 《中華人民共和國土地管理法》 《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安臵制度的指導(dǎo)意見》 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》 《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 房屋完損等級(jí)及新舊標(biāo)準(zhǔn) 完好房：十、九、八成 基本完好房：七、六成 一般損壞房：五、四成 嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房：三成一下 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 例：某宗房地產(chǎn)土地面積為 1000平米，是十年前通過征 收農(nóng)地取得，當(dāng)時(shí)取得的費(fèi)用為 18萬元 /畝，現(xiàn)時(shí)重新取 得該類土地需要的費(fèi)用為 620元 /平米，地上建筑物總建 筑面積為 2023平米，是八年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)的 建筑造價(jià)為每平米建筑面積 600元，現(xiàn)時(shí)建造類似建筑物 的建筑造價(jià)為每平米建筑面積 1200元，估計(jì)該建筑物有 八成新。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 （４）投資利潤 （５）土地增值收益 ＝［（１）＋（２）＋（３）＋（４）］＊收益率 土地價(jià)格＝［（１）＋（２）＋（３）＋（４）＋（５） 例： P82 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 三、建筑物貶值（折舊）的估算 （一）貶值的原因 實(shí)體性損耗、功能性衰退、經(jīng)濟(jì)性貶值 例：某舊住宅，測算其重臵價(jià)格為 40萬元，地面、門窗 等破舊引起的物質(zhì)折舊為 1萬元，戶型設(shè)計(jì)不好、沒有獨(dú) 立的衛(wèi)生間和共用電視天線導(dǎo)致功能折舊為 6萬元，位于 城市衰落區(qū)的經(jīng)濟(jì)折舊為 3萬元。 如：工業(yè)或特殊用途房地產(chǎn)、房屋保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 二、重臵成本估算 （一）重臵成本的構(gòu)成－－ P77 （二）重臵成本估算方法 工料測量法（承包商法） 特點(diǎn)：按建筑成本組成本部分和次級(jí)組成部分列出勞動(dòng)力、原材料等直接成本和間接成本項(xiàng)目。 （三）異質(zhì)性（差異性、個(gè)別性） 但不違背替代原則 （四）高價(jià)值性 （五）供給有限性 （六）投資與消費(fèi)雙重性 （七）房地產(chǎn)實(shí)體構(gòu)成的二元性 由非勞動(dòng)產(chǎn)品與勞動(dòng)產(chǎn)品構(gòu)成。 熟練運(yùn)用收益法、市場法、成本法、剩余法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估。第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 本章學(xué)習(xí)目的： 了解房地產(chǎn)的概念、特點(diǎn)、分類。 分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 （二）耐用（耗）性 一般不可毀滅。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 六、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 （一）土地價(jià)格的構(gòu)成 原始價(jià)值 公共投資與環(huán)境改良價(jià)值 私人投資改良價(jià)值 未來價(jià)值 （二）建筑物價(jià)格構(gòu)成 （三）房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 建筑物價(jià)格 +土地價(jià)格；建筑物與土地組合相稱 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 七、房地產(chǎn)價(jià)格種類 八、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 九、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的原則 資產(chǎn)評(píng)估一般原則：工作原則、經(jīng)濟(jì)原則 合法原則： 產(chǎn)權(quán)合法 利用方式合法 目前、假定 交易和處分方式合法 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 十、房地產(chǎn)估價(jià)的程序 （一）明確估價(jià)基本事項(xiàng) 目的、對(duì)象、時(shí)點(diǎn)、期限 （二）擬定估價(jià)項(xiàng)目的工作方案 技