【正文】 ，在登記之前權(quán)利就已經(jīng)轉(zhuǎn)移或設(shè)立。現(xiàn)由是：房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移和設(shè)定在登記之前只體現(xiàn)為債權(quán)的存在，在登記這后才能認(rèn)為是完成產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移或權(quán)利的設(shè)立。同時(shí)，在房地產(chǎn)登記過程中，通過登記的合法性審查，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正不法行為。[4]因?yàn)槿魏稳嗽O(shè)定或移轉(zhuǎn)房地產(chǎn)權(quán)利，都會(huì)涉及第三人利益，因此房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立或移轉(zhuǎn)必須公開和透明，以利于保護(hù)第三人的利益，維護(hù)交易安全和秩序。二、城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能（一）產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能房地產(chǎn)登記的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能，是房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有的確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)，賦予房地產(chǎn)權(quán)以法律效力，建立房地產(chǎn)與其權(quán)利人之間的法律支配關(guān)系的功能。房地產(chǎn)權(quán)證書的式樣報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門備案。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（登記機(jī)關(guān)）申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。相鄰一方所有人無權(quán)擅自同意讓異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人使用毗連房屋的共有部位。該規(guī)定第5條明確指出：：“所有人和使用人對(duì)房屋的使用和修繕，必須符合城市規(guī)劃、房地產(chǎn)管理、消防和環(huán)境保護(hù)等部門的要求，并應(yīng)按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則，正確處理毗鄰關(guān)系。共墻相鄰權(quán)的主要內(nèi)容是： ①相鄰各方對(duì)共墻的使用不得妨礙、損害相鄰他方的合法權(quán)益，一方不得實(shí)施可能危及相鄰他方人身、財(cái)產(chǎn)安全的行為使用共墻； ②相鄰一方需要搬遷，一般不允許拆除或拆走共墻；如果要求拆走一方對(duì)共墻享有所有權(quán)，一般也應(yīng)保留共墻，由相鄰他方折價(jià)合理補(bǔ)償； ③共墻的維修和翻建，一般應(yīng)由雙方協(xié)商，合理出資出力共同承擔(dān)。 （8）地界相鄰權(quán)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和司法解釋，地界相鄰權(quán)的主要內(nèi)容是： ①對(duì)于毗鄰?fù)恋亍⑸搅?、草原、牧?chǎng)、水面、河道、道路、宅基地等，相鄰各方應(yīng)當(dāng)協(xié)商劃定地界?！?①相鄰?fù)L(fēng)權(quán)。 ②相鄰人在修建廁所、污水池、牲畜廄欄，或堆放垃圾、腐爛物、有毒物、惡臭物及其他污染物時(shí)，應(yīng)當(dāng)與相鄰地方住房保持一定距離，或采取必要措施，防止污染他人生活環(huán)境。這主要是針對(duì)那些客觀上沒有或不可能保持適當(dāng)距離或即使保持一定距離也不能消除危險(xiǎn)的情況，對(duì)此相鄰他方應(yīng)依法律法規(guī)、技術(shù)規(guī)程或生產(chǎn)、生活常識(shí)，采取必要的防險(xiǎn)措施?！?相鄰防險(xiǎn)關(guān)系除上條所列情況外，還包括：相鄰一方在自己房地產(chǎn)范圍內(nèi)放置或使用易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性等危險(xiǎn)物品的；相鄰一方房屋或其他設(shè)施有倒坍、脫落、墜落危險(xiǎn)，可能危及相鄰他方人身、財(cái)產(chǎn)安全的；相鄰房地產(chǎn)權(quán)利人在鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、碼頭、航標(biāo)等專用設(shè)施兩側(cè)或周圍挖土、取沙、掘井，可能動(dòng)搖上列設(shè)施基礎(chǔ)的，等等?！钡?9條規(guī)定：“相鄰一方必須使用另一方的土地排水的，應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許；但應(yīng)在必要限度內(nèi)使用并采取適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)措施排水，如仍造成損失的，由受益人預(yù)以補(bǔ)償。雙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律的規(guī)定，協(xié)商確定補(bǔ)償辦法。②主張相鄰?fù)ㄐ袡?quán)的一方應(yīng)當(dāng)選擇給相鄰他方造成損失最小的通行路線、通行方法，并且對(duì)所造成的他人損失予以適當(dāng)補(bǔ)償。(4)房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的內(nèi)容是相鄰人之間的權(quán)利義務(wù)。法律設(shè)定房地產(chǎn)相鄰權(quán)的宗旨是方便相鄰各方生產(chǎn)、生活，發(fā)展相鄰各方團(tuán)結(jié)互助、公平合理的友好關(guān)系，促進(jìn)社會(huì)主義物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)。2．房地產(chǎn)相鄰權(quán)的實(shí)質(zhì)房地產(chǎn)相鄰權(quán)的實(shí)質(zhì)是對(duì)房地產(chǎn)相鄰各方行使房地產(chǎn)所有權(quán)或占有、使用權(quán)的合理延伸或必要限制。因此，要徹底解決以上問題，建立健全物權(quán)法律制度是最終辦法。退一步說，即使按照傳統(tǒng)觀點(diǎn)，不承認(rèn)這些規(guī)章屬于法的范疇，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第6（3）住房部分產(chǎn)權(quán)有規(guī)范性文件為依據(jù)我國(guó)住房部分產(chǎn)權(quán)不僅由購房人與原產(chǎn)權(quán)單位以法律行為設(shè)定，而且國(guó)務(wù)院有關(guān)部門和大多數(shù)地方已經(jīng)制定了許多規(guī)范性文件加以規(guī)范。）法律不是立法者主觀臆斷的產(chǎn)物，在物權(quán)尚未在實(shí)踐中涌現(xiàn)出來時(shí)，很難由立法者想象出來，這就是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)對(duì)法的決定作用。（2）物權(quán)的產(chǎn)生具有規(guī)律物權(quán)的種類與內(nèi)容，往往先由人們以法律行為設(shè)定，待普遍化之后，才進(jìn)一步上升為法律，從立法上加以確認(rèn)。當(dāng)所有人變成復(fù)數(shù)時(shí)，這種個(gè)人獨(dú)體所有權(quán)便成為共有權(quán)。（1）所有權(quán)是不斷發(fā)展的法律不因所有受限制而發(fā)生變化就認(rèn)為其違反物權(quán)法定原則。所謂物權(quán)法定原則，是指物權(quán)的種類和內(nèi)容只能由法律規(guī)定，而不得由民事權(quán)利主體隨意創(chuàng)設(shè)的原則。在法律上，購房人與原產(chǎn)權(quán)單位通過契約（合同、協(xié)議）約定雙方的權(quán)利義務(wù)，既劃分的清楚，又比較合理，加上有登記這一適當(dāng)?shù)墓痉绞?，因此，能比較好地協(xié)調(diào)購房人與原產(chǎn)權(quán)單位之間的關(guān)系。將住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)界定為部分所有權(quán)正好體現(xiàn)了上述內(nèi)容。其次，部分所有權(quán)的見解能體現(xiàn)我國(guó)住房制度改革的根本目的。而住房部分產(chǎn)權(quán)的主體是單一的，其內(nèi)容是特殊的或有限的。售、租房收入在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，原售房單位有一定比例的收益分配權(quán)。（3）從部分產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容來看部分產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)。我國(guó)民法學(xué)所使用的產(chǎn)權(quán)，除非另有說明，均指所有權(quán)。筆者認(rèn)為，對(duì)住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)應(yīng)作部分所有權(quán)來理解，即它是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)之一種，是一種新的物權(quán)。2．住房部分產(chǎn)權(quán)應(yīng)作部分所有權(quán)理解任何事物的產(chǎn)生都有其特定的歷史原因或條件。（4）他物權(quán)說有的學(xué)者認(rèn)為，住房部分產(chǎn)權(quán)從法律性質(zhì)來看為他物權(quán)，其基本理由：他物權(quán)是一種受到限制的物權(quán)，住房部分產(chǎn)權(quán)也是一種受限制的物權(quán)，因此，住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)應(yīng)定性為他物權(quán)。年）后可以不經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位同意直接進(jìn)入市場(chǎng)交易。第一，住房部分產(chǎn)權(quán)人，即購房人，大多為自住自用，原產(chǎn)權(quán)單位并無共同占有、使用、收益和處分權(quán)，共有權(quán)無從體現(xiàn)。三是幾乎所有地方規(guī)章都規(guī)定:原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房收入在扣除雙方原投資后的增值部分，按售房單位和購房人原投資所取得的產(chǎn)權(quán)比例分配，售房收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后所得收益，按政府、單位、個(gè)人的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。第三，租賃權(quán)說僅僅是根據(jù)個(gè)別地方的暫時(shí)政策得出來的結(jié)論，不具有全面性、代表性和科學(xué)性。住房部分產(chǎn)權(quán)包括占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。二是有的地方房改政策規(guī)定，原產(chǎn)權(quán)單位仍負(fù)有無償供水、供熱、修繕住房的義務(wù)。再次，單獨(dú)所有權(quán)的理論設(shè)計(jì)不符合我國(guó)房改的實(shí)際情況。首先，該學(xué)說未看到將住房部分產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)為單獨(dú)所有權(quán)不公平的一面。其基本理由：一是把住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)設(shè)計(jì)為單獨(dú)所有權(quán)有利于穩(wěn)定職工的隊(duì)伍，也是對(duì)社會(huì)分配不公的一種矯正措施。三、住房部分產(chǎn)權(quán)（一）住房部分產(chǎn)權(quán)的概念住房部分產(chǎn)權(quán)，是指城鎮(zhèn)居民對(duì)按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）購買的公房享有的權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，并可以繼承。但是因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工前必需的前期工作而造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。②土地使用權(quán)屆滿前，國(guó)家根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。3．土地使用權(quán)終止（1）定義土地使用權(quán)終止，是指因法律規(guī)定的原因致使受讓人喪失土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。③禁止性規(guī)定：未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的，沒收其非法收入，并根據(jù)其情節(jié)處以相應(yīng)罰款。無償收回劃撥土地使用權(quán)的，其地上建筑物和其他附著物歸國(guó)家所有，但應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。但取得劃撥土地使用權(quán)的使用者依法應(yīng)當(dāng)繳納土地使用稅。l 協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和，有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。②出讓方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議。 征用土地是指國(guó)家為了公共利益的需要將屬農(nóng)民集體的土地由有權(quán)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)征為國(guó)有土地，屬于強(qiáng)制性征地行為。③取得的土地使用權(quán)是一種物權(quán)。國(guó)家憑借土地所有權(quán)取得的土地經(jīng)濟(jì)效益，表現(xiàn)為一定年期內(nèi)的地租，一般以土地使用者向國(guó)家支付一定數(shù)額的貨幣為表現(xiàn)形式。 (2)出讓土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)是指國(guó)家以土地所有者的身份將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者。由此可見，劃撥土地使用權(quán)有兩種基本形式：①經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的國(guó)有土地使用權(quán)。土地使用權(quán)（land user）是指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對(duì)國(guó)有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。對(duì)于當(dāng)事人無法協(xié)商一致，法律也無特別規(guī)定的，一般應(yīng)當(dāng)確定相等的所有權(quán)份額。分割時(shí)，應(yīng)先確定各共有人的所有權(quán)份額，使共同共有轉(zhuǎn)變?yōu)榘捶莨灿?，然后按按份共有的方式進(jìn)行分割。在實(shí)際生活中，最常見的房屋共同共有有夫妻共有房屋所有權(quán)和家庭共有房屋所有權(quán)兩種：夫妻共有房屋和家庭共有房屋。共同共有是不確定所有權(quán)份額的共有。這主要包括兩種情況：一是對(duì)房屋進(jìn)行直接分割時(shí)，由于房屋結(jié)構(gòu)的原因，各按份共有人無法按各自擁有的所有權(quán)份額比例分配，對(duì)部分所有權(quán)份額作價(jià)補(bǔ)償。但由于整個(gè)房屋是連在一起的，有些屬于無法分割的部分，仍為各所有人共同所有，因而形成房屋的區(qū)分所有。按份共有的房屋可因部分共有人的要求進(jìn)行分割，分割的方式有四種，共有人可根據(jù)具體情況進(jìn)行選擇。各個(gè)共有人不得各行其是。房屋按份共有人享有的權(quán)利包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。所謂份額，是指共有人在所有權(quán)整體中所享有權(quán)利的份量，即所有權(quán)份額，其效力及于房屋整體的每一物質(zhì)構(gòu)成部分，而不能簡(jiǎn)單理解為實(shí)物份額。2．房屋共有關(guān)系具有以下法律特征：(1)房屋共有是客體的單一性和主體的非單一性的統(tǒng)一。但我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)房屋所有權(quán)沒有直接的具體規(guī)定，我們認(rèn)為，房屋所有權(quán)具有歷史性、私益性，所以房產(chǎn)糾紛處理起來較為復(fù)雜，并且房屋所有權(quán)制度又與債法、親屬法和繼承法等民事法律聯(lián)系，有的問題（如所有權(quán)登記、共有等）則很容易與物權(quán)法總則和所有權(quán)中其他原理重復(fù)；另外，很多房屋所有權(quán)糾紛經(jīng)常還要重點(diǎn)從財(cái)產(chǎn)分割、繼承、婚姻等領(lǐng)域法律法規(guī)中尋求答案，有只是根據(jù)政策處理這些事情。有時(shí)房屋處分權(quán)也受到一定的限制。 房屋的收益權(quán)是指房主收取房屋財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益。 房屋的占有權(quán)通常由所有權(quán)人來行使，但有時(shí)也由別人來行使，這就是使用權(quán)與所有權(quán)分離的情況。房屋所有權(quán)是區(qū)分使用權(quán)的一個(gè)概念。但在實(shí)際上由于房屋必然附著于土地，因此房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)也存在著聯(lián)系，這種聯(lián)系體現(xiàn)在“房隨地走”、“地隨房走”的密切關(guān)系，即房屋所有權(quán)人的所有權(quán)是依賴于國(guó)家或者集體土地所有權(quán)的；反過來，房屋所有權(quán)的變更或喪失，也會(huì)可能導(dǎo)致其土地使用權(quán)隨之發(fā)生相應(yīng)的變更或者喪失。收益權(quán)指產(chǎn)權(quán)人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權(quán)利。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，房屋所有權(quán)是土地所有權(quán)以外的另一種不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。本章重點(diǎn)：房屋所有權(quán)；土地使用權(quán)；房地產(chǎn)相鄰權(quán)；房地產(chǎn)權(quán)屬登記；城市房屋管理本章難點(diǎn)：住房部分產(chǎn)權(quán)；房地產(chǎn)權(quán)屬登記講授內(nèi)容：第一節(jié) 城市房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系（1學(xué)時(shí)）一、房地產(chǎn)所有權(quán)(一)房屋所有權(quán)1．房屋所有權(quán)的概念房屋所有權(quán)是以房屋為標(biāo)的物的所有權(quán)。使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能，作用對(duì)房屋加以利用的權(quán)利。房屋屬于建筑物，是土地的定作物，它雖然附著于土地，但屬于獨(dú)立的物，因此從理論上來說，房屋與土地可以分別歸屬不同主體所有，成立相互之間獨(dú)立的所有權(quán)。取得房屋所有權(quán)的來源有：l 依法新建的房屋l 添附的房屋，如翻建、擴(kuò)建、加層等；l 通過買賣、贈(zèng)與、互換等民事法律行為取得所有權(quán)的房屋；l 繼承或受遺贈(zèng)的房屋。《中華人民共和國(guó)民法通則》規(guī)定，房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)，如房主將房屋租給他人使用。房屋的處分權(quán)由房主行使。3．我國(guó)的房屋所有權(quán)制度我國(guó)的房屋所有權(quán)取得的方式越來越多樣化，比如：依法新建的房屋；添附的房屋（如翻建、擴(kuò)建、加層等）；通過買賣、贈(zèng)與、互換等民事法律行為取得所有權(quán)的房屋；繼承或受遺贈(zèng)的房屋等。(二)房屋共有與房屋共有權(quán)1．涵義：房屋共有是指某一房屋屬于兩個(gè)以上的主體所有。3．房屋共有有兩種形式，即房屋按份共有和房屋共同共有：(1)房屋按份共有房屋按份共有又稱房屋分別共有，是指兩個(gè)以上的主體對(duì)同一房屋按照一定的份額共同享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。房屋按份共有，并不是把共有房屋分割成若干份，各享有一份所有權(quán)，而是各所有權(quán)人按照所有權(quán)份額享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。按份共有人在使用和處分房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照協(xié)商一致的原則處理，意見不一致時(shí)，依占房屋份額過半數(shù)的共有人的意見作出決定。按份共有人在轉(zhuǎn)讓其房屋所有權(quán)份額時(shí)，不通知其他共有人，不保證其他共有人在同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)的，其轉(zhuǎn)讓行為無效。如一棟三層樓的房屋，為三個(gè)所有人等份共有，就可以各分得一層房屋的所有權(quán)。③直接分割房屋與房屋作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。(2)房屋共同共有房屋共同共有是指兩個(gè)以上的所有人對(duì)于房屋都享有平等的所有權(quán)。共同共有的房屋是基于共同勞動(dòng)或共同生活而產(chǎn)生的。共同共有關(guān)系終止時(shí)，必須對(duì)共同共有的房屋進(jìn)行分割。如《婚姻法》規(guī)定，夫妻離婚時(shí)，對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)的分割，應(yīng)照顧女方和小孩的利益。它是我國(guó)土地使用制度在法律上的體現(xiàn)，是土地使用者依法對(duì)土地享有占有、使用和部分的收益和處分的權(quán)。(1)劃撥土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，取得的國(guó)有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后無償取得的國(guó)有土地使用權(quán)。這種劃撥土地使用權(quán)也有兩個(gè)顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，二是土地使用者取得土地使用權(quán)是無償?shù)模簿褪钦f無須繳納任何費(fèi)用、支付任何經(jīng)濟(jì)上的代價(jià)。土地使用者取得一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。出讓年限由出讓合同約定，但不得超過法律限定的最高年限。土地使用權(quán)出讓的形式有三種，即協(xié)議出讓、招標(biāo)