【正文】 部門（登記機(jī)關(guān)）申請房屋權(quán)屬登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書。 城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記（1學(xué)時）一、城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念房屋權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。 （4）異產(chǎn)毗連房屋的一方所有人或使用人有造成房屋危險的行為時，他方有權(quán)采取必要措施，防止危險發(fā)生。相鄰一方所有人無權(quán)擅自同意讓異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人使用毗連房屋的共有部位。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。該規(guī)定第5條明確指出：：“所有人和使用人對房屋的使用和修繕，必須符合城市規(guī)劃、房地產(chǎn)管理、消防和環(huán)境保護(hù)等部門的要求，并應(yīng)按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則，正確處理毗鄰關(guān)系。異產(chǎn)毗連房屋是指結(jié)構(gòu)相連或具有共同、共用設(shè)備和附屬建筑物而為不同所有人共有的房屋。共墻相鄰權(quán)的主要內(nèi)容是： ①相鄰各方對共墻的使用不得妨礙、損害相鄰他方的合法權(quán)益，一方不得實(shí)施可能危及相鄰他方人身、財產(chǎn)安全的行為使用共墻； ②相鄰一方需要搬遷，一般不允許拆除或拆走共墻；如果要求拆走一方對共墻享有所有權(quán)，一般也應(yīng)保留共墻，由相鄰他方折價合理補(bǔ)償； ③共墻的維修和翻建，一般應(yīng)由雙方協(xié)商，合理出資出力共同承擔(dān)。相鄰各方不得越界或采用危及鄰人的方法使用土地，侵犯鄰人權(quán)益； ②相鄰地界線上的竹木及界限、界碑、界樁、界籬、界河、界溝等，所有權(quán)或使用權(quán)不明的，推定為相鄰各方共同所有或共同使用，雙方應(yīng)共同搞好養(yǎng)護(hù)，不得破壞。 （8）地界相鄰權(quán)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和司法解釋，地界相鄰權(quán)的主要內(nèi)容是： ①對于毗鄰?fù)恋?、山林、草原、牧場、水面、河道、道路、宅基地等，相鄰各方?yīng)當(dāng)協(xié)商劃定地界。 ②相鄰采光權(quán)?！?①相鄰?fù)L(fēng)權(quán)。 環(huán)保相鄰權(quán)作為權(quán)鄰權(quán)的一種，與一般意義上的環(huán)境權(quán)是不同的：后者為一切公民所享有，不以房地產(chǎn)毗鄰關(guān)系為基礎(chǔ)，且內(nèi)容十分廣泛；前者則僅為特定范圍內(nèi)的人所享有，以房地產(chǎn)相鄰關(guān)系為基礎(chǔ)，且內(nèi)容較為有限。 ②相鄰人在修建廁所、污水池、牲畜廄欄，或堆放垃圾、腐爛物、有毒物、惡臭物及其他污染物時，應(yīng)當(dāng)與相鄰地方住房保持一定距離，或采取必要措施，防止污染他人生活環(huán)境。對危險已發(fā)生的，例如在他人房屋旁挖井使房基下陷，房屋所有人或使用人有權(quán)要求行為人采取補(bǔ)救措施，修復(fù)、充實(shí)房基。這主要是針對那些客觀上沒有或不可能保持適當(dāng)距離或即使保持一定距離也不能消除危險的情況，對此相鄰他方應(yīng)依法律法規(guī)、技術(shù)規(guī)程或生產(chǎn)、生活常識，采取必要的防險措施。這是預(yù)防危險發(fā)生，避免危及本人的最基本的要求?！?相鄰防險關(guān)系除上條所列情況外，還包括：相鄰一方在自己房地產(chǎn)范圍內(nèi)放置或使用易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性等危險物品的；相鄰一方房屋或其他設(shè)施有倒坍、脫落、墜落危險，可能危及相鄰他方人身、財產(chǎn)安全的；相鄰房地產(chǎn)權(quán)利人在鐵路、公路、機(jī)場、碼頭、航標(biāo)等專用設(shè)施兩側(cè)或周圍挖土、取沙、掘井，可能動搖上列設(shè)施基礎(chǔ)的，等等?！钡?02條規(guī)定：“處理相鄰房屋滴水糾紛時，對有過錯的一方造成他方損害的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其排除妨礙，賠償損失?！钡?9條規(guī)定：“相鄰一方必須使用另一方的土地排水的，應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許；但應(yīng)在必要限度內(nèi)使用并采取適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)措施排水，如仍造成損失的，由受益人預(yù)以補(bǔ)償。鋪設(shè)管線占用鄰地權(quán)與建筑施工臨時占用權(quán)的區(qū)別在于：后者只是施工期間內(nèi)短期、暫時占用，前者則是較長時期甚至是永久占用。雙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律的規(guī)定，協(xié)商確定補(bǔ)償辦法?！?①相鄰一方因建筑施工需要臨時占用相鄰他方土地的，他方應(yīng)給予便利，雙方可以約定使用土地的范圍、用途、期限，土地權(quán)利人不得對臨時用地人加以不合理的限制； ②臨時占有方應(yīng)嚴(yán)格按照雙方約定的范圍、用途和期限用地，使用完畢應(yīng)當(dāng)及時清理現(xiàn)場，排除妨礙，恢復(fù)原狀；因臨時占用造成土地權(quán)利人損失的，占用方應(yīng)當(dāng)賠償。②主張相鄰?fù)ㄐ袡?quán)的一方應(yīng)當(dāng)選擇給相鄰他方造成損失最小的通行路線、通行方法，并且對所造成的他人損失予以適當(dāng)補(bǔ)償。也就是說，只有在相鄰一方的土地或房屋由于自然條件或其他原因限制，而處于相鄰他方所有或使用的土地或房屋包圍之中，致使其不通過他方土地或房屋就不能通行的情況下，相鄰方才能主張其行使相鄰權(quán)。(4)房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的內(nèi)容是相鄰人之間的權(quán)利義務(wù)。(2)房地產(chǎn)在地理位置上必須是相鄰的。法律設(shè)定房地產(chǎn)相鄰權(quán)的宗旨是方便相鄰各方生產(chǎn)、生活，發(fā)展相鄰各方團(tuán)結(jié)互助、公平合理的友好關(guān)系，促進(jìn)社會主義物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)。這對于使用通道的一方而言，是對其權(quán)利的合理延伸；而對所有人而言，則是對其所有權(quán)的必要限制。2．房地產(chǎn)相鄰權(quán)的實(shí)質(zhì)房地產(chǎn)相鄰權(quán)的實(shí)質(zhì)是對房地產(chǎn)相鄰各方行使房地產(chǎn)所有權(quán)或占有、使用權(quán)的合理延伸或必要限制。因不動產(chǎn)通常就是指土地及附著于土地上的建筑物，即地產(chǎn)和房產(chǎn)，也就是我們通常所講的房地產(chǎn)，所以不動產(chǎn)相鄰權(quán)通常也就是房地產(chǎn)相鄰權(quán)。因此，要徹底解決以上問題，建立健全物權(quán)法律制度是最終辦法。在我國現(xiàn)行法律對住房部分產(chǎn)權(quán)無明文規(guī)定的情況下，國家有關(guān)住房制度改革的政策應(yīng)當(dāng)被視為具有法律效力的國家政策，住房部分產(chǎn)權(quán)亦應(yīng)受到法律保護(hù)，這與物權(quán)法定原則不相抵觸。退一步說，即使按照傳統(tǒng)觀點(diǎn)，不承認(rèn)這些規(guī)章屬于法的范疇，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第6這些部門規(guī)章和地方規(guī)章多屬法的范疇。（3）住房部分產(chǎn)權(quán)有規(guī)范性文件為依據(jù)我國住房部分產(chǎn)權(quán)不僅由購房人與原產(chǎn)權(quán)單位以法律行為設(shè)定，而且國務(wù)院有關(guān)部門和大多數(shù)地方已經(jīng)制定了許多規(guī)范性文件加以規(guī)范。我國經(jīng)濟(jì)體制改革在不斷深化，而立法相對滯后，一些物權(quán)往往是先由當(dāng)事人以法律行為設(shè)定，然后被政策肯定，最后才升為法律的規(guī)定，企業(yè)經(jīng)營權(quán)是如此，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是如此，土地使用權(quán)也是如此。）法律不是立法者主觀臆斷的產(chǎn)物，在物權(quán)尚未在實(shí)踐中涌現(xiàn)出來時，很難由立法者想象出來，這就是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)對法的決定作用。（2）物權(quán)的產(chǎn)生具有規(guī)律物權(quán)的種類與內(nèi)容，往往先由人們以法律行為設(shè)定，待普遍化之后，才進(jìn)一步上升為法律，從立法上加以確認(rèn)。當(dāng)一棟樓房被區(qū)分為若干個部分時，又產(chǎn)生了建筑物區(qū)分所有權(quán)。當(dāng)所有人變成復(fù)數(shù)時，這種個人獨(dú)體所有權(quán)便成為共有權(quán)。所有權(quán)具有絕對性、排他性、全面性，準(zhǔn)確地說是針對這種獨(dú)體所有權(quán)靜止?fàn)顟B(tài)而言的。（注：瑞安著：《民法導(dǎo)論》，PTY有限公司，法律書籍公司，（1）所有權(quán)是不斷發(fā)展的法律不因所有受限制而發(fā)生變化就認(rèn)為其違反物權(quán)法定原則。所謂物權(quán)法定原則，是指物權(quán)的種類和內(nèi)容只能由法律規(guī)定，而不得由民事權(quán)利主體隨意創(chuàng)設(shè)的原則。雖然我國民法未明文規(guī)定之，但學(xué)說則一致承認(rèn)它，并主張?jiān)趯淼奈餀?quán)法里予以規(guī)定。在法律上，購房人與原產(chǎn)權(quán)單位通過契約（合同、協(xié)議）約定雙方的權(quán)利義務(wù)，既劃分的清楚，又比較合理，加上有登記這一適當(dāng)?shù)墓痉绞?，因此，能比較好地協(xié)調(diào)購房人與原產(chǎn)權(quán)單位之間的關(guān)系。住房部分產(chǎn)權(quán)所受之限制，在很長時間內(nèi)和很多情況下，是購房人與原產(chǎn)權(quán)單位約定的結(jié)果。將住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)界定為部分所有權(quán)正好體現(xiàn)了上述內(nèi)容。把住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)設(shè)計為部分所有權(quán)體現(xiàn)了我國城鎮(zhèn)住房制度改革的上述根本目的。其次，部分所有權(quán)的見解能體現(xiàn)我國住房制度改革的根本目的。將住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)設(shè)計為部分所有權(quán)具有重要的意義：首先，將住房部分產(chǎn)權(quán)設(shè)計為部分所有權(quán)，能從根本上反映住房部分產(chǎn)權(quán)所固有的本質(zhì)，表明住房部分產(chǎn)權(quán)系一種特殊的所有權(quán)形式和該種所有權(quán)形式所具有的若干特殊性。而住房部分產(chǎn)權(quán)的主體是單一的，其內(nèi)容是特殊的或有限的。（4）住房從部分產(chǎn)權(quán)的主體來看如前所述，住房部分產(chǎn)權(quán)是一項(xiàng)具有占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)的新的物權(quán)，是所有權(quán)之一種，有其有限性或特殊性的一面。售、租房收入在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，原售房單位有一定比例的收益分配權(quán)。如住房部分產(chǎn)權(quán)在5（3）從部分產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容來看部分產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)。月第一版，第159頁。我國民法學(xué)所使用的產(chǎn)權(quán)，除非另有說明，均指所有權(quán)。這種過渡過程中的特殊歷史條件必然孕育特殊的事物。筆者認(rèn)為，對住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)應(yīng)作部分所有權(quán)來理解，即它是財產(chǎn)所有權(quán)之一種，是一種新的物權(quán)。住房部分產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)生是在我國住房制度由計劃模式向市場模式的轉(zhuǎn)變過程中產(chǎn)生的新事物。2．住房部分產(chǎn)權(quán)應(yīng)作部分所有權(quán)理解任何事物的產(chǎn)生都有其特定的歷史原因或條件。因?yàn)椋餀?quán)包含兩種，即擔(dān)保物權(quán)和用益物權(quán)，其擔(dān)保物權(quán)系為擔(dān)保債務(wù)的履行和債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)立的，住房部分產(chǎn)權(quán)產(chǎn)并不因擔(dān)保什么債權(quán)而存在。（4）他物權(quán)說有的學(xué)者認(rèn)為，住房部分產(chǎn)權(quán)從法律性質(zhì)來看為他物權(quán)，其基本理由：他物權(quán)是一種受到限制的物權(quán)，住房部分產(chǎn)權(quán)也是一種受限制的物權(quán)，因此，住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)應(yīng)定性為他物權(quán)。但在住房部分產(chǎn)權(quán)情況下，原產(chǎn)權(quán)單位只有在購房人出售時才有分割收益之權(quán)或優(yōu)先購買權(quán)。年）后可以不經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位同意直接進(jìn)入市場交易。第二，在共有場合，共有物的處分須經(jīng)全體共有人同意，或至少應(yīng)占份額一半以上的共有人的同意，否則，處分無效。第一，住房部分產(chǎn)權(quán)人，即購房人，大多為自住自用，原產(chǎn)權(quán)單位并無共同占有、使用、收益和處分權(quán)，共有權(quán)無從體現(xiàn)。共有權(quán)說反映了不少規(guī)章所規(guī)定的具體內(nèi)容，我們也不能排除把住房部分產(chǎn)權(quán)定性為共有權(quán)的可取之處。三是幾乎所有地方規(guī)章都規(guī)定:原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房收入在扣除雙方原投資后的增值部分，按售房單位和購房人原投資所取得的產(chǎn)權(quán)比例分配，售房收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后所得收益，按政府、單位、個人的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。其基本理由：一是有些部門規(guī)章和地方政策規(guī)定，購房人和原產(chǎn)權(quán)單位對所售住房享有共有權(quán)。第三，租賃權(quán)說僅僅是根據(jù)個別地方的暫時政策得出來的結(jié)論，不具有全面性、代表性和科學(xué)性。購房人所付標(biāo)準(zhǔn)價款，包括住房本身的建筑造價以及征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，而租金僅僅包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、折舊費(fèi)、投資利息和房產(chǎn)稅五項(xiàng)。住房部分產(chǎn)權(quán)包括占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。租賃權(quán)說只看到某些局部情況，未能正確反映住房部分產(chǎn)權(quán)的真正特征。二是有的地方房改政策規(guī)定，原產(chǎn)權(quán)單位仍負(fù)有無償供水、供熱、修繕住房的義務(wù)。（2）租賃權(quán)說有的學(xué)者認(rèn)為，住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)為租賃權(quán)。再次，單獨(dú)所有權(quán)的理論設(shè)計不符合我國房改的實(shí)際情況。其次，該學(xué)說未注意到通過房改獲取的住房部分產(chǎn)權(quán)與發(fā)展商完全按市場規(guī)律運(yùn)作開發(fā)的商品房在諸多方面存在的不同。首先，該學(xué)說未看到將住房部分產(chǎn)權(quán)設(shè)計為單獨(dú)所有權(quán)不公平的一面。單獨(dú)所有權(quán)說，能從我國住房改革的價值取向去把握住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)，有現(xiàn)實(shí)意義和可取之處。其基本理由：一是把住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)設(shè)計為單獨(dú)所有權(quán)有利于穩(wěn)定職工的隊(duì)伍，也是對社會分配不公的一種矯正措施。（二）住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)1．住房部分產(chǎn)權(quán)法律性質(zhì)諸學(xué)說及其評析關(guān)于住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)，理論界分歧很大，其中比較有代表性的看法有：單獨(dú)所有權(quán)說、租賃權(quán)說、共有權(quán)說和他物權(quán)說。三、住房部分產(chǎn)權(quán)（一）住房部分產(chǎn)權(quán)的概念住房部分產(chǎn)權(quán)，是指城鎮(zhèn)居民對按標(biāo)準(zhǔn)價（優(yōu)惠價）購買的公房享有的權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，并可以繼承。土地滅失是指因地震、海平面升高、火山爆發(fā)、泥石流等自然災(zāi)害而造成的土地性質(zhì)改變或地貌的改變，如海平面升高面導(dǎo)致某些地區(qū)被海水淹沒。但是因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工前必需的前期工作而造成動工開發(fā)遲延的除外。以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。②土地使用權(quán)屆滿前，國家根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。土地使用權(quán)終止的原因及其后果，可以分為下列四種：①因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用期限屆滿而終止。3．土地使用權(quán)終止（1）定義土地使用權(quán)終止，是指因法律規(guī)定的原因致使受讓人喪失土地使用權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。⑤“房地一并轉(zhuǎn)移”：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。③禁止性規(guī)定：未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。原擁有土地使用權(quán)的一方稱為轉(zhuǎn)讓人，接受土地使用權(quán)的一方稱為受讓人。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的，沒收其非法收入，并根據(jù)其情節(jié)處以相應(yīng)罰款。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)主管部門登記、核實(shí)，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證。無償收回劃撥土地使用權(quán)的，其地上建筑物和其他附著物歸國家所有，但應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。雖然 無償取得劃撥土地使用權(quán)沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，國家應(yīng)當(dāng)無償收回劃撥土地使用權(quán)，并可依法出讓。但取得劃撥土地使用權(quán)的使用者依法應(yīng)當(dāng)繳納土地使用稅。（3）以劃撥方式取得國有土地使用權(quán) ①內(nèi)涵：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。l 協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和，有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的70%。(2)以協(xié)議方式取得國有土地使用權(quán)①協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)范圍出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，方可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況：●供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅、工業(yè)用地等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；●原劃撥、承租土地使用權(quán)申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地計劃決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；●劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦